Имя материала: Земельное право России

Автор: Чубуков Г.В.

Глава 11 плата за землю  и оценка земли

 

1. Правовые    платности  пользования  землей в Российской  Федерации

 

советское   время,   когда   земля   и  другие   природные объекты,  находились в  государственной собственности.  Зе - мельные   участки   предоставлялись  гражданам   и  юридиче- ским   лицам   на  безвозмездной  основе.   Этот  порядок  имел ряд  достоинств и  определенные         Он  не

лировал    рациональное   бережное    пользование   государст- венными землями.

С  началом   земельной  реформы  в  Российской  Федера- ции  было  введено   платное   пользование  земельными  фон- дами, не зависимо от форм собственности и иных прав на земельные  участки  и  ресурсы.   Этот  принцип применяется до настоящего времени. Формами платы  являются земель- ный   налог   (до  введения   в  действие,   налога   на   недвижи- мость) и арендная плата (п.  1 ст. 65 ЗК РФ).  Порядок ис- числения и уплаты земельного налога устанавливается за- конодательством Российской  Федерации  о  налогах   и  сбо- рах.  В  настоящее  время  еще  действуют  правила   начисле- ния  и внесения платежей  за  землю,  которые  предусмотре- ны  Законом РФ  от 10 октября    г. «О плате  за землю»1.

Районные  и  городские   органы   Росземкадастра  прини- мают  участие  в составлении списков плательщиков зе- мельного   налога   и  арендной  платы   за  землю  и  осуществ- ляют совместно с другими федеральными органами испол- нительной власти  контроль за целевым  использованием средств  от  внесенной  платы.   В  списки  включаются граж- дане и юридические лица,  имеющие земельные участки в собственности, пользовании (исключая арендаторов), по- жизненном  наследуемом владении,  на  землях,   переданных

 

Ведомости РСФСР, 44, ст. 1424; Ведомости РФ, 1992, № 10, ст.

469; № 34, ст. 1976; СЗ РФ, 1994, № 16, ст. 1860; 1995, № 35, ст. 3503;

1996, № ст. 4; 1997, № ст. 2954; № 47, ст. 5342; 1998, № 1, ст. 5; №

ст. 3613; № 31, ст. 3810; 1999, № 1, ст. 1.

124      ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

в ведение органа местного  самоуправления, кроме земель лесного   фонда,   земельный  налог  за  которые   уплачивается в составе  платы  за пользование лесами.

Закон  РФ  «О плате за землю» устанавливает большой перечень  лиц  (физических и   и объектов, ко-

торые   освобождены  от  уплаты   земельного  налога   (ст.   12). Этот  перечень  постоянно обновляется и дополняется.

Земельный налог  на  сельскохозяйственные  угодья  взи- мается   с  учетом  состава   угодий,   их  качества,  площади   и местоположения.   Средние   размеры    земельного   налога    с одного   гектара   пашни    по             Федерации  и   доля централизации  земельного налога   арендной платы  в  фе - деральный  бюджет  применяются  согласно   Приложению  1 к названному Закону.

Органы законодательной (представительной) власти субъектов   Федерации,  исходя  из  средних   размеров   налога с одного  гектара  пашни  и кадастровой оценки угодий,  ус- танавливают и утверждают  ставки  земельного налога  по группам   почв  пашни,  многолетних насаждений,  сенокосов и  пастбищ   (в  том  числе   минимальные  ставки   земельного налога  на  один  гектар  пашни   и  других  сельскохозяйствен- ных  угодий).

Налог  за  городские   (поселковые)  земли  устанавливает- ся на основе средних ставок согласно  Приложению 2 к на- званному   Закону.

Средние  ставки   дифференцируются  по   местоположе- нию и зонам  различной градостроительной ценности тер- ритории   органами  местного   самоуправления  городов.   Гра- ницы  зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.  На- лог  за  часть  площади   земельных  участков   сверх  установ- ленных  норм  их отвода  взимается в. двукратном размере.

За   земли,   переданные  в  аренду,   взимается  арендная плата.   Размер    арендной  платы    -   существенное условие договора     земельного участка.  Порядок определения размера  арендной платы,   порядок, условия  и  сроки  внесе- ния  арендной платы  за       находящиеся в  собственно-

сти   Российской  Федерации,  субъектов   Федерации  или   в муниципальной   собственности,   устанавливаются  соответ- ственно    Правительством   РФ,      органами   государственной власти    субъектов    Федерации,   органами           само- управления (п.  3 ст.  65 ЗК  РФ).  При  этом  размер  арендной платы  за  использование  земельных участков,   находящихся

ОБЩАЯ ЧАСТЬ       125

 

в государственной или муниципальной собственности и за- нятых объектами транспортных систем естественных мо- нополий, не может быть выше размеров  ставок земельного налога,  установленных для земель промышленности, энергетики,   транспорта,  связи,    радиовещания,  телевиде- ния,  информатики, земель для обеспечения космической деятельности,   земель    обороны,   безопасности   и    земель иного  специального назначения (п.  2 ст.  3 ФЗ  «О введении в действие  Земельного кодекса  Российской Федерации»).

Порядок, условия  и сроки  внесения арендной платы за земельные участки,  находящиеся в частной  собственности, устанавливаются  договорами  аренды   земельных  участков.

Земельный налог  и  арендная плата  учитываются  в  до- ходах и расходах  соответствующих бюджетов отдельной строкой  и используются на  следующие  цели:

финансирование мероприятий по землеустройству, ве- дению земельного кадастра,  мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель,  на компенсацию   собственных   затрат    землепользователя   на эти цели и погашение ссуд, выданных  под указанные ме- роприятия,  и  процентов  за  их  пользование.  Средства   на эти  цели  расходуются  по  соответствующим нормативам;

инженерное и социальное обустройство территории.

 

2. Правовые основы  оценки  земель

 

Закон   РФ   «О  плате  за  землю»  к  формам   платы  отно- сит,   помимо   двух  названных  форм,   также   «нормативную цену  земли».  Однако  нормативная цена  земли  — это,  ско- рее,  показатель расчета  платежей  за  использование земли, а не  форма  платы.

Нормативная цена земли была учреждена  Законом как показатель, характеризующий стоимость  участка опреде- ленного  качества  и местоположения, исходя из потенци- ального дохода за расчетный срок окупаемости. Она была предусмотрена  для  обеспечения    регулиро-

вания   земельных отношений  при  передаче   земли  в  собст- венность, при  установлении долевой  собственности на  зем- лю,   при   передаче   по   наследству,    и   получении банковского кредита  под  залог  земельного участка.

Порядок определения нормативной цены  земли уста- навливается Правительством РФ.

Такое    постановление   было    принято   Правительством

126      ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

РФ  3 ноября 1994 г. №  1204  «О порядке  определения нор- мативной           земли».  Им  установлена нормативная  цена земли в  размере   200-кратной ставки  земельного  налога  на единицу    площади    земельного  участка.   При   определении нормативной  цены   земли   не   учитываются  льготы   по   зе- мельному  налогу  за  превышение норм  отвода  земель.

Органы   исполнительной  власти   субъектов   Федерации по представлению          органов             государственного     земельного кадастра  в зависимости от  уровня  рыночных цен  на  землю различного  целевого   назначения  могут   устанавливать  по оценочным  зонам  земель  на  территории субъекта  Федера- ции  повышающие коэффициенты  к  размеру  нормативной цены  земли,   определяемому в  соответствии с  п.   указан- ного  постановления.  При   этом   размер   нормативной  цены земли  не  должен  превышать 75\% уровня  рыночных цен  на земельные         участки                       конкретного назначения                 соответст- вующей  ценовой зоны.

Администрация района, города может повышать или понижать  установленную  в  указанном  порядке   норматив- ную цену  земли,  но не более  чем на  25\%.

При  осуществлении сделок  с  земельными участками   и в   иных   случаях   применения  нормативной  цены,    преду- смотренных               законодательством  Российской               Федерации, районные  (городские)  органы   государственного  земельного кадастра   выдают   заинтересованным  гражданам   и  юриди- ческим   лицам   документ   о  нормативной  цене   земли кретного  земельного  участка.   На   основании  приведенного постановления   Правительства   РФ   Госкомзем   России   27 декабря   1994  г.  утвердил   Рекомендации  по  установлению нормативной       цены   земли.             В         них      сказано,                         что      уста- новленный       постановлением         Правительства          200-кратный размер   величины  действующей  ставки   земельного  налога на   единицу    площади    Конкретного   земельного  участка   в дальнейшем   именуется    базовой    величиной   нормативной цены  земли.

Действующий ЗК РФ предусматривает установление кадастровой стоимости земельного  участка для  целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных фе- деральными законами (п.  5 ст. 65).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков  проводится  государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки  земель  устанавливается  Правительством  РФ.   Дей-

ОБЩАЯ ЧАСТЬ       127

 

ствует  постановление  Правительства РФ  от  8  апреля   2000 г.  №  316  «Об  утверждении  Правил   проведения  государст- венной кадастровой оценки земель»1.

Государственная кадастровая  оценка  земель   проводит- ся  для  определения  кадастровой стоимости  земельных участков    различного   целевого    назначения.   При    такой оценке    земель   принимаются  во   внимание   сервитуты,    а также иные  ограничения (обременения) прав пользования землей,  установленные в законодательном, администра- тивном  и судебном  порядке.

Оценка земель  основывается на  классификации земель по целевому назначению и виду функционального исполь- зования. В городах и сельских поселениях, садоводческих, огороднических и дачных  объединениях граждан  оценка земель  осуществляется на  основании  статистического ана- лиза рыночных цен и иной информации об объектах не- движимости, а также других методов массовой  оценки не- движимости.  Оценка  сельскохозяйственных  угодий  вне черты   городских   и  сельских   поселений  и  земель   лесного

осуществляется  на   основе   капитализации  расчет-

ного  рентного  дохода.  Оценка  иных   категорий  земель   вне

черты  городских   и  сельских  поселений  устанавливается на

основе   капитализации  расчетного рентного  дохода  или  ис-

ходя  из  затрат,   необходимых  для  воспроизводства  и  (или)

сохранения и поддержания ценности их природного потен-

циала.

В процессе   оценки земель  проводится оценочное  зони- рование    территории.   Оценочной   зоной   признается   часть земель   однородных  по  целевому   назначению,  виду  функ- ционального  использования  и  близких   по  значению  када- стровой   стоимости  земельных  участков.   В  зависимости  от территориальной  величины  оценочных  зон  их  границы  со- вмещаются   с   границами   земельных   участков    с   учетом сложившейся  застройки и  землепользования,  размещения линейных объектов   (улиц,   дорог,  рек,  водотоков,  путепро- водов,   железных   дорог    др.),   а  также  границами  кадаст- ровых   районов   или   кадастровых  кварталов.  По   результа- там   оценочного   зонирования   составляется  карта   (схема) оценочных  зон   и  устанавливается  кадастровая  стоимость единицы площади  в границах  этих  зон.

 

СЗ  РФ, 2000, №  16, ст. 1709.

128      ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

Кадастровая оценка  земель   проводится  с  учетом  дан- ных   земельного,   градостроительного,   лесного,    водного    и других   кадастров.  Результаты   такой   оценки  земель   вно- сятся  в государственный земельный кадастр.

Методические   и   нормативно-технические   документы, необходимые  для  проведения  оценки  земель,   разрабаты- ваются   и   утверждаются    федеральным  органом,  исполни- тельной   власти   по   государственному  управлению  земель- ными  ресурсами   по  согласованию  с  уполномоченным орга- ном  по  контролю за осуществлением оценочной деятельно- в  Российской  Федерации и  заинтересованными  феде- ральными органами исполнительной власти.  Споры, возни- кающие   при  поведении оценки земель,  рассматриваются  в судебном  порядке.

Для  случаев  определения рыночной  стоимости земель- ного участка кадастровая стоимость  земельного участка устанавливается в процентах от его  рыночной стоимости.

При продаже  находящихся в государственной или му- ниципальной собственности земельных участков  их стои- мость   определяется  по   правилам,  предписанным

введении   в  действие   Земельного  кодекса   Российской  Фе- дерации»   (ст.  2).  Она  устанавливается субъектами   Федера- ции   по  следующим   правилам.  В  поселениях  с  численно- стью  населения  свыше             миллионов  человек   цена   земли устанавливается        размере   от  пяти-  до  тридцатикратного размера    ставки    земельного   налога    за   единицу    площади земельного участка.  В  поселениях до  500  тысяч  человек,   а также    за           черты   поселений   цена    земельных

участков   определяется  в  размере   от  трех-  до  десятикрат- ного  размера  ставки  земельного налога  за  единицу  площа- ди  земельного  участка   (на   начало   текущего   календарного года). При продаже  земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные ко- эффициенты,  учитывающие основные виды  использования, утверждаются   Правительством  РФ  в размере  от  0,7  до  1,3.

Рыночная  стоимость  земельного  участка устанавли- вается  в   с ФЗ  от  29 июля  1998 г.  «Об оценоч-

ной  деятельности в Российской Федерации»1. Он  определя-

 

СЗ  РФ,  №  31, ст. 3813.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ       129

 

ет  правовые основы  регулирования оценочной  деятельно- сти  в  отношении   оценки,  принадлежащих Рос-

сийской Федерации, субъектам  Федерации или муници- пальным  образованиям,  физическим  и  юридическим  ли- цам, для целей  совершения сделок  с объектами оценки.

Для  указанных  в  Федеральном  законе   целей ночной  стоимостью объекта   оценки  понимается

вероятная цена, по  которой данный объект  оценки может быть  отчужден  на  открытом рынке   в  условиях   конкурен- ции, когда  стороны сделки  действуют  разумно, располагая всей  необходимой информацией,  а на величине цены  сдел- ки  не  отражаются   чрезвычайные обстоятельст-

ва, то есть когда:

одна   из   сторон   сделки   не   обязана  отчуждать   объект оценки, а  другая  сторона   не  обязана принимать исполне- ние;

стороны сделки  хорошо  осведомлены о  предмете   сдел- ки  и действуют  в своих

объект  оценки представлен на  открытый рынок  в фор- ме публичной оферты;

цена   сделки   представляет  собой   разумное  вознаграж- дение   за   объект   оценки,  и     к   совершению

сделки  в отношении сторон  сделки  с чьей-либо стороны не было;

платеж  за объект  оценки выражен в денежной форме. При   рыночной стоимости объектов оценки

используются Стандарты оценки,  обязательные  к  приме-

нению  субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением  Правительства РФ  от  6 июля

2001  г. №  519  «Об утверждении Стандартов оценки,  обяза- тельных  к применению субъектами оценочной деятельно- сти»1. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной  стороны, юридические и физические лица (индиви- дуальные  предприниматели), деятельность которых  регу- лируется  ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а,  с  другой  стороны, -  потребители их  услуг

Основанием  для  проведения  оценки  объекта

является договор  между  оценщиком и  заказчиком. Догово- ром может быть предусмотрено проведение данным оцен- щиком  оценки  конкретного  объекта,  ряда   объектов  либо

 

СЗ РФ , 2001,  29, ст. 3026.

 

5 — 6092

130                                                                ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

долговременное  обслуживание  заказчика  по  его  заявлени- ям.  Обязательные  требования  к  такому   договору   установ- лены  названным Федеральным законом.

Надлежащим исполнением оценщиком своих  обязанно- возложенных  на  него  договором,  считается   своевре-

менное  составление в письменной форме  и передача  за- казчику  отчета об оценке  объекта оценки. В случаях,  пре- дусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка  объекта,  в том  числе  повторная, может  быть  прове- дена оценщиком на основании определения суда, арбит- ражного  или третейского суда, а также по решению упол- номоченного органа.

Проведение  оценки  объектов   оценки    обяза-

тельным  в случае вовлечения в сделку объектов  оценйи, принадлежащих полностью или частично  Российской. Фе- дерации, ее субъектам  либо  муниципальным образованиям.

Итоговая  величина  стоимости  объекта   должна

быть  выражена   в  рублях  в  виде  единой   величины,  если  в договоре   об  оценке   не  предусмотрено  иное.   Указанная  в отчете  об оценке, составленном в установленном порядке, итоговая   величина  стоимости объекта  может  быть  призна- на  рекомендуемой для  целей  совершения сделки  с  объек- том  оценки, если  с  даты  составления отчета  об  оценке   до даты совершения сделки  с объектом  оценки или даты представления публичной оферты  прошло  не более шести месяцев.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 |