Имя материала: Земельное право

Автор: Владимир Георгиевич Графский

§ 3. аренда земельных участков

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет Гражданский кодекс РФ — разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений'. Особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством.

Понятие договора       Как установлено ЗК РФ, земельные участки,

аренды земельно-       за исключением указанных в п. 4 ст. 27, мо-

го участка            ГУТ быть предоставлены их собственниками

в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к сро-

1 Это главы 21—29 раздела  III  ГК РФ,  а также  § 1  и  некоторые положения § 4 главы 34 «Аренда», раздела IV «Отдельные виды обязательств». 144

кам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, арендатору переходит право владения и пользова

ния (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду,

владеет ею и пользуется, т. е. извлекает из нее полезные свойства,

и приобретает по закону и в соответствии с договором право собст

венности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате

использования земли. За собственником же остается право распоря

диться земельным участком, но с условием соблюдения законодатель

ных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Стороны договора       Право предоставления земельного участка в

аренды земельно-       аренду принадлежит его собственнику. Арен-

го участка            додателями могут быть также лица, управо-

моченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо — председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Но поскольку земля может находиться также в государственной или муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридиче

ское (в том числе иностранное или с иностранным участием) или фи

зическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), об

ладающее земельной правоспособностью. Земельное и гражданское

законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду рос

сийским и иностранным физическим и юридическим лицам. В то же

время настоящей статьей подчеркивается положение, что иностран

ным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

Земельный участок Чтобы стать объектом аренды, земельный

как объект            участок должен быть определен точно так

договора аренды        же, как и в ДРУ™х случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого

145

имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК РФ). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; особенности аренды земельных долей и др.

В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно земельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Форма и государственная

регистрация договора аренды

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г.1 утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам (ныне — Комитет Российской Федерации по земельной политике) был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйствен-

РГ. 1992. 15 апр.

146

ного назначения1. Данные нормативные акты имели в виду предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан, эта Форма договора может быть использована в качестве основы. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления и аренду земельной доли2.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости», а также ст. 164 ГК РФ «Государственная регистрация сделок». В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Данным законом является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обратим внимание на то, что при регулировании государственной регистрации аренды Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26) вступает в противоречие с положениями о государственной регистрации договора аренды по Гражданскому кодексу РФ. Напомним, что упомянутый Федеральный закон устанавливает необходимость регистрации права аренды, тогда как ГК РФ требует регистрации арендной сделки. В данном случае нормы ГК РФ имеют высшую силу и подлежат применению. При толковании норм следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость — право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные вещные права, и не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.

В соответствии с ГК РФ арендные отношения — это отношения обязательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК РФ, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулированные разделом III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает регистрации права аренды, но установил обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК РФ), т. е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ.

Таким образом, ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив регистрацию права аренды, вошла в противоречие с упомянутыми положениями Гражданского кодекса.

1              РГ. 1992. 15 апр.

2              Примерный Договор аренды  земельной доли,  в том числе  и  при

множественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан

и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.

147

На основании ч. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу, что означает недопустимость противоречия иных законов, в том числе и федеральных, Гражданскому кодексу. Частью 5 той же статьи установлено, что в случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон. Обязанность соответствия закона о регистрации дополнительно подтверждается ч. 6 ст. 131 ГК РФ, которая гласит, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с настоящим Кодексом.

Срок договора    Как  правило,  договор  аренды  земельного

аренды  участка заключается на определенный срок.

С его истечением прекращаются и обязательства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант — договор перезаключается с тем же арендатором. Однако арендные отношения могут закончиться и досрочно (о прекращении договора аренды см. ст. 46 настоящего Кодекса и комментарий к ней).

Общее условие состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25—50 лет) сроки аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Права

и обязанности

арендатора по

договору аренды

земельного

участка

Земельный кодекс РФ предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40 ЗК РФ). Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу,

в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного

148

участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 4 и 5 ст. 36, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Возникает вопрос: должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Разумеется, должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

149

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества1 арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615, 618 ГК РФ);

передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании Гражданского кодекса. Оно звучит так:

«Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок». Эта норма, как и другие условия продления договора, содержит ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с Гражданским кодексом за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ).

Так же, как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать.

1 Это может быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство.

150

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника — это то, что последний должен свое-нременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые в свою очередь арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Права    Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ

и обязанности     вправе   расторгнуть  договор  досрочно   (см.

арендодателя     ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель  имеет  право  потребовать  от

арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, — права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст. 617 ГК РФ).

На основании Гражданского кодекса арендодатель обязан:

передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земель-

151

ный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель — государственные или муниципальные органы, то он обязан1:

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ГК РФ, ст. 612). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае — будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

Гарантии             Гражданским  кодексом  предусмотрены  га-

исполнения          рантии выполнения обязательства по переда-

договора аренды че арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ («Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь») и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Помимо прямо предусмотренных законодательством в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арен-

додателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (раздел III ГК РФ).

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 |