Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

5.1. опыт  финансирования приобретения и строительства жилья в регионах  российской федерации

 

В ряде  регионов Российской Федерации, в частности в гг.  Моск­ ве, Санкт-Петербурге и др., заложены законодательные и организа­ ционные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.   В гг.  Москве  и  Санкт-Петербурге   разработаны  кон­ цепции  развития  системы  ипотечного  жилищного  кредитования,   в основе  которых  лежит  двухуровневая  модель.  В г.  Москве  она  опи­ рается  на  учрежденное Московское  городское агентство по  ипотечно­ му кредитованию, в г. Санкт-Петербурге — на филиал Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию,  созданного на федеральном уровне.   Ведется  работа  с  банками по  ипотечным программам гг.  Мо­ сквы  и  Санкт-Петербурга.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

312      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА           

 

Вместе  с  тем  слабое  развитие кредитной системы, низкие доходы и,  соответственно,  недостаточный платежеспособный спрос   граждан на  жилье  в совокупности с отсутствием накоплений  заставили органы власти   субъектов  Российской  Федерации  и  местного  самоуправле­ ния,  а  также  строительные компании  искать   промежуточные  реше­ ния  проблемы финансирования  строительства жилья.

Можно выделить следующие основные подходы  к решению про­ блемы  привлечения средств  населения в жилищную сферу  и  повыше­ ния  доступности жилья.

 

Долевое          строительство

и   продажа  жилья   в   рассрочку

 

Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях  снижения плате­ жеспособного спроса  на жилье и ограниченности банковского креди­ тования застройщики, решая  проблемы обеспечения ликвидности по­ строенного жилья  и собственного выживания, стали  самостоятельно напрямую  привлекать  денежные  ресурсы   населения  на  условиях   до­ левого   участия   в  строительстве  или  путем  продажи  в  рассрочку  уже готового   жилья.   Рассрочка  предоставляется  в  среднем   на   1—2  года на  сумму  от  30  до  50\%  стоимости жилья.

В  данной схеме  существует   реальная возможность неоправданно­ го  затягивания  возведения жилья,  что  позволяет  строителям  факти­ чески  бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует   также  риск  незавершения  строительства или  удорожания жилья   в  ходе   строительства.   В  случае   предоставления  рассрочки право   собственности  на  жилье   переходит   к  покупателю  лишь   после полной его  оплаты.

 

Система          жилищных     сберегательных         программ

 

Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк  «СБС-АГРО» и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопи­ тельной и ипотечной программ. Смысл  программы жилищных сбере­ жений   заключается  в  следующем:

• гражданин заключает с банком договор, в соответствии с кото­ рым   он   берет   на   себя   обязательства  за   определенный  срок (свыше   1  года)  накопить  определенную сумму  денег,  которая явится   первоначальным   взносом   при   получении  ипотечного кредита;

ПРИЛОЖЕНИЯ       313

 

• банк  берет на себя обязательства  предоставить  клиенту  ипотеч­ ный   кредит   на  приобретение  жилья   в  случае   выполнения им условий   накопления  и  соответствия   требованиям   банка   при выдаче   ипотечных  кредитов.

Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый  этап работы с клиентом  в процессе кредитования,  позволяющего собрать  дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств.  Учитывая  преимущества  жилищных  вкладов  и их благопри­ ятную  роль  в деле  формирования  аналогов кредитных историй,  бан­ ки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам  и начинают  рассматривать  их как неотъемлемый  элемент своей  кредитной деятельности.

Отмечая  положительную  роль  накопительных  счетов   как  источ­ ника  привлечения   банками  долгосрочных  ресурсов,  нельзя  не  ска­ зать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть  зна­ чительные денежные средства на долгосрочные накопительные депо­ зиты как в связи с продолжающейся инфляцией,  так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, от­ сутствует государственная  поддержка жилищных накоплений и га­ рантий  сохранности  вкладов   в  той  форме,   как   это  существует  в Германии или  во  Франции.

Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали  реализовывать  схемы привлечения  в строительст­ во жилья средств населения  через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс  (г.  Москва и  др.) .  Суть  системы заключа­ ется  в следующем. Потенциальный  покупатель жилья  в течение опре­ деленного  срока  (от  1  года до 2 — 3 лет)  должен  накопить  на специ­ альном сберегательном  счете до 50\% стоимости квартиры.  Далее он приобретает готовое  жилье, а остальные 50\% стоимости квартиры оплачивает в  рассрочку в  течение 2 — 5  лет.   Квартира оформляется в собственность  заемщика  только  после  полной  оплаты  жилья.

Такие схемы непосредственно связаны с определенными строя­ щимися  жилыми объектами и  в  силу  этого  носят   локальный харак­ тер. Следует отметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии,  в  результате  отсутствует   контроль за схемой сбережений и кредитования населения  со стороны Цен­ трального банка  Российской  Федерации, поэтому возрастает риск  не­ целевого и  неэффективного использования собранных с  населения средств.

При данных схемах существует вероятность  затягивания  срока строительства и  сдачи  дома  в эксплуатацию,  что  делает  их  более  до-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

31 4     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

рогими и  рискованными для  населения, так  как  для  них  характерны все  риски, связанные с финансированием  строительства.

Для  эффективного функционирования накопительных систем  не­ обходимо принятие  соответствующих законодательных  актов,  защи­ щающих права   граждан,  которые  накапливают  средства   на  покупку жилья  либо  выступают фактическими  соинвесторами  строительства.

 

Региональные            программы     с          использованием        ресурсов региональных       и    местных             бюджетов

 

Основа этих  программ  — активная роль  органов исполнительной власти  субъектов Российской  Федерации и местного самоуправления в  решении  вопросов привлечения  средств   граждан  в  строительную сферу  и использования  ресурсов региональных и местных бюджетов.

Среди   администраций  ряда  городов  получила  распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жи­ лищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя   бюджетные   средства    и   часть   налоговых   поступлений (в пределах  местных налогов, а в отношении закрытых администра­ тивно-территориальных образований — и федеральных налогов), финансируют  строительство жилья.  Это  жилье   продается тем  граж­ данам, которые согласны продать  фонду  имеющееся жилье, недос­ тающую  сумму  частично оплатить за  счет  собственных средств, а час­ тично   — получить рассрочку. Стоимость старого  жилья, как  правило, составляет примерно 50 — 60\%  стоимости нового,  20 — 25\%  — собст­ венные средства  гражданина, на  оставшиеся 15 — 30\%  стоимости по­ купаемого жилья  предоставляется рассрочка.  При  этом  каждый вло­ женный фондом в сферу  жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в  несколько раз  средства  населения.

Результаты этих программ определяются бюджетными возможно­ стями  регионов, объемами жилищного строительства, а также плате­ жеспособным спросом на  жилье  на  вторичном рынке жилья.

В некоторых других городах  и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика  и  др.)  получили развитие  схемы  кредитова­ ния населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных про­ центных  ставок   по   кредитам  создает   трудности  для   привлечения в  систему   ипотечного  жилищного  кредитования  внебюджетных средств  инвесторов, в связи  с этим  подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на регио­ нальные  бюджеты,  которые  в  большинстве  своем   на  сегодняшний день  являются дефицитными.

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                                 315

 

В ряде  регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и  др.) , в  основном в  сельской местности,  получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заем­ щики  получают кредит   (заем)   в  виде  строительных материалов,  а  в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика.  При  этом, платежеспособность заемщика в  об­ щепринятом  смысле слова  не  оценивается,  поскольку возврат  креди­ та  (займа) осуществляется не  в денежной, а в натуральной форме  — в  виде  сельскохозяйственной  продукции,  которая впоследствии про­ даемся   по  ценам,  устанавливаемым организаторами такого  рода  кре­ дитования.

Замена  денежных инструментов  натуральными  может   привести к  несоизмеримости  затрат   и  результатов.  Кроме  того,  достаточно сложно гарантировать возврат  кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по  кредиту  и его  соот­ ветствия  размеру   кредитных  ресурсов.

 

Муниципальные    жилищные        облигации

 

Одной из  достаточно распространенных  форм  привлечения средств  граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных серти­ фикатов (гг.  Москва,  Санкт-Петербург,  Саратов,  Ульяновск и др.) .

Основной смысл  облигационного займа  заключается в возможно­ сти населения постепенно накапливать средства  на приобретение квартиры, путем  покупки  облигаций,  каждая из  которых дает  право на  получение определенного  количества площади жилья   (например,

0,1  кв.   метра).  Срок   обращения  таких  облигаций может  достигать

10 лет.  Накопив необходимый пакет  облигаций, гражданин вправе обменять  его  на  квартиру соответствующей площади.-Как  правило, эти  облигации дают  право  на  приобретение жилья  в домах, построен­ ных муниципалитетом. Цена  облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изме­ нением стоимости строительства жилья. Если  владелец облигаций откажется от  приобретения квартиры,  то  он  имеет  право   на  получе­ ние  определенного денежного эквивалента  — облигации выкупаются по  текущей номинальной  цене.

В  предлагаемой  схеме   отсутствует   возможность  выбора  гражда­ нами  квартиры, им предоставляется право  на приобретение жилья только  в определенных домах, по качеству  не всегда отвечающих требованиям  граждан.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

31 6         КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Для  того  чтобы  муниципальные жилищные облигации стали  при­

влекательными для  граждан,  необходимо  следующее:

• они  должны  выполнять функцию накопления,  по  ним  устанав­ ливается определенный доход  и  их  индексация отражает   изме­ нение  ситуации на  финансовом рынке;

• они  должны  стать  ликвидным финансовым инструментом, обес­ печивающим широкое вовлечение средств  инвесторов в жилищ­ ный  сектор.

 

Программы    предоставления         предприятиями своим     сотрудникам   займов   на    приобретение   жилья

 

Данные проекты основаны  на  принципе,  в  соответствии с  кото­ рым   работник  получает   от   предприятия  заем   для   оплаты   жилья в  размере    70 — 80\%   его   стоимости,   а  остальные  20 — 30\%   обязан оплатить  из  собственных  средств.   Заем   предоставляется  предпри­ ятием,  как  правило,  на  льготных   условиях   — длительный срок   (до

10—15 лет), без  процентов или  льготные проценты,  возможность последующего частичного  или  даже  полного списания  задолженности работника перед  предприятием.

При   наличии у  предприятия  собственных  строительных мощно­ стей используется вариант продажи сотрудникам построенного пред­ приятием  жилья   по   себестоимости  строительства  либо   с  оплатой всего  20 — 40\%  стоимости жилья.   Оставшуюся часть  оплачивает пред­ приятие за счет  собственных ресурсов.   Приобретение жилья  на льготных условиях  часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный  срок  на данном предприятии.

Данная схема реальна  для прибыльных и устойчиво работающих предприятий,  заинтересованных в  закреплении  кадров   на  длитель­ ный  срок.

Все описанные выше подходы  к решению проблемы привлечения средств  населения в жилищную сферу носят  переходный характер  и соответствуют  современному  этапу  развития  российской  экономики. Они  активизируют рынок жилья  и являются необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования,  основанной исключительно на  рыночных механизмах.

Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств  насе­ ления  на  жилищный рынок необходим системный подход  на  государ­ ственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с  реальной экономической  действительностью и  недос­ таточным нормативным  обеспечением данной  сферы.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |