Имя материала: Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации

Автор: Ю. А. Тихомиров

Раздел iv. специализированный жилищный фонд глава 9. жилые помещения специализированного жилищного фонда

 

Комментарий к главе 9

 

Виды и назначение специализированных жилых помещений подробно определены в разделе IV Кодекса, который состоит из двух глав, регулирующих также основные отношения, связанные с предоставлением указанных жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании данной группы отношений.

Глава 9 раздела IV Кодекса содержит новые нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по  правилам  раздела  IV  Кодекса  жилых  помещений  в  государственном  и  муниципальном жилищных фондах.

Виды объектов специализированного жилищного фонда (специализированные жилые помещения) определены в ст. 92 Кодекса. К ним относятся:

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Целесообразно иметь в виду, что Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду были утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

 

Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма, предусмотренных гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166 - 168 ГК РФ. Подобные сделки оспоримы, т.е. признание их недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделки предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

Целевое  назначение  специализированных  жилых  помещений  определяется  ст.  93  -  98

Кодекса.

Служебные   жилые   помещения  предназначены   для   проживания   граждан   в   связи   с характером их трудовых отношений <*> с органом государственной власти, органом местного самоуправления,  государственным  унитарным  предприятием,  государственным  или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской   Федерации   либо   в   связи   с   избранием   на   выборные   должности  в   органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 Кодекса).

--------------------------------

<*> О трудовых отношениях, их установлении и прекращении см. Комментарий к Трудовому кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2004 -

2006.

 

Прежде основные правовые нормы о служебных жилых помещениях содержались в ст. 101 -

108 ЖК 1983 г., а также в подзаконных правовых актах, многие из которых могут применяться и в настоящее время в части, не противоречащей новому Кодексу (см. Вводный закон). ЖК 1983 г. предусматривал   правило  о  том,  что   служебные  жилые  помещения  предназначаются  для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него (ст. 101). Вместо этого введена отсылочная норма, по смыслу которой категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются органами, указанными в ст. 104 Кодекса.

Служебные, как и другие специализированные жилые помещения, предоставляются не любым гражданам, а только тем, которые не обеспечены жильем в данном населенном пункте (см. ч. 2 ст. 99 Кодекса).

Обратим внимание, что Кодекс не предусматривает возможность предоставления служебных жилых помещений в связи с наличием у гражданина трудовых отношений с муниципальным унитарным предприятием (основанным как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления).

Уместно напомнить, что п. 2 ст. 2 ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" <*> применяет понятие "государственное предприятие" в отношении только двух видов унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, - федеральных  государственных  предприятий  и  государственных  предприятий  субъектов Российской Федерации <**>. По этой причине представляется, что трудовые отношения с унитарными предприятиями, основанными на праве оперативного управления, - федеральными казенными предприятиями и казенными предприятиями субъектов Российской Федерации - не могут рассматриваться в качестве условия предоставления служебных жилых помещений работникам таких предприятий.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746; 2003. N 50. Ст. 4855.

<**> См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2003 - 2006. С. 17 и сл.

 

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - это вещные права, содержание которых установлено в ст. 113 - 115, 294 - 300 ГК РФ и ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая полностью или частично этим собственником (ст. 9 ФЗ от 12.01.1996 "О некоммерческих организациях" <*>). Правовое положение учреждений определено в ст. 120 ГК РФ и ФЗ "О некоммерческих организациях".

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093;

N 52. Ч. II. Ст. 5141; 2003. N 52. Ч. I. Ст. 5031; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636.

 

В ст. 93 Кодекса перечень работодателей, характер трудовых отношений с которыми может влечь предоставление служебного жилья, сформулирован как исчерпывающий. Поэтому другие виды коммерческих организаций, а также некоммерческие организации, имеющие в собственности или  на  праве  аренды  жилые  помещения,  не  могут  предоставлять  их  своим  работникам  по правилам гл. 9 Кодекса. В таких случаях должен заключаться договор коммерческого найма жилых помещений (см. гл. 35 ГК РФ).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы или службы, а также студентов в период их обучения (ст. 94 Кодекса). Подобное правило ранее было установлено в ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г.

Специализированный характер жилых помещений в общежитиях требует их обособления от других  объектов  жилищного  фонда.  Поэтому,  как  и  прежде,  под  общежития  должны предоставляться только специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома (ср. с ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г.). Наши коллеги справедливо отмечали, что указанное правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, проживающих в жилом доме на основании договора найма, не создавать им неудобства при проживании. Недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например, одну секцию либо один этаж многоэтажного дома. Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и

переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно- гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п. <*>

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.:

Норма-Инфра-М, 2001. С. 219 - 220.

 

В соответствии с Кодексом жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью, другими предметами, необходимыми для проживания граждан (ст. 94). Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях (см. ч. 1 ст. 109 ЖК

1983 г.). Таким образом, Кодекс избрал более "экономный" (для обладателей вещных прав на

общежития) вариант укомплектования соответствующих помещений.

Жилые  помещения  маневренного  фонда  могут  использоваться  исключительно  в соответствии с целями, которые определены в ст. 95 Кодекса. Такие помещения предназначены для временного проживания:

граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в

результате чрезвычайных обстоятельств;

иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

При  этом  маневренный  фонд  не  является  самостоятельным  видом  жилищного  фонда; жилые помещения в домах маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду  (см.  ст.  92  Кодекса).  Поэтому  помимо  специальных  норм  Кодекса,  определяющего назначение жилых помещений в домах маневренного фонда (ст. 95), к данному виду жилых помещений применяются также общие правила, относящиеся ко всем объектам специализированного жилищного фонда (ст. 92, 99 - 103 Кодекса).

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся   в   специальной   социальной   защите  с   предоставлением   им   медицинских   и социально-бытовых услуг (ст. 96 Кодекса).

Основные правила о социальном обслуживании населения установлены ФЗ от 10.12.1995 "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" <*>. Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психолого-педагогических, социально- правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872; 2002. N 28. Ст. 2791; N 30. Ст. 3032; 2003. N 2. Ст. 167; 2004.

N 35. Ст. 3607.

 

Статья 4 указанного Федерального закона закрепила три системы социальных служб: а) государственная система социальных служб - система, состоящая как из государственных предприятий  и  учреждений  социального  обслуживания,  являющихся  федеральной собственностью и находящихся в ведении федеральных органов государственной власти, так и из государственных предприятий и учреждений социального обслуживания, являющихся собственностью субъектов Российской Федерации и находящихся в ведении органов государственной власти субъектов Федерации; б) муниципальная система социальных служб - муниципальные предприятия и учреждения социального обслуживания, находящиеся в ведении органов местного самоуправления; в) частная система - предприятия и учреждения иных форм собственности и граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью по социальному обслуживанию населения без образования юридического лица.

Действуют, например, такие виды учреждений социального обслуживания, как комплексные центры  социального  обслуживания  населения;  территориальные  центры  социальной  помощи семье и детям; центры социального обслуживания; социальные приюты для детей и подростков; дома ночного пребывания; специальные дома для одиноких престарелых; стационарные учреждения   социального   обслуживания   (дома-интернаты   для   престарелых   и   инвалидов,

психоневрологические интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома- интернаты для детей с физическими недостатками) и иные учреждения, предоставляющие социальные услуги <*>.

--------------------------------

<*>  См.  также:  Приказ  Минсоцзащиты  РФ  от  11.10.1993  N  180  "Об  организации  домов-

интернатов (отделений) милосердия для престарелых и инвалидов"; Методические рекомендации по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания "Дом-интернат малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов", утв.   Постановлением   Минтруда  РФ   от   12.05.2003  N  25;   Методические  рекомендации  по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения "Дом-интернат для умственно отсталых детей", утв. Постановлением Минтруда РФ от 08.08.2002 N 54; Примерные положения: о социальном приюте для детей, о социально-реабилитационном центре для несовершеннолетних, о центре помощи детям, оставшимся без попечения родителей, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.11.2000 N 896.

 

Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилые помещения фонда для  временного поселения  лиц,  признанных  беженцами,  по смыслу ст.  92

Кодекса являются самостоятельными видами жилых помещений специализированного жилищного фонда.  При  этом  целевое  назначение  этих  двух   видов  жилых  помещений  единообразно определено в одной статье. Такие жилые помещения, как следует из названий указанных фондов, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97).

В Российской Федерации вынужденным переселенцем считается гражданин России, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.

Беженцем признается  лицо,  которое не является гражданином России и которое в силу вполне  обоснованных  опасений  стать  жертвой  преследований  по  признаку  расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться ее защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного места жительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.

Основные правовые отношения, в которых участвуют вынужденные переселенцы и беженцы, регулируются соответственно Законом РФ от 19.02.1993 "О вынужденных переселенцах" в ред. ФЗ от 20.12.1995 <*> и ФЗ от 19.02.1993 "О беженцах" в ред. ФЗ от 28.06.1997 <**>, а также подзаконными нормативными правовыми актами.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; 2000. N 33. Ст. 3348; 2004. N 35. Ст. 3607.

<**> СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956; 1998. N 30. Ст. 3613; 2000. N 33. Ст. 3348; N 46. Ст. 4537;

2003. N 27. Ч. I. Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607.

 

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98 Кодекса). Категории таких граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |