Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

4.3.  совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных  финансовых  ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования

 

Законодательство Российской  Федерации,  касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка  ипотечного жилищного кредитования и  привлечения на  него  долгосрочных финансовых  ресурсов  через  выпуск   и  обраще­ ние  эмиссионных  ипотечных  ценных  бумаг.

В целях создания массового технологичного рынка ипотечного жилищного  кредитования,  учитывающего интересы  его  участников (в  первую  очередь  инвесторов),  необходимо:

• внести  изменения и дополнения в  Федеральный закон  об  ипо-

'  теке,  касающиеся  порядка  обращения  взыскания   на  заложен­ ное  имущество и  порядка составления,  выдачи,  залога  и  пере­ дачи  прав  по  закладной;

• внести изменения  и дополнения  в Гражданский  кодекс  Россий­

ской  Федерации, Федеральный закон  «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон  «О несостоятельности (банкротстве)  кредитных организаций»  в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удов­ летворению   требований   кредиторов   по  эмиссионным  ипотеч­ ным  ценным  бумагам;

• внести   изменения в  Федеральный  закон   «О  защите  прав  и  за­ конных интересов инвесторов на рынке  ценных бумаг», касаю­ щиеся включения в перечень информации, раскрываемой эми­ тентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента  предоставлять  инвесторам  для ознакомления докумен­ ты  об  обеспечении  ипотечных  ценных  бумаг;

• разработать  проект  федерального  закона  об эмиссионных  ипо­

течных  ценных  бумагах,  законодательно   закрепляющего  поря­ док выпуска и обращения Ипотечных ценных бумаг,  их особен­ ности,  круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обра­ щением  ипотечных  ценных  бумаг;

• разработать проект  федерального закона о  кредитных потреби­

тельских  обществах,   регулирующего  деятельность  специфиче-

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                        305

 

ского вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим   членам  и  привлекающих  средства   своих   членов   в  раз­ личных  установленных  законом  формах;

• разработать  проект  федерального   закона  о  страховании   от­

ветственности при осуществлении ипотечного жилищного кре­ дитования,   Отражающего  особенности   страхования   в  данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответ­ ственности по  договору.                                               •   <

Целесообразно  также  предложить  объединению   страховщиков,

работающих  на  рынке  ипотечных  жилищных  кредитов,   разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил,  осуществляемых в добровольной форме, по видам  страхо­ вания,  связанным с использованием обязательств,  обеспеченных ипотекой.

 

4.4.  Создание благоприятной налоговой среды  для  развития  ипотечного  жилищного  кредитования

 

Налоговые  льготы    для   физических    лиц

 

Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со  стороны государства развитие первичного ипо­ течного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.  В соответствии с Законом  Российской  Федерации «О  подоходном  налоге   с  физиче­ ских лиц» в настоящее время действуют две налоговые льготы для физических  лиц: во-первых,  невключение  в совокупный  налогообла­ гаемый доход  физических  лиц  сумм,  полученных от  продажи квар­ тир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом  минимального  размера  оплаты  труда,  и,  во-вторых,   исклю­ чение  из  совокупного  налогооблагаемого  дохода сумм,  направленных на новое  строительство или приобретение жилья, в пределах  пятиты­ сячекратного установленного  законом минимального размера оплаты труда,  учитываемого  за  3-летний  период,  а  также   сумм,  направлен­ ных  физическими лицами  на погашение  кредитов,  полученных  ими на указанные цели, и процентов по  ним.

Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на по­ гашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком является сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование  способствует повышению  налоговой дисциплины граждан, так  как  одним из  основных требований банков

 

11 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

306         КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

при  выдаче  ипотечных кредитов является официальное документаль­ ное  подтверждение платежеспособности заемщика,  в том  числе  и  пу­ тем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых ор­ ганов  об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора на­ логов  за  счет  более  полного декларирования  физическими  лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогообла­ гаемой  базы, что  позволит не только  компенсировать потери от нало­ говой  льготы, но  и  обеспечить прирост налоговых сборов.

 

Учитывая изложенное, необходимо внести изменения в Закон Российской  Федерации «О  подоходном налоге  с  физических лиц»  в части:                                                                          ,

• увеличения размера предоставляемой физическим  лицам льго­ ты   по   подоходному  налогу   до  двадцатитысячекратного  уста­ новленного  законом  минимального  размера  оплаты  труда   и увеличения  срока,   на   который   предоставляется  льгота   для лиц,  получивших кредит   на  строительство  или   приобретение жилья, на  весь  период погашения кредита;

• увеличения размера не  включаемых в  совокупный налогообла­ гаемый доход  физических лиц  денежных средств,  полученных от  продажи  квартир  и  жилых   домов,  принадлежащих  им  на праве   собственности,  до  двадцатитысячекратного  установлен­ ного  законом минимального размера оплаты труда.

 

Снижение   размера государственной       пошлины при            нотариальном                        удостоверении

и          государственной    регистрации     договоров      ипотеки

 

На  сегодняшний  день   в  соответствии  с  Федеральным  законом

«О  государственной пошлине»  государственная пошлина  в  отноше­

нии  договоров  об  ипотеке взимается в  двух  случаях:

• при  нотариальном  удостоверении договоров об  ипотеке  (госу­ дарственная пошлина  составляет  1,5  процента от  суммы  дого­ вора);

• при  государственной регистрации договоров об  ипотеке  (госу­ дарственная пошлина за  государственную регистрацию догово­ ра  о  залоге   недвижимого  имущества  (договора об  ипотеке) и за   выдачу   документа  о   регистрации  взимается  в   2-кратном минимальном   размере  оплаты  труда   за  каждое   действие  для граждан  и   в  5-кратном  минимальном  размере  оплаты  труда для  юридических  лиц).

Поскольку  в  соответствии с  Гражданским  кодексом  Российской

Федерации  не  требуется нотариальное  удостоверение договора  куп-

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                        307

 

ли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье  при помощи ипотечного кредитования, это  жилье  становится на  1,5  процента до­ роже. Необходимо снизить размер государственной пошлины  за но­ тариальное  удостоверение  договоров  об ипотеке.

Таким образом, необходимо:

• выделить  сделки   по  ипотеке  жилых   помещений  в  отдельную категорию и установить значительно меньший размер государ­ ственной  пошлины   за  их  нотариальное   удостоверение  (в  раз­ мере  минимального  размера оплаты труда);

• устранить   двойную   оплату  одного   действия   и  отменить   или

уменьшить  размер   государственной пошлины  за  государствен­ ную  регистрацию договора об ипотеке в связи  с тем, что  Феде­ ральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое  имущество  и   сделок   с   ним»   установлена  плата за  государственную  регистрацию  договоров  с  недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке)  в форме регистрационно­ го  сбора  за  государственную  регистрацию.

Аналогичные  изменения, касающиеся  налоговых  льгот для физи­

ческих  лиц  и размера  государственной  пошлины, необходимо  внести в проект второй  части  Налогового кодекса Российской Федерации, принятый   Государственной   Думой  Федерального  Собрания   Россий­ ской  Федерации в первом  чтении.

 

Стимулирование    операций   на    вторичном   рынке ипотечных       жилищных     кредитов

 

Важнейшее значение приобретают такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков  по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным креди­ там.  В настоящее  время  эти  операции  не  включены  в круг  банков­ ских операций,  что служит серьезным  ограничением для их примене­ ния  на  практике. В этой  связи  заслуживает внимания  проблема сни­ жения  стоимости  кредита  для заемщиков.

 

4.5.  Организация условий

для  эффективной работы   кредитных организаций на  рынке  ипотечных  жилищных  кредитов

 

Регулирование          деятельности кредитных     организаций на   рынке    ипотечных  жилищных  кредитов

 

Расширение деятельности  банков  и иных кредитных  организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию  и pe­ ll*

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

308         КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                         

 

финансированию, а также  необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга  разрешаемых операций, а с другой  — усиления контроля и  регулирования.

С  этой  целью  предлагается:

• разработать инструкцию  Центрального  банка   Российской Фе­ дерации  о   порядке   регулирования  деятельности  кредитных организаций  на  рынке  ипотечного  кредитования,  регулирую­ щую,  в частности,  риски кредитных организаций  по  операци­ ям  на  рынке ипотечных жилищных кредитов;

• внести изменения  в  инструкцию  Центрального  банка   Россий­ ской   Федерации  №  63  «О  порядке  осуществления  операций доверительного управления  и  бухгалтерском учете  этих  опера­ ций  кредитными организациями Российской Федерации», пре­ дусмотрев  возможность  передачи  прав   требования  по  ипотеч­ ным   кредитам  в  доверительное  управление  иным  кредитным организациям для  обслуживания кредитов.

 

Уточнение     процедур        регистрации прав   и  сделок  по   ипотеке  жилья

 

В  соответствии с  Федеральным законом об  ипотеке жилой  дом или  квартира,  приобретенные в  собственность за  счет  кредита бан­ ка  или  иной   кредитной  организации,  считаются находящимися  в залоге   с  момента  государственной  регистрации  договора  купли- ' продажи жилого  дома  или  квартиры.  При  такой  форме ипотеки по закону   стоимость  сделки   снижается на   1,5  процента  (размер  госу­ дарственной пошлины  за  нотариальное  удостоверение договора  об ипотеке).

Однако не установлено, каким образом в этом случае осуществ­ ляется регистрация права  залога, что совершенно необходимо для устранения  возможности  вторичного  залога  уже  заложенного  жилья без  уведомления  держателя последующей  ипотеки.

Необходимо также  установить порядок государственной регист­ рации  смены    залогодержателя  по   договору    об   ипотеке  в   случае уступки  права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в  Едином  государственном реестре   прав   на  недви­ жимое   имущество было  бы  достаточно волеизъявления  первоначаль­ ного  и нового кредиторов  — залогодержателей.

Предлагаемый  порядок  базируется на  применении статей   382  и

384 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при  переходе  прав   кредитора  к  новому  кредитору к  нему

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                                 309

 

переходят  и  права,  обеспечивающие  исполнение  обязательства,  то есть    право    залога.     Основанием   смены    залогодержателя   будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования  по  кредитному договору,  обеспеченному  ипотекой,   и, как  следствие этого,  смена   залогодержателя.

Необходимо:

• разработать  и   принять  для   учреждений  юстиции  —  регист­ раторов  прав  на  недвижимое имущество и сделок  с ним  инст­ рукцию Министерства юстиции Российской  Федерации о по­ рядке  регистрации ипотеки,  возникающей в  силу  закона или договора,  а  также   о  порядке  регистрации  смены   залогодер­ жателя   в  связи   с  переходом  прав   требования  по  ипотечным кредитам;

• подтвердить возможность регистрации  ипотек,  возникающих из  смешанных  и  комплексных  гражданско-правовых  догово­ ров, содержащих условия  об ипотеке, в письме-разъяснении Министерства юстиции Российской Федерации учреждениям юстиции  —  регистраторам  прав  и  сделок  с  недвижимостью.

 

Отражение     сделок

по   уступке  прав    по   ипотечным  кредитам

в    бухгалтерском     учете   кредитных    организаций

 

В  целях   унификации  бухгалтерского учета  операций  по  уступке прав  требований по  ипотечным  кредитам необходимо уточнить поря­ док бухгалтерского учета в письме-разъяснении Центрального банка Российской Федерации кредитным организациям — операторам вто­ ричного рынка.

 

Уточнение                 критериев      обеспеченности по   долгосрочным                       ссудам

 

Для  повышения  заинтересованности  коммерческих банков  в  выь даче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагается изменить подход  к критериям обеспеченности по долго­ срочным  кредитам,  выдаваемым кредитными организациями  гражда­ нам  для  приобретения  жилья  и  обеспеченным ипотекой  приобретае­ мого  жилья.

В этих  целях  предлагается внести  соответствующее изменение в инструкцию  Центрального банка   Российской  Федерации от  30  июня

1997 года  №  62а  «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери  по ссудам» в части определения критериев обеспеченности процентов  по  долгосрочным  ссудам.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

310      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

5. Рол ь  органов   исполнительной власти субъекто в Российско й Федераци и

и  органов   местного  самоуправления в  содействии становлению  системы ипотечного   жилищного   кредитования

 

Роль региональных и местных органов власти  на данном этапе создания системы ипотечного  кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья  в существенной мере  зависит от дея­ тельности  органов  исполнительной власти  на всех уровнях.

Воздействие  со  стороны органов исполнительной  власти   субъек­ тов  Российской  Федерации,  а также  органов местного самоуправле­ ния  может быть оказано  по следующим  основным  направлениям:

• поддержание  платежеспособного  спроса  населения  на   жилье посредством  выделения  бюджетных средств,  предназначенных для  целевой  адресной  поддержки   нуждающихся  в  улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предос­ тавляемых  для  выплаты  первоначального  взноса;

• выделение   бюджетных   средств  в  целях   предоставления   га­

рантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному   кредитованию)  для  привлечения   средств  част­ ных инвесторов.  Предоставление подобных гарантий позволит, существенно снизить «цену заимствования» денежных средств, повысит надежность,  но  снизит цену  финансовых инструмен­ тов,  с помощью  которых можно  привлечь  долгосрочные  ресур­ сы на региональный жилищный  рынок.

Активная позиция органов исполнительной власти  субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по  созда­ нию  благоприятных  условий  для  различных  участников  жилищного рынка не  должна  ограничиваться рамками бюджетной политики.

Особое значение при  этом  имеет  создание эффективной норма­ тивной   базы  на  региональном   и  местном  уровне.   Основная   цель должна  состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок  купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок  и  прав.

На  местном и  региональном уровне  рекомендуется принятие сле­ дующих  законодательных и нормативных актов, способствующих развитию  ипотечного  жилищного  кредитования:

ПРИЛОЖЕНИЯ       311

 

• закон   субъекта   Российской  Федерации о  развитии долгосроч­ ного  ипотечного  жилищного  кредитования,   в  котором  найдут отражение  вопросы  создания  резервного  фонда  для  временно­ го  проживания  граждан,  не  справившихся с  погашением ипо­ течного  кредита,  в период  обращения  взыскания  и реализации жилья, а также  временного проживания после  обращения взы­ скания, если  средств  от реализации заложенного жилья  недос­ таточно  для приобретения  или  найма  жилья  по  нормам  поста­ новки на  учет  нуждающихся в  улучшении жилищных условий;

• инструкция  учреждения  юстиции  субъекта   Российской  Феде­ рации  — регистратора  прав  на  недвижимое  имущество  и  сде­ лок  с  ним  об  особенностях регистрации ипотеки жилого  поме­ щения,   приобретаемого  за   счет   кредитных  средств,  в   целях обеспечения    ускоренной    регистрации   учреждением   юстиции договоров  купли-продажи  и  ипотеки  жилья   (в   рамках   инст­ рукции  Министерства  юстиции  Российской Федерации);

• положение  об  организации  информационного  взаимодействия между органами регистрации граждан цо месту жительства и кредиторами  (залогодержателями)   при  предоставлении  жилищ­ ных  ипотечных  кредитов,  утвержденное  распоряжением  мест­ ных  органов  власти;

• порядок  действия  органов  опеки  и попечительства  при  приня­ тии решения  о согласии  на передачу жилых помещений,   права на  которые   имеют  несовершеннолетние  граждане,   в  ипотеку (залог)   и  на  обращение взыскания  на  это  помещение,  а также обеспечения  взаимодействия  коммерческих  банков  и  органов опеки  и  попечительства  при  ипотечном  жилищном  кредитова­ нии.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |