Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава 6.  роль   государства   в  системе ипотечного жилищного кредитования

 

Система  жилищного финансирования в России:

историческая справка

 

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной  политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строи­ тельства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам,   стоящим   в  очереди  на  улучшение  жилищных  условий. В  1987 году доля  государственных  капитальных  вложений  в  жилищ­ ное   строительство  составляла  более   80\%,  а  средства   населения  — лишь  14,6\%  (включая  средства индивидуальных  застройщиков  и чле­ нов  жилищно-строительных кооперативов).

К  началу   экономических  реформ  в  России  отсутствовал рыноч­ ный  механизм,   предполагающий   самостоятельное  участие  населения в  решении  жилищной  проблемы.  Свободный  рынок  жилья   практи­ чески отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и пре­ доставлялись  в  основном  индивидуальным застройщикам,  жилищ­ но-строительным  и  жилищным  кооперативам  на  строительство  ново­ го,  а не  на  покупку готового  жилья.

Например,   за период  реформ  1990—1998 гг.  в сфере  жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом  изменилась   структура  вводимых  в  эксплуатацию  жилых  до­ мов  по  формам собственности и источникам финансирования.  Значи­ тельно  увеличилась  доля  частного  сектора,  в то  же время  государст­ во  перестало  быть  основным  участником  на  этом  рынке.   В  общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности,   сократилась  с 80 до 20\%,  в том числе доля  предприятий   федеральной  собственности  уменьшилась  до  9\%. При   этом   непосредственно  за  счет  средств   федерального  бюджета   в

1998 году было  построено  всего  1,3  млн  кв.  метров  общей  площади

жилых домов,  что составило  4,2\% от общего объема вводимого  жилья.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

70 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Главным позитивным итогом  реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств  индивидуальных застройщиков, которая  увеличилась  примерно  в 3 раза за период  с конца  1990 года, по 1998 год и достигла 39,4\%  общего  годового объема  вводимого в эксплуатацию  жилья.

Сформировался и быстро  развивается  рынок  жилья.  В результа­ те проводимой политики бесплатной приватизации жилья  и снятия ограничений на количество  и размер  жилых помещений, находящих­ ся  в  собственности   населения,  изменилась   структура  жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время  57\% всего жи­ лищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам,  в  крупных  городах  России  ежегодно  в сделки  купли-про­ дажи  вовлекается  1,5 — 2\%  квартир,  находящихся в  частной собст­ венности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования  на строительство  при­ вели к значительному снижению объема  бесплатно предоставляемого очередникам  жилья'.  В условиях недостаточного  платежеспособного спроса большей части  населения на  вновь  построенное жилье, а так­ же отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья  произошло   сокращение   объемов  жилищного   строительства. В результате созданный  в первые годы  реформ рынок жилья  оказал­ ся не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые  могли  бы  восполнить  сокращение   бюджетных  ассигнований в  строительство.  В  условиях резкого сокращения  бюджетных расхо­ дов  в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном  на проблемах  отдельных категорий  и групп населения, ко­ торые  не  в  состоянии  самостоятельно  решить  свои  жилищные  про­ блемы.  Основная же часть населения, имеющая относительно ста­ бильные доходы и желающая приобрести жилье  в собственность, оказалась не в состоянии  этого сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных  кредитов.

Задача  государства  в  новых  условиях  заключается   в  поддержа­ нии платежеспособного спроса различных слоев  населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации  внебюджетных  ресурсов  общества  и  направления  их в кредитно-финансовую сферу,  посредством  развития  системы  долго-

Выделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 год более чем в 3 раза, и было доступно в 1998 году лишь 344 тыс. семей, тогда как зарегистрированное право на такое жилье имеют более 6 млн. семей. Таким обра­ зом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в 2 раза, что свиде­ тельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                          71

 

срочного жилищного  ипотечного  кредитования,  перехода от  практи­ ки  строительства  жилья  за счет  бюджетных  средств  и  его  последую­ щего  бесплатного  распределения  к приобретению  населением  готово­ го  жилья   на  свободном  рынке  за  счет   собственных  и  кредитных средств.  Необходимо  отметить,  что  за  государством  остается  функ­ ция  обеспечения   жильем  на  условиях  социального   найма  тех  граж­ дан,  которые по  уровню   дохода  не  в  состоянии  приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвоз­ мездных субсидий,  покрывающих часть  стоимости жилья.

 

Факторы,

сдерживающие  развитие  ипотеки  в  Росси и

 

Развитие жилищной ипотеки в  России сегодня сдерживается ря­

дом  факторов.

Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России,  даже при самых «либеральных» пара­ метрах   (ипотечный  кредит   предоставляется  на  срок   до  15  лет,  его размер  составляет 70\% от стоимости жилья, цена  1 кв.  метра  принята

11 200 руб.,  кредитная  ставка  10\%),  максимальная граница  доступ­

ности  для  населения России составит не  более   10\%.

Низкие объемы и невысокое качество  нового жилищного строи­ тельства  в   субъектах  РФ   обусловливают  недостаточность пред­ ложений и  высокую стоимость квартир  на  рынке   жилья.

Низкие    темпы   разработки   и    совершенствования   законодатель­

ства  о  недвижимости   и  несогласованность   правовых  актов  между собой.  Так, например,  очевидно, какое  большое значение для  разви­ тия  рынка жилья  имеет  земельное законодательство1.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные  законы,   содержащие  нормы,   регулирующие  в той  или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу не­ доработок.

Неразвитость инфраструктуры рынка  жилья  и жилищного строительства. Традиционными участниками  жилищного  рынка яв­ ляются строительные компании,  банки,  производители строительных материалов,  страховые компании, риэлторские и оценочные  агентства. При   фактическом  наличии  данных структур  в  России не  отлажена

1  Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содер­

жал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще пред-

:тояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 го­

та Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строитель-

;тва законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

72          КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

технологическая схема  их  взаимодействия и,  как  следствие,  невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Психологические  факторы,  главным из которых  является нацио­ нальная  особенность  большинства  населения   — нежелание  жить  в долг.

Большое   количество    административных  барьеров.    Строитель­ ные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с су­ щественными  административными препонами.   Например,   строитель­ ные  компании должны   получить не  менее   40  согласований и  разре­ шений для регистрации нового  проекта, что влечет за собой  большое количество  издержек.

Большое  количество  субсидий  в  этой  сфере  и  их  «слабая  адрес­ ность».  Эта  же  причина  негативно  влияет  на  развитие  вторичного рынка  жилья.

Высокие процентные ставки,  в  связи  с  чем  ипотечное  кредитова­ ние в России  не становится  массовым,  и большинство  россиян  не мо­ гут  воспользоваться  ипотекой  для  решения   своих  жилищных  про­ блем.

Непрозрачные  источники  доходов  граждан.

Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры    в   системе   ипотеки.     К   сожалению,   на   сегодняш­ ний  день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свиде­ тельствует  статистика Ипотечных сделок, размер  и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей.  По статистическим данным  Ассоциации  российских банков  (АРБ) ,  за прошлый  год  в  России было  выдано   ипотечных  кредитов  на  сумму около $500 млн. Иными словами,  только 2\% жилья было куплено на банковские  займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного креди­ тования  его объем соотносят  с ВВП.  В странах  Евросоюза  этот пока­ затель составляет 34\%, в США  — 53\%, у нас же не доходит и до 1\%.

 

Статистика  выданных за  последни е  годы ипотечных  кредитов  в  Росси и

 

Число   кредитов в  2003  году1    составило 27  тысяч,  таким   образом, если  мы  попробуем заняться подсчетами, то  получим примерно такой размер   среднего кредита   —  $18  тысяч.   В  большинстве  крупных  го­ родов   и  даже  в  Подмосковье  на  такую  сумму  квартиру  не  купить.

 

По  данным  Ассоциации   российских   банков  (АРБ) .

ГЛАВА 6.  РОЛЬ  ГОСУДАРСТВА  В  СИСТЕМЕ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                               73

 

В лучшем  случае ее хватит на доплату для улучшения  уже имеющих­ ся жилищных условий.  Но это уже не ипотека,  а обычный потреби­ тельский  кредит.  Кроме  того,  даже приведенные  данные,  скорее  все­ го,  являются  завышенными.  Например,   цифра  в 27 тысяч  относится не  к  числу реально  выданных  кредитов,   а лишь  к  числу  принятых банком решений об их предоставлении,   что далеко  не  одно  и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к  выдаче  3 тыс.  банковских кредитов и около  200  небанков­ ских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мега­ полиса,  где  одновременно  в  продаже   находятся несколько  десятков тысяч квартир, просто  несерьезно1. Итак, принимая во внимание все вышесказанное,  получается, что  приобрести жилье  сегодня  в России, мягко  говоря, сложно.

По  мнению ряда  специалистов,  для  увеличения спроса  на  ипоте­ ку  необходимо  снижение.ставок  по  кредиту   ниже   «психологическо­ го»  барьера   в  10\%  и  упрощение порядка его  получения.  Возможно, это  могло   бы  как-то  уменьшить всю  непривлекательность  ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для  потенциального клиента. Однако о снижении ставок   говорить   сложно,  ипотека  —  это  рыночный меха­ низм.   Сумма   выплат   по  кредиту   рассчитывается  по  сложному  про­ центу, в результате  итоговая сумма  может  превышать стоимость квартиры в  1,5  и  более  раз.  Кроме того, помимо выплаты процентов по  кредиту  добавляются дополнительные  траты:   страхование кварти­ ры,  жизни и  потери   трудоспособности  — это  еще  0,5 — 2\%  от  общей суммы.   Вот  и  попробуй убедить  население,  что  ему  это  надо.

Что  касается упрощения процедуры, у банкиров есть  против   это­ го довольно веский довод  — «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При  оформлении кредита  банком оцениваются  три  момента:

• платежеспособность  заемщика,

• готовность  погасить  кредит  (анализ  кредитной  истории),   ,

• оценка  стоимости  закладываемого имущества.

Но  определить  реальную  платежеспособность   клиента  в  нынеш­ них российских условиях  практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной  сложностью  является  и  отсутствие  у  граждан   кредит­ ных историй  (хотя тут часть риска  могли  бы взять  на  себя  страховые компании).  Не  факт  и то,  что закладываемое  сегодня имущество оста­ нется  достаточным  обеспечением   кредита  в  будущем  — дом  может прийти в  негодность,  рядом   с  ним   могут  построить  шумную   трассу

 

1    В  Париже,   для  сравнения,  количество  выдаваемых  в  год  ипотечных  креди­

тов  составляет  около   100  тысяч.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

74          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

или  вообще снести в связи  с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо  работникам организаций, являющихся корпора­ тивными клиентами. Заявления же от людей  «с улицы»  рассматрива­ ются  несколько месяцев и  в  большинстве случаев   отклоняются.  Но дело, конечно,  не  в банках, и  «вопрос»   не  к ним.

Не стоит,  как это делает Правительство  РФ , рассматривать  запад­ ную модель  ипотеки  в качестве  панацеи  от всех жилищных  проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспо­ собности,   и  тут не  нужны  никакие   усилия  государства,  достаточно лишь  создать правовое  поле,  а работать  будут уже рыночные  механиз­ мы. В России же обеспечить себя жильем с помощью «сегодняшней ипотеки»  в состоянии  лишь  очень небольшой  слой населения.   Основ­ ная  же часть граждан  при  нынешнем положении  дел вообще  не  спо­ собна  обзавестись  квартирами  ни сразу,  ни через несколько  лет.

Сегодня цена  строительства квадратного  метра  в  столице состав­ ляет  $1500 — 2000, и, таким  образом, хорошая квартирка может  обой­ тись  в  десятки тысяч  условных единиц.  При  рассрочке на  10  лет  и среднем  московском  заработке  15 —20  тысяч   рублей   —  не  вполне подъемная сумма.   А когда  между  человеком и  вожделенной кварти­ рой  выстраивается цепочка из  частного инвестора,  инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, то ее приобретение в кредит  становится столь  же  невозможным, как  и  по­ купка  на  свободном рынке.

России нужна  собственная схема  по  применению  института ипо­ теки.  Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав  отношений по приобретению жилья  по типу привычных с со­ ветских  времён жилищных строительных кооперативов, когда  между государством и гражданами не встает никакой другой  субъект  эконо­ мической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финан­ сирование строительства,  когда государство гарантирует кредиты и частично  их оплачивает.   Причем  государство  может  использовать  не только бюджетные  активы,  но и землю,  недвижимость.  А московская недвижимость  — актив очень серьезный,  и уж под нее наверняка найдутся  частные  инвесторы.   Было  бы очень  интересно  вооружиться сразу несколькими схемами реализации  ипотеки  в России,  дав право, таким  образом, населению самому  решать, по  какой удобно  приобре­ тать  жилье.   Однако,  зная  приверженность наших   властей   собствен­ ным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипо­ тека  не  будет  «работать»  ровно  до  тех  пор,  пока  власти  не  наладят

«человеческие»  условия  ее  работы.

ГЛАВА 6,  РОЛЬ  ГОСУДАРСТВА  В СИСТЕМЕ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      75

 

Ипотечный рынок  в России: прогнозы и перспективы

 

Ипотечный рынок России живет  в ожидании Повышения  спроса на ипотеку.  Перспективы дальнейшего существования  и развития ипотеки в России всем  представляются по-разному.  На  эту  тему сего­ дня  спорят политики,  юристы, государственные служащие, домохо­ зяйки  и даже свободные  художники.  Оптимисты  считают,  что он  бу­ дет мощным  и наступит  очень скоро.  Пессимисты Советуют оглянуть­ ся  назад   и  перестать  верить   в  чудеса.   А у  сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит»  нейтральный вариант развития событий. Теории дальнейшего развития ипотеки настолько многообразны, что могли бы стать темоц самостоятельного дипломного проекта.  В  своей  работе  я  рассмотрю лишь  те,  которые, на мой  взгляд,  наиболее  реалистичны.

В качестве  первого  сценария  дальнейшего  развития  ипотечного рынка  в России,  пожалуй,  стоит рассмотреть теорию о том,  что с раз витием ипотеки цены  на  недвижимость возрастут еще  больше. С раз­ витием ицотеки спрос   на  недвижимость  будет  рас ги , соответственно вырастут  и цены.  Сторонники этой  точки  зрения  считают,  что в це­ лях  ограничения  роста  цен  на  жилье  необходим Опережающий  рост предложения  жилья   по  сравнению  с  ростом  ипотечных  кредитов. Они  полагают,  что уже в 2005 году снизятся  дополнительные расхо­ ды на  оформление  ипотечного  кредита,  а на рыш<е   появятся  новые кредитные  продукты.  В данном  случае рынок  ипотечного  кредитова­ ния,  вероятно, должен будет  расти  за  счет  увеличения числа  органи­ заций,  предоставляющих  населению  ипотечные  за.ймы.  Кроме  того, ряд  специалистов по  развитию ипотеки считает, ч^о  конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005  году усилится, Мотивируя это  тем, что  доходы  населения   сохранятся  на  прежнем  уровне,   а денежные накопления  будут  требовать размещения,  а  также;   возрастет  конку1 ренция  между кредитными  организациями,  участвующими  в системе ипотечного кредитования.

В ходе обсуждения  проблемы  развития  ипотеки  в Совете  Федера­ ции  эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал  тенденцию  к  росту,  как  по  объемам  кредитова­ ния,, так и по количеству банков,  участвующих в выдаче  кредитов. Сложилась конкуренция среди  банков, в результате чего снизились процентные ставки,  уменьшился первоначальный взнос,  увеличился срок  кредитования до 20 лет.  Тем  не  менее  объем  Выдаваемых банка­ ми кредитов  пока  невелик.

На начало  2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали  более  160 банков.  Однако  у преобладающего  большинст­ ва,  банков  нет  доступа  к  достаточным  для  долгосрочного  кредитова­ ния  ресурсам.  В  связи   с  этим  представляется маловероятным  даль-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

76          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

нейшее снижение процентных ставок  и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения  в эту сферу достаточных  долгосрочных  ресурсов.

 

Универсальный   механизм   привлечения

«длинных»  кредитных ресурсо в

 

/Универсальным механизмом привлечения  «длинных» кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых  до  недавнего  времени  находилось  в зачаточ­ ном состоянии.  С их помощью банки получат возможность  быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупа­ тели таких бумаг при ликвидации банка  будут наделяться правами кредиторов.  Совсем  недавно  Государственная  Дума взялась  за разре­ шение  этой  недоработки.   В результате ударной  работы  парламента  в конце прошлого года  были  приняты последние 17 законов из  пакета нормативных актов  о создании рынка доступного жилья  в России (первые  восемь  приняты  еще в середине  года).  Среди  них и поправ­ ки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», сни­ мающие существовавшие ранее  противоречия между некоторыми по­ ложениями  этого   Закона   и  другими  нормативными  актами.   Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипо­ течных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало  подготовку к дебютному выпуску ипотечных  облигаций.   Если  все необходимые  акты  будут скоро  при­ няты,  агентство эмитирует первые бумаги  уже  в  этом  году.

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему,  с которой рано  или  поздно столкнутся все  занимающиеся выдачей  кредитов  на  жилье  банки,   — нехватка  средств  на финанси­ рование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков  в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним  ин­ весторам, выручив деньги  на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты,  именно с  момента развития рынка ипотечных облига­ ций  в России  может  начаться  настоящий  ипотечный  бум.  Также  сто­ ит в рамках данного  исследования рассмотреть  теорию о том,  что, не­ смотря  на  ряд  благоприятных   законодательных инициатив,  по  сути ничего не изменится.  И, как подчеркивают специалисты, развитие событий в соответствии с этим  сценарием очень  возможно. Законы-то приняты, но теперь мы стоим перед задачей их практической реали­ зации,   любой  самый  мудрый  закон  можно  легко  похоронить,   если на  его пути останутся  либо  технические,   либо  бюрократические пре-

ГЛАВА 6.  РОЛЬ  ГОСУДАРСТВА  В  СИСТЕМЕ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                               77

 

грады.  Так,  серьезно  тормозит  работу сотрудников  банков,  занимаю­ щихся  ипотечным  кредитованием,  чрезвычайно  сложная  и  запутан­ ная  система регистрации прав  собственности на  недвижимое имуще­ ство.   Документы необходимо   подавать  в  целый  ряд  не  связанных друг с другом  организаций,  нередко  расположенных   в разных  насе­ ленных пунктах. Недавние попытки законодателя упростить эту про­ цедуру, конечно,  заметны,  но  недостаточны.  К  тому  же  динамику развития  ипотечного  рынка  могут серьезно  корректировать «внешние силы»,  например  инфляция1 .  Развитие  событий  по  третьему сцена­ рию,  —  когда   преобразования  на  ипотечном  рынке  все  же  будут происходить,  хотя  и  не  столь  динамично и  эффективно,  как  этого хотелось  бы,  — представляется  наиболее  реальным.   Хотя поправки в  Федеральный закон  «Об  ипотечных ценных  бумагах», снимающие препятствия  к  их  выпуску,  в  России и  приняты,  для  того,  чтобы компании  получили  возможность  эмитировать  ипотечные  облигации, необходимо  принять  еще ряд подзаконных  актов.  В частности,  Феде­ ральная служба  по  финансовым рынкам  (ФСФ Р  России) должна разработать  около   десятка документов,  которые бы  регламентирова­ ли правила торговли  ипотечными  бумагами на фондовой  бирже.  Кро­ ме того,  необходимо  обеспечить  возможность  повышения кредитного качества ипотечных облигаций  в  соответствии с  общепринятой меж­ дународной  практикой, для чего также нужны  изменения в законода­ тельстве.   В  качестве  примера  можно  привести   отсутствие  у  нас  в стране  специальных  обеспечительных счетов,  которые дают  инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него,  а не  затеряются  где-нибудь  в закоулках  финансовых цепочек.  Чтобы   позитивный  механизм действия рынка  ипотечных облигаций  заработал,  необходимо  дать возможность  институциональ­ ным  инвесторам,   прежде  всего  пенсионным  фондам   и  страховым компаниям,  вложить средства   в  эти  бумаги.   В  целом  инвесторами, заинтересованными  в  приобретении  ценных  бумаг,  обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды,  паевые  инвестиционные фонды.  Причем

первые две группы  являются наиболее привлекательными для  рынка ипотечных  ценных  бумаг.  По  оценкам  Всемирного  банка,  одни  толь­ ко  пенсионные фонды могут  инвестировать в  ипотечные ценные бу­ маги  около   120 млрд.  рублей  в течение ближайших пяти  лет.  Однако пока полноценного механизма,  который  позволил  бы им это сделать, не существует.

 

Примером  тому может служить тот факт, что институт ипотеки в постсовет­ ской  России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел  периода бурного  рас­ цвета. В последний  раз результаты, которых достиг ипотечный  рынок к 1998 го­ ду, были  перечеркнуты дефолтом.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

78        КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Задачи  становления  и развития ипотечного   жилищного   кредитования

 

Для становления  и развития  системы ипотечного  жилищного  креди­

тования необходимо предусмотреть решение целого  ряда  основных задач:

1)  совершенствование законодательной и нормативной  базы,  обес­

печивающей исполнение  обязательств при  ипотечном кредитовании;

2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюд­ жетную   сферу;

3) создание инфраструктуры,  обеспечивающей наличие четкого и надежного  механизма регистрации  сделок  с  недвижимостью   и  прав на  нее,  а  также  процедуры  доступа  к  этой  информации  участников рынка  ипотечного  кредитования;

4)  налоговое  стимулирование  как   граждан-получателей  ипотеч­ ных кредитов,  с одной  стороны,  так  и коммерческих  банков  — ипо­ течных  кредиторов  и  инвесторов,   обеспечивающих  рефинансирова­ ние  коммерческих банков-кредиторов,  с другой  стороны;   •

5) создание равных условий для свободной конкуренции  между субъектами  рынка   ипотечных  кредитов;

6)  формирование  механизмов  социальной  защиты  заемщиков  как от  неправомерных  действий  банков-кредиторов,   так  и  для  их  соци­ альной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого   ранее  ипотечного кредита;

7) доработка нормативной  базы,  регулирующей деятельность кредитных  организаций  по  предоставлению  и  обслуживанию  ипотеч­ ных  кредитов и  их  рефинансированию;

8) формирование нормативно-законодательных основ для ис­ пользования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения   долгосрочных  ресурсов  в  эту  сферу;

9)  разработка комплексной  схемы  по  реализации ипотеки,  кото­

рая  будет  основана не  только   на  интересах чиновников.

Ипотечное  кредитование  жилья,  несмотря  ни  на что,  — один  из самых  проверенных в мировой практике и надежных способов привле­ чения   внебюджетных инвестиций  в  жилищную сферу.   Именно ипоте­ ка  позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий,  коммерческих  банков  — в эффективной и прибыльной  рабо­ те,  строительного комплекса  — в  ритмичной загрузке   производства, и,  конечно  же,  государства,  заинтересованного  в общем  экономиче­ ском росте,  которому будет способствовать  широкое  распространение ипотечного кредитования населения.  Для развития долгосрочного ипо­ течного  кредитования   в  стране  уже создана  некоторая  нормативная база,  что уже само  по  себе дает надежду на  «светлое будущее» ипоте­ ки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по фор­ мированию  законодательства об  ипотеке только   началась.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |