Имя материала: Земельное право

Автор: Владимир Георгиевич Графский

§ 2. состав земель поселений и правовой режим территориальных зон

Состав земель поселений и правовой режим их использования оп-рс/к-ляют конкретные территориальные зоны. К ним относятся зоны:

жилые;

общественно-деловые;

производственные;

инженерных и транспортных инфраструктур;

рекреационные;

сельскохозяйственного использования;

специального назначения;

военных объектов;

иные территориальные зоны.

Градостроительный Правилами землепользования и застройки

регламент            устанавливается градостроительный регла-

мент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, и также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как исего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с гра-

285

достроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижи мости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Жилые зоны        Земельные участки в составе жилых зон

предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Деловые зоны     Земельные  участки   в  составе  обществен-

но-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Производственные       Земельные участки в составе производствен -

зоны       ных зон предназначены для застройки про-

мышленными,       коммунально-складскими,

иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Зоны      Земельные участки в составе зоны инженер-

инфраструктур ной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Рекреационные         Земельные участки в составе рекреационных

зоны       зон, в том числе земельные участки, занятые

городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94—100 Земельного кодекса об этих территориях.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах

286

ни! охраны памятников истории и культуры, используются в соответ-

ИЧ111 с градостроительными регламентами, установленными с учетом

фсоонаний охраны памятников истории и культуры.

Сельскохозяйствен-       Земельные участки в составе зон сельскохо-

ные зоны              зяйственного   использования   в   поселени-

ях — земельные участки, занятые пашнями,

мшмолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, соору-I' пнями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях I»юния сельскохозяйственного производства до момента изменения мила их использования в соответствии с генеральными планами посе-к-мий и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Границы зон должны отвечать требованиям идентификации принадлежности каждого участка только одной из зон. Градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны устанавливаются индивидуально — с учетом особенностей расположения данной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов жилого, общественного, производственного, рекреационного и иных видов целевого использования земельных участков.

Если земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости после принятия новых правил землепользования и застройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны, то они могут использоваться без установления срока приведения в соответствие с регламентом. Но это допускается лишь в случае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей приородной среды, памятников истории и культуры. Однако реконструкция и расширение существующих, а также строительство новых объектов могут производиться с соблюдением установленных градостроительных регламентов соответствующей зоны.

Ограничения права

пользования

землей

Правовому режиму земель города и других поселений характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности организаций, действующих на территории поселений.

Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 34—39 Закона РФ «Об охране окружающей среды», вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах Госстроя России (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

287

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разно видностей. Исторически наиболее известными из них являются сер витуты, т. е. ограничения, установленные в интересах соседей. Напри мер, если земельный массив в свое время был разделен таким обрн-зом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к не! в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервит может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужоИ земли и т. д. Такого рода сервитута могут устанавливаться в силу дан ности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитута могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ в целях безопасности полета воздушных судов вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещается полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы.

Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бочевник — полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитута, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативными правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляе-288

м|.1ми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных 1ИИЧМ1КОВ может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, м центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего по застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе ныгоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой за-пройки, в нем было бы неуместно создание «дымящего» (загрязняюще-ю среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кпартадах. Поэтому независимо от желания собственника или собственников земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной.

Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защит-иая зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоко-польтных передач, газопроводов высокого давления.

Для жилой и иной застройки «противопоказаны» земли, которые

могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лави

нам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.

Резервирование         К   особому   виду   земельно-планировочных

земель   мероприятий относится долгосрочное резер-

вирование земель под некоторые будущие

государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов, производство прочных земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

289

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты районных планировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20—25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства г. Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона не-

10 Земельное право

И консолидированных схемах градостроительного планирования, коюрые разрабатываются в соответствии с Генеральной схемой рассе-к-иия на территории Российской Федерации, определяются:

зонирование территорий;

меры по развитию региональных систем расселения;

меры по развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур межрегионального и регионального значения;

меры по рациональному природопользованию с учетом интересов субъектов Российской Федерации в целях обеспечения условий устой-•шного развития их территорий;

обеспечение ресурсами в целях комплексного развития частей территории Российской Федерации.

т»           

благоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 |