Имя материала: Земельное право

Автор: Владимир Георгиевич Графский

§ 3. порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Современным законодательством' уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства. В принципе это имеет под собой определенные основания, если учесть, что застройка земельного участка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории не будет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наиболее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояние окружающей природной среды.

Основные условия

предоставления земельных участков для строительства.

Предоставление земельного участка без предварительного согласования места расположения объекта

Законодательством уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков — с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. При этом устанавливается обязательное условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок на торгах. По сути это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования.

Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

1 ЗК РФ. Ст. 30-34 и др.

108

 

заключения договора купли-продажи и государственной реги

страции права собственности покупателя на земельный участок при

предоставлении земельного участка в собственность;

заключения договора аренды земельного участка и государст

венной регистрации данного договора при передаче земельного участ

ка в аренду.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Отношения по застройке земельных участков регулируются помимо Земельного кодекса и иными нормативными актами, которые в принципе не должны противоречить нормам ЗК РФ в том, что касается именно предоставления земли.

Так, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 8 мая 1998 г. определены градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56 ГрК РФ). В соответствии с указанным Кодексом при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки.

При предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают следующую информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков:

местоположение земельных участков; проекты границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий; разрешенное использование земельных участков;

обеспечение земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.

При строительстве объектов недвижимости в городских и сельских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и градостроительными регламентами, как указывается Градостроительным кодексом, предварительное согласование размещения объектов недвижимости не проводится.

Кроме того, Градостроительный кодекс устанавливает, что при проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут устанавливаться следующие дополнительные требования: возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций Транспорта, связи и инженерного оборудования; строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; соблюдение сроков строительства объектов недвижимости; благоустройство территорий общего пользования. Указанные требования сохраняются в случае перехода прав на земельный участок другому лицу.

Застройщик, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земель-

109

ного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит следующая информация:

код территориальной зоны, установленный правилами застройки;

функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок;

местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации; наличие в границах земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указанных объектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости в соответствии с Градостроительным кодексом должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов.

1.             Проведение работ по формированию земельного участка:

подготовка проекта границ земельного участка и установление его

границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2.             Государственный кадастровый учет земельного участка в соот

ветствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса

РФ.

Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торгах, должно осуществляться

ПО

как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательством о землеустройстве. Существенное значение также имеет и порядок учета земельных участков на основании законодательства о земельном кадастре. Так, согласно Федеральному закону «О землеустройстве» земельный участок как объект землеустройства должен иметь план — документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1 Федерального закона). При этом при формировании земельного участка устанавливается местоположение его границ, варианты его использования с учетом размеров, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на нем объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иные характеристики участка.

Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земель

ного участка или продаже права на заключение договора аренды зе

мельного участка или предоставление земельного участка в аренду без

проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления

гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставле

нии земельного участка. Передача земельных участков в аренду без

проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии

предварительной и заблаговременной публикации сообщения о нали

чии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае,

если имеется только одна заявка.

Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аук

ционов)  или  подписание договора аренды  земельного  участка в

результате предоставления земельного участка без проведения торгов

(конкурсов, аукционов).

Проведение торгов, предметом которых является земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением требований ст. 30, 38 настоящего Кодекса, а также ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах.

Предоставление

земельного участка

с предварительным

согласованием

места

расположения

объекта. Выбор

земельных участков

для строительства

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке.

Выбор земельного участка и принятие в

порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, реше

ния о предварительном согласовании места

размещения объекта.

Проведение работ по формированию зе

мельного участка.

 

Государственный кадастровый учет земельного участка в соот

ветствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса.

Принятие решения о предоставлении земельного участка для

строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК

РФ.

111

При этом Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, в которых не требуется проведения процедуры предварительного согласования.

Так, предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный перечень обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.

Земельным законодательством установлен и достаточно подробно определен порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов по выбору участка, предназначенного к предварительному согласованию места расположения объекта1. ЗК РФ практически устанавливается новый в сравнении с прежним порядок предоставления (и изъятия для целей предоставления) земельных участков под строительство.

Так, гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Необходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими госу-

1 ЗК РФ. Ст. 31.

112

дарственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

При рассмотрении заявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его экологическом состоянии и др. Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривается при предоставлении земельного участка для строительства, осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В слу-

113

чае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Земельный участок (вопросы и ответы) / под общ. ред. С. А. Боголю

бова. М.: Юстицинформ, 2007.

Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Проспект, 2006.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 |