Имя материала: Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации

Автор: Ю. А. Тихомиров

Глава 4. переустройство и перепланировка жилого помещения

 

Комментарий к главе 4

Регулирование отношений, предусмотренных главой 4 Кодекса, осуществляется в значительной  степени  иначе,  чем  было  ранее.  Так,  ЖК  1983  г.  содержал  одну  статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам нового Кодекса можно  отнести  то,  что  теперь  основные  отношения  по  переустройству  и  перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом.

Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий "жилой дом", "квартира", установленные в ст.

16 Кодекса). При этом вместо понятия "подсобное помещение" Кодекс в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".

Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений (ст. 25

Кодекса). Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения   изменений   в   технический   паспорт   жилого  помещения.   Перепланировка   жилого помещения - это такое изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический  паспорт  жилого  помещения.  Данные  положения  необходимо  толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

Понятие  "технический  паспорт  жилого  помещения"  определено  в  ст.  19  Кодекса.  Это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные  и  технические  правила  и  нормы,  а  также  иные  требования  законодательства,  о которых подробнее говорилось выше.

Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного  самоуправления.  Для  сравнения  напомним,  что  ЖК  1983  г.  предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие  согласования или отказ  в нем  de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  может  только  собственник  соответствующего  помещения  или  уполномоченное  им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве  и  (или)  перепланировке  жилого  помещения.  Форма  такого  заявления утверждается  Правительством  РФ,  что  должно  исключить  установление  по  этому  поводу "местных" правил. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения была  утверждена  Постановлением  Правительства  РФ  от  28.04.2005  N  266  "Об  утверждении формы  заявления  о  переустройстве  и  (или)  перепланировке  жилого  помещения  и  формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" <*>. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ст. 26 Кодекса в исчерпывающем перечне. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957.

 

Решение  о  согласовании  или  об  отказе  в  согласовании  должно  быть  принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется в форме, определяемой Правительством РФ. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, была утверждена названным выше Постановлением   Правительства   РФ   от   28.04.2005  N  266  <*>.   Данный   документ   служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

--------------------------------

<*> Данная форма приводится в приложении к настоящей работе.

 

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом определены в ст. 27 Кодекса, и может быть обжалован в судебном порядке. По нашему мнению, указанные правовые нормы обладают теми же недостатками, что и нормы об отказе в переводе помещений.

В отличие от ЖК 1983 г. новый Кодекс определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (ст. 29). Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку  жилого  помещения,  которые  произведены  при  отсутствии  документа  о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования.

Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших  переустройство  и  (или)  перепланировку  жилого  помещения.  Согласно  ст.  29

Кодекса такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящее время ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил   пользования   жилыми   помещениями,   которое   может   выражаться,   в  частности,   в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты  отмечают,  что  действия  по  самовольному  переоборудованию  и  перепланировке жилых  и  нежилых  помещений  могут  квалифицироваться  правоприменительными  органами  не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство <*>.

--------------------------------

<*> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Ред. кол.: И.И. Веремеенко, Н.Г. Салищева, А.Ю. Якимов. 2-е изд., перераб. и

доп. М.: ТК Велби, 2002. С. 190.

 

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние. Субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |