Имя материала: Земельное право

Автор: Владимир Георгиевич Графский

§ 4. обмен, дарение, наследование земельного участка. заключение договора ипотеки земельного участка

Обмен земельного участка

Право обмена земельного участка было впервые установлено п. 2 Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: «Граждане и юридические лица имеют право... обменивать... земельный участок». Пункт 5 того же Указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РФ. В соответствии с Гражданским кодексом РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству . Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитута и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон.

Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

Дарение                Право дарения земельного участка имеют

земельного           собственники земли (граждане и юридиче-

участка ские лица) на основании Указа Президента

РФ «О регулировании земельных отношений

и развитии аграрной реформы в России» (п. 2). Общие положения о дарении, так же как и при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Для обеспечения заключения договоров дарения, так же как и договоров мены, Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка2.

 

1 Здесь перечислены обязанности, не потерявшие силу с изменением гражданского и земельного законодательства.

152

1 Письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 19 октября 1994 г. №2-16/1629.

же.

2 Там

153

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.

Наследование    Наследование земельного участка происходит

земельного           на основании гражданского законодательства

участка по завещанию собственника либо по закону.

При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах.

Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.

Частью третьей ГК РФ урегулированы основные вопросы наследования земельных участков. Так, согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. При этом в соответствии со ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (см. ст. 33 ЗК РФ).

Ипотека (залог)

земельного

участка

Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распространяются и на залог земельного участка) (ст. 334, 340 и другие статьи ГК РФ), а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем.

В договоре о залоге (ипотеке) должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер. Кроме того, договор о залоге земельного участка должен быть подвергнут государственной регистрации.

154

Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен и письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного обязательства по решению арбитражного суда. Обращает на себя внимание то, что Федеральным законом «Об ипотеке» земельные участки разделены по признаку целевого использования на те, что могут быть предметом ипотеки. Согласно ст. 62 Закона это — участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Статьей 63 установлен перечень участков, не подлежащих ипотеке: это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Таким образом, наиболее ценная часть земель сельскохозяйственного назначения — сельскохозяйственные угодья оказались исключенными из ипотечных отношений. Это положение существенно и необоснованно ограничивало право распоряжения угодьями. Однако право это было восстановлено решением Конституционного Суда Российской Федерации, отменившим упомянутую норму Федерального закона «Об ипотеке».

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 |