Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава 4 .   инструменты ипотечного  кредитования

 

Инструмент  ипотечного кредитования

 

Инструмент  ипотечного  кредитования  —  это  способ   погашения долга  (амортизации  кредита).   График  амортизации   показывает  ос­ татки  суммы долга по кредиту в каждый  период  времени.  В нем так­ же  отражаются,  какая  часть  платежа  идет  на  выплату  процента,  и ка­ кая  — на выплату основной  суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты под­ разделяются  на постоянный ипотечный  кредит  и  ипотеку  с перемен­ ными  выплатами.  Последняя,  в свою очередь,  делится  на:  ипотеку  с

«шаровым» платежом,  ипотеку с  фиксированными  выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими  платежами.  Существуют также аль­ тернативные  инструменты  ипотечного  кредитования.

 

Понятие   постоянных   (аннуитетных)

ипотечных  платежей

 

Постоянные  (аннуитетные)   ипотечные  платежи  предусматри­ вают периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную   сумму,  часть  которой идет  на  погашение креди­ та и. часть  — на  уплату  начисленных за  месяц  процентов.  Проценты начисляются на остаток  невыплаченной суммы по кредиту.  Данный порядок  погашения  кредита   дает  стабильность  заемщику  в  размере его  расходов   по  кредиту.

 

Понятие  «шаровых» платежей

 

«Шаровые» платежи  предусматривают   крупный   итоговый   пла­ теж по долгу.  Данный  порядок  погашения  кредита  удобен для  заем­ щика  с небольшими  ежемесячными   платежами,   но  увеличивает  сум­ му  выплачиваемых  процентов  за  весь  период  кредитования   и  возла­ гает  нагрузку   по  выплате  крупной  суммы   в  конце   срока   кредита.

ГЛАВА 4. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                          53

 

Кроме того, так как  не  происходит постепенного погашения основно­ го долга,  возрастает  риск  невозврата  выданного  кредита  по  истече­ нии  срока  кредитования.  Ипотечные  кредиты  с  «шаровым»  плате­ жом  могут  быть  структурированы  следующим образом:

• неосуществление  процентных  выплат  вплоть  до истечения  срока

кредита;

• выплаты одних  только  процентов, а затем  — «шаровой» платеж;

• частичная  амортизация  с итоговым  «шаровым»,  платежом. Некоторые ипотечные кредиты Предусматривают равновеликие

платежи в счет погашения  основной  суммы долга, а также выплаты процентов на;  непогашенный остаток. Суммы  процентов по  ним  изме­ няются.   Ежемесячный постоянный  платеж  заемщика   будет умень­

шаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов  будет  меньше,  чем  при   постоянных  платежах.  В  то  же время, исходя из требования банка к определенному максимальному значению  доли платежа по кредиту в совокупных  ежемесячных  дохо­ дах  заемщика  (обычно 30 — 40\%),  уменьшается  сумма  возможного к получению кредита,  так как она рассчитывается  с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.

 

Ипотека   с  нарастающими  платежами

 

Ипотека  с нарастающими  платежами  (ИНП )  предусматривает переменные   выплаты.  В течение,  например,   первых  трех лет плате­ жи по  ним  остаются низкими,  однако в течение последующих лет они достигают уровня,  позволяющего  полностью  самортизировать кре­ дит.  В первые  годы  ИНП  дает отрицательную  амортизацию  (ипотеч­ ная  постоянная ниже  процентной ставки).  При  этом  остаток  основ­ ной  суммы  долга  увеличивается.  Для  проведения полной  амортиза­ ции  платежи  по  ИН П  последних  лет  должны  превышать  уровень выплат  по  стандартной  ипотеке1.  Инструменты  кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность  долгосрочных кредитных операций.

В странах  с нестабильной экономической  ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль,  Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования.  Они пред­ ставляют собой платежи с индексацией.  Индексации может подлежать как основ­ ная сумма долга, так и сумма процентов  по кредиту.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

54        КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Платежи с  индексацией  непогашенной  суммы  долга

 

Платежи с индексацией непогашенной суммы  долга  позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при  изменении величин  номинальных  платежей.  Непогашен­ ная сумма долга корректируется  на основе выбранного индекса:  по­ требительских цен; курса доллара США; стоимости потребительской корзины;   минимального размера  оплаты  труда (МРОТ) ;  других фи­ нансовых индексов,  отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости не­ погашенной суммы  долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту  на первоначальном этапе  погашения кредита обеспечивает банкам боль­ шую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными  операциями.  Снижение  сумм платежей  на первоначаль­ ном  этапе  погашения   кредита  повышает  доступность  кредита.   В то же время  рост  платежей  в номинальном  значении  увеличивает  риск

«платежного  шока»,  который  наступает,   если  темпы  роста  доходов

населения  значительно  отстают от темпов  роста  инфляции, что уве­

личивает  риск  неплатежей  по  ранее  предоставленному кредиту.

 

Обеспечение доступности и возвратности кредита

 

Для  обеспечения доступности кредита и его  возвратности исполь­ зуются  платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между  заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспе­ чивая  возвратность кредита и его доступность. Номинальный непога­ шенный остаток кредита индексируется по уровню  инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом,  срок кредита  становится  переменной величиной, зависящей от того, насколько  темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная  возможность  продления  срока в случае недопла­ ты в реальном  выражении.   В заранее  оговоренные  моменты  времени (чем  выше  инфляция, тем чаще)  изменяются номинальная стоимость платежей с учетом  изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного  остатка с учетом  динамики индекса цен.

Процентная ставка  меняется  в зависимости  от изменения ситуа­ ции  на  денежном рынке  по  индексу государственных ценных  бумаг или  другому финансовому индексу,  с установлением   максимального или  минимального уровня  ставки  процента.

ГЛАВА      4.      ИНСТРУМЕНТЫ      ИПОТЕЧНОГО       КРЕДИТОВАНИЯ      55

 

Инструмент с  регулируемой отсрочкой  платежей

 

Институтом  экономики города  Москвы  специально  для  России был разработан инструмент  с регулируемой  отсрочкой  платежей (ИРОП) 1 .  Использование  ИРО П  предполагает  применение двух процентных  ставок.  Одна процентная ставка должна  обеспечить  при­ быльность кредитных операций  банка,  а другая — сделать кредит доступным  для заемщика.   Первая  ставка,  более высокая,  называется

«контрактной ставкой»,  она определяет  тот размер платежа,  который обеспечивает  банку  рентабельность   кредитования и  который  клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пере- считывается  на  основе  рыночного  финансового показателя,   напри­ мер, ставки процента на,межбанковском рынке кредитов. Этот пока­ затель включает  фиксированную банковскую  надбавку,  необходимую для покрытия  банком  административных и прочих  расходов,  связан­ ных с кредитными  операциями, надбавку за кредитные риски и соб­ ственно  прибыль  банка.

В действительности, регулярные  ежемесячные  платежи  по креди­ ту заемщик  выполняет  по достаточно  низкой  ставке,  которая  называ­ ется  «платежной».  Разница  между величиной,  которую  клиент  дол­ жен банку по контрактной ставке,  и тем,  что он платит по платежной ставке,  регулярно  прибавляется к  сумме  основного  долга  заемщика. Величина  ежемесячного   платежа  заемщика  пересчитывается  каждые три месяца,  исходя  из  возросшей  суммы  задолженности  таким  обра­ зом,  чтобы к концу  срока клиент  погасил  ее полностью.  В результате платежи  по  полной  «контрактной»   процентной ставке  взимаются  в более  поздний  период,   когда  заемщику  будет  легче  их  осуществить благодаря  увеличению  его доходов,  хотя бы и номинальных   — в ре­ зультате инфляции.  Кроме  того,  инструмент  ИРОП ,  основанный на межбанковской процентной ставке,  практически полностью  позволя-. ет исключить  риск  роста процентной ставки.  Однако  следует иметь в виду,  что при  отсрочке  платежей  в течение  первых  лет предоставле­ ния  ипотечных  кредитов  риск  ликвидности   банка  может  увеличить­ ся.  А рост  платежей  в последние  годы увеличивает  кредитный  риск,

в случае если темпы роста доходов населения  значительно  отстают от темпов роста инфляции. Таким образом,  амортизация  долга играет важную роль в определении  степени эффективности ипотечных опе­ раций  для  банков  и доступности  ипотечных  кредитов  для  заемщика.

 

1   Равиц М.,   Страйк Р.  Характеристика разработанного для  России  кредит­

ного инструмента  с регулируемой  отсрочкой  платежей.  — М.,  1993.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |