Имя материала: Земельное право России

Автор: Чубуков Г.В.

Глава 17 правовой  режим  земель поселений

 

1. Общая  характеристика  земель поселений

 

ЗК  РФ  различает  городские  и сельские  поселения.

В зависимости от численности населения города под- разделяются на:  сверхкрупные  (численность  населения свыше  3 миллионов человек), крупнейшие (численность населения от  1  миллиона до  3  миллионов человек), круп- ные (численность населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек), большие   (численность населения от  100 тысяч  до

250  тысяч  человек), средние   (численность населения от  50 тысяч   до   100   тысяч   человек),   малые   города   и   поселки

168                                                           ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

 

(численность населения до 50 тысяч  человек).

.  Сельские поселения          на  крупные   (чис-

ленность  населения свыше  5 тысяч),  большие  (численность населения от 1 тысячи  до 5 тысяч человек), средние  (чис- ленность   населения от  200  до  1  тысячи  человек)   и  малые сельские  поселения (численность населения менее  200 че- ловек).

Развитие сельских населенных пунктов  должно  осуще- ствляться  в гармоничном сочетании всех традиционно сложившихся форм  расселения: сел, деревень,  поселков, хуторов,  станиц, заимок, аулов и других - при полном равноправии на  осуществление каждой  из  них  (ст.  5  Зако- на  РСФСР от  21  декабря   1990  г.  «О  социальном  развитии села»).

Поселения,  имеющие временное значение и непостоян- ный  состав  населения,  являющиеся объектами

значения в соответствующей отрасли экономики (железно- дорожные    будки,    дома   лесников,   бакенщиков,   полевые станы и др.), а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные посе- ления  связаны в административном, производственном или территориальном  отношениях.

Землями  поселений  признаются  земли,   используемые предназначенные для  застройки и  развития городских   и сельских  поселений и  отделенные их  чертой  от  других  ка- тегорий  (п.  1 ст. 83 ЗК  РФ).

В  настоящее время  действует  ГрК  РФ1 .  Он  регулирует отношения в области  создания системы  расселения, градо- строительного планирования,  застройки, благоустройства городских  и  сельских  поселений,  развития их

транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов  историко- культурного    наследия    и   охраны   окружающей  природной среды в целях обеспечения благоприятных условий про- живания  населения.  При   осуществлении  градостроитель- ной    деятельности   должны    обеспечиваться   необходимые

для   реализации  конституционных  прав   граждан Российской  Федерации на  выбор  места  жительства   и  бла- гоприятную   жизнедеятельности  в  пределах   терри-

тории   Российской  Федерации в  соответствии  с  государст-

 

СЗ  РФ, 1998, №  19, ст. 2069;  2002, №  1, ст. 2.

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ         169

 

венной политикой в области  градостроительства.

На территориях городских  и сельских  поселений дея- тельность  осуществляется в соответствии с градострои- тельной  документацией, правилами застройки, градострои- тельными нормативами и правилами, экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями.

Градостроительная документация  -   это    документа- ция  о  градостроительном планировании развития террито- рий и об их застройке.

Государственные градостроительные нормативы  и правила - это нормативно-технические документы, разра- ботанные  и  утвержденные  федеральным  органом   архитек- туры и градостроительства или органами архитектуры  и градостроительства субъектов  Федерации и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градо- строительной деятельности всех  видов.

Правила землепользования и застройки территорий городских  и сельских поселений, других муниципальных образований  -  нормативные правовые акты   органов   мест- ного  самоуправления,  регулирующие использование  и  из-

объектов         недвижимости   посредством          введения градостроительных  регламентов.

Градостроительный  регламент       -           это       совокупность установленных  правилами  застройки  параметров  и  видов использования   земельных  участков   и  иных    не- движимости  в  городских    и   сельских   поселениях,  других муниципальных  образованиях,  а  также   допустимых   изме- нений   объектов   недвижимости  при   осуществлении  градо- строительной деятельности в пределах  каждой  зоны.

Порядок использования       поселений определяет-

ся  в  соответствии  с  зонированием  их  территорий.  Терри- тория поселения в пределах его административных границ делится   на  территориальные  зоны.   Документы  зонирова- ния   территорий  утверждаются    и   изменяются  норматив- ными правовыми актами  органов  местного  самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила  землепользования и  застройки городов   феде- рального      значения         и   Санкт-Петербурга             утвер- ждаются  и  изменяются  законами  этих  субъектов   Россий- ской  Федерации.

Зонирование - деление  территории на зоны при градо- строительном планировании развития территорий и посе- лений  с  определением видов  градостроительного использо-

170      ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

 

вания  установленных зон  и ограничений на  их использова- ние.

Различают  следующие  виды  градостроительной до- кументации.      •

Градостроительная документация федерального  уровня включает в себя Генеральную схему расселения на терри- тории  Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов  Федерации или части их территорий (консоли- дированные схемы  градостроительного планирования).

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации   включает  в   себя   территориальные   комплекс- ные  схемы  градостроительного планирования  развития территорий республик, краев, областей, автономной облас- ти,  автономных округов, пригородных зон,  иных  террито- рий  субъектов  Федерации.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений,   других    муниципальных   образований   включает в себя:

территориальные комплексные  схемы планирования  развития территорий районов (уездов), сельских  округов  (волостей, сельсоветов);

генеральные планы  городских и сельских  поселений;

проекты черты городских и сельских  поселений, черты других  муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке терри- торий  городских и сельских  поселений включает в себя:

проекты планировки  частей  территорий городских и сельских  поселений (проект планировки);

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры  городских и сельских поселений (проект застройки).

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе.  Утвержденная градостроительная документация любого  вида подлежит передаче  соответствующим органам архитектуры и градо- строительства для  регистрации и хранения.

Черта  городских, сельских   поселений  представляет со- бой  внешние границы земель  городских, сельских   поселе-

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ         171

 

ний, отделяющие эти  земли  от земель  иных  категорий (п.  1 ст.  84  ЗК  РФ).   Утверждение  черты  поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и земле- устроительной документации. Проект черты  поселения от- носится к  градостроительной документации. Черта  поселе- ния  должна  устанавливаться по границам земельных уча- стков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляется органами государственной вла- сти • субъектов   Федерации за  некоторыми исключениями, установленными в ЗК  РФ.  Черта  городов  федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и из- меняется федеральным законом по согласованному пред- ставлению законодательных (представительных) органов Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов  Ленинградской области.

Утверждение и изменение черты городских  поселений, входящих  в состав закрытых административно-территори- альных  образований,  осуществляется Правительством РФ.

Включение земельных участков  в черту поселений не влечет  за  собой  прекращение  прав  собственников  земель- ных   участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Застройка  земель   в  городах   и  поселениях  ведется   на основе  разрешительного использования, то есть использо- вания  объектов недвижимости в соответствии с градо- строительным регламентом, ограничениями на  использова- ние этих объектов и установленными сервитутами. Разре- шение  на строительство (документ) выдается  в порядке, установленном ГрК  РФ, на основании заявлений

сованных физических и   лиц  при  наличии ут- вержденной проектной документации (ст. 62 ГрК  РФ).

 

2. Состав земель  поселений и  зонирование  территорий

 

При разработке градостроительной документации по- селений и  об  их  застройке  разрабатываются схемы  зони-

территорий,   определяющие   вид   использования территорий  и   устанавливающие  ограничения   на   их   ис- пользование,  для   осуществления  градостроительной  дея-

172                                                           ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

 

тельности.

Могут  устанавливаться  территориальные  зоны  сле- дующих

зоны.   Жилые            зоны    предназначены          для      за- стройки  многоквартирными,    жилыми  до-

мами,  жилыми домами  малой и средней  этажности, инди- видуальными  жилыми  домами   с   приусадебными  земель- ными участками.  В жилых домах допускается размещение отдельно   стоящих,  встроенных  или   пристроенных  объек- тов социального и культурно-бытового обслуживания на- селения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских: объектов,  для   которых   не   требуется   установление  сани- тарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное   воздействие  на   окружающую   среду  (щум,   вибра- ция,  магнитные поля,  радиационное воздействие, загрязне- ние  почв,  воздуха,  воды  и иные  вредные  воздействия).

К жилым  зонам  относятся также территории садовод- ческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ  (черты)  поселений.

Общественно-деловые зоны. Они  предназначены для размещения  объектов   здравоохранения,  культуры,   торгов- ли,  общественного питания, бытового  обслуживания, ком- мерческой деятельности, а также образовательных учреж- дений среднего профессионального и высшего  профессио- нального образования, административных, научно-исследо- вательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок  автомобильного транспор- та,  центров   деловой,  финансовой,  общественной  активно- сти.   В  перечень   объектов   недвижимости, разрешенных к размещению  в   общественно-деловых   зонах,    могут   вклю- чаться  жилые  дома,  гостиницы,  подземные или  много- этажные   гаражи.

Производственные зоны. Предназначаются для разме- щения   промышленных,  коммунальных и  складских   объек- тов, обеспечивающих их функционирование объектов  ин- женерной и транспортной инфрастуктуры, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.  В санитарно-защитных  зонах  промышленных,  коммунальных и  складских   объектов   не  допускается  размещение  жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, обще- образовательных   учреждений,   учреждений   здравоохране- ния,    учреждений  отдыха,   физкультурно-оздоровительных

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ         173

 

и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и ого- роднических кооперативов, а также производство сельско- хозяйственной продукции,

Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников производственных объектов.

Зоны    инженерной   и    транспортной  инфраструкту- ры. Эти  территории предназначены для  размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железно- дорожного,  автомобильного,  речного,   морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи,  инженерного обору- дования.

Для   предотвращения  вредного    воздействия   сооруже- ний и коммуникаций транспорта, связи,  инженерного обо- рудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов  до территории  жилых,   общественно-деловых  и   рекреацион- ных зон и других требований в соответствии с государст- венными градостроительными нормативами и правилами,  а также  со  специальными нормативами, правилами застрой- ки.

Сооружения и коммуникации транспорта, связи,  инже- нерного оборудования, эксплуатация которого  оказывает прямое  вредное воздействие на безопасность населения, размещаются  за  пределами  городских   и  сельских   поселе-

 

Территории в границах  отвода  сооружений и коммуни- каций  транспорта, связи,  инженерного оборудования и их санитарно-защитных зон  подлежат    с  уче-

том   технических  и   эксплуатационных  характеристик  та- ких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоус- тройству указанных территорий возлагаются на собствен- ников  сооружений и коммуникаций транспорта, связи,  ин- женерного  оборудования.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест   отдыха   населения  и     в  себя   парки,  сады,

городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты.  В рек- реационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.   На  террито- рии   рекреационных  зон   не   допускается строительство и расширение  действующих  промышленных,   коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией  объектов   оздоровительного  и   рекреацион-

174                                                           ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

 

ного назначения.

Зоны   сельскохозяйственного   использования.   В   преде- лах  границ   (черты)   городских   и  сельских   поселений выде- ляются   зоны   сельскохозяйственного    заня-

тые пашнями, садами,  виноградниками, огородами, сеноко- сами,  пастбищами, а также  сельскохозяйственными зда- ниями, строениями, сооружениями.

Территории указанных зон могут быть использованы в целях  ведения   сельского   хозяйства   до  момента   изменения вида  их  использования в  соответствии с  генеральным  пла- ном  и правилами застройки.

Зоны  специального назначения выделяются  для  раз- мещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территори- альных  зон  городских  и сельских  поселений.

Земельные участки общего пользования, занятью  пло- щадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными,  скверами,  бульварами, закрытыми водо- емами,  пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Порядок  использования  данных   территорий

ливается  правилами застройки с учетом требований госу- дарственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

Зоны   военных  объектов   и  иные   режимные террито- рии.   Порядок   использования   указанных  зон   в   пределах границ   (черты)   городских   и  сельских   поселений

ливается   федеральными  органами  исполнительной  власти и  органами  исполнительной  власти   субъектов   Федерации по согласованию с органами местного  самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, правилами застройки.

Границы территориальных зон должны  отвечать тре- бованиям  принадлежности  каждого   земельного  участка только  к одной  зоне.

Правилами  землепользования  и  застройки  устанавли- вается  градостроительный  регламент   для  каждой   террито- риальной  зоны   индивидуально,  с  учетом   особенностей  ее расположения    развития,  а  также  возможности террито- риального  сочетания  различных  видов   использования  зе-

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ         175

 

мельных  участков (жилого, общественно-делового, произ- водственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для   земельных  участков,  расположенных  в  границах одной  территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.  Он  определяет  пра-

вового' режима  земельных участков, а также всего, что на- ходится над и под поверхностью земельных участков  и ис- пользуется в процессе застройки и последующей эксплуа- тации  зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для ис- полнения всеми правообладателями земельных участков независимо  от  форм   собственности  и  иных   прав   на   зе- мельные участки.  Правообладатели могут использовать земельные участки  в соответствии с любым  предусмотрен- ным градостроительным регламентом для каждой  терри- ториальной зоны  видом  разрешенного использования.

Земельные участки  и прочно связанные с ними  объек- ты  недвижимости  признаются  несоответствующими уста- новленному  регламенту территориальных  зон,  если   виды их  использования не  входят  в  перечень  видов   разрешен- ного   использования  либо   их      не   соответствуют предельным   значениям,   установленным   градостроитель- ным  регламентом. Названные  земельные участки  и прочно связанные с ними  объекты  недвижимости могут  использо- ваться  без  установления срока  приведения их в

вие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда  их  использование опасно для  жизни  и  здо- ровья   людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных  с  ним   объектов  недвижимости  до  приведения их  в  соответствие  с  градостроительным  регламентом  или срок  приведения видов  использования  земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соот- ветствие   с  градостроительным  регламентом  устанавлива- ется  органом местного самоуправления.

Пригородные зоны. К городам и поселениям всегда примыкают земли  иных  категорий. Земли, находящиеся за пределами черты  городских поселений,  но  составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и  не  входящие  в  состав  земель  иных  поселе- ний, именуются пригородными зонами.

176                                                          ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

 

Границы и правовой режим пригородных зон,  за ис- ключением  пригородных  зон  городов   федерального  значе- ния   Москвы  и  Санкт-Петербурга,    и  изме-

няются   законами субъектов  Федерации.  Границы и  право- вой  режим  городов  Москвы и Санкт-Петербурга утвер- ждаются  и изменяются федеральными законами.

В пригородных зонах выделяются территории сельско- хозяйственного производства, зоны отдыха населения, ре- зервные   земли   для  развития  города.   В  составе

ных  зон  могут  выделяться  зеленые   зоны,   которые   выпол- няют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреацион- ные функции и в границах  которых  запрещается хозяйст- венная   и  иная  деятельность,  оказывающая  негативное (вредное)   на  окружающую   среду.

Перевод   земель   в  границах   пригородных  зон   и  зеле- ных  зон,  занятых  лесами  первой  группы,  в земли  иных  ка- тегорий  допускается на  основании решения Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).

 

3. Правовой режим  закрытых  территорий

 

Имеют   место   законодательно  закрепленные  особенно- сти  правового  режима   земель   для  закрытых   администра- тивно-территориальных        образований.             установлены Законом РФ  от  14  июля  1992  г.  «О  закрытом администра- тивно-территориальном  образовании».

Земли закрытого административно-территориального образования в соответствии с их основным целевым  назна-

могут  включать   в  себя  земли  населенных  пунктов (городов,   поселков и  сельских   населенных пунктов),  земли промышленности,  обороны   и  иные   земли,   предусмотрен- ные  законодательством Российской Федерации.

В закрытом административно-территориальном обра- зовании по  согласованию  с  органами  местного   самоуправ- ления   может   устанавливаться  особый   режим   использова- ния  земель.  Он  проявляется в следующем.

Земли,   занимаемые предприятиями и (или)  объектами, по  роду  деятельности которых   созданы   закрытые  админи- стративно-территориальные образования,  находятся   в деральной  собственности  и  передаются  в  постоянное  (бес- срочное)  пользование  этим   предприятиям  и       объек-

там.

Решение  об   отнесении  иных   земель,    включая    зоны

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ         177

 

безопасности и санитарно-защитные зоны,  к  землям  феде- ральной   собственности на  территории конкретного  закры- того  административно-территориального  образования  при- нимаются Правительством РФ  по  согласованию с органами государственной  власти   субъектов   Федерации  и  органами местного   самоуправления        закрытого       административно- территориального образования.  Управление этими осуществляется  Правительством  РФ.  Земли  закрытого  ад- министративно-территориального  образования,   за   исклю- чением   земель,   находящихся  в  федеральной  собственно- сти,  остаются            ведении   органов   местного   самоуправления данного  образования.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 |