Имя материала: Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации

Автор: Ю. А. Тихомиров

Раздел vi. товарищество собственников жилья глава 13. создание и деятельность товарищества собственников жилья

 

Комментарий к главе 13

 

В Кодексе товариществам собственников жилья посвящены главы 13 и 14 раздела VI. В них предпринята попытка урегулировать отношения, связанные с созданием и деятельностью таких товариществ, организацией управления ими, а также определить основные права и обязанности их членов. Положения данного раздела чрезвычайно актуальны, так как в результате реформирования  жилищных  отношений  в  нашей  стране  товарищества  собственников  жилья должны  стать  одной  из  наиболее  массовых  форм  некоммерческих  объединений  в  жилищной сфере.

Однако  раздел  VI,  по  нашему  мнению,  является  одним  из  самых  неудачных  разделов Кодекса.  Создается  впечатление,  что  здесь  законодатель  не  только  воспринял  основные недостатки ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья" <*>, но и в значительной степени усугубил их. На некоторые из указанных недостатков мы обратим внимание читателя. Представляется, что в ст. 135 - 152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики. В качестве основы при этом можно было бы использовать структуру раздела V Кодекса, посвященного жилищным кооперативам.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1. Ч. I. Ст. 2; N 12. Ст. 1093.

 

По сравнению с ЖК 1983 г. и Основами положения раздела VI Кодекса являются новыми. В то же время право собственников квартир многоквартирного дома на образование товарищества собственников  квартир  (жилья)  для  обеспечения  эксплуатации  многоквартирного  дома, пользования квартирами и общим имуществом прежде было предусмотрено в п. 1 ст. 291 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Поскольку согласно ГК РФ регулирование данного вида некоммерческих организаций осуществляется специальным законом, представляется, что в отношении товариществ собственников жилья не должны применяться нормы ФЗ от 12.01.1996 "О некоммерческих организациях"  <*>,  хотя  в  юридической  литературе  высказывалась  и  противоположная  точка зрения  <**>.  Специальным  законом,  посвященным  указанным  товариществам,  являлся  ФЗ  от

15.06.1996 "О товариществах собственников жилья". Однако современный законодатель счел целесообразным включить в Кодекс большинство норм этого Федерального закона. Поэтому в соответствии со ст. 2 Вводного закона ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу с момента введения в действие Кодекса (т.е. с 01.03.2005).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52. Ч. II. Ст. 5141; 2003. N 52. Ч. I. Ст. 5031; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636.

<**>  См.  Комментарий  к  Жилищному  кодексу  Российской  Федерации  /  Под  ред.  М.Ю.

Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 304.

 

Кодекс является актом жилищного законодательства и регулирует жилищные отношения. К ним Кодекс относит, в частности, отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (см. ст. 4 Кодекса), регулированию которых в Кодексе  посвящен  специальный  раздел.  Поэтому положения  раздела  VI  Кодекса  с  известной долей условности в настоящее время приходится рассматривать в качестве норм закона о товариществах собственников жилья. В то же время представляется, что в целях обеспечения

юридической корректности нового подхода законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Кодекса следовало соответствующим образом изменить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ.

В главе 13 Кодекса определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.

В соответствии со ст. 135 Кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из  приведенного  определения  следует,  что  предметом  и  целями  деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных  законодательством  пределах  распоряжение  общим  имуществом  в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 Кодекса, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

На  это  важно  обратить  внимание,  поскольку  товарищество  собственников  жилья,  как  и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью (см. п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть недвусмысленно определены в его уставе.

Товарищество собственников жилья не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету  его  деятельности,  определенным  законом  или  иными  правовыми  актами,  а  также уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Объем  специальной  правоспособности  конкретного  товарищества  определяется учредителями в его уставе при создании данного товарищества. В дальнейшем возможно изменение   объема   уставной   правоспособности   товарищества   собственников  жилья   путем внесения  в  его  устав  соответствующих  изменений,  которые  подлежат  государственной регистрации.

Целесообразно  обратить  внимание  на  то,  что  правомочия  товарищества  собственников жилья по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 Кодекса и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены (ч. 4 ст. 37 Кодекса) <*>.

--------------------------------

<*>  См.  Комментарий  к  Жилищному  кодексу  Российской  Федерации  /  Под  ред.  М.Ю.

Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 306.

 

По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 Кодекса, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока его деятельности. Однако Кодекс в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).

Из смысла ч. 5 ст. 135 Кодекса следует, что виды и количество банковских счетов товарищества  собственников  жилья  не  ограничиваются  законодательством.  Буквальное толкование нормы позволяет утверждать, что такие счета могут быть открыты как в российских, так и в иностранных банках (с соблюдением требований законодательства о валютном регулировании и валютном контроле). Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только количество своих счетов, но и конкретные банки или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть соответствующие счета.

Круглая печать товарищества собственников жилья является атрибутом его делопроизводства. Согласно определению, содержащемуся в "Толковом словаре русского языка", печать представляет собой пластинку или кружок с нарезными знаками для оттискивания их на бумаге (воске, сургуче), а также самый оттиск этих знаков, применяемых обычно для засвидетельствования, удостоверения чего-либо <*>. Данное определение распространяется не только на круглую печать товарищества, но и на его печати, предназначенные для внутреннего

использования - для пакетов, внутренних документов, опечатывания кассы, других служебных помещений и иных целей.

--------------------------------

<*> См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азъ, 1993. С. 531.

 

Правовое значение круглой печати юридического лица заключается в удостоверении ее оттиском подписи лица, управомоченного представлять организацию во внешних отношениях, а также того факта, что соответствующий документ исходит от юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.

Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 Кодекса и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.

Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то что в составе сумм, находящихся на счетах,   могут   быть,   например,   авансовые  платежи,   не  принадлежащие  ему   до  момента выполнения  оплаченных  в  предварительном  порядке  работ,  услуг,  передачи  продукции  или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно, не только тем, которое упоминается в п. 1 ст.

48  ГК  РФ.  Поэтому  вещные  права  не  должны  рассматриваться  как  необходимые  и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица <*>.

--------------------------------

<*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР, 1997. С. 79.

 

Только  наличие  собственного  имущества  может  обеспечить  самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость) имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо. Тем не менее товарищество собственников жилья в уставе обязано определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических  и  иных  взносов  его  членов  либо  закрепить  способ  расчета  различных  видов взносов  членов   товарищества.   Это   позволит  хотя   бы   минимально   гарантировать   права кредиторов.

Специалисты справедливо указывают на то, что вся полученная товариществом собственников  жилья  прибыль  от  предпринимательской  деятельности  и  использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит  разделу  только  прибыль,  полученная  от  использования  имущества  самого товарищества.  Если же  прибыль  была  получена от  использования  общего  имущества собственников  помещений  в  многоквартирном  доме,  то  эта  прибыль  по  существу  является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества.

Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Следует помнить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном  доме  ни  при  каких  обстоятельствах  не  передается  в  собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37

Кодекса).   В   этом   состоит   основное   отличие   раздела   VI   Кодекса   от  положений   ФЗ   "О товариществах собственников жилья". Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 Кодекса, п. 2 ст. 290 ГК РФ) <*>.

--------------------------------

<*>  См.  Комментарий  к  Жилищному  кодексу  Российской  Федерации  /  Под  ред.  М.Ю.

Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 309 - 310.

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества, а товарищество не отвечает  по  обязательствам своих  членов.  С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивной нормой ч.

6 ст. 135 Кодекса. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членом или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правило ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность (ответственность) может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.

Обращает на себя внимание невысокий уровень законодательной техники, использованной при установлении правовых норм о товариществах собственников жилья, которые содержатся в статьях раздела VI Кодекса. Например, приведенное выше определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается "объединение собственников помещений в многоквартирном доме" (см. ст. 135 Кодекса). Одновременно ст. 136

Кодекса  допускает  создание  товариществ  собственников  жилья  не  только  в  одном многоквартирном доме, но также при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Указанные   два   случая  прежде   были   предусмотрены   ст.   5   ФЗ   "О   товариществах собственников жилья", но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным (см. ст. 25 названного Федерального закона). Что же касается случаев создания товариществ, указанных в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса, то совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединениями  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме,  как  это  предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 Кодекса. Представляется, что применение указанных коллизионных норм Кодекса на практике будет весьма проблематичным.

Кодекс не дает ответа и на вопрос, что следует понимать под расположенными "близко" зданиями,  строениями,  сооружениями.  Например,  неясно,  можно  ли  понимать  под  такими зданиями   весь   дачный   или   коттеджный   поселок,   дома   в   котором   могут   находиться  на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице и т.п.).

В соответствии с ч. 3 ст. 135 Кодекса число членов товарищества собственников жилья, создавших  товарищество,  должно  превышать  50\%  голосов  от  общего  числа  голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, членами товарищества не обязательно будут все собственники жилых помещений в многоквартирном доме.

Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50\% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Чтобы не ущемлять права собственников жилых помещений (установлен принцип пропорциональности расходов размеру жилого помещения), количество голосов каждого собственника также должно определяться исходя из размера принадлежащего ему жилого помещения. Некоторые авторы полагают, что для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику жилого помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров (например, 1 кв. м = 1 голос).

Членами  товарищества  собственников  жилья  при  его  создании  смогут  стать  не  все

собственники жилых помещений. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе <*>.

--------------------------------

<*>  См.  Комментарий  к  Жилищному  кодексу  Российской  Федерации  /  Под  ред.  М.Ю.

Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 307.

В соответствии с ч. 1 ст. 139 Кодекса в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50\% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 ст. 135 Кодекса устав товарищества собственников жилья принимается

на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Устав является единственным учредительным документом любого товарищества собственников жилья. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного товарищества и самого товарищества как юридического лица. Поскольку правоспособность юридического лица (см. ст. 49

ГК РФ) реализуется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав товарищества обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием членов товарищества, правлением, председателем  правления,  ревизионной  комиссией  (ревизором).  Устав  обязателен  для  всех членов  соответствующего  товарищества,  а  не  только для  тех,  кто  участвовал  в  утверждении устава  при  создании  товарищества  собственников  жилья.  Законодательство  и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.

На основании своего устава товарищество собственников жилья в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует статус конкретного товарищества.

Общее собрание, на котором принимается устав товарищества собственников жилья, проводится в порядке, предусмотренном ст. 45 - 48 Кодекса. Эти правила подробно были рассмотрены нами в разделе II настоящей работы.

Как и другие юридические лица, товарищество собственников жилья становится участником гражданского оборота и вправе вступать в иные правовые отношения с момента его государственной регистрации. Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц определяется ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2001. N 33. Ч. I. Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 50. Ст. 4855; N 52. Ч. I. Ст. 5037;

2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2722.

 

В соответствии с ч. 3 ст. 136 Кодекса государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Это общая норма, действующая в отношении всех товариществ собственников жилья. При этом вызывает удивление правило о государственной регистрации товариществ собственников жилья в строящихся многоквартирных домах, которое включено в ст.

139 Кодекса, содержащую специальные нормы, но при этом абсолютно не отличается по содержанию от общего правила ч. 3 ст. 136 Кодекса о государственной регистрации любых товариществ собственников жилья.

Итак, все товарищества собственников жилья, создаваемые как в существующих, так и в

строящихся многоквартирных домах, приобретают права юридического лица с момента государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии со специальным законодательством. Действующий в настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц был нами рассмотрен в комментарии к разделу V Кодекса применительно к жилищным кооперативам.

Весьма странное впечатление производят положения ст. 137 и 138 Кодекса, в которых предусмотрены  основные  права  и  обязанности  товарищества  собственников  жилья  (в большинстве современных актов гражданского законодательства о юридических лицах подобные правила отсутствуют, поскольку их место не в федеральном законе, а скорее в уставе или внутренних документах юридического лица). Многие установленные в указанных статьях Кодекса нормы носят декларативный характер или вообще лишены смысла. Например, вряд ли нуждаются в  специальной  правовой  регламентации  права  товарищества  пользоваться  банковскими кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и т.п. (см. ст. 137

Кодекса)  и  обязанности  обеспечивать  соблюдение  требований  законодательства  и  устава,

выполнять договорные обязательства и т.п. (см. ст. 138 Кодекса). Такого рода права и обязанности

присущи   всем   без   исключения   юридическим   лицам   и   не   являются   специфичными   для товарищества собственников жилья.

Права товарищества собственников жилья перечислены в ст. 137 Кодекса. Товарищество вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание  и  ремонт  общего  имущества  в  многоквартирном  доме,  затраты  на  капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3)  устанавливать  на  основе  принятой  сметы  доходов  и  расходов  на  год  товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7)         продавать       и          передавать     во        временное      пользование,  обменивать    имущество,

принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать,

перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5)  заключать  сделки  и  совершать  иные  отвечающие  целям  и  задачам  товарищества действия.

В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению  всех  долевых  собственников.  Товарищество  собственников  жилья  вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно.  Тот  же  порядок  распространяется  и  на  право  надстраивать,  перестраивать  часть общего имущества в многоквартирном доме.

Положение ст. 247 ГК РФ имеет большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Кодекса не должен нарушать норму ГК РФ как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы Кодекса, затрагивающие имущественные отношения, регулируемые ГК РФ, согласно ст. 3 ГК РФ не должны противоречить нормам ГК РФ, и в случае такого противоречия применяются нормы ГК РФ. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Кодекса.

Права   товарищества,   предусмотренные   п.   3,  4  ч.   2  ст.   137,  товарищество   вправе осуществлять только с согласия как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению. Принудительно имущество в собственность приобретаться не может <*>.

--------------------------------

<*>  См.  Комментарий  к  Жилищному  кодексу  Российской  Федерации  /  Под  ред.  М.Ю.

Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 315 - 316.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей  по  участию  в  общих  расходах  товарищество  собственников  жилья  в  судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Обязанности  товарищества            собственников          жилья  предусмотрены         ст.        138      Кодекса.

Товарищество обязано:

1) обеспечивать выполнение требований главы 13 Кодекса, положений других федеральных

законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей   по   содержанию   и   ремонту   общего   имущества   в  многоквартирном   доме   в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий  и порядка владения, пользования  и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц,  затрудняющих  реализацию  прав  владения,  пользования  и  в  установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Правила о реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья установлены в ст. 140, 141 Кодекса.

Реорганизация  товарищества  собственников  жилья  осуществляется  на  основании  и  в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 140 Кодекса). Понятие "реорганизация" означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) установлены в ст. 58 ГК РФ.

Относительно преобразования товарищества собственников жилья ч. 2 ст. 140 Кодекса установлено ограничение: такое товарищество может быть преобразовано только в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Преобразование товарищества собственников жилья представляет  собой  изменение  организационной  формы  такого  товарищества,  в  результате которого возникает юридическое лицо другого вида, предусмотренного законодательством (в данном случае это жилищный или жилищно-строительный кооператив).

Напомним, что в соответствии со ст. 110 Кодекса жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Частью 4 указанной статьи установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах. Статус потребительских кооперативов был охарактеризован в комментарии к разделу V Кодекса.

Решение о добровольном преобразовании товарищества принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья считается реорганизованным в форме преобразования с  момента  государственной  регистрации  вновь  возникшего  жилищного  или  жилищно- строительного кооператива (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям и в порядке,

которые являются общими для всех юридических лиц и установлены в ст. 61 - 65 ГК РФ. Соответствующие вопросы рассматривались нами в комментарии к разделу V Кодекса применительно к жилищным и жилищно-строительным кооперативам.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |