Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава 5 .   система  управления  рисками ипотечного   жилищного   кредитования

 

Параметры  кредита

 

Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кре­ дитования,  сумму  первоначального  взноса   и  т.д.)  во  многом опреде­ ляют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных  этапах ипотечного кредитования.  Социальный характер  ипотечного кредито­ вания,  большие риски невыплат по  кредиту, работа  с депозитами на­ селения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую  систему   требуют  особого   контроля и  пристального  вни­ мания к ипотечному кредитованию со  стороны государства.  Более  то­ го, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие им спе­ циальных мер  по  финансированию  и  субсидированию  нуждающихся в  жилье.

Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке  участников   (субъектов)  инвестирования.  Большие  объе­ мы кредитования,  определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют  специфического  подхода  к  формированию   кредитных  фон­ дов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые  «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков.  Банковская специализация носит функ­ циональный характер   и  влияет   на  характер   деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются: государственная ре­ гистрация объекта  залога, правильная оценка рисков, создание опре­ деленных технологий  привлечения  средств,  особенный  подход  к  вы­ бору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа  с  клиентом  (андеррайтинг)  и  т.д.

ГЛАВА 5.  СИСТЕМА   УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                               57

 

Отличие  ипотечного  кредитования от  обычного  кредитования

 

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень  большими сроками и  объемами,  особенностью  формирования  банковских акти­ вов  и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, примене­ ния  специфических  инструментов  кредитования,  определяющих рис­ ки  и  их  оценку.  Половина  ипотечных  кредитов  выдается на  срок

25 — 30  лет,  который предполагает большие изменения  в  экономике, кредитной  и  банковской  политике,  в  системе   налогообложения и уровне   доходов   населения,  а  также   покупательной  способности  де­ нег,  стоимости недвижимости и  т.д.

 

Виды  рисков

 

Риски  подразделяются на  систематические.и  несистематические. Систематические   риски  не носят  специфического  (индивидуального) или  местного  характера.  Несистематические  риски  — это  риски, свойственные  конкретной местной  экономике.  Большинство  ипотеч­ ных рисков относится к систематическим  рискам.  Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами. Среди них — экономические, инфляционные, валютные,  налоговые,  политические, риски  ценных  бумаг,  риски  недополучения  прибыли,   риски  банков­ ской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными  рисками  — инфляционный, рыночный;  другие — по­ граничными,  комплексными с другими  рисками,  они  непосредствен­ но  или  косвенно  влияют  друг на  друга.  Для  ипотечного  кредитова­ ния особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь  доходов  в результате  изменения процентных ставок  (риск смежный риску  ликвидности),  кредитный риск.

 

Рис к досрочног о  платежа

 

Очень   большую   роль  играет  риск   досрочного  платежа,  смежный риску процентной ставки и риску ликвидности. Крах кредитных учреждений  в  США   в   1920 —1930-е  годы,  крах   ссудно-сберегатель- ных  учреждений   в  1980-х  годах  заставил  государственные институ­ ты, кредитные учреждения серьезнее подходить к проблемам риска. Поэтому  в  настоящее  время  для  всех  кредитных  учреждений  харак­ терны  серьезные маркетинговые  исследования  общего   рынка   капита­ ла, рынка заемных денег, жилищного рынка,  а также анализ рисков, контроль  рисков  и  управление  ими,  жесткий  контроль  кредитного

ИПОТЕКА.    КРЕДИТ.

58          КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                           

 

портфеля (управление активами и пассивами банка, процентной по­ литикой  и  т.д.).  И  все  это  — часть общей  стратегии  и управления. Это  обязательное  условие  работы  любого  кредитного   учреждения в целях получения определенной доходности по осуществляемым операциям.   В связи  с усложнением  финансовых  технологий,   распы­ ленностью  одной' операции  по  нескольким   финансовым субъектам, как это  ни парадоксально,  наряду с дегосударствлением,  усиливается роль государства и контроль рискованных операций банков. Остано­ вимся  на двух основных рисках, характерных для ипотечного креди­ тования.  Это  риск  процентной ставки  и кредитный риск.

 

Рис к  процентной  ставки

 

Банковская прибыль (доход  кредитора)  формируется в основном за счет  разницы в процентах по  выданным кредитам и привлекаемым источникам (по  депозитам, банковским займам,  выпускаемым ценным бумагам  и  др.) .  Риск  процентной ставки   — это  риск  недополучения банками  прибыли  в  будущем   в  результате   изменения  процентных ставок, то есть когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привле­ каемым банком в  настоящее время  или  в  будущем  средствам.  Ставки могут  измениться по  самым  разным причинам,  в  частности,  в  связи с экономической или иной ситуацией,  выбором неэффективной бан­ ковской политики, выбором неправильных инвестиционных инстру­ ментов   и  технологий и  т.д.  Сбалансированность  банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени, является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи  со свободным режимом изъятия средств  (или предупредительным, в за­ висимости от технологий сбережения) по депозитам, а также  непред­ сказуемостью  рыночных  ставок  и другим  причинам.   Таким  образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, «свя­ занными»,  притом  на очень  большце  сроки,  а пассивы  банка  остают­ ся  слабо  привязанными,  в основном  в связи  с их краткосрочностью и свободой изъятия.  Риск процентной ставки включает не только из­ менение  процентных  ставок,  но  также  понижение  стоимости  выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости аморти­ зационных фондов по  сравнению с номинальными выплатами).

Риск  процентной ставки  можно  рассматривать как часть риска неликвидности  (ликвидности),  это  взаимозависимые риски.  Риски особенно  возрастают  при  большом  потенциале  негативной  амортиза­ ции, при  применении  рискованных ставок  в больших  объемах,  боль­ шой  доле  объемов   с  долгосрочными кредитами или,  наоборот,  боль­ шом  объеме  кратковременных  депозитов.  Таким  образом,  даже  при

ГЛАВА 5.  СИСТЕМА   УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                                59

 

смене  краткосрочных депозитов на среднесрочные депозиты риск процентной ставки   будет  уменьшаться.  Необходимо  учитывать влия­ ние  самой  процентной ставки  на кредитный риск.   Кредитор не может бесконечно  поднимать  процентную  ставку  для  уменьшения  риска, так как при определенном рубеже эта ставка  будет непосильна для заемщика.  Кредитором  должно   быть  правильно  выбрано  оптималь­ ное  соотношение уровня   риска,  учитывающего все  риски с  их  влия­ нием   друг  на  друга,  и  ожидаемого  дохода.   Сама   зависимость  между доходом  и  риском обычно обратно пропорциональная.

Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем  умень­ шения процента по этим  кредитам за счет снижения процента по де­ позитам также невозможно, так как в этом случае достаточно быстро иссякает  сам   источник  накопления.   Здесь   должны   быть   найдены иные  пути,  включая работу  с максимальными ставками по  депозитам и минимальными  ставками по  кредитам, минимизацию всех  расходов за  счет  больших   объемов   кредитования и  количества  услуг,  создание новых  эффективных  технологий,  объединение  этих  технологий в  це­ лях  получения  минимальных  издержек и  максимальных доходов  для всех  субъектов финансирования.   При   этом  важную   роль  начинает играть объединение мелких банков в крупные.  Естественно,  что про­ центная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных  средств  и  их спросом),   а также  прибылью  банка.   Однако жесткие непосильные  кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски.  Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования го­ сударством  финансовой  системы  (особенно  необходимую  в  отдель­ ные экономические периоды), устанавливали своего рода «потолки ростовщичества». В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать  «потолки»  ставки  ссудного  процента   по  закладным, однако  многие  штаты  сами  устанавливают  верхний  предел  процент­ ной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным  институтом ставкр!  выше принятой  подпадает под наруше­ ние  закона и штрафные санкции.

 

Кредитный  риск

 

Это  риск  невыполнения заемщиком по  каким-либо причинам сво­ их обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это  и государственная политика,  и политика кредитных учреждений в  области   первичного  взноса.  Большая  роль  принадле­ жит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.  Существует целый  ряд  показателей,   определяющих  надежность  (и  доступность)

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

60          КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                           

 

кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита.(к залогу  и страхованию)  ввиду больших рисков ипотечного  кредитования пред­ полагается  обязательный крупный  первичный  взнос  заемщика  в ка­ честве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение ры­ ночной цены  обеспечения над суммой  кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования, что является важнейшим   фактором  повышения ликвидности   предмета  обеспече­ ния,  отягощенного залогом. Чем  больше взнос  или  выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск умень­ шается   в  прямом   соответствии   с  выплатами   как   по  первичному взносу  (чем  больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части  кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит  для многих западных стран  имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заем­ ного  капитала  к  стоимости  заложенной  недвижимости) порядка  70\%. В Германии  этот процент  составляет  50 — 60\%, в США — 75\%. Осталь­ ные  25 — 40\%  стоимости недвижимости — собственные средства  заем­ щика  (или  доля  собственного  капитала)  в стоимости  недвижимости. Таким образом,  выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недви­ жимости на  сумму  первичного взноса, и максимальная сумма  кредита обычно определяется исходя  из  этих  показателей.

Доходы  заемщика также  напрямую ограничивают максимальную сумму  кредита.  В  то  же  время   процент по  кредиту   влияет   На  сумму кредита,  но уже косвенным путем, через максимальную  сумму кре­ дитного долга  или  максимальные  выплаты по  оплате  за  кредит,  вхо­ дящие  в общую  сумму и  составляющие  обычно  большую  его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна   быть  обязательно  меньше  стоимости  недвижимости  на  30\% и  выше,  с  представлением  также  дополнительных   гарантий.   Более того, все  кредиты,  составляющие более  85 — 90\%  стоимости заложен­ ной  недвижимости,  обязательно дополнительно  страхуются заемщи­ ками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипо­ течного договора помимо ставки,  срока  и размера кредита (основные параметры  кредита)  является  сам предмет залога,  его стоимость  и це­ на  (а  также  оценка соответствия стоимости цене).

 

Рол ь  цены  и  стоимости недвижимости при  возникновении  и  снятии  рисков

 

Цена и стоимость недвижимости  играют важную роль в части возникновения и снятия  рисков,  так как все стандартные  показатели кредита (размер,  срок  и  ставка)  самым   непосредственным образом будут  зависеть от  предмета ипотеки  (залога). Таким образом,  самую большую  роль  на  практике  играет  оценка  стоимости  недвижимости.

ГЛАВА 5.  СИСТЕМА   УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                              61

 

Во-первых,  от нее  непосредственно   зависят  все  стандартные  показа­ тели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первона­ чального взноса,  а  также  платы  за  кредит   (которая в  сумме  обычно больше   одной   стоимости недвижимости).  Все  это  влияет, на  общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости не­ движимости — это надежность кредита  для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижи­ мости   необходима  при   сделках   кунли-продажи,  при   кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев  и  определении  ущерба,  при  налогообложении1.

 

Правильная оценка  стоимости недвижимости

 

Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков (государства, кредиторов, инвесторов), это минимизация общих кре­ дитных,  страховых, оценочных,  инвестиционных рисков,  снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников.  Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании  под залог имущества,  страховании,  налогообложении, рефинансировании кредита.  Поэтому  правильность  оценки  — один из основных факторов проводимой жилищной политики,  исключение многих  рисков  и  обеспечение  стабильности  рынка.

В России  существует явное завышение  цен на недвижимость.  Для решения этой проблемы необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики,  реальных для экономики России инстру­ ментов.   Данный  вопрос  напрямую  связан  с  налогообложением   сде­ лок и ставками налогов на недвижимость.  Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недви­ жимости невозможна эффективная система налогообложения собст­ венности.  Для  России это  тоже  будет  большой проблемой по  целому ряду  факторов:

• завышенная  стоимость недвижимости и  небольшие доходы  на­

селения,

• отсутствие многих  организационных решений  в вопросах  нало­

гообложения,

 

1  Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберега- тельных учреждений,  в частности  ссудно-сберегательных  ассоциаций в США в 1980-е годы, с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мне­ нию многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимо­ сти сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

62        КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

• отсутствие опыта  владения недвижимостью и  исполнения сво­ их обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья  и др.

Искусственная приватизация,  мгновенно решившая вопрос о ча­ стной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так  как  доходы  граждан не  позволяют им  быть  до  кон­ ца реальными собственниками жилища. Как  политика в области ипо­ течных инструментов  и технологий,  так и политика  в области  цен  на жилье  должны быть  подвержены периодической ревизии во  избежа­ ние крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах.  Более того, эта политика должна быть опережающей.  В США подходят к вопросу несоответствия роста или снижения цен на недвижимость прибылям банковских  институтов,  не сворачивая  финансовые рынки,   не ожи­ дая,  когда рынок  будет эффективным и безопасным, а, наоборот,  на­ ступательно — разворачивая новые  более безопасные ипотечные тех­ нологии  с возможностью  компенсации этих  несоответствий.   Только на правильном анализе кредитных рисков могут строиться большие инвестиционные  программы. При  решении больших программ всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную  нестабильную стоимость недвижимости,  отрицательное влияние которой на  разви­ тие  ипотечного кредитования в России огромно.

 

Механиз м  оценки

действительной рыночной  стоимости   недвижимости

 

Создание эффективного механизма оценки действительной  ры­ ночной  стоимости  — это важная  предпосылка  для стабилизации все­ го жилищного рынка, так как  от этого  зависят результаты рефор­ мирования  жилищного  сектора.  Политика  кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов,  политика создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей  сумме  кредита, объему первичного  платежа  за недвижимость,   доходам,  минимально­ му стажу работы  на  последнем  месте,  возрасту  заемщика  и т.д.  Пра­ вильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск  и повышают  уровень возвратности  кредита.  При  этом необходи­ мо отметить, что жесткие критерии выбранных стандартов значи­ тельно  снижают доступность кредита, тем более  в инфляционных условиях.  Здесь  должна   быть  выбрана оптимальная  золотая середи­ на, которая не  может  быть  постоянной, а должна  меняться в соответ­ ствии  с экономическими изменениями.

ГЛАВА 5.  СИСТЕМА   УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                              63

 

Один из общегосударственных обязательных стандартов, установ­ ленных в США,  — это коэффициент кредитоспособности (доступно­ сти  кредита).  Этот  коэффициент показывает  максимально допусти­ мые  пределы (рамочные стандарты) отношений  полных затрат  заем­ щика  на жилье  (взносы за кредит  и оплата  всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на не­ движимость) к общим семейным'доходам. Общепринятый стандарт равен   28-30\% .

Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные Платежи по которому равны платежам по стандартному  кредиту  с нижней  фиксированной ставкой,   а выплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кре­ дитного срока.  В мировой практике  существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает  отношение  стоимости  недвижимости  к  годовому  доходу семьи, '— коэффициент ОЦД.   В  странах  сбалансированной рыноч­ ной  экономики этот  показатель в пределах   3 — 4, в высокоразвитых странах  он  равен  2 — 3,5.  В целом  считается, что  рынок жилья  и ры­ нок  ипотечного кредита могут  нормально функционировать,  если  ко­ эффициент ОЦД  не  превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному  семейному  годовому  доходу в  России,   астрономически высок  из-за искаженной стоимости жилья,  которая достаточно силь­ но  приближена к  западным ценам,  а в ряде  случаев  даже  превышает их,  и  крайне низких доходов   граждан.  В  настоящее время   в  России данный  показатель  не выдерживает  критики,   так как  он более чем в

10 раз выше средних  рыночных  показателей.   Более  точно  этот прка-

затель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой яедвижимости,  которая  варьирует  в пределах  1  : 10.

В еще  большей степени, чем  сроки кредитования, на доступность кредита влияют российские банковские ставки.  В связи  со  специфи­ кой  рыночного развития России для  нее  должны быть  разработаны

:вои реальные  критерии  и показатели.  Так,  например,  в расчет стан­

дартного субсидированного кредита обязательно должны быть вклю- тены  не  только  общие  доходы  семьи, но  и обязательные среднедуше- зые расходы,  рассчитанные  из реального  прожиточного минимума.

Существуют  и  другие   показатели, определяющие доступность и надежность кредита.  В разряд общепринятых норм (стандартов)  ипо­ течного кредитования включен также коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания  кредита к доходам (годовые троцентные выплаты за кредит  к годовому совокупному семейному доходу).  В России этот  показатель (коэффициент) будет в 2 — 3 раза зыше  западноевропейского.  И  если платить  только  за обслуживание

ИПОТЕКА.    КРЕДИТ.

64          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

кредита,  а основную сумму долга не выплачивать,  то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного кредитования в России не выдерживают такой нагрузки,  особенно в первые годы кредитования. Клиент   (заемщик)   должен  оплачивать  только  расходы  по  обслужи­ ванию  кредита  в размере  чуть ли  не  своего  дохода или  сумму,  в не­ сколько  раз  превышающую  средний  доход.  То  же  самое  можно  ска­ зать  и  по  расходам  на  юридическое  оформление   сделки  (юридиче­ ские  услуги,  риэлторские  услуги,  регистрация,   страхование,   оценка и т.д.), которые ложатся на заемщика.  Они достаточно высоки,  а по отношению  к  средним  доходам  — сверхвысоки.

Выполнение стандартных требований кредиторов относительно доходов заемщика,  исходя из коэффициентов кредитоспособности, надежности и  доступности  (ОЦД) , — это  элементарная  защита   кре­ дитора  на  первом этапе  от кредитного риска.   Анализ  всех  коэффици­ ентов  доказывает необходимость реальной оценки доходов  заемщика, уровня   инфляции,  а  также  учета  развития или,  наоборот,  свертыва­ ния   производства.  В  США  существовало  «правило красной  линии», в  границах которой  кредиты  не  могли   выдаваться.  Это  были   опас­ ные, с точки  зрения кредитного риска, зоны.  Наверное, это можно считать   дискриминацией,  однако   в  период   нестабильной  экономи­ ки  —  путь  естественного ухода  кредиторов  от  рисков.

Расчеты наглядно показывают, что самостоятельно кредит  без субсидирования, продления (увеличения) сроков кредитования,  при­ менения специальных технологий для основной группы населения существовать не может.  Ипотечное  кредитование  считается  рискован­ ным  кредитованием, но  и просчитать уровень  рисков ипотечного кре­ дита  в  России пока  невозможно.  Это  сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечного кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования  только   коммерческими  структурами в  настоящий мо­ мент  экономически  невозможна,  и  ни  одна  структура  на  это  не  пой­ дет.  Никто,   кроме  государства,  не  возьмется  решать  самостоятельно эту  проблему  при  данных  экономических .показателях   (в  частности, доходах населения   и  нестабильности  экономического  развития  стра­ ны).  Проблема  не в том,  чтобы выдать кредиты,  несмотря  на отсутст­ вие  необходимого  работающего  правового  поля,  кредитных  техноло­ гий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены,  а стоимость выплат  за  кредит  была,  как  минимум,   адекватна  необходимым  бан­ ковским затратам с учетом  минимальной прибыли (для этого  в на­ стоящий  момент  нужны  также гарантии  государства).  При  этом  за­ емщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях  ценами, налогами, от сильного воздействия  проходящих экономических  процессов.

ГЛАВА 5.  СИСТЕМА   УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      65

 

Нестандартные  риски

 

В  дополнение  можно отметить,  что  кредитные риски увеличива­ ются  или  уменьшаются в  зависимости от  многих других  критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков  к той или иной профессии.  Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие  место  в США,  к группам  риска  в России.

В России складывается ситуация, когда  только  предприниматель­ ский  класс  (хотя часто и с непредсказуемым бизнесом) может вос­ пользоваться услугами  ипотечного кредита, а государственные и му­ ниципальные служащие, другие группы  населения лишены этой воз­ можности.  Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами (как  основной вид российского жилья) будет базовой для развития ипотечного кредитования. Поэтому должны вырабатываться свои технологии   под  нашу  российскую   действительность,   проводиться свой  специальный  банковский  маркетинг,   андеррайтинг  и  на  их основе разрабатываться специальные стандарты ипотечного креди­ тования.

Необходимо  остановиться  еще на одном  вопросе  кредитного  рис­ ка, в большей  степени  присущем  сегодня  России,   — риске невозмож­ ности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярным  сегодня стало на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого  и т.д., новых технологий  рефинансирования, дающих  возможность  продлить  сро­ ки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стои­ мостью недвижимости, а следовательно,  уменьшить  взносы,  процент­ ные ставки,  то есть дать возможность  заемщику расплатиться  с кре­ дитором.

Современное российское  законодательство нашло  некий  компро­ мисс  и  допускает  дополнительно  к  судебному  порядку  обращения взыскания  на  заложенное  имущество  внесудебный  порядок  (без  об­ ращения  в суд) на основании  нотариально  удостоверенного  соглаше­ ния  между  залогодержателем   и  залогодателем,   заключенного   после возникновения оснований для  обращения взыскания на предмет  ипо­ теки  в соответствии со статьями 51 и 55 Закона об ипотеке. Имущест­ во, заложенное по  договору  об ипотеке, на  которое по  решению суда обращено  взыскание,  реализуется  путем  продажи  с публичных  тор­ гов  (ст.  56).  Российский закон  предусматривает  приобретение  зало­ гового  имущества  залогодержателем   (ст.  55)  для  себя  или  третьих лиц  с  зачетом в  счет  покупной цены   требований  залогодержателя к должнику,  обеспеченных  ипотекой,  путем заключения  соглашения  об удовлетворении  требований   залогодержателя.   В  указанном  соглаше-

 

3 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

66          КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

нии есть исключение:  не может быть предусмотрено  приобретение  за­ ложенного имущества залогодержателем,  если предметом ипотеки яв­ ляется  земельный  участок  (подп.  2 п,  3 ст. 55).

В соответствии  со статьей  78 Закона  об ипотеке  обращение  взы­ скания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единст­ венным.  В этом случае с залогодателем  и членами  его семьи заключа­ ется договор  найма.  При  обращении  взыскания  на индивидуальные жилые  дома,  квартиры  в многоэтажных  жилых  домах проживающие в них  собственники и  члены  их семей  могут быть  выселены  в судеб­ ном порядке,  если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита  на  постройку  индивидуального  жилого  дома  или  приобрете­ ния  квартиры  в  многоквартирном  доме,  за  счет  которого  залогода­ тель приобрел  жилье,  если он и члены его семьи дали до заключения договора  об  ипотеке  обязательство  освободить  жилье  в  случае  обра­ щения на него взыскания.

Несмотря  на то,  что законодательство (ГК  РФ , ГПК  РФ  и Закон об ипотеке) предусматривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответствующая  судебная практика  отсутствует.  Это  одна из причин,  почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы,  и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных  ипотекой  обязательств  (обращение  взыска­ ния  на  заложенное  имущество,  выселение  заемщика)  делает ипотеч­ ные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки  наибольшее  распространение получили  схемы кредитования под названием  «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заем­ щиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем  (договор  аренды  с  правом  выкупа).  Необходимо  отме­ тить, что  должна  быть  выработана четкая  система взыскания имуще­ ства, а также  схема  внебанковской  реализации заложенного заемщи­ ком банку  имущества. Планируется, что этим  будут заниматься ком­ мерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации  уже  существуют.

Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (за­ логодержателя)   только  из  стоимости  заложенного   имущества.   Сей­ час,  когда еще не сформировалась реальная  стоимость  недвижимости в России,  это в какой-то  степени  может защитить  заемщика  от общих экономических  встрясок.  С  другой  стороны,  кредитор может  полу­ чить  удовлетворение  по  обязательствам  заемщика  за  выданный  кре­ дит только исходя из стоимости недвижимого имущества,  что препят­ ствует  становлению  института ипотеки.  Обычно  падение  стоимости

ГЛАВА 5.  СИСТЕМА   УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                               67

 

недвижимости приводит к росту отказов заемщиков  от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости  и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают ста­ новление кредитного института, требуют более тщательного и осто­ рожного  подхода со  стороны  кредиторов.

Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стои­ мости недвижимости  будет проблематичным, возрастет вероятность признания судом недействительности соглашения  о внесудебном по­ рядке  удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).  Эти  положения законодательства,  защищающие заемщи­ ков,  будут  сильно  влиять на  выдачу  ипотечного кредита.

 

Риски  и  страхование   недвижимости

 

Специфические  факторы,  делающие ипотечное кредитование вы­ сокорискованным,  создают   необходимость создания  стабилизирую­ щих противовесов. При этом на первую роль выходит страхование. Ипотечный рынок без страхования существовать не может.  Вопрос страхования серьезен тем,  что  он  связан со  стоимостью недвижимо­ сти, которая, в свою  очередь, выходит  за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему.  Роль стра­ хования  — уменьшение кредитного риска,  его  перераспределение. На  Западе  затраты  на страхование  применительно к страховому  объ­ екту достаточно низки. Стабильность, эффективность работы  всех звеньев финансово-инвестиционной  системы являются в  определен­ ной  степени гарантией существования ипотечных отношений,  и опре­ деляют  достаточно низкую стоимость реального страхования, соот­ ветственно имеющего и достаточно низкие риски.

Необходимо отметить, что вся западная финансовая система в настоящее время   сильно  реформировала и  страховой рынок.  Если несколько десятков лет  назад  страховые институты успешно  работали со  страхованием  на  ипотечном рынке  (и  с  ценными  бумагами), то сейчас в результате трансформации инвестиционных институтов и функций  75\% европейских  банков  занято  на рынке  страховых услуг, а  37\%  страховых фондов  успешно  работают  на  рынках банковских услуг,  в том числе  и ипотечных.

Возвращаясь  к ситуации  в  России,   необходимо  отметить  следую­ щее.  В настоящее  время  в стране  страхуется менее  10\% от всех при­ нятых на Западе  потенциальных рисков.  Значительная инфляция не дала по-настоящему хода этому важному институту, так как вся финансовая система перестраивается на работу с краткосрочными активами.  А институту страхования  так же,  как и институту ипотеки, необходимы свои  экономические  условия и  предпосылки.  Частное

 

3*

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

68          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

страхование  так  же,  как  и частное  ипотечное  кредитование,  сущест­ вуют лишь в определенной экономической среде: при инфляции свы­ ше 7\% в месяц умирает страхование  жизни,  при инфляции в 10 —12\% исчезает  спрос  и  на  другие  страховые  услуги.

 

Страхование  недвижимости  в Росси и

 

В России в настоящее время  вопрос страхования практически полностью выпадает из  финансового и правового поля.   В ситуации с меняющимися экономическими условиями без  института страхования и принятия на себя  определенных рисков (или  части)  субъектами, имеющими такую финансовую возможность или государственный ин­ ститут гарантий,   ицотечное  кредитование  развиваться  не сможет.

Долгосрочный  характер кредитования требует выработки эффек­ тивной политики, принятия срочных стабилизирующих мер при всевозможных  «сбоях» в экономике. Именно потому, что ипотечное кредитование в России в настоящий  момент есть сверхрисковая программа,   она  может  проводиться  только  с  помощью  государства, так  как  без  реального  государственного  участия  ипотека  самостоя­ тельно  развиваться  не  будет1.

Обычная  форма  страхования  осуществляется  в основном  заемщи­ ком. Однако,  допустим, в случае перепродажи такого кредита фи­ нансовым  посредникам  существует  также  и  форма  страхования  кре­ дита  кредиторами  (обычно  через  страхование  залога,  но  может  быть и другой  вид  страхования).

 

1  В Великобритании ипотечная процентная ставка, взимаемая  строительными компаниями,  практически всегда  была  подконтрольна  английскому правительству и являлас ь  одним  из  основных  вопросов  как  всей  государственной политики,  так и  политики   в  области  жилищного   строительства.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |