Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

2.2. основные  стандарты  и требования к  долгосрочным  ипотечным  жилищным  кредитам

 

Долгосрочные  ипотечные  жилищные   кредиты  предоставляются на  срок  от  3  и  более  лет  (оптимально на  данном этапе   10—15 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер  ежеме­ сячных  выплат  заемщика.

Сумма  кредита составляет не  более  60 — 70\% рыночной стоимости покупаемого  жилья,  являющегося  при  этом  предметом  залога.

Заемщик  обязан  внести  первоначальный  взнос  на  оплату  части

жилья,  как  правило,  в  сумме  30 — 40\%  его  стоимости за  счет  собст­

венных  средств.

Кредит и  проценты по  нему  выплачиваются в  форме ежемесяч­ ных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам,  на­ числяемым на  остаток основного долга,  а  также  часть  самого   креди­ та,  рассчитываемую  таким  образом,  чтобы  все ежемесячные  платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кре­ дитный период). Это  удобно  как  для  заемщика (поскольку он  может четко  планировать  свой  семейный  бюджет),  так и для кредитора.

Величина  ежемесячного  платежа  по  кредиту   не  должна   превы­ шать  30 — 35\%  совокупного дохода  заемщика и  созаемщиков  (в  том случае,  если  они   имеются)  за  соответствующий расчетный  период.

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                                 289

 

При  процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика  и  созаемщиков.

Приобретенное  в  кредит  жилье  служит  в  качестве  обеспечения

кредита (передается в залог кредитору).  Это означает,  что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания  на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность  заемщика  по  кредиту  перед  кредитором.   Оставшаяся после  погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения  взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

Заемщик и  все  совершеннолетние члены  его  семьи  дают  нотари­ ально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных  средств   и  переданного  в  ипотеку  жилого   помещения  в случае  обращения на  него  взыскания.

Передаваемое  в  ипотеку  жилье  должно  быть  свободным  от  ка­ ких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение   другого  обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться за­ емщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья  в аренду возможна  только при согласии  кредитора,  что специ­ ально  оговаривается в  кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на сни­ жение  рисков для  кредитора и  заемщика.

Соблюдение четких  стандартов и требований к процедурам пре­ доставления и  обслуживания кредитов является основой  для  надеж­ ного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения   средств  частных  инвесторов  в этот  сектор,  в том  числе через  эмиссионные ипотечные ценные бумаги  или  облигации.

 

2.3.  Основные этапы  и порядок процесса предоставления долгосрочных  ипотечных  жилищных  кредитов

 

Долгосрочный  ипотечный  жилищный  кредит выдается  на услови­ ях платности,   срочности  и  возвратности,  а также  при  строгом  кон­ троле  за  использованием  кредитных средств.   Основным обеспечени­ ем  возвратности  кредитных  средств  служит  залог  приобретаемого   за счет  этих  средств  жилья.

В кредитном  договоре  стороны  предусматривают  следующие усло­ вия:  сумма  предоставляемого кредита; срок, на который предостав­ ляется  кредит;  размер  уплачиваемых  заемщиком  процентов  за поль-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

29 0      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

зование  кредитом;  очередность  погашения  кредита  и процентов  по нему; основания  для досрочного расторжения  договора и взыскания кредита  и процентов  по  нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет  ипотеки;  цена  передаваемого  в ипотеку  помещения;  сущест­ во  основного   обязательства,   обеспечиваемого   ипотекой   (предостав­ ление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспе­ чиваемого ипотекой  (размер предоставляемого кредита и размер процентов  за пользование денежными  средствами);  срок  исполнения основного  обязательства,   обеспечиваемого   ипотекой  (срок,  на кото­ рый  предоставляется  кредит);   указание   на  то,   что  передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика  (он же залогодатель по договору об ипотеке);  требования по страхованию передаваемого  в  ипотеку  имущества;  основания   обращения  взыска­ ния  на предмет  ипотеки  и другие.

Права и  обязанности сторон по  кредитному договору   и  договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту  их интересов и  возможность отстаивания своих  прав.

В  случае  если  заемщик   не  в  состоянии   возвратить  кредитные

средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих  основных  этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. За­ емщик  должен получить всю  необходимую информацию  о  кредито­ ре, об условиях предоставления кредита, о своих правах  и об обя­ занностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь,  оценивает  возможность  потенциального  заемщика  возвра­ тить  кредит;

2)  оценка кредитором вероятности погашения ипотечного креди­ та и определение максимально возможной суммы  ипотечного кредита с учетом  доходов  заемщика,  наличия собственных средств  для  перво­ начального взноса и оценки предмета ипотеки.  Указанная процедура именуется  андеррайтинг  заемщика.   Кредитор  проверяет  информа­ цию, предоставленную заемщиком,  оценивает его платежеспособ­ ность  и принимает  решение  о выдаче кредита  или дает мотивирован­ ный  отказ.  При  положительном решении  кредитор  рассчитывает  сум­ му кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную  ставку,  порядок  погашения);

3)  подбор  квартиры,   соответствующей  финансовым возможно­ стям  заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе  подобрать себе  жилье  как  до  обращения   к  кредитору,  так  и  после.  В первом случае  продавец   жилья   и  потенциальный  заемщик   подписывают

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                                 291

 

предварительный договор  купли-продажи жилого  помещения, преду­ сматривающий преимущественное право покупки данного жилья по­ тенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обу­ словленный   сторонами   срок.   В  этом   случае  кредитор   оценивает жилье с точки зрения обеспечения  возвратности  кредита,  а также рассчитывает сумму кредита исходя  из доходов  заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потен­ циальный  заемщик,  уже зная  сумму кредита,  рассчитанную  кредито­ ром,  может  подобрать подходящее  по  стоимости жилье  и  заключить с  его  продавцом  сделку  купли-продажи при  условии,   что  кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подхо­ дящего   обеспечения кредита;

4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения  его рыночной стоимости. После подбора квартиры для  покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет неза­ висимую  оценку  выбранного  заемщиком  жилья,  а кредитор  соотно­ сит  ее  с размером выдаваемого кредита;

5)  заключение договора купли-продажи  квартиры между  заемщи­ ком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между за­ емщиком и  кредитором,  приобретение жилья  заемщиком и  переход его в залог кредитору  по договору об ипотеке  или  по  закону.  В слу­ чае положительного  решения кредитор заключает с заемщиком  кре­ дитный договор, а заемщик вносит на свой  банковский счет  собствен­ ные  денежные средства,  которые он  планирует использовать для  оп­ латы  первоначального  взноса.

Обеспечение  кредита  может  быть  оформлено:

• договором об ипотеке приобретенного жилого  помещения с со­ ответствующим  нотариальным удостоверением  сделки,  а также государственной  регистрацией  возникающей ипотеки;

• трехсторонним  (смешанным) договором  купли-продажи и ипо­ теки  жилого   помещения,  при  котором все  три  заинтересован­ ные стороны последовательно  и практически одновременно фиксируют,  нотариально  заверяют и регистрируют переход прав собственности   от  продавца   квартиры   к  покупателю,   а  также ипотеку данной квартиры в  пользу  кредитора;

• договором  приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда  ипотека приобретаемого жилого  помещения возникает в  силу  закона в  момент регистрации договора куп­ ли-продажи;

6)  проведение  расчетов с  продавцом жилого   помещения.  Заем­ щик  осуществляет оплату  стоимости жилого  помещения по договору купли-продажи,  используя  сумму первоначального  взноса  и средст-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

29 2      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

ва кредита.  Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участ­ вовал   и  полностью  контролировал  процесс  расчетов  по  договору купли-продажи;

7)  страхование  предмета  ипотеки,   жизни  заемщика,  а  также по  возможности прав  собственника на  приобретаемое жилое  поме­ щение.

В дальнейшем  кредитор  производит  обслуживание  кредита,   то есть  принимает  платежи от  заемщика,  ведет  бухгалтерские  записи о  погашении основной  задолженности   и  процентов,   осуществляет все  необходимые  действия  по  обслуживанию  выданного  ипотечно­ го  кредита.

В  случае  выполнения обязательств  по  кредитному  договору  кре­ дит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая  запись  в  государственном  реестре.

В случае  невыполнения заемщиком и залогодателем условий кре­ дитного  договора  или  договора  об  ипотеке  кредитор  обращает  взы­ скание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки  реализуется,  а  полученные  средства   идут  на  пога­ шение долга  кредитору  (основной  суммы  долга,  процентов,   штра­ фов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и  продажи предмета ипотеки.  Оставшиеся средства  полу­ чает  заемщик.

Для снижения кредитного  риска  (риск невозврата  кредита)  необ­

ходимо:

• обеспечить  кредитору  реальную  возможность   обращения   взы­ скания и  реализации заложенного имущества,  создать  условия для  быстрого рассмотрения  в  судебных   инстанциях дел, свя­ занных  с обращением  взыскания  на предмет  залога;

• обеспечить  надежную систему   регистрации земли,  недвижимо­ го имущества,  ипотеки и других прав в целях уменьшения  для кредитора  риска  появления  непредусмотренных  прав;

• отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, по­

высив  тем  самым  их  обоснованность;

• выработать  надежные   процедуры  предоставления   и  обслужи­

вания  ипотечных  кредитов.

Дл я  снижения риска  процентной  ставки  (риск а  превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором,  над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) воз­ можно  использование кредиторами  при  расчете  платежей  по  кре­ диту  различных  методов  их  индексации  с  учетом   инфляции и  до­ ходов  заемщика.

ПРИЛОЖЕНИЯ       293

 

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей,  отра­ жающих  изменение  рыночной  процентной  ставки.

Снижение  риска  ликвидности  непосредственно   связано  с разви­ тием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

 

2.4.  Оценка жилых  помещений, находящихся  в ипотеке

 

Оценка жилых  помещений,  приобретаемых на  кредитные средст­ ва,  осуществляется специализированными  оценочными  фирмами ли­ бо специалистами   — оценщиками.  Специфика оценки  заключается  в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику Средств. По­ этому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий Момент, должен прогнозировать возможность из­ менения этой  стоимости, связанную как с индивидуальными особен­ ностями самого объекта (конструктивными и планировочными осо­ бенностями,  используемыми  материалами,   их  пожаростойкостью и долговечностью,  соответствием нормам  и  стандартам жилого  помеще­ ния  и др.) ,  так и с его местоположением  (близостью  к транспортным магистралям,  экологической  ситуацией и  другими   факторами,  вклю­ чая перспективы  развития  района).

При  всем разнообразии подходов  и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно  оценить  жилое  помещение с  учетом  рынка   жилья   и  пер­ спектив  его развития.

Задача кредитора — проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого  кредита.

Особое  значение при  этом  приобретают разработка и  использова­ ние единой типовой формы отчета об оценке жилого  помещения, по­ зволяющего проанализировать  и комплексно  отразить необходимые параметры  жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить  риски,  связанные  с возможными  ошибками  при  оценке  жи­ лых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных  кредитов.

ИПОТЕКА.    КРЕДИТ.

29 4      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |