Имя материала: Земельное право

Автор: А.Г. Нецветаев

4.2. право частной собственности на землю

 

Право частной собственности на землю закреплено в Конституции РФ (ст. 36), согласно которой граждане и их объ- единения вправе иметь в частной собственности землю.

Право частной собственности на землю представляет со- бой одну из форм права собственности, при которой право- мочиями пользования, владения и распоряжения земельным участком обладают физические и юридические лица.

Объектом права частной собственности на землю всегда

является  индивидуально-определенный земельный  участок,

 

1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М. : Юристъ, 2000. – С. 124.

 

122

 

который в установленном порядке перешел к определенному субъекту и находится в его владении, пользовании и распоря- жении. В ряде случаев законодательство РФ включает в со- держание данного объекта иные объекты природной среды, находящиеся на земельном участке и неразрывно с ним свя- занные: обособленные водные объекты и древесно-кустарни- ковую растительность. Так, ст. 261 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что если иное не установлено законом, пра- во собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (поч- венный слой), замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено зако- нами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает законных прав иных лиц. Права собственников земельных участков закреплены в ст. 40

Земельного кодекса РФ. Напомним, что собственник земель-

ного участка вправе: использовать в установленном порядке

для собственных нужд имеющиеся на земельном участке об-

щераспространенные полезные ископаемые, пресные подзем-

ные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законо-

дательством Российской Федерации; возводить жилые, произ-

водственные,  культурно-бытовые и  иные  здания,  строения,

сооружения в соответствии с целевым назначением земельно-

го участка и его разрешенным использованием с соблюдением

требований  градостроительных  регламентов,  строительных,

экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных

и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с раз-

решенным   использованием   оросительные,   осушительные,

культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить

пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установ-

ленными  законодательством  экологическими,  строительны-

ми, санитарно-гигиеническими и иными специальными тре-

бованиями; осуществлять другие права на использование зе-

мельного участка, предусмотренные законодательством. Кро-

 

123

 

ме того, собственник земельного участка имеет право собст- венности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает зе- мельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользова- ние или пожизненное наследуемое владение либо безвоз- мездное срочное пользование; расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что ст. 213 Гражданского кодекса РФ предусматривает нахождение в частной собственности (собст- венности граждан и юридических лиц) любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которое не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количе- ство и стоимость имущества, находящегося в частной собст- венности, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земель-

ных участков как объектов гражданского оборота: земельные

участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограничен-

ные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в

обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборо-

та,  не могут предоставляться в частную собственность, а так-

же  быть  объектами  сделок,  предусмотренных  гражданским

законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборо-

та  считаются  земельные  участки,  занятые  находящимися  в

федеральной  собственности  следующими  объектами:  госу-

дарственными природными заповедниками и национальны-

ми парками (за исключением случаев, предусмотренных Зе-

мельным  кодексом  РФ);  зданиями,  строениями  и  сооруже-

ниями, в которых размещены для постоянной деятельности

Вооруженные Силы  Российской Федерации, другие  войска,

воинские формирования и органы; зданиями, строениями и

сооружениями, в которых размещены военные суды; объекта-

ми организаций федеральной службы безопасности; объекта-

 

124

 

ми организаций федеральных органов государственной охра- ны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные обра- зования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интере- сах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государствен- ной или муниципальной собственности следующие земель- ные участки (п. 5 ст. 27 ЗК РФ): в пределах особо охраняемых природных территорий, которые не были указаны выше; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ- ленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Феде- рации, объектами, включенными в Список всемирного насле- дия, историко-культурными заповедниками, объектами ар- хеологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, тамо- женных нужд; в границах закрытых административно- территориальных образований; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных пор- тов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навига- ционного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова- ния международных транспортных коридоров; предостав- ленные для нужд связи; занятые объектами космической ин- фраструктуры; расположенные под объектами гидротехниче- ских сооружений; предоставленные для производства ядови- тых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными

 

125

 

отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся био-

генному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Перечень  земельных  участков, не  подлежащих   приватизации,

установлен также Федеральным законом от 21.12.01 г. № 178-ФЗ

«О приватизации государственного и муниципального иму-

щества» (п. 8 ст. 28). В соответствии с ним, не могут быть при-

ватизированы, а значит и выступать объектом права частной

собственности на землю, земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного  и  водного  фон-

дов,  особо  охраняемых природных территорий и  объектов;

зараженных опасными веществами и  подвергшихся биоген-

ному заражению; водоохранного и санитарно-защитного на-

значения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, на-

бережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водо-

емы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обес-

печения деятельности морских и речных портов, аэропортов,

а также отведенные (зарезервированные) для их перспектив-

ного развития; предусмотренных генеральными планами раз-

вития соответствующих территорий для использования в го-

сударственных или общественных интересах, в том числе зе-

мель общего пользования; не подлежащих отчуждению в со-

ответствии с законодательством Российской Федерации.

Нельзя считать объектом права частной собственности

на землю такие участки, которые перешли в собственность не-

законным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушени-

ем  закона,  подлежит  расторжению  с  возвращением  сторон

данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

Субъектами права частной собственности на землю вы-

ступают граждане и юридические лица. По общему правилу,

гражданин может выступать субъектом права собственности

на  землю  с  момента  приобретения полной  дееспособности

(как правило – по достижении 18-ти летнего возрасти), юри-

дическое  лицо  –  с  момента  государственной  регистрации.

Статья 15 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что собст-

венностью граждан и юридических лиц (частной собственно-

стью)  являются земельные участки, приобретенные гражда-

 

126

 

нами и юридическими лицами по основаниям, предусмот- ренным законодательством Российской Федерации, причем граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земель- ные участки, находящиеся в государственной или муници- пальной собственности, могут быть предоставлены в собст- венность граждан и юридических лиц, за исключением зе- мельных участков, которые в соответствии с Земельным ко- дексом и другими федеральными законами не могут нахо- диться в частной собственности.

Необходимо отметить, что действующее законодательст- во не выделяет особенностей права собственности юридиче- ских лиц на земельные участки, в нем отсутствуют различия в правовом режиме земель, находящихся в собственности юри- дических лиц, и в содержании принадлежащих им правомо- чий. В то же время, не все юридические лица могут быть соб- ственниками земельных участков в силу своего правового ста- туса, и к ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного само- управления.

Что касается иностранных граждан, иностранных юри-

дических лиц и лиц без гражданства, то они могут, как и рос-

сийские граждане и юридические лица, иметь в собственности

землю, однако за рядом ограничений.

Так, согласно п.  3  ст.  15  Земельного кодекса РФ, ино-

странные  граждане,  лица  без  гражданства  и  иностранные

юридические лица не могут обладать на праве собственности

земельными   участками,   находящимися   на   приграничных

территориях,  перечень  которых  устанавливается  Президен-

том Российской Федерации в соответствии с федеральным за-

конодательством о Государственной границе Российской Фе-

дерации, и на иных установленных особо территориях Рос-

сийской Федерации в соответствии с федеральными закона-

ми. До установления Президентом РФ такого перечня земель-

 

127

 

ные участки в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на указанных территориях не предоставляются (п. 5 ст. 3 Федерального за- кона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельно- го кодекса РФ»). Определенные ограничения содержатся так- же в Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от

07.07.03 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назна- чения»: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в ус- тавном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданст- ва составляет более чем 50 процентов, могут обладать земель- ными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначе- ния только на праве аренды (ст. 3).

В апреле 2004 года Мурманская областная Дума обрати- лась с запросом в Конституционный Суд РФ, в котором оспа- ривалась конституционность некоторых положений Земель- ного кодекса Российской Федерации, регулирующих предос- тавление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридиче- ским лицам (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, ст. 38

ЗК  РФ).  В  обоснование своей  позиции областные депутаты

привели следующие доводы: земля является основой жизни и

деятельности  народов,  проживающих  на  соответствующей

территории,  в  данном  случае  к  таким  народам  относятся

только народы Российской Федерации; закон не может огра-

ничивать и перераспределять эту основу, право на нее в поль-

зу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из

Конституции Российской Федерации (статья 36, часть 1) сле-

дует, что субъектом права частной собственности на землю

могут быть только российские граждане и их объединения;

предоставление иностранным гражданам, лицам без граждан-

ства и иностранным юридическим лицам права собственности

на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жиз-

ни и деятельности народов Российской Федерации, создает воз-

 

128

 

можность отторжения земли иностранному государству посред- ством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверени- тета Российской Федерации.

Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать Земельный кодекс РФ в целом не соответствующим Конституции Российской Федерации по порядку принятия, исходя из того, что федеративное устройство Российской Федерации основано на разграничении полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной вла- сти субъектов Российской Федерации (статья 5, часть 3, Консти- туции РФ), а потому федеральный законодатель, принимая закон по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, обязан учитывать волю субъектов Российской Федера- ции и соблюдать установленный правовыми актами порядок реализации названного принципа.

Тем не менее, Конституционный Суд РФ постановил признать оспариваемые положения Земельного кодекса РФ не противоречащими Конституции РФ, а также признал, что Зе- мельный кодекс РФ по порядку его принятия Государствен- ной Думой не противоречит Конституции Российской Феде- рации  (см.  постановление  Конституционного  Суда  РФ  от

23.04.2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности

Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом

Мурманской областной Думы»).

 

Основания приобретения  права частной собственности на землю

 

Статья 8 Гражданского кодекса РФ содержит перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, многие из которых являются основаниями приобретения пра- ва частной собственности на землю. К ним относятся:

•           договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотрен- ные законом, но не противоречащие ему;

 

129

 

•           акты государственных органов и  органов местного само- управления, которые предусмотрены законом в качестве ос- нования возникновения гражданских прав и обязанностей;

•           судебные решения, установившие гражданские права и обязанности (в том числе право частной собственности на землю);

•           приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;

•           иные действия граждан и юридических лиц;

•           события, с которыми закон или иной правовой акт свя- зывает наступление гражданско-правовых последствий. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земель-

ные участки, в том числе и право частной собственности на землю, возникают по основаниям, установленным граждан- ским законодательством, федеральными законами, и подле- жат государственной регистрации в соответствии с Федераль- ным законом «О государственной регистрации прав на не- движимое имущество и сделок с ним». Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с мо- мента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Статья 25 (п. 3) Земельного кодекса РФ содержит также принципиальное положение, согласно которому не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализа- ции земельных участков.

Выделяют следующие основания приобретения права собственности на земельные участки1:

а)   приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строе- ние, сооружение, находящиеся на этом участке;

 

1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2000. – С. 130.

 

130

 

б)  приобретение права собственности на земельный уча- сток, находящийся в государственной или муниципаль- ной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости;

в)   приватизация земельного участка при приватизации на-

ходящихся на нем объектов недвижимости;

г)   приватизация земельных участков землепользователями

(п. 5 ст. 20 ЗК РФ), землевладельцами (п. 3 ст. 21 ЗК РФ) и

арендаторами (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) (более подробно – в разделе

4.5 «Иные вещные права на землю»;

д)   предоставление земельных участков, находящихся в го-

сударственной  или   муниципальной  собственности,  в

собственность  гражданам  и  юридическим  лицам  для

строительства путем их продажи на торгах (ст. 30-32 ЗК

РФ)  или  для  целей,  не  связанных  со  строительством

(ст. 34 ЗК РФ);

е)   договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.),

на основании которых происходит переход права собст-

венности на земельный участок от одного лица к друго-

му (более подробно – в главе 5. «Правовое регулирование сделок

с земельными участками»);

ж)  приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

 

Приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке

 

Статья 35 (п. 1) Земельного кодекса РФ содержит норму, согласно которой при переходе права собственности на зда- ние, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использо- вание соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их ис- пользования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если право собственности на зда- ние, строение, сооружение переходит к нескольким собствен- никам, то порядок пользования земельным участком опреде-

 

131

 

ляется с учетом долей в праве собственности на здание, строе- ние, сооружение или сложившегося порядка пользования зе- мельным участком.

В этом случае размер части земельного участка, которая за- нята объектом недвижимости и необходима для его дальнейшего использования, определяется по правилам статьи 33 (п. 3) ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков уста- навливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятель- ности или в соответствии с правилами землепользования и за- стройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Гражданское  и  земельное  законодательство  содержит

ряд  гарантий соблюдения прав  на  землю собственника не-

движимого имущества, расположенного на чужом земельном

участке, что, в частности, выражается в предоставлении ему

преимущественного  права  покупки  или  аренды  такого  зе-

мельного участка. Так, согласно ст. 35 (п. 3) Земельного кодек-

са РФ собственник здания, строения, сооружения, находящих-

ся  на  чужом  земельном  участке,  имеет  преимущественное

право покупки или аренды земельного участка, которое осу-

ществляется в порядке, установленном гражданским законо-

дательством для случаев продажи доли в праве общей собст-

венности  постороннему  лицу.  Содержание  преимуществен-

ного права покупки раскрыто в ст. 250 Гражданского кодекса

РФ и заключается в следующем. При продаже доли в праве

общей собственности постороннему лицу остальные участни-

ки  долевой  собственности  имеют  преимущественное  право

покупки продаваемой доли по цене, за которую она продает-

ся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с

публичных торгов. Продавец доли обязан известить в пись-

менной форме остальных участников долевой собственности

о намерении продать свою долю постороннему лицу с указа-

нием цены и других условий, на которых продает ее. Если ос-

тальные участники долевой собственности откажутся от по-

 

132

 

купки или не приобретут продаваемую долю в праве собст- венности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение деся- ти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою до- лю любому лицу. Следует помнить, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой дру- гой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а также то, что уступка пре- имущественного права покупки доли не допускается.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящих-

ся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, про-

водится вместе с земельным участком, за исключением сле-

дующих случаев:

1.   отчуждение части здания, строения, сооружения, кото-

рая не может быть выделена в натуре вместе с частью зе-

мельного участка;

2.   отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся

на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии

со статьей 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящих-

ся на ограниченном в обороте земельном участке и принад-

лежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участ-

ком, если федеральным законом разрешено предоставлять та-

кой земельный участок в собственность граждан и юридиче-

ских лиц. Не допускается также отчуждение земельного уча-

стка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в

случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строе-

ние, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадле-

жащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за со-

бой отчуждение доли в праве собственности на земельный уча-

сток, размер которой пропорционален доле в праве собственно-

сти на здание, строение, сооружение.

 

133

 

Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником  расположенного

на нем объекта недвижимости

 

Земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, может быть приватизи- рован в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим ли- цам на праве собственности. Это прямо предусмотрено ст. 36 (п. 1) Земельного кодекса РФ, установившей, что исключи- тельное право на приватизацию земельных участков или при- обретения права их аренды имеют граждане и юридические лица-собственники объектов недвижимости. В то же время это правило не применяется в отношении земельных участков в составе земель, изъятых из оборота, и земель, ограниченных в обороте. Кроме того, п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ выделяют особенно- сти определения права собственности (и иных прав) на зе- мельный участок в зависимости от того, на каких правах лица владеют объектами недвижимости, находящимися на недели- мом земельном участке. Так, если все здание (помещения в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности и находится на неделимом земельном участке, то эти лица вправе приобрести земельный участок в общую долевую соб- ственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными фе- деральными законами. Когда часть здания находится в собст- венности одних лиц, а другая часть – на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйст- венного ведения, то допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на сторо- не арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Порядок приобретения права собственности на земель-

ный участок, находящийся в государственной или муници-

 

134

 

пальной  собственности,  собственником  расположенного  на нем объекта недвижимости определен п. 5–8 ст. 36 ЗК РФ.

 

Приватизация земельного  участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости

 

Основные положения и порядок приватизации земель- ных участков при приватизации находящихся на них государ- ственных и муниципальных предприятий определен в Феде- ральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации госу- дарственных и муниципальных предприятий».

В соответствии со ст. 28 Закона, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство кото- рых не завершено и которые признаны самостоятельными объ- ектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуж- дением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным за- коном. При приватизации имущественных комплексов унитар- ных предприятий одновременно осуществляется отчуждение покупателю следующих земельных участков:

•           находящихся у унитарного предприятия на праве посто-

янного (бессрочного) пользования или аренды;

•           занимаемых объектами недвижимости, входящими в со- став приватизируемого имущественного комплекса уни- тарного предприятия, и необходимых для использова- ния указанных объектов.

Необходимо отметить, что собственники объектов недви- жимости, не являющихся самовольными постройками и распо- ложенных на земельных участках, относящихся к государствен- ной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не преду- смотрено федеральными законами. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за ис- ключением предусмотренных законодательством случаев.

 

135

 

По желанию собственника объекта недвижимости, рас- положенного на земельном участке, относящемся к государст- венной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. При этом, договор аренды земельного участка не является препятствием для последую- щего выкупа арендованного земельного участка.

Пункт 4 ст. 28 Закона содержит положение, согласно ко- торому при приватизации расположенных на неделимом зе- мельном участке частей зданий, строений и сооружений, при- знаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с по- купателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодатель- ством. Причем собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после при- ватизации всех частей зданий, строений и сооружений, рас- положенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропор- ционально отношению площади соответствующей части зда- ния, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Отчуждение земельного участка осуществляется в гра- ницах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государ- ственного земельного кадастра. Следует отметить, что указан- ный план земельного участка прилагается к акту инвентари- зации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Важная  норма,  обеспечивающая  учет  общественных

интересов при приватизации земельных участков, находя-

щихся в публичной собственности, закреплена в п. 6 ст. 28

Закона; она предусматривает, что одновременно с приняти-

ем решения об отчуждении такого земельного участка при

 

136

 

необходимости   принимается   решение   об   установлении публичных сервитутов.

Следует помнить, что при отчуждении земельных участ- ков право собственности не переходит на объекты инженер- ной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключи- тельно для обеспечения объектов недвижимости, располо- женных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны лишь при установлении на зе- мельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Установлен следующий порядок определения цены  за

выкупаемый земельный участок: при численности населения

свыше 3 миллионов человек – в размере от пяти- до тридцати-

кратного размера ставки земельного налога за единицу пло-

щади земельного участка; при численности населения от 500

тысяч до 3 миллионов человек – в размере от пяти- до семна-

дцатикратного размера ставки земельного налога за единицу

площади земельного участка; при численности населения до

500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений – в

размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного

налога за единицу площади земельного участка (на начало

текущего календарного года). До установления цены выкупа

земельных участков субъектами Российской Федерации цена

соответствующих земельных участков определяется исходя из

указанных в ст. 28 Закона минимальных размеров.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным

законом  не  подлежат  земельные  участки  в  составе  земель:

сельскохозяйственного назначения, лесного  и  водного  фон-

дов,  особо  охраняемых природных территорий и  объектов;

зараженных опасными веществами и  подвергшихся биоген-

ному заражению; водоохранного и санитарно-защитного на-

значения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, на-

бережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водо-

емы,  пляжи  и  другие);  транспорта,  предназначенные  для

 

137

 

обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропор- тов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспек- тивного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в го- сударственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответст- вии с законодательством Российской Федерации.

 

Предоставление  земельных  участков, находящихся

в государственной или муниципальной собственности,

в собственность гражданам и юридическим лицам для

строительства  или для целей, не связанных

со строительством

 

Порядок предоставления земельных участков, находя- щихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строи- тельства регулируется статьями 30-32 Земельного кодекса РФ.

Принципиальное значение в регулировании земельных отношений в данной сфере имеет ст. 28 ЗК РФ, согласно кото- рой земельные участки из земель, находящихся в государст- венной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в арен- ду, юридическим лицам – в постоянное (бессрочное) пользо- вание в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, гра- жданам и юридическим лицам – в безвозмездное срочное пользование в определенных ЗК РФ случаях.

Предоставление таких земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату, однако может осуществляться и бесплатно в предусмот- ренных законодательством РФ и субъектов РФ случаях.

Не допускается отказ в предоставлении в собствен- ность граждан и юридических лиц земельных участков, на- ходящихся в государственной или муниципальной собст- венности, для строительства, за исключением случаев: изъя- тия земельных участков из оборота; установленного феде- ральным законом запрета на приватизацию земельных уча-

 

138

 

стков;  резервирования земельных  участков  для  государст-

венных или муниципальных нужд.

Не допускается также отказ в предоставлении в собст-

венность  граждан  и  юридических лиц  земельных участков,

ограниченных в  обороте и  находящихся в  государственной

или муниципальной собственности, если федеральным зако-

ном разрешено предоставлять их в собственность граждан и

юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и ино-

странным юридическим лицам земельные участки предостав-

ляются в собственность только за плату.

Предоставление земельных участков для строительства

из земель, находящихся в государственной или муниципаль-

ной собственности, осуществляется с проведением работ по их

формированию, причем эти работы могут как включать в себя

стадию   предварительного   согласования   мест   размещения

объектов, так и не включать – без предварительного согласо-

вания мест размещения объектов.

Необходимо  отметить,  что  с  01.10.2005  года  действует

ст. 30–1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жи-

лищного строительства из земель, находящихся в государст-

венной или муниципальной собственности, предоставляются

в собственность или в аренду без предварительного согласо-

вания места размещения объекта.

Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ содержит важнейшее положение,

согласно  которому  предоставление земельных участков  для

строительства в собственность без предварительного согласо-

вания  мест  размещения  объектов  осуществляется  исключи-

тельно на торгах (конкурсах, аукционах), общие положения о

порядке проведения которых содержатся в статьях 38, 38–1,

38–2 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с

предварительным согласованием мест размещения объектов

осуществляется в аренду, а определенным категориям юри-

дических лиц – в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме

того, религиозные организации вправе иметь земельные уча-

 

139

 

стки для строительства зданий, строений, сооружений рели- гиозного и благотворительного назначения на праве безвоз- мездного срочного пользования на срок строительства этих объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объек- та осуществляется в следующем порядке:

1.   проведение работ по формированию земельного участ-

ка, включающего в себя следующие стадии:

•           подготовка проекта границ земельного участка и уста-

новление его границ на местности;

•           определение  разрешенного  использования  земельного участка;

•           определение технических условий подключения объек- тов к сетям инженерно-технического обеспечения и пла- ты          за   подключение   объектов   к   сетям   инженерно- технического обеспечения;

•           принятие  решения  о  проведении  торгов  (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

•           публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении зе- мельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2.   государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами;

3.  проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставле- ние земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражда- нина или юридического лица, заинтересованных в пре- доставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и

 

140

 

заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4.   подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление земельного участка для строительства с

предварительным согласованием места размещения объекта

осуществляется в следующем порядке:

1.   выбор земельного участка и принятие в порядке, уста-

новленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предваритель-

ном согласовании места размещения объекта;

2.   проведение работ по формированию земельного участка;

3.   государственный кадастровый учет земельного участка в

соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и

специальными федеральными законами;

4.   принятие решения о предоставлении земельного участка

для строительства в соответствии с правилами, установ-

ленными статьей 32 ЗК РФ.

Решение соответствующего исполнительного органа го-

сударственной власти или органа местного самоуправления о

предоставлении  земельного  участка  для  строительства  или

протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являет-

ся основанием для:

1.   государственной  регистрации  права  постоянного  (бес-

срочного) пользования при предоставлении земельного

участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2.   заключения договора купли-продажи и государственной

регистрации права собственности покупателя на земель-

ный участок при предоставлении земельного участка в

собственность;

3.   заключения договора аренды земельного участка и госу-

дарственной регистрации данного договора при переда-

че земельного участка в аренду.

 

141

 

Решение или выписка из него о предоставлении земель- ного участка для строительства либо об отказе в его предос- тавлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа в предоставлении земельного уча- стка для строительства соответствующее решение об отказе может быть обжаловано заявителем в суд.

Следует помнить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градострои- тельной документацией о застройке и правилами землепользова- ния и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйствен- ного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Необходимо также отметить, что с 01.10.2005 года всту- пила в силу ст. 30–2 Земельного кодекса РФ, которая опреде- ляет особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексное освоение земельных участков в целях жи- лищного строительства включает в себя подготовку документа- ции по планировке территории, выполнение работ по обуст- ройству территории посредством строительства объектов инже- нерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использо- вания. Такие земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

 

Приобретательная давность

 

Право собственности на земельный участок может быть приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое

 

142

 

лицо, не являющееся собственником имущества (земельного уча- стка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобрета- тельная давность).

Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходи- мо выполнение следующих условий:

•           владение земельным участком, на который у соответст- вующего лица не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке;

•           владение земельным участком должно быть добросове-

стным;

•           фактическое владение земельным участком должно быть основано на законных действиях владельца. Например, невозможно приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фак- тическим владельцем (самозахват земельного участка).

•           владение земельным участком должно быть открытым.

Это означает, что о факте такого владения должны быть

осведомлены любые другие лица.

•           владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков,

установленных законом.

Следует отметить, что на данном основании можно при-

обрести право собственности только на те земельные участки,

которые находятся в частной собственности и которыми лицо

владеет при соблюдении указанных выше условий.

Общие основания прекращения права собственности

предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно

которой  право  собственности  прекращается  в  следующих

случаях: при отчуждении собственником своего имущества

другим лицам; отказе собственника от права собственности;

гибели или уничтожении имущества; при утрате права соб-

ственности на имущество в иных случаях, предусмотренных

законом.

 

143

 

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмот- ренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого иму- щества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ); выкуп бес- хозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); отчуждение имущества в случа- ях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ (выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле), п. 2 ст. 272 ГК РФ (приобретение права собственности на земельный участок или иное недвижимое имущество по реше- нию суда в случаях невозможности сноса здания или сооруже- ния, находящихся на чужом земельном участке), ст. 282 ГК РФ (выкуп земельного участка для государственных или муници- пальных нужд в соответствии с решением суда), ст. 285 ГК РФ (изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства), ст. 293 ГК РФ (продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйст- венно содержимого жилого помещения)

Обращение в государственную собственность имущест-

ва,  находящегося  в  собственности  граждан  и  юридических

лиц (национализация), производится на основании закона с

возмещением стоимости этого имущества и других убытков в

порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Таким образом, можно выделить четыре основные груп-

пы оснований прекращения права собственности:

1.   добровольная  передача  права  собственности  другому

лицу;

2.   добровольный отказ от права собственности;

3.   гибель или уничтожение имущества;

4.   принудительное изъятие имущества у собственника.

 

144

 

В развитие соответствующих норм гражданского законо- дательства ст. 44 Земельного кодекса РФ указывает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчу- ждении собственником своего земельного участка другим ли- цам, отказе собственника от права собственности на земель- ный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном граждан- ским законодательством.

 

Добровольная  передача права собственности на земельный участок

Право собственности на землю может быть прекращено по воле самого собственника земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных сделок, например, продажи, дарения, мены и т.д.

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных некоторых ограничений оборото- способности земельных участков. Отчуждение земельного участка представляет собой его передачу собственником соб- ственность иным лицам, способ осуществления собственников правомочия распоряжения. Отчуждение земельных участков происходит в форме совершения различных сделок с землей. На основании сделок происходит переход права собственно- сти на земельный участок, его отчуждение, порядок которого регулируется гражданским законодательством. В то же время при отчуждении земельных участков должны учитываться ог- раничения оборота земли, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения сделок с земельными участка- ми, которые содержатся в ЗК РФ.

 

Добровольный отказ от права собственности на земельный участок

Основанием  прекращения  права  собственности  на  зе-

мельный участок является также отказ собственника от своего

 

145

 

права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ). Согласно ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объ- явив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользова- ния и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от своего права собственности должен быть выражен в заявлении об отказе, причем это заявление должно быть подано или в орган госу- дарственной власти субъекта, или в орган местного само- управления. При отказе лица от права собственности на зе- мельный участок последний принимает режим бесхозяйной недвижимой вещи (п. 2 ст. 53 ЗК РФ), а порядок прекращения прав на такую вещь определяется на основании ст. 225 ГК РФ. Бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права соб- ственности на которую собственник отказался. Условия при- обретения в собственность бесхозяйных земельных участков являющихся недвижимым имуществом, указаны в п. 3 ст. 225

ГК РФ и заключаются в следующем. Земельный участок ставит- ся на учет органом, осуществляющим государственную регист- рацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он нахо- дится. Следует помнить, что до вынесения судом соответст- вующего решения право собственности сохраняется за отка- завшимся  от  земельного  участка  лицом,  и  оно  может  снова взять его во владение, пользование и распоряжение. Земельный участок может быть приобретен в этот период и на основании приобретательной давности. Установлен годичный срок, в те- чение которого бесхозяйная недвижимая вещь может снова вернуться к собственнику или перейти к другим лицам на ос- новании приобретательной давности. Лишь по истечении это- го срока суд на основании иска органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, может признать бес- хозяйное недвижимое имущество муниципальной собственно- стью со всеми вытекающими отсюда последствиями.

 

146

 

Гибель или уничтожение земельного  участка как основание прекращения  права собственности

 

Гибель или уничтожение имущества-земельного участка в результате действия непреодолимой силы, как основание прекращения права собственности на земельный участок, представляет собой особый случай1. Несмотря на то, что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, воз- можны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности, например, в результате раз- мыва его водой, вследствие оползня, обвала и т.п.

К принудительному прекращению права частной собст- венности на земельный участок относятся: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; конфискация земельного участка; реквизиция земельного участка; обращение взыскания на имущество по обязательст- вам собственника и некоторые другие.

 

Изъятие земельных  участков для государственных или муниципальных нужд

 

Общие положения и порядок изъятии участков для ука- занных нужд регулируется ст.ст. 279–283 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 49, 55 и некоторыми другими Земельного кодекса РФ.

Земельный  участок  может  быть  изъят  у  собственника для государственных или муниципальных нужд путем выку- па, причем в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соот- ветствующим субъектом Российской Федерации или муници- пальным образованием (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

В развитие данного положения ст. 49 ЗК РФ указывает, что изъятие земельных участков для указанных нужд осуще- ствляется в исключительных случаях, связанных с:

•           выполнением международных обязательств Российской

Федерации;

 

1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2000. – С. 156.

 

 

147

 

•           размещением   следующих   объектов   государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объ- екты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи ре- гионального значения; объекты, обеспечивающие кос- мическую деятельность; объекты, обеспечивающие ста- тус и защиту Государственной границы Российской Фе- дерации; линейные объекты федерального и региональ- ного значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомо- бильные дороги общего пользования в границах насе- ленных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

•           иными обстоятельствами в установленных федеральны- ми законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муни- ципальной собственности, в случаях, установленных зако- нами субъектов Российской Федерации.

Анализ ст. 49 Земельного кодекса РФ приводит к выводу, что перечень исключительных случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд доста- точно широк, что позволяет соответствующим органам госу- дарственной власти и органам местного самоуправления при желании любую банальную ситуацию представить как ис- ключительный случай.

Собственник земельного участка должен быть не позд-

нее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка

 

148

 

письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Следует отметить, что выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ).

Решение государственного органа и органа местного са- моуправления об изъятии земельного участка для указанных нужд подлежит государственной регистрации в соответст- вующем государственном органе, причем собственник зе- мельного участка должен быть извещен о произведенной ре- гистрации с указанием ее даты.

Статья 55 (п. 2) Земельного кодекса РФ содержит норму, защищающую права лиц, у которых изымается земля, и уста- навливающая, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд мо- жет быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Гарантии прав на землю при изъя- тии земельных участков для государственных или муници- пальных нужд закреплены также в ст. 63 ЗК РФ. Порядок вы- купа земельного участка для государственных или муници- пальных нужд у его собственника; порядок определения вы- купной цены земельного участка, выкупаемого для указанных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования таким земельным участком, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст.ст. 280, 281 ГК РФ, собственник земельного участка, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения со- глашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечи- вающие использование участка в соответствии с его назначе- нием. В то же время, собственник несет риск отнесения на не- го при определении выкупной цены земельного участка за-

 

149

 

трат и убытков, связанных с новым строительством, расшире- нием и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указа

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 |