Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава 3.  классификация ипотечных  кредитов

 

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма  кредита  может  составлять  от  50 до  100\% стоимости  заложен­ ного  имущества.

Кроме  того,  ипотечные  кредиты  могут быть:

• обычные  и  комбинированные  (выдаваемые несколькими  кре­

диторами);

• субсидируемые  и  выдаваемые  на  общих  условиях.

 

Практика  получения  ипотечных  кредитов  за  рубежо м

 

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом  весьма  раз­ нообразна. Так, в Германии,  например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь  предоставить в банк  копии до­ кументов,  подтверждающих право  собственника на  имущество,  кото­ рое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта  его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя.  Такие  кредиты предоставляются ипотечными  банками и обычными сберегательными кассами на  длительный срок,  дости­ гающий 30 лет. Через  каждые 5 лет процентная ставка по ним пере­ сматривается.   Кроме  того,  в  Германии  выдаются  «обычные  креди­ ты»,  которые  банки  распространяют вместе с «ипотечными  кредитами» или в дополнение  к ним.  С точки зрения  процентной ставки эти кре­ диты приближаются  к ипотечным,   а практически отличаются  от них только   наличием гарантии.  В  Германии  выдаются льготные кредиты для  семей  с  ограниченными доходами:

— льготные  кредиты  первой  необходимости  (выдаются  лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой  субсидий);

— льготные кредиты второй  необходимости (предоставляются лицам со  средними доходами).

Во  Франции  льготные  кредиты  называются   «льготные  кредиты на вступление в право собственности»  и используются для финанси­ рования вступления в право собственности  семей со скромными до­ ходами.  При  этом соблюдаются  нормы расценок,  жилищных  условий и максимальных платежных возможностей  будущих жильцов. Такие кредиты  выдаются  под  твердую  или  плавающую  процентную   ставку сроком на  20  лет.  Во  Франции имеют   место   «связанные кредиты», которые могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных  возможностей  (доходов).  Кредиты  могут  выдаваться  как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит  в них  работы  на  сумму,  равную  25\% стоимости,   а также на  проведение капитального ремонта.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

48          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

В Италии  льготные кредиты распространяются институтами зе­ мельного кредита и выдаются сроком не  более  чем  на  25 лет.  Их  раз­ мер доходит до 100\% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким  кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.  Широкое  распространение получили «земельные авансы», их выдают  институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок  погашения такого  кредита не менее  18 месяцев (в  среднем  —  от 2 до 4 лет).  Следующая разновид­ ность ипотечных кредитов, применяемых в Италии, — это «долго­ срочные ипотечные кредиты», которые выдаются теми  же  института­ ми земельного кредита, а также другими  кредитными учреждениями. Институты  земельного кредита выдают  такие   кредиты.на срок  от  10 до  25  лет  под  твердую  либо,  чаще,  пересматриваемую раз  в  5  лет процентную  ставку.   Они   могут  покрывать 50\%  цены   покупки  или

75\% цены  строительства. Прочими кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на  срок  от  5 до  15  лет  под  рыночную процентную ставку  с  выплатами в счет  погашения долга  каждые 6 месяцев.

В Испании  большое распространение получили «квалифициро­ ванные жилищные кредиты». Они  выдаются органами государствен­ ного  (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как  в отношении процентных ставок, так  и в отношении доли  наличных средств  и сро­ ка погашения кредита. Для стимулирования к выдаче  этих кредитов различных кредитных учреждений финансовые  органы,  прежде   все­ го,  освобождают их  от  необходимости  иметь   обязательные  резервы для  этих  целей.

В   Великобритании  кредит    на   приобретение  заемщиком   банка своего   первого дома  оформляется  следующим образом.  Покупателю дома  выдается  брошюра  банка   «Информация для  покупателей до­ ма».  В ней  подробно описывается,  как  правильно выбрать страховку и кредит, каков  порядок приобретения дома, приводится форма заяв­ ления  на   выдачу   кредита.  Кредиты  выдаются  лицам,  достигшим

18-летнего возраста в размере до  95\%  ипотеки.  Размер кредита опре­ деляется путем  умножения годового дохода  заемщика на  3.  В  случае если кредит  получают одновременно два заемщика, размер  ссуды определяют  следующим  образом:

 

2,25   х   общий   доход    заемщиков,   ил и

 

3  х разме р  наибольшего дохода  одного   из  заемщико в +

+  1,13  х дохо д  второг о  заемщика .

 

Если  заемщик банка  решил  приобрести новый дом  взамен старо­

го,  банк  выдает  жилищный кредит   в  размере до  80\%  стоимости или

ГЛАВА 3   КЛАССИФИКАЦИЯ  ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ                                                        49

 

покупной цены  дома  (выбирается наименьшая величина). В случае  ес­ ли  заемщик банка   решает   остаться в  прежнем доме,  банк  возмещает ему  до  80\%  ипотеки.

Основными условиями реализации классических моделей ипотеч­ ного  кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и,  са­ мое  главное  —  активное участие   государства как  гаранта   устойчиво­ сти  всей  системы отношений при  ипотечных операциях.

Тем не менее уже сегодня имеется значительное число  субъектов Российской  Федерации,  реализующих собственные ипотечные (псев­ доипотечные) программы и накопившие определенный опыт  в этой сфере.  Первая программа ипотечного кредитования в России  была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная ини­ циатива» совместно со  Сбербанком России и Госстрахом России.  Эта программа  предусматривает несколько  схем  ипотечного  кредитова­ ния  жилищного  строительства.

Форвард-кредитинвест ~ схема, рассчитанная на коммерческих застройщиков  (юридических лиц),  которые осуществляют строитель­ ство  жилья   с  целью  его  дальнейшей продажи состоятельным  клиен­ там,  включая  коммерческие  структуры.  Предметом  залога   в  этом случае  является сам  строительный объект.   Оформление залога  и  вы­ дача  кредита осуществляются при  этом  поэтапно, по  мере  строитель­ ства  объекта.

Ретрокредитинвест — схема, предназначенная для граждан, желающих улучшить   свои  жилищные  условия.  Кредит  выдается под залог  существующей квартиры,  и  только   в  том  случае,  если  ее  ры­ ночная  стоимость выше  затрат  по  строительству новой.

Фьючерсинвест   —  эта  схема  предназначается для  граждан,  кото­ рые  не  желают   закладывать  свою  недвижимость.  Она  предусматри­ вает  два  варианта:

• квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до  окончания  строительства нового жилья.  Бывший  собствен­ ник   жилья   самостоятельно  вкладывает  вырученные  от  прода­ жи  квартиры деньги  в строительство недвижимости,  принимая на  себя  финансовый риск   и  оплату   счетов  инвестора-застрой­ щика;

• собственник жилья   поручает   инвестору-застройщику продажу

старого   жилья    и   строительство  нового,   перекладывая  при этом  на  последнего все  финансовые риски, нестабильности окончательной цены  нового строительства.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

50            КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Комбинвест   —  комбинированная  схема   инвестирования  жилья через систему  жилстройсбережений и долевое  инвестирование этих сбережений в конкретные объекты. Источниками инвестирования по этой  схеме  мвгут  быть:

• личный  целевой вклад.   Размер  этого   вклада  является фикси­ рованной величиной и  определяется по  разнице между  расчет­ ной  инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претен­ дует  гражданин,  и  расчетным  размером  субсидии,  если   тако­ вая  имеет  место.   Личные вклады   граждан могут  вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа  инве­ стирования и этапа  завершения расчетов. Данные средства  вно­ сятся   на  расчетный  счет  генерального  менеджера проекта  или банка  по  его поручению. Право на  конкретный адрес  дома-но­ востройки возникает у  каждого гражданина только   при  усло­ вии   оплаты  на  накопительном  этапе   не  менее   50\%  расчетной величины совокупного личного вклада;

• адресные субсидии местных органов власти;   субсидии коммер­ ческих   организаций,  в  которых  работают  граждане;  субсидии из внебюджетных фондов,  формируемых генеральным менед­ жером  проекта в рамках  системы за счет привлечения к строи­ тельству   юридических и  физических лиц;

• средства    от   продажи  ранее    занимаемой  семьей    очередника квартиры;

• краткосрочный заем,  который можно получить у генерального менеджера проекта  в  размере  недовнесенного  на  первых   двух этапах   остатка расчетного личного  вклада.

В ряде областей нечерноземной зоны  России (в том числе  и Ле­ нинградской) разработана схема кредитования жилья  в сельской местности, используя как  средство погашения кредита сельхозпро­ дукцию. В Москве наряду  с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели  прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки.  Один  из  них  предусматривает  оплату   30\%  стоимости квар­ тиры  молодой семьей   с  ребенком,  другие  30\%  компенсирует столич­ ная  администрация,  на  оставшуюся сумму  предоставляется  кредит в рассрочку на  15  лет.

В Башкортостане разработанная  схема  ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30\%  с возможными сроками рассрочки от

5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюд­ жетные средства  и средства  покупателей, а также  товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму  до  50  тыс.  руб.  сроком от  1  до  5 лет  под  8\%  годовых.

ГЛАВА 3-   КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ  КРЕДИТОВ                                               51

 

Функции  Федеральног о  агентства

по  ипотечному  жилищному  кредитованию

 

Особенности  региональной  экономики и  возможности  привлече­ ния бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного  жилищного  кредитования.   Однако,   как  свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное   кредитование   развиваться   не  будет.   С  этой   целью  в

1996 году создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию,  которое должно стать стержнем российской ипотеки. Постановление  Правительства   РФ  от   11  январ я  2000 года  №  28

«О  мерах  по  развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране.   Названная концепция предполагает переориентацию решения  жилищных проблем социаль­ но  незащищенных  групп  населения на  решение  жилищных  трудно­ стей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации.  Для  этой  части  населения долгосрочная ипотека явля­ ется   преимущественным  способом  решения   жилищного   вопроса. В концепции определены основные цели  и  принципы ипотеки, наме­ чены пути их достижения и реализации. Одной  из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необхо­ димости ее поддержки значительным государственным финансирова­ нием.   Это  предполагает многообразие  схем  ипотеки в  России.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |