Имя материала: Земельное право

Автор: А.Г. Нецветаев

7.3. оценка земельного участка

 

Рыночная стоимость земельного  участка

 

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыноч- ная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регу- лируются Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце- ночной деятельности в Российской Федерации».

Закон определяет правовые основы регулирования оценоч- ной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежа- щих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для соверше- ния сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона «Об оценочной дея- тельности в Российской Федерации»).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответствующих субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной дея- тельности – определение стоимости объектов оценки, к кото- рым ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относит отдельные материальные объекты (ве- щи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или не- движимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из со- става имущества и др.

Субъектами оценочной деятельности признаются юри- дические и физические лица (индивидуальные предприни- матели), которые занимаются оценочной деятельностью и ко- торые именуются. Субъектами оценочной деятельности яв- ляются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

Статья 6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет право Российской Федерации, субъек- тов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юри- дических лиц на ведение оценщиком оценки любых принадле-

 

289

 

жащих им объектов оценки на основаниях и условиях, преду- смотренных указанным Законом. Согласно ст. 8 Закона «Об оце- ночной деятельности в Российской Федерации», оценка требу- ется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадле- жащих полностью или частично Российской Федерации, субъ- ектам РФ либо муниципальным образованиям. Такими основа- ниями являются случаи, когда необходимо определить стои- мость объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственно- сти, в целях их приватизации, сдачи в доверительное управле- ние, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объ- ектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в каче- стве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том чис- ле: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных кон- трактов и разделе имущества разводящихся супругов по требо- ванию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества. Кроме того, оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имуще- ства у собственников для государственных или муниципальных нужд и при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооб- лагаемой базы.

 

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта  оценки по- нимается наиболее вероятная цена, по которой данный объ- ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в усло- виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об- стоятельства.

 

290

 

Стоимость имущества является рыночной при соблюде-

нии следующих условий:

•           одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен-

ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

•           стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•           объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

•           цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в от- ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

•           платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», установление рыночной

стоимости имущества необходимо, если в нормативном правовом

акте, содержащем требование обязательного проведения оценки

какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта

оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки;

в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость дан-

ного объекта. В законодательстве урегулирован также порядок

оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта явля-

ется договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Федерального

закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Договором между оценщиком и заказчиком может быть преду-

смотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного

или  нескольких объектов  либо  долговременное обслуживание

заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных зако-

нодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может

быть проведена оценщиком на основании определения суда, ар-

битражного суда, третейского суда, а также по решению уполно-

моченного органа.

 

Кадастровая стоимость земельного  участка

В отличие от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость представляет собой нормативно- рассчитываемую стоимость земельных участков. Согласно п. 5

 

291

 

ст. 65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земель- ного участка должна устанавливаться в процентах от рыноч- ной стоимости участка и применяться главным образом в це- лях налогообложения.

Для установления кадастровой стоимости земельных уча-

стков  проводится государственная кадастровая оценка земель

(ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости зе-

мельного участка кадастровая стоимость земельного участка ус-

танавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Правила         проведения    государственной       кадастровой

оценки  земель  утверждены  постановлением  Правительства

РФ от 08.04.00 г. № 316. Государственная кадастровая оценка

земель проводится Федеральным агентством кадастра объек-

тов недвижимости, его территориальными органами, а также

находящимися в их ведении предприятиями и организация-

ми. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие

лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная  кадастровая  оценка  земель  проводится

для  определения  кадастровой  стоимости  земельных  участков

различного целевого назначения. Оценка земель основывается

на  классификации  земель  по  целевому  назначению  и  виду

функционального использования. При оценке земель прини-

маются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (об-

ременения) прав пользования землей, установленные в законо-

дательном, административном и судебном порядке. Государст-

венная кадастровая оценка земель городских и сельских поселе-

ний,  садоводческих,  огороднических  и  дачных  объединений

осуществляется на основании статистического анализа рыноч-

ных цен и иной информации об объектах недвижимости, а так-

же иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сель-

скохозяйственных угодий вне черты городских и сельских посе-

лений и земель лесного фонда осуществляется на основе капи-

тализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий

земель вне черты городских и сельских поселений осуществляет-

ся на основе капитализации расчетного рентного дохода или

 

292

 

исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) со-

хранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Органы  исполнительной  власти  субъектов  Федерации

по  представлению территориальных органов  Федерального

агентства  кадастра  объектов  недвижимости утверждают  ре-

зультаты государственной кадастровой оценки земель. Мето-

дические  и  нормативно-технические документы,  необходи-

мые для государственной кадастровой оценки земель, разра-

батываются и утверждаются федеральным органом исполни-

тельной государственного управления земельными ресурсами

по  согласованию  с  уполномоченным  органом  контроля  за

оценочной деятельностью в Российской Федерации и заинте-

ресованными федеральными органами исполнительной вла-

сти. Споры, возникающие при государственной кадастровой

оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

 

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли представляет собой фиксирован- ную, законодательно устанавливаемую цену на землю, приме- няемую в установленных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Так, в соответствии со ст. ст. 25 Закона РФ «О плате за землю» (ныне утратил силу), она при- меняется в качестве стартовой цены земли при выкупе земельных участков в связи с приватизацией объектов государственной и муниципальной собственности, при продаже участков для инди- видуального предпринимательства, передаче земли по наследст- ву, дарении и получении банковского кредита под залог земель- ного участка и др.

Согласно постановления Правительства РФ  от  15.03.97 г.

№ 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нор-

мативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных

законодательством Российской Федерации, и ежегодно определя-

ется органами исполнительной власти субъектов Российской Фе-

дерации для земель различного целевого назначения по оценоч-

ным  зонам,  административным районам,  поселениям  или  их

группам.

 

293

 

Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право вводить повышающие ко- эффициенты к установленному законом размеру норматив- ной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю в данном регионе, с учетом региональных условий. Ус- тановленная таким образом региональная нормативная цена земли не должна превышать 75\% от уровня рыночных цен на землю соответствующей ценовой зоны в данном регионе.

Региональная нормативная цена земли может, в свою очередь, корректироваться органами местного самоуправле- ния путем введения повышающих или понижающих коэф- фициентов, но не более, чем на 25\%.

 

Контрольные вопросы

1.   Назовите основные формы платы за землю.

2.   Что является целью платы за землю?

3.   Кто признается налогоплательщиками земельного налога?

4.   Что понимают под налоговой базой при исчислении зе-

мельного налога?

5.   Дайте   определение   рыночной   стоимости   земельного

участка.

 

Рекомендуемая литература

Основная литература

1.   Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ,

2004. – 671 с.

2.   Жариков  Ю.Г.  Земельное  право  России:  учеб.  –  М.:

КНОРУС, 2006. – 480 с.

3.   Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова –

М.: ООО «ТК Велби», 2004. – 400 с.

 

Дополнительная литература

1.   Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.:

ЗАО «Юстицинформ», 2005. – 336 с.

 

294

 

2.   Гусев  Р.К.  Земельное  право.  Учебное  пособие.  –  М.:

Юридическая  фирма  «КОНТРАКТ»;  ИНФРА-М,  2002.-

208 с. – (Право в вопросах и ответах).

3.         Постатейные комментарии к Земельному кодексу Россий-

ской Федерации и Федеральному закону «Об обороте зе-

мель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: доктор

юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор юриди-

ческих наук, профессор Б.Д. Клюкин. – М.: Юридическая

фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002. – 649 с.

4.   Ялбулганов  А.А.  Постатейный  комментарий  к  Закону

Российской Федерации «О плате за землю». – М.: Спарк,

2003. – 139 с.

 

295

 

 

296

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 |