Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Краткий  словарь  терминов

 

Агент  по  продаже   недвижимости  —  агент  или  брокер,  занимаю­ щийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением и оценкой недвижимости и арендованной земельной собственности, зачастую параллельно с выполнением функций аукциониста. Агент получает комиссионное вознаграждение пропорционально стоимости (ad valorem).   По  роду  своей  деятельности  относится  к  категории  гене­ ральных  агентов.  Законодательство зарубежных стран  обычно не требует,  чтобы  агент  по  продаже  недвижимости  обязательно  принад­ лежал к какой-либо организации  или имел документ о специальном образовании. В Великобритании существует, однако, высший про­ фессиональный орган подобных агентов, известный как Институт ди­ пломированных   аукционистов   и  агентов  по  продаже  недвижимости, и  разрабатываются меры  для  регистрации  подобных  агентов   по  про­ даже недвижимости в целях более надежной защиты интересов их клиентуры.

Акт по  сделке  — письменный  документ,  вручаемый  получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает  права собственности.

Акт покупки объекта  недвижимости — юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта  недвижимости. Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости,  принятое  в документах регистрационной системы,  ре­ квизиты  свидетелей  сделки.    Во  многих   странах,  ведущих   юридиче­ ский  кадастр,  регистрация  акта  купли-продажи   объекта  недвижимо­ сти  производится   специальной   службой  при  суде низшей  инстанции или  особым   учреждением,  имеющим  права   суда,  которые  одновре­ менно с регистрацией акта оформляют титул (документ о праве, соб­ ственности)  нового   владельца объекта   недвижимости.

КРАТКИЙ  СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ         32 5

 

Акт приема-передачи   —  документ,   фиксирующий  факт  передачи квартиры от  владельца,  обладающего квартирой на  момент составле­ ния  документа, лицу, следующему за владельцем в цепочке строи­ тельно-инвестиционного процесса.  С момента подписания акта о передаче квартиры риск  случайной гибели  переходит к лицу, которо­ му  передана квартира.

Акт приемочной комиссии — приемка законченного строитель­ ством объекта  в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии, которая принимает  решения  о соответствии объекта  требованиям проектной документации, строительных, сани­ тарных  и  экологических  норм  и  правил,  составления   акта  приемки и утверждения  его органом,   назначившим его.  Акт приемки  утверж­ дается главами городской администрации.  Продолжительность прие­ мочной  комиссии  — до 1 месяца  и срок утверждения  главой админи­ страции — до  1 месяца.

Актив — нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физи­ ческому  или  юридическому  лицу.  Включает  как  недвижимую,   так  и личную   собственность.

Амортизация  кредита  —  процесс погашения  кредита путем вне­

сения  регулярных  платежей  по основной  сумме долга и процентам.

Андеррайтинг — анализ  кредитного  и процентного рисков  по ипотечному кредиту; подготовка заключения о  ставке  процента и условиях  кредитования,  соответствующих  уровню  риска.

Аннуитет —  серия   равных   платежей,  вносимых  и  получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени.  Примером  являются  серии платежей  в погашение  ипотечно­ го  долга,  предусматривающего равновеликие  выплаты.

Аренда — по  договору  аренды  (имущественного  найма)   арендо­ датель   (наймодатель)  обязуется  предоставить  арендатору  (нанимате­ лю)  имущество за  плату  во  временное  владение и  пользование или во временное  пользование.  Плоды,  продукция  и доходы, полученные арендатором  в  результате использования  арендованного  имущества в  соответствии с  договором,  являются его  собственностью.  В  аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные  при­ родные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,   сооружения,  оборудование,   транспортные  средства  и другие вещи,  которые  не   теряют   своих   натуральных  свойств  в  процессе их использования  (непотребляемые вещи).

Аренда (см.:  Аренда  жилого   помещения) —   по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется пре­ доставить  арендатору  (нанимателю)  имущество  за  плату  во  времен­ ное владение и пользование или во временное  пользование.  В аренду

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

32 6      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

могут быть переданы земельные участки и другие обособленные  при­ родные объекты, предприятия  й другие имущественные комплексы, здания,   сооружения,  оборудование,   транспортные  средства  и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования  (непотребляемые вещи).  Плоды,  продукция  и дохо­ ды,  полученные  арендатором  в результате использования арендован­ ного имущества в соответствии с договором, являются его собствен­ ностью.

Аренда жилого помещения — собственники жилищного фонда имеют   право  предоставлять гражданам,  юридическим  лицам кварти­ ры  или  дома  любой  площади по  договору  аренды. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и соб­ ственником либо  уполномоченным собственником лицом (органом). Не  подлежат передаче в аренду  иным лицам заселенные дома  госу­ дарственного,  муниципального либо  общественного жилищных фон­ дов  без  согласия всех  проживающих  в  них  совершеннолетних граж­ дан,  а  также  специализированные дома  и  жилые  помещения в  них. Оплата жилья  и коммунальных услуг по договору  аренды устанавли­ вается  договором между арендатором и собственником либо уполно­ моченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг  по  договору   аренды не  производится в  течение шести  месяцев,  то договор  расторгается в судебном порядке,  и  арен­ датор  подлежит выселению.  Арендатор жилого  помещения в государ­ ственном  или  муниципальном жилищном фонде   подлежит  выселе­ нию  с предоставлением жилого  помещения,  отвечающего санитарным и  техническим требованиям по  нормам общежития.

Арендная плата — плата, уплачиваемая арендатором арендода­

телю  за пользование  арендным  объектом  недвижимости.  Она  вклю­ чает амортизационные отчисления  от стоимости  арендованного объ­ екта,  а также  часть прибыли  (дохода),  которая  может быть получена от общественно  необходимого  использования взятого  в аренду объек­ та недвижимости  (арендный  процент).

Арендодатель  — юридическое  или  физическое  лицо,  которое  яв­ ляется собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на до­ говорных   началах.

Аукцион публичный  — способ продажи, при  котором объект  не­ движимости предварительно выставляют для осмотра возможными покупателями.  Общие  условия  продажи  определяются   продавцом, а покупателем считается лицо,  предложившее  в ходе проведения аукциона  наивысшую  цену  за  выставляемый-объект недвижимости.

КРАТКИЙ   СЛОВАРЬ  ТЕРМИНОВ       327

 

База оценки объекта недвижимости — вид стоимости объекта недвижимости,  в  содержании   которой   реализуется   цель  и  метод оценки.

Балансовая стоимость  — стоимость основных средств хозяйст­ вующего  субъекта  (предприятия), то есть долгосрочных активов, на­ ходящихся  на  ее  балансе.  Исчисляется  как   первоначальная  стои­ мость приобретения или создания  объекта недвижимости, по которой он  был  занесен  в балансовую  ведомость,   за  вычетом  накопленного износа.

Баланс   основных   средств — составляемый хозяйствующим субъектом баланс,  характеризует поступление,  расходование и выбы­ тие основных средств  (зданий, сооружений, оборудования) за опре­ деленный период времени.

Бе з отделки  —  обычно подразумевается без  отделки по  максиму­ му,   то   есть   в   доме   выполнены   строительно-монтажные   работы (СМР) ,  завершена отделка   подъездов,  разведены коммуникации  до точек  подключения,  установлены окна  и  входная дверь.   В  квартире не  установлены  сантехнические приборы,   за  исключением   радиато­ ров отопления, кухонная  плита,  внутренняя  столярка.

Благоустройство — это  совокупность работ  по:

• инженерной  подготовке  территории,  устройству дорог,  разви­ тию   коммуникационных  сетей   и  сооружение  водоснабжения, канализации, энергоснабжения и др.;

• улучшению микроклимата,  охране   от  загрязнения воздушного бассейна,   открытых  водоемов  и  почвы,  санитарной  очистке, снижению  шума и др.

Благоустройство  осуществляется  в  целях   приведения  той   или иной  территории в состояние, пригодное для строительства и нор­ мального использования  по  назначению,  созданию здоровых, удоб­ ных  и  культурных условий жизни  населения.

Бюро  технической инвентаризации (БТИ)  — муниципальная служба, выдающая по требованию граждан или юридических лиц справки о  площадях жилых  и  нежилых помещений, экспликации и другие  документы, связанные с определением площади помещений.

 

Владелец — физическое  лицо,  являющееся  владельцем  имущест­ ва, благодаря чему владелец имеет  возможность непосредственно воздействовать  на  имущество.

Временное проживание  — применительно к отдельному лицу, которое  проживает  в здании  в течение  не  более  90 дней,  имея  при этом  другое  постоянное место  жительства.

Вспомогательные   помещения  квартиры  (принадлежности  жи­

лых комнат) —  конструктивно  обособленные   неделимые  функцио-

ИПОТЕКА.  КРЕДИТ.         •           :

328       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                         

 

нальные части квартиры (принадлежности площади основного на­ значения),  площадь которых в соответствии с правилами государ­ ственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проек­ том и признается в административном порядке.  Вспомогательные помещения,  назначение которых  не  указано  в  проекте  и/ил и  не признано в  административном порядке,  объектами оценки не  явля­ ются.

Встречная покупка  (встречка, обмен) — продавцы ставят усло­ вие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтер­ нативное  жилье.  Так  приходится  делать,  если  у продавцов  нет  дру­ гой  квартиры,  куда  они   могут  выехать   и  выписаться,  если   права на квартиру  имеют  несовершеннолетние или  продавцы  боятся  остав­ лять  деньги  на  хранение. После кризиса на  рынке появилось огром­ ное  количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, кото­ рый  бы  ждал,   пока   продавцы   согласятся   на  встречный   вариант, очень  сложно.

Вторичный рынок жилья — рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГУЮ «Регистрационная палата»  прав на не­ движимость  владельцев.  Возможна  целая   цепочка смены  предыду­ щих владельцев,  и чём она длиннее,  тем выше риск возникновения судебных  споров по обстоятельствам, которые зачастую  невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне  разнообразен по типам  квартир,  районам  и це­ нам.  Основные преимущества — возможность выбора именно той квартиры, которая вам  подходит,  и  в  нужном вам  месте.

Вторичный ипотечный рынок — рынок, где  осуществляется купля-продажа первых  закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит  до наступления срока  его полного пога­ шения.

Выборка — часть совокупности экономических объектов или по­ казателей,   отобранных  для  изучения,   чтобы  сделать  заключение  обо всей совокупности. Выборка  должна  быть составлена  таким  образом, в таком количестве,  чтобы быть статистически  представительной (репрезентативной), то есть отображать исследуемую совокупность. Например, чтобы изучить спрос,  предложение  цены на рынке,  доста­ точно  обследовать только   отдельные сегменты рынка.

Выбытие основных средств — ликвидация, реализация, переда­ ча другим хозяйствующим субъектам, гибель  от стихийных бедствий объектов, числящихся в  составе  основных фондов.

Высота  потолка  — существует, как  минимум, три  размера, на­

зываемые в  таких  ситуациях  «высотой потолка».

КРАТКИЙ  СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ         32 9

 

Расстояние между отметками  высот  от  «нулевой отметки».  В этом случае  высота  потолка   (иногда  говорят  «высота  потолка  в  свету»), то  есть  расстояние  между   полом,  по   которому  вы  будете   ходить, и  оштукатуренным и  покрашенным потолком,   будет меньше  на  тол­ щину  плиты  перекрытия   (около  15 см),  цементной  стяжки  в полно­ стью  кирпичных домах  (5 — 10 см), покрытия пола  (например, пар­ кет  10 см),  штукатурки  потолка.

Расстояние между  плитами перекрытий — высота  потолка мень­ ше  на  толщину  цементной   стяжки  в  полностью   кирпичных   домах (5—10 см), покрытия пола  (например, паркет 10 см), штукатурки потолка.

Расстояние между полом,  по которому  вы будете ходить,  и ошту­

катуренным и покрашенным потолком.

Поэтому  перед принятием решения  о приобретении квартиры  бу­ дет не лишним  уточнить,  какую именно  величину понимают  в данном конкретном случае  под  «высотой потолка».

 

Гарантия — это:

• поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Прода­ вец  обычно  представляет гарантию  качества,  покупатель  — оплаты  договорной  стоимости;  по   согласию  сторон  гарантом исполнения договорных  обязательств  может  быть третье  лицо, чаще известная  фирма,  банк;

• установленное  законом   обязательство  продавца  отвечать    за материальные недостатки объекта  и за то, что объект  недви­ жимости  свободен  от  долговых  обязательств  и  не  находится в  собственности третьих  лиц.

Генеральный инвестор — любая  организация (за исключением застройщика, заказчика,  генерального подрядчика), имеющая право требования  на самое большее  количество  квартир  в доме  (тот,  у кого больше всего квартир,  кроме заказчика,  застройщика, генподрядчика).

Генеральный менеджер проекта — инвестиционно-строительная компания,  которая утверждается в качестве ответственного исполни­ теля  реализуемой программы ипотечного кредитования и  наделяется для  этого  соответствующими правами по  организации и  осуществле­ нию инвестиционной деятельности  с участием банков,  страховых компаний  и третьих лиц. В качестве генерального менеджера проекта может выступать  — фонд.

Генеральный план — часть проекта, содержащая комплексное решение вопросов планировки  и  благоустройства  объекта  строитель­ ства, размещения зданий,  сооружений,  транспортных  коммуникаций, инженерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслуживания.

ИПОТЕКА,   КРЕДИТ.

33 0     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Генеральный подрядчик — подрядчик превращается в генераль­ ного подрядчика, если он привлек к исполнению своих обязательств других  лиц  (субподрядчиков).  При  этом  генеральный подрядчик не­ сет  перед  заказчиком  ответственность за  последствия неисполнения или  ненадлежащего  исполнения обязательств  субподрядчиками.

Городской заказ — правовое задание на формирование товари­ ществ из числа очередников  на муниципальное жилье,  с целью созда­ ния кондоминиума. -

Городской.застройщик —  департамент  муниципального  жилья (в том числе управление муниципального жилья) в пределах компе­ тенции в  сфере  строительства муниципального  жилья   и  формирова­ ния  товариществ  собственников жилья  из очередников  с целью  соз­ дания  кондоминиума.                                               -         '  .

Государственная пошлина — денежные сборы, взимаемые в уста­ новленном государством порядке и размерах специально уполномо­ ченными учреждениями (судами, государственным арбитражем, но­ тариальными  конторами  и т.д.) за совершение действий в интересах юридических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости.

Государственная приемочная комиссия — принимает в эксплуа­ тацию   законченные  строительством (реконструкцией,  расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к экс­ плуатации объекты.  Состав и уровень государственных приемочных комиссий определяется в зависимости от сметной стоимости строи­ тельства и назначения объекта. Назначение государственных прие­ мочных комиссий  производится заблаговременно  в зависимости  от характера и  сложности объекта,  но  не  позднее 30 дней  при  приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения до уста­ новленного  срока  ввода объектов  в эксплуатацию.

Государственная регистрация недвижимости — в соответствии с гражданским законодательством право  собственности и другие вещные права на недвижимые  вещи, ограничения этих прав, их воз­ никновение, переход  и прекращение  подлежат государственной реги­ страции в Едином государственном реестре  учреждениями юстиции. Регистрации подлежат следующие права на землю и права на другие недвижимые вещи:

. • право собственности,

• право  хозяйственного ведения,

• право  оперативного  управления,

• право  пожизненного  наследуемого владения,

• право постоянного пользования, право аренды,  ипотека,  серви- туты.

КРАТКИЙ   СЛОВАРЬ   ТЕРМИНОВ                                                                                             331

 

В случаях, предусмотренных законом, наряду  с государственной регистрацией,  может  осуществляться  специальная регистрация  или учет отдельных видов  недвижимого имущества. Сделки с недвижи­ мостью   подлежат  государственной  регистрации  с  соблюдением пра­ вил  ГК  РФ .  Орган,  осуществляющий государственную  регистрацию недвижимости, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистри­ рованном праве или сделки либо совершением  надписи на документе, представленном для регистрации.  Государственная регистрация не­ движимости и сделок  с ней является публичной. Орган, осуществ­ ляющий регистрацию,  обязан предоставлять информацию о произве­ денной  регистрации  и зарегистрированных правах  любому лицу.

Государственная регистрация сделок  — сделки с землей и дру­

гим недвижимым имуществом (напр., отчуждение, ипотека, долго­ срочная  аренда,  принятие  наследства  и  др.)  подлежат  государствен­ ной  регистрации  учреждениями  юстиции.

Государственный жилищный сертификат — именное свидетель­ ство, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Сертификат не является ценной бумагой.

 

Дарение  —  по  договору  дарения одна  сторона безвозмездно пере­ дает  другой  стороне вещь  в собственность,  либо  имущественное пра­ во (например, можно подарить право на получение зарплаты),  либо освобождает  от имущественной  обязанности перед  кем-либо   (к  при­ меру,  переводит долг  на  себя).

Дата оценки  объекта недвижимости '— дата, по состоянию на которую  произведена  его оценка.

Девелопер  —  предприниматель,   получающий  свою   прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в ка­ честве:

• автора  идеи  проекта, что  создавать и  где;

• приобретателя земельного участка   под  застройку;

• организатора  проектирования объекта (лицензированными про­ ектантами),  нанимателя  заказчика  (с лицензией), генподрядчи­ ка  (с  лицензией на  выполнение функций генподрядчика), бро­ керов  для  реализации вновь  созданного объекта, управляющих недвижимостью   (при  необходимости);

• финансирует сам  либо  привлекает в  случае  необходимости ин­

вестиции.

Декувер —  разница   между  оценкой   объекта   недвижимости   и страховой  суммой,  оставляемая  на рынке  страхования.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

33 2       КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Дисконтирование  — широко применяемый метод при оценке объектов недвижимости и отборе  инвестиционных программ, суть которого  заключается  в  приведении  разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному  периоду времени и Опре­ делению коэффициента окупаемости капиталовложения; преобразо­ вание  в текущую  стоимость  будущего потока  капиталовложений.

Доверенность — документ, выдаваемый юридическому или  фи­ зическому лицу, в котором определяются его полномочия совершать сделки   или  другие  правомерные акты  от  имени другого  лица   (дове­ рителя). Доверенность носит срочный характер, срок действия ука­ зывается  в  самом  документе.   Действие  доверенности  прекращается также  вследствие отмены ее доверителем, ликвидации юридического лица  и  других  случаев,   предусмотренных   законодательством.   По объему полномочий различают три  вида доверенностей:

• разовая  — на совершение  одного  конкретного действия;

• специальная — на совершение  каких-либо  однородных  действий;

• общая   или   генеральная — на  общее   управление  имуществом доверителя,   заключение  договоров  и т.д:

Добросовестный владелец  — тот, кто  не  знал и цо  обстоятельст­

вам  не  мог  знать  о неправомерности своего  законного владения.

Договор — соглашение  сторон,  по которому  передается  имущест­ во,  производится работа  или  оказывается услуга.   Договор  включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), то есть установление,   изменение  и прекращение определенных  имуществен­ ных  и  связанных  с  ними  неимущественных прав   и  обязанностей. К договору применяются правила  о двух- и многосторонних сделках, а к обязательствам, возникшим из договора,  применяются общие  по­ ложения об  обязательствах,  если  иное  не  предусмотрено  правилами об  отдельных  видах договоров,  содержащимися в  ГК  РФ .  Стороны могут заключать, так называемый смешанный договор, в котором со­ держатся элементы других договоров. Договор считается состояв­ шимся,   если  между  сторонами  достигнуты  соглашения   по  всем  его

ч   существенным условиям. Граждане и юридические лица  свободны в заключении договоров и принуждение  при этом не допускается,  за исключением случаев, когда обязанность  заключить договор преду­ смотрена ГК  РФ , законом или  добровольно принятым  обязательст­

вом.  Договорное отношение состоит не только  из  существенных усло­ вий договора, но и всех соответствующих обстоятельств,  включая предшествующие договоры, переговоры и переписку, практику, уста­ новившуюся  во взаимоотношениях сторон,  обычаи  делового  оборота, последующее  поведение  сторон.  Перед  заключением   основного  дого-

КРАТКИЙ  СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ                                                                                                33 3

 

вора может заключаться  предварительный договор,  позволяющий установить предмет  договора и содержащий все предварительные условия по  данному соглашению.

Договор аренды — соглашение, по  которому арендодатель пре­

доставляет  арендатору  и  членам  его  семьи   недвижимость  в  жилищ­ ной  сфере,  включая  жилые помещения без ограничения размеров,  за договорную плату во временное владение и пользование, либо только пользование,  а  арендатор обязуется  использовать  ее  в  соответствии с  договором  и своевременно  вносить  арендную  плату,  включая  плату за  коммунальные услуги.

Договор доверительного управления имуществом —  одна сто­ рона  (учредитель  управления)   передает  другой  стороне  (доверитель­ ному управляющему)  на определенный срок имущество в довери­ тельное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управ­ ление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица  (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное  управление  не  влечет   перехода  права   собственности на  него  к  доверительному  управляющему.

Сделки  с  переданным в  доверительное управление имуществом, доверительный   управляющий  совершает  от  своего  имени,   указывая при   этом,  что  он  действует   в  качестве  такого   управляющего.  Это условие  считается  соблюденным,   если  при  совершении  действий,  не требующих  письменного оформления,  другая  сторона  информирова­ на  об  их  совершении  доверительным  управляющим в  этом  качестве,

а в письменных документах после  имени или наименования довери­ тельного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и  отвечает   перед  ними только   принадлежащим  ему  имуще­ ством.

Договор долевого участия в строительстве  — договор, по кото­ рому  одна  из  сторон  (дольщик)  обязуется участвовать в  строительст­ ве жилого дома путем финансирования  вышеуказанного строительст­ ва  в  объеме,  установленном в  договоре и  дающем право  по  оконча­ нии  строительства  на  приобретение   в  собственность  определенной в договоре квартиры,  а другая  сторона обязуется передать контраген­ ту определенную  в договоре  квартиру.

Договор  займа  — договор, по  которому одна  сторона (заимода­ тель)   передает  в  собственность  другой   стороне  (заемщику)  деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимо­ давцу  такую  же  сумму  денег  (сумму  займа)   или  равное  количество других полученных  им  вещей  того же рода и  качества..

 

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

334      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Договор кредитный —  договор,  по  которому  банк   или  иная   кре­ дитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства  (кредит)   заемщику  в размерах  и  на  условиях,  предусмот­ ренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную де­ нежную  сумму и уплатить  проценты  за нее.

Договор купли-продажи — двусторонний возмездный договор, согласно которому одна  сторона (продавец)  обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю),  а покупатель обязуется  принять  этот  товар  и  уплатить  за  него  определенную  де­ нежную  сумму.

Договор  найма жилого  помещения  — по  договору найма жилого помещения одна  сторона  — собственник   жилого  помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)  — обязуется предоставить другой  стороне (нанимателю) жилое  помещение за плату  во  владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение  может   быть  предоставлено  во  владение  и  пользование на основе договора аренды или иного  договора. Юридическое лицо может  использовать   жилое  помещение   только  дл я  проживани я граждан.

Договор   продажи   недвижимости  —  это   особый вид   договора купли-продажи, предусмотренный статьями 549 — 558 ГК  РФ .  По  до­ говору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, со­ оружение, квартиру или др. недвижимое имущество. Договор заклю­ чается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права  собственности на недвижи­ мость  по  этому  договору  к покупателю подлежит государственной ре­ гистрации.  Исполнение договора сторонами  до государственной  реги­ страции перехода права собственности не является основанием  для изменения их  отношений с  третьими лицами.  По  договору  продажи здания,  сооружения  или др. недвижимости  покупателю  одновременно с  передачей  права  собственности  на  такую недвижимость  передаются права  на ту часть  земельного участка, которая занята этой  недвижи­ мостью   и  необходима для  ее  использования.  В  случае,  когда  прода­ вец является  собственником земельного  участка,  на котором  находит­ ся продаваемая недвижимость,  покупателю передается право  аренды, или  предусмотренное   договором   иное  право   на  соответствующую часть  земельного участка.

Договор ренты — одна  сторона  (получатель  ренты)   передает другой  стороне   (плательщику   ренты)  в  собственность   имущество, а плательщик ренты  обязуется в обмен  на полученное имущество периодически выплачивать  получателю  ренту  в  виде  определенной

КРАТКИЙ  СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ                                                                                                33 5

 

денежной  суммы  либо  предоставления   средств  на  его  содержание в иной  форме.   Допускается  установление  обязанности выплачивать ренту  бессрочно (постоянная рента)   или  на  срок  жизни получателя ренты   (пожизненная рента).  Пожизненная  рента  может  быть  уста­ новлена на условиях пожизненного содержания гражданина с ижди­ вением.

Документы о правах на земельные участки — права на земель­ ные участки удостоверяются документами в соответствии с Феде­ ральным законом «О государственной регистрации прав  на недви­ жимое  имущество и сделок  с ним».  Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования  земельным участком,  заключенные  на  срок  менее   чем один  год, не  подлежат государственной регистрации,  за исключением случаев,  установленных  федеральными  законами.

Долевая ипотека (ипотека с участием) — соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную  долю участия  в собственности  на  объект  и /ил и в до­ ходе.

Должник  —  сторона  в  обязательстве,  от  которой другая  сторо­ на  — кредитор  вправе  потребовать  совершения  определенного  дейст­ вия (передачи объекта недвижимости, выполнения работ или услуг, уплаты  долга)  или  воздержания от  определенного действия.

Долевая  собственность — часть  доходов,  имущество,  другие

ценности, на  которые вправе  претендовать один  из участников обще­ го дела,  коллективных  собственников, наследников.  Мера,  в которой участник общего дела вносит в него собственные  ресурсы, денежные средства,  именуемые  долевым участием.

Дольщик — физическое  или  юридическое  лицо,  являющееся   од­

ной из сторон договора долевого участия в строительстве, которое обязуется участвовать в строительстве жилого  дома путем  финанси­ рования вышеуказанного строительства в объеме, установленном  в договоре и дающем право  по  окончании  строительства на  приобрете­ ние  в собственность определенной в договоре квартиры.

Дом сдан — формальное  наличие  у застройщика акта  государст­

венной комиссии,  что  само  по  себе  не  всегда  гарантирует,  что  в дом можно въезжать.

ДСК — домостроительный комбинат,   предприятие, производящее

строительные конструкции для строительства домов  (газобетонные блоки,  железобетонные панели) и  осуществляющее строительство.

 

Евроремонт  (евростандарт)   — ремонт, проведенный с использо­

ванием  импортных  материалов  и  технологий,   может  быть  полным

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

33 6     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

либо  частичным.  На  самом  деле  качество и  степень ремонта,  выда­

ваемого за  евроремонт,  может  быть  самым   разным.

Емкость рынка — возможный годовой объем продаж определен­ ного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне  цен, за­ висящий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластич­ ности   спроса,  от  изменения  экономической  конъюнктуры,  уровня цен,  качества объектов и  затрат  на  рекламу.

 

Жилая площадь квартиры .—  сумма  площадей жилых   комнат без учета площади  встроенных  шкафов.

Жилищная сфера — область  народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища,  сооружения из элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом,  его содержание  и ремонт.

Жилищное право — подотрасль гражданского права, регули­ рующая порядок предоставления  жилых помещений, условия поль­ зования  и распоряжения, а также изменений и прекращения пользо­ вания ими.

Жилищное товарищество — товарищество собственников жи­ лых и нежилых  помещений в многоквартирных домах с установлени­ ем условий совместного  пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами,  техническими подвалами, внеквар- тирным инженерным оборудованием, придомовой  территорией и дру­ гими местами общего пользования, зарегистрированное в качестве Юридического  лица.

Жилищно-строительный кооператив — добровольная, общест­ венная организация. В ЖС К  могут  объединяться граждане не  только для  строительства нового  дома,  но  и  для  приобретения у  предпри­ ятий, объединений, организаций новых  или  капитально отремонтиро­ ванных домов  либо подлежащих капитальному ремонту и'реконст­ рукции для  осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные  средства.  В  ЖС К  принимаются  граждане,  достигшие

18 лет, постоянно  проживающие в  данной местности, нуждающиеся в  улучшении жилищных  условий.

Жилищные сертификаты  — любые ценные бумаги или  обяза­ тельства, номинированные в единицах общей  площади жилья  и имеющие также  индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении,  размещаемые среди  граждан и  юридических лиц,  даю­ щие  право  их владельцам при  соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем  предос­ тавления  в  собственность   помещений,  строительство   (реконструк-

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ  ТЕРМИНОВ         337

 

ция)  которых  финансировалось  за  счет  средств,  полученных  от раз­

мещения  указанных ценных бумаг  или  обязательств.

Жилищный сертификат является именной  ценной  бумагой  и  мо­ жет   выпускаться  в  документарной  или   бездокументарной  форме. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается в  проспекте эмиссии  и  остается   неизменной  в  тече­ ние срока действия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения  цены   выкупа   жилищ­ ного сертификата эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчета.  Ин­ дексация должна  производиться не  реже  одного  раза  в  3  месяца.

Жилищные споры — конфликтные  ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда  при несоблюдении уста­ новленных нормативов собственниками, владельцами (управляющи­ ми),  нанимателями и  арендаторами жилых  или  нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями- поставщиками  водо-,  энергоресурсов и  иных   жилищно-коммуналь­ ных  услуг.

Жилищный фонд  — это  совокупность всех  жилых  помещений, независимо  от форм  собственности,   включая  жилые дома и специаль­ ные дома, (общежития,  приюты,  детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в  других  строениях,  пригодных  для  проживания.  В  его составе  не  учитываются дачи,  летние   садовые  домики, спортивные и туристические базы,  санатории,  дома  отдыха, пансионаты,  гостини­ цы, казармы и т.п.

Жилое  здание  — существующий или  вновь построенный жилой дом,  включая  все  инженерные  коммуникации,  удобства,  оборудова­ ние  и т.п., соединенные с недвижимостью и  считающиеся неотъемле­ мой  частью  дома.

Жилое  строение  — отдельная постройка (здание, дом)  постоян­ ного  типа,  рассчитанная на  длительный срок  службы, вся  или  не  ме­ нее половины площади которой предназначена и используется для проживания.  По  внутренней конструкции Ж.с .  бывают  квартирного типа  или  коридорного  типа.

Жилой дом  —  один  из  объектов  права  собственности   физиче­ ских и юридических  лиц,  собственности  субъектов  РФ ,  федеральной или  муниципальной собственности.

 

Завещание — распоряжение гражданина относительно принад­ лежащего  ему  объекта  недвижимости   на  случай  смерти,   сделанное в  установленной законом  форме   (нотариальной  или  приравненной к ней).

 

12 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

33 8     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Заказчик — юридическое или  физическое лицо, для которого строится объект  недвижимости. Заказчик обязан представить под­ рядчику   стройплощадку,   осуществлять  своевременное  финансирова­ ние  строительства,  осуществлять  контроль  и  технадзор  за  соответст­ вием  объема,  стоимости и  качества   работ.

Законное владение — фактическое обладание объектом недви­ жимости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое осно­ вание,  возникающее на  основании закона,  договора, административ­ ного  акта  или  решения суда.

Закладные листы — разновидность ценных бумаг,  выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей массой недвижимости, зало­ женной  в банке.

Залог  — это  способ  обеспечения  обязательства.  Кредитор — зало­ годержатель  имеет  право  при  невыполнении должником  обязательст­ ва, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости за­ ложенного  имущества  путем  его  продажи.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости — расходы, связанные с разборкой, демонтажем и другими  операциями по лик­ видации  объектов недвижимости.

Землевладелец  —  юридическое  или   физическое  лицо,  имеющее право  на  обладание определенным  участком   земли.   Землевладение и собственность  на  землю   могут  не  совпадать.

Земельная парцелла — часть  территории, ограниченная на мест­ ности  и/ил и  на  плане:  по  поверхности  земной  коры  границами  зе­ мельного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного пространства  и фиксированной глубиной  и объемом  недр.

 

Износ  (в оценке) — уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости не­ движимости учитывают физическую амортизацию,  функциональное (моральное)  обесценение,  а также устаревание, вызванное влиянием окружающей  среды.

Имущественное право — вещное   право:   право   использования

какого-либо  имущества определенным  образом,  право   на  получение дохода от  использования  объекта  недвижимости.

Инвестиции — вложение денежных  средств  для  извлечения до­ ходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов  или  прибыли.

Инвестор —  это  лицо,   приобретающее   инвестиционную  собст­

венность.

Инвестиционная собственность — собственность (недвижимость), которая  используется для  извлечения дохода  в  виде  арендной платы, дохода от  перепродажи  и  т.д.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ  ТЕРМИНОВ         339

 

Инвестиционная  стоимость объекта недвижимости — совокуп­ ность   затрат   на   оплату   предпроектных,   проектных  и   строитель­ но-монтажных  работ  и  услуг генерального  менеджера  проекта.

Индивидуальная планировка — квартира в  доме, построенном по индивидуальному (не серийному) проекту. Такие дома иногда  на­ зывают домами с повышенной комфортностью. Принципиальное от­ личие:  крупногабаритное жилье.

Инфраструктура — комплекс хозяйств   и  служб,   обслуживаю­ щих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктуру строительной  системы  входят коммуникации и объекты жизнеобеспе­ чения  работников  строительных  предприятий. s

Ипотека  —  термин  охватывает три  понятия:

• залог   недвижимого   имущества   (главным   образом,    земли   и строений  на  ней)   с  целью   получения  ипотечной  ссуды.   Для ипотеки   характерно  оставление   имущества  в  руках  должника (см.  должник  по закладной)  и возможность  получения  под за­ лог  одного  и  того  же  имущества  добавочных  ипотечных  ссуд под  вторую,  третью  и  т.д.  закладные.   Обязательна   регистра­ ция  залога  в  земельных  книгах,  которые  ведутся  в  государст­ венных или  коммунальных  учреждениях.  В  случае  неплатеже­ способности  должника  требования  кредитора  удовлетворяются из  выручки от  реализованного  имущества в  порядке очередно­ сти  регистрации  залога  или  перехода  заложенной   недвижимо­ сти  в собственность  залогодержателя;

• закладная  (долговой инструмент,  обеспеченный правом на  не­ движимость; обычно свободно обращается на рынке). Эквива­ лентом  этого  понятия  является  только  «mortgage». См.  соот­ ветствующую статью, где приводится целый ряд важных  про­ изводных словосочетаний  с  термином «закладная»;

• долг по  ипотечному  кредиту.

Исковая давность — срок,  установленный законодательством для защиты  права  по иску лица,  право  которого  нарушено.

 

Кадастр земельный — систематизированный  свод  сведений о природном, хозяйственном и правовом положении  земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасполо­ жение,  конфигурацию,  качество  почв,  стоимостную  оценку  земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Кадастровая съемка — геодезические работы  по  земельному участку, определяющие описание границ землепользователей и меже­ вых знаков,  площадь застроенной  и благоустроенной территории,  на-

12*

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

34 0     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

личие  твердых покрытий  и газонов,  характеристики  строений,   нали­

чие  или  отсутствие  споров  по  границам  земельного  участка.

Кадастровое землеустроительное дело — совокупность доку­ ментально   оформленных   технических,   юридических  и  экономиче­ ских характеристик земельного участка (объекта недвижимости), яв­ ляющихся основой для оформления правоустанавливающих доку­ ментов.

Капитальные вложения — инвестирование в создание и воспро­ изводство основных  фондов  предприятия;  затраты,  в  результате   ко­ торых  происходит увеличение основных средств   (строительные рабо­ ты, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и вы­ ращивание многолетних насаждений). Источниками финансирования капиталовложений  могут  являться:  федеральный  и  местные  бюдже­ ты; кредиты банков и других кредитных учреждений; собственные средства  юридических и физических лиц;  средства иностранных го­ сударств,  а также  иностранных  юридических  и  физических  лиц.

Капитальный ремонт — это  ремонт здания с целью  восстановле­ ния исправности (работоспособности) его конструкций  и систем ин­ женерного обеспечения,  а также поддержки эксплуатационных пока­ зателей.

Лучший вариант — капитальный  ремонт с полной заменой пере­ крытий.   Во  время  реконструкции   в  здании  остаются  только  капи­ тальные стены.  Новые межэтажные перекрытия — железобетонные плиты.  Обычно после такого  ремонта на потолке четко видны  стыки. Производился,  начиная  примерно  с  I960  года.  В домах с капиталь­ ным  ремонтом   1960—1965 гг.  встречаются  остатки  сталинского  деко­ ра  — лепка.

Худший   вариант   —  выборочный  капитальный  ремонт   50-х   го­ дов.   В  этом  случае  производилась  замена   коммуникаций,  установка ванн,  подключение горячей воды.  Перекрытия не  заменяются, в луч­ шем случае укрепляются.  Стоимость ремонта квартиры в таком доме значительно  дороже.  Покупают  из-за  дешевизны  или  видовые  квар­ тиры в элитных  местах,  или интересные  квартиры  большой  площади. Во  время  полного  капитального  ремонта  не  оставляли  многокомнат­ ных  квартир.

Квартира  как объект права собственности — собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,  занимаемым  под  квартиру,  принадлежит  также  доля в праве  собственности  на  общее  имущество  дома.

Кодекс  —  синтезированный  единый  законодательный акт,  регу­

лирующий  какую-либо  область  общественных  отношений.

Коммунальные услуги — водоснабжение и канализация, подача электрической и  тепловой энергии,  газа  и  вывоз   бытовых  отходов.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ  ТЕРМИНОВ         341

 

Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий  совместного вла­ дения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, кори­ дорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инже­ нерным оборудованием, придомовой территорией и другими  местами общего  пользования;  правовая форма  собственности, по  которой объ­ ект  разделяется  на  элементы  индивидуальной  собственности  и  эле­ менты  совместной собственности.

Консалтинг недвижимости — это  деятельность по  консультиро­ ванию производителей, продавцов и покупателей недвижимости. Включает  исследование  и  прогноз  рынка.

Конъюнктура  — совокупность признаков,  характеризующих те­ кущее состояние  экономики в определенный  период,  а также сложив­ шаяся на рынке экономическая ситуация,  которую характеризуют соотношение   между  спросом  и  предложением,   уровень  цен,   товар­ ные  цены,  портфель  заказов  по  отрасли  и  иные  экономические по­ казатели.

Коэффициент займа — процентное выражение отношения вели­ чины  ипотечного  займа  к  стоимости  недвижимого  имущества  (стои­ мость  определяется  как  нижняя  граница  продажной  цены  или  оце­ ночной  стоимости).

Коэффициент застройки  участка  — коэффициент, показываю­

щий  соотношение между  площадью здания и  земли.

 

Ленинградская планировка — тип  квартир, построенных по  экспе­ риментальному  проекту   ленинградских  архитекторов  в  1970 — 1980  гг. Принципиальные отличия: кухня  — 8 — 9 кв.  м, санузел  раздельный; В потребительском смысле является переходным качеством от «улуч­ шенных»  к  «новым».

Лизинг недвижимости  — приобретение арендодателем по  дого­ вору финансовой аренды  в собственность указанного арендатором недвижимости у определенного им продавца и предоставление арен­ датору этого  имущества  за  плату  во  временное  владение  и  пользова­ ние  для  предпринимательских целей.

Ликвидность — легкость реализации (превращения  объектов не­ движимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения  спроса и предложения без соответст­ вующего  значительного  колебания  цен.

Листинг — договор  между собственником объекта  недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует   как  агент  по  продаже   объектов недвижимости,  а  собствен­ ник  согласен  оплатить брокеру   комиссионные услуги.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

34 2     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Лицензионная карточка — документ, выдаваемый физическому лицу, состоящему в штате  риэлторской фирмы или  являющемуся по­ мощником индивидуального предпринимателя, подтверждающий  его квалификационное соответствие и дающий право на выполнение  оп­ ределенных операций при  работе  с недвижимостью.

Лоджия — это  перекрытое  и огражденное  в плане  с трех сторон

помещение, открытое  во внешнее  пространство,  служащее для  отды­

ха в  летнее  время  и  солнцезащиты.

 

Мансарда  —  см.   Этаж  мансардный

Монолит — дом,  построенный по технологии  монолитного  бетон­ ного каркаса.  Обычно  данная  технология  сочетается  с использовани­ ем  кирпича  в качестве  наружной  облицовки   (возможно,   части  до­ ма)  — кирпично-монолитный дом,  либо  панелей.   Характеризуется быстротой  строительства,   хотя  и  меньшей,   чем  у чисто  панельного дома,  и низкой  себестоимостью.

Муниципальная  собственность   —  объекты недвижимости,  при­

надлежащие на  праве  собственности муниципальным образованиям.

Муниципальное  право  — правовое образование в системе права, совокупность правовых норм,  регулирующих отношения,  возникаю­ щие  в  процессе организации  и  деятельности местного  самоуправле­ ния  в городах,  сельских  поселениях  и на других территориях.

Муниципальный  жилищный  фонд  —  фонд, находящийся в соб­ ственности района,  города, входящих в них  административно-тер­ риториальных образований, а также  ведомственный фонд, находя­ щийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреж­ дений.

 

Найм — предоставление  одной стороной  (наймодателем)  другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за опре­ деленную  плату.  В  России  условия  найма  определяются   ГК  РФ ,  а также  отдельными  нормативными  актами,   в  том  числе  правилами найма разных  видов  имущества.  Срок  договора имущественного най­ ма не должен превышать 10 лет, если  же он  заключен без  указанного срока, то считается заключенным  на неопределенный срок. Для от­ ношений между  организациями закон устанавливает менее  продол­ жительные  сроки действия  договора  — 5 лет при найме  строения  или нежилого  помещения, Один  год — при  найме  оборудования  и иного имущества. Договор, в котором хотя бы одной  стороной является организация, должен быть совершен  письменно.

Наследование  —  получение  на  основании  родства   или  по  заве­ щанию в собственность объектов недвижимости, денежных Средств, ценных  бумаг, драгоценностей  и  т.д.,  оставшихся после   смерти   вла-

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ  ТЕРМИНОВ                                                                                     343

 

дельца.   Юридически   наследование   оформляется   свидетельством  о праве на наследство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства   наследодателя.

Недвижимая собственность — это:

• юридическое  понятие,  которое  означает  совокупность  (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения,   и  дохода  от  распоряжения  недвижимым   имущест­ вом;

• единство физического тела  — недвижимости и права  собствен­

ности  на него.

Нежилое помещение  — помещение здания, которое использует­

ся  для  любых  целей,  кроме  проживания в  нем  физических лиц.

Недвижимость в жилищной  сфере   —  недвижимое имущество с установленными  правами  владения,  пользования  и  распоряжения в  границах  имущества,   включающее:

• земельные участки   и  прочно связанные с  ними   жилые  дома  с жилыми и нежилыми помещениями,  приусадебные хозяйствен­ ные постройки,  зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

• жилые  дома,  квартиры,   иные  жилые  помещения  в жилых до­

мах и других строениях,  пригодные  для постоянного  и времен­

ного  проживания;

• сооружения и  элементы  инженерной  инфраструктуры жилищ­

ной  сферы.

Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте  прекращены строительно-монтажные и другие работы и объект оказывается «за­ мороженным» на некоторый период времени. Незавершенное строи­ тельство  приводит  к  серьезным  социально-экономическим  последст­ виям   —  «омертвляются»  ресурсы,  которые  в  течение   многих   лет  не дают  никакой  отдачи,  морально  и физически   стареет  техника,  уста­ ревает  технология.   Незавершенное  строительство  определяется  объе­ мом капитальных вложений,  которые освоены на объектах на опре­ деленный момент   времени,  и  учитывается на  балансе  заказчиков.

Независимая оценка — оценка стоимости собственности,  произ­

водимая квалифицированной  незаинтересованной стороной.

Нематериальные  активы — активы,  используемые  в  течение длительного периода в деятельности хозяйствующего субъекта и при­ носящие  доход.  Это  — права пользования  объектами  недвижимости, в  том  числе  земельными  участками,  природными  ресурсами.  Патен­ ты,  лицензии,   ноу-хау,  программные  продукты,  монопольные   права

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

34 4      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

и привилегии   (включая  лицензии  на. определенные  виды деятельно­

сти), торговые марки и товарные знаки.

Незаложенная собственность — это  собственность,  свободная от каких-либо   обязательств.

Норма амортизации — процентное отношение годовой суммы амортизации к  первоначальной стоимости основных средств.

Норма  капитализации  —  отношение рыночной стоимости объек­

та  недвижимости к  чистому  доходу  от  ее  функционирования.

Нотариальная сделка — сделка, совершенная в нотариальной форме.  Обязательному  нотариальному  удостоверению  подлежат сделки, для которых законом установлена нотариальная форма их совершения. К ним,  например,  относятся:

• договоры купли-продажи,  мены,  дарения жилого  дома;

• договоры о  залоге  жилого   дома;

• завещания;

• договоры  дарения  на  сумму,  превышающую  установленный законодательством размер, а также  дарения легковых автомо­ билей и мотоциклов  с колясками;

• договоры  о  предоставлении   в  бессрочное  пользование земель­

ного  участка  под  строительство  жилого  дома;

• • некоторые  виды  доверенностей.  Несоблюдение  в  указанных случаях нотариальной формы сделки  влечет за собой  ее недей­ ствительность  и обязанность  каждой  из сторон  возвратить  дру­ гой  стороне все  полученное по  сделке.

По желанию  сторон  нотариальные  конторы  и частные  нотариусы

удостоверяют  любые,  не  противоречащие  закону  сделки,  для  кото­ рых обязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотариальная форма придает сделке  достоверность, вносит во взаимо­ отношения сторон  полную ясность  относительно  факта ее совершения и содержания, в необходимых случаях обеспечивает возможность до­ казывания соответствующих обстоятельств в суде.  Если  на основании нотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество,  защита  прав  может  быть  осуществлена  и  без  обращения в суд  — путем  получения исполнительной надписи у нотариуса. Пре­ имущество нотариально  удостоверенных сделок   состоит также   в  том, что один  их экземпляр  хранится  в нотариальной конторе  и при утрате выданных экземпляров  стороны могут  получить дубликаты.

 

Облигация жилищного займа — ценная бумага, выпускаемая местными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры.

Обоснованная рыночная стоимость  — правовое понятие,  опре­

деляемое как  цена  в денежном выражении,  на  которую соглашаются

КРАТКИЙ   СЛОВАРЬ  ТЕРМИНОВ                                                                                            345

 

готовые к совершению  сделки продавец  и покупатель,  которые  дейст­ вуют честно,  осознанно  и не испытывают  никакого  давления  со сто­ роны.

Общая площадь квартиры — суммарная площадь жилых и под­ собных помещений квартиры с учетом лоджии,  балконов,  веранд, террас.

Общая собственность  супругов — это имущество, нажитое суп­ ругами во время  брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной  режим  этого  имущества. Имущество,  принадлежавшее  каждому из  супругов   до  вступления  в брак,  а  также   полученное, одним из  супругов   во  время   брака   в  дар или  в порядке наследования, является его  собственностью. Вещи  ин­ дивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и  других  предметов роскоши,  хотя  и  приобретенные во время  брака за счет общих  средств  супругов, признаются собст­ венностью того  супруга, который ими  пользовался.

Общее  имущество собственников в  многоквартирном  доме   — это  общие   помещения  дома,  несущие конструкции  дома,  механиче­ ское, электрическое, санитарно-техническое и иное  оборудование за пределами или  внутри  квартиры,,  обслуживающее более  одной   квар­ тиры.   Собственник квартиры не  вправе  отчуждать  свою  долю  в праве собственности на  общее   имущество жилого   дома,  а также   совершать иные  действия, влекущие передачу  этой доли отдельно от права  соб­ ственности на  квартиру.

Обязательство  —  гражданское  правоотношение,   в  силу  кото­ рого  одно   лицо   обязано  совершить в  пользу   другого  лица  опреде­ ленные  действия:  передать  объекты  недвижимости,  выполнить  ра­ боту, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия.

Обязательство по ипотеке — это  соглашение,  по  которому кре­ дитор соглашается предоставить определенный ипотечный  кредит,  а должник  принимает  на  себя  обязательства  по кредиту.

Объект городской собственности  — объект, находящийся в го­

сударственной  (муниципальной) собственности.

Объект, отношений в сфере  недвижимости  — права на  земель­ ные участки.и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи  с правами  на объекты  недвижимости.

Объект права собственности — предприятия как имуществен­ ные  комплексы,  земельные участки, огородные отводы, здания, соору­ жения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально- культурного  и  иного  назначения,  а также  продукты  интеллектуаль­ ного  и  творческого труда.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

346      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Ограничительные обязательства  —  ограничительные  положе­ ния  в договоре  купли-продажи недвижимости,  то есть  обязательства не  изменять внешний вид  дома,  не  возводить никаких строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии за­ стройки, не осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав  соседей  на пользование освещением и коммуника­ циями  и т.д.

Описание  недвижимости  — отражение недвижимости в регист­ рационных   документах.   Оно  требуется  для  определения   материаль­ ного  объекта  недвижимости, установления границ участка  недвижи­ мости,  вычисления  его площади,  характеристики  положения  участка по отношению  к соседним  и при  передаче  титула от одного  собствен­ ника  к другому.  Описание недвижимости — основа для выделения объекта  оборота  на  рынке  недвижимости   и  должно  точно  отражать состав  недвижимого  имущества  с  учетом его составляющих.

Оплата  в рассрочку  (поэтапная  оплата)  — оплата стоимости квартиры по договору  о долевом участии в строительстве (инвестиро­ вании)  в несколько  этапов.  Срок оплаты обычно  ограничивается  сро­ ком окончания строительства,  хотя в 1999 году начали появляться исключения. Рассрочка до конца строительства, как  правило, не рас­ сматривается   «продавцом»  как  кредитование   покупателя,   поэтому цена  квартиры не  зависит от  времени выплаты ее  полной стоимости, но при этом при единовременной оплате цена квартиры  обычно  мень­ ше. У некоторых продавцов при оплате в рассрочку цена зависит от скорости  выплаты  (чем  быстрее  расплатитесь  —  тем  дешевле вый­ дет), это  связано с повышением цены  квартир при  более  высокой го­ товности  дома  и  стимулированием  дольщиков   (инвесторов)   внести деньги  за  квартиру как  можно раньше.

Опцион — это:

право   покупки

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |