Имя материала: Земельное право

Автор: А.Г. Нецветаев

10.2. общая характеристика и особенности правового режима земель поселений

 

Жизнь человека в наше время, как правило, проходит в поселениях, где он обеспечен всеми необходимыми для жиз- недеятельности    условиями:    жильем,    работой,    досугом и т.д. Поселения, в которых проживает от нескольких десятков тысяч  до  нескольких миллионов, называются городскими – это города и поселки. Поселения с численностью населения от нескольких сотен до нескольких тысяч человек – сельские. В зависимости от местности они могут называться селами, ста- ницами, деревнями, хуторами, кишлаками, аулами, стойби- щами и др.1

Статья 83 ЗК РФ определяет земли поселений как земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

В соответствии со ст. 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель го-

 

1 Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.: ЗАО «Юстицинформ»,

2005. – С. 224.

 

339

 

родских, сельских поселений, отделяющие эти  земли от  зе-

мель иных категорий.

Установление черты поселений проводится на основа-

нии утвержденной градостроительной и  землеустроитель-

ной документации. Причем черта поселений должна уста-

навливаться  по  границам  земельных  участков,  предостав-

ленных гражданам и юридическим лицам. Проекты черты

поселения разрабатываются органами местного самоуправ-

ления такого поселения и утверждаются органами государ-

ственной власти субъектов РФ.

Однако существуют и исключения из этого общего пра-

вила. Так, согласно п. 4 ст. 84 ЗК РФ, черта городов федераль-

ного  значения Москвы и  Санкт-Петербурга утверждается и

изменяется федеральным законом по  согласованному пред-

ставлению законодательных (представительных) органов го-

рода Москвы и законодательных (представительных) органов

Московской   области,   законодательных   (представительных)

органов города Санкт-Петербурга и законодательных (пред-

ставительных) органов Ленинградской области. Пункт 5 ст. 84

ЗК РФ установил, что утверждение и изменение черты город-

ских поселений, входящих в состав закрытых административ-

но-территориальных  образований,  осуществляются  Прави-

тельством РФ.

Необходимо отметить, что включение земельных участков

в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собст-

венников  земельных  участков,  землепользователей,  землевла-

дельцев и арендаторов земельных участков. В то же время следу-

ет иметь ввиду, что земельные участки в городских и сельских

поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для

государственных или муниципальных нужд в целях застройки в

соответствии с генеральными планами городских и сельских по-

селений, правилами землепользования и застройки.

Порядок использования земель поселений определяется

в соответствии с зонированием их территорий. Территория

поселения в пределах его административных границ делится

на территориальные зоны. Документы зонирования террито-

 

340

 

рий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользова- ния и застройки).

Состав земель поселений и зонирование их территорий определен в ст. 85 ЗК РФ. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с гра- достроительными регламентами к следующим территориаль- ным зонам: жилым; общественно-деловым; производствен- ным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреа- ционным; сельскохозяйственного использования; специально- го назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать тре- бованиям принадлежности каждого земельного участка толь- ко к одной зоне.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.04 г.

№ 190-ФЗ, под правилами землепользования и застройки по-

нимают документ градостроительного зонирования, который

утверждается нормативными правовыми актами органов ме-

стного  самоуправления,  нормативными  правовыми  актами

органов государственной власти субъектов Российской Феде-

рации  городов  федерального  значения  Москвы  и  Санкт-

Петербурга и  в  котором устанавливаются территориальные

зоны,  градостроительные регламенты, порядок  применения

такого документа и порядок внесения в него изменений;

В свою очередь, градостроительный регламент – это ус-

танавливаемые в пределах границ соответствующей террито-

риальной зоны виды разрешенного использования земельных

участков, равно как всего, что находится над и под поверхно-

стью  земельных участков  и  используется в  процессе  их  за-

стройки и последующей эксплуатации объектов капитального

строительства, предельные (минимальные и (или) максималь-

ные) размеры земельных участков и предельные параметры

разрешенного строительства, реконструкции объектов капи-

тального строительства, а также ограничения использования

земельных участков и объектов капитального строительства;

 

341

 

Правилами землепользования и застройки устанавлива- ется градостроительный регламент для каждой территориаль- ной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее располо- жения и развития, а также возможности территориального со- четания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреаци- онного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регла- мент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для испол- нения всеми собственниками земельных участков, землеполь- зователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать зе- мельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориаль- ной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты не- движимости не соответствуют установленному градостроитель- ному регламенту территориальных зон в случае, если:

•           виды их использования не входят в перечень видов раз-

решенного использования;

•           их размеры не соответствуют предельным значениям, ус- тановленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ни-

ми объекты недвижимости могут использоваться без установ- ления срока приведения их в соответствие с градостроитель- ным регламентом, за исключением случаев, если их использо- вание опасно для жизни и здоровья людей, окружающей сре- ды, памятников истории и культуры.

 

342

 

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответ- ствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления. Необходимо отметить, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов не- движимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены

для  застройки жилыми зданиями, а  также объектами куль-

турно-бытового  и  иного  назначения.  Жилые  зоны  могут

предназначаться для индивидуальной жилой застройки, ма-

лоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной сме-

шанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а

также  иных  видов  застройки  согласно  градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон

предназначены для застройки административными зданиями,

объектами образовательного, культурно-бытового, социально-

го назначения и иными предназначенными для общественно-

го   использования  объектами  согласно  градостроительным

регламентам.

Земельные  участки   в   составе   производственных  зон

предназначены для застройки промышленными, коммуналь-

но-складскими,  иными  предназначенными  для  этих  целей

производственными объектами согласно градостроительным

регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транс-

портной          инфраструктур   предназначены     для   застройки

объектами   железнодорожного,   автомобильного,   речного,

морского, воздушного и трубопроводного транспорта, свя-

 

343

 

зи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скве- рами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водо- хранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природо- охранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рек- реационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но располо- женные в границах зон охраны памятников истории и куль- туры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного

использования  в  поселениях  –  земельные  участки,  занятые

пашнями, многолетними насаждениями, а  также  зданиями,

строениями,  сооружениями  сельскохозяйственного  назначе-

ния, – используются в целях ведения сельскохозяйственного

производства до момента изменения вида их использования в

соответствии с генеральными планами поселений и правила-

ми землепользования и застройки.

Земельные  участки  общего  пользования, занятые  пло-

щадями,  улицами,  проездами,  автомобильными  дорогами,

набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами,

пляжами и другими объектами, могут включаться в состав раз-

личных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Виды и состав территориальных зон выделяются также и

в  градостроительном  законодательстве.  В  соответствии  со

ст.  35  действующего Градостроительного кодекса  РФ,  в  ре-

зультате градостроительного зонирования могут определять-

ся жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зо-

ны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сель-

 

344

 

скохозяйственного использования, зоны рекреационного на- значения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специ- ального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки мало- этажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоя- щих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохране- ния, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок ав- томобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воз- действия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1.   зоны делового, общественного и  коммерческого назна-

чения;

2.   зоны размещения объектов социального и коммунально-

бытового назначения;

3.   зоны обслуживания объектов, необходимых для осуще-

ствления         производственной    и          предпринимательской

деятельности;

4.   общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые  зоны  предназначены  для  раз-

мещения  объектов  здравоохранения,  культуры,  торговли,

общественного          питания,         социального  и          коммунально-

бытового назначения, предпринимательской деятельности,

объектов среднего профессионального и высшего профес-

сионального  образования,  административных,  научно-

исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок

автомобильного  транспорта,  объектов  делового,  финансо-

 

345

 

вого назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, раз- решенных для размещения в общественно-деловых зонах, мо- гут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или мно- гоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1.         коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и

складских объектов, объектов жилищно-коммунального хо-

зяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2.   производственные зоны – зоны размещения производст-

венных объектов с различными нормативами воздейст-

вия на окружающую среду;

3.   иные  виды  производственной,  инженерной  и  транс-

портной инфраструктур.

Производственные  зоны,  зоны  инженерной  и  транс-

портной   инфраструктур   предназначены   для   размещения

промышленных, коммунальных и складских объектов, объек-

тов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе

сооружений  и   коммуникаций  железнодорожного,  автомо-

бильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного

транспорта,  связи,  а   также  для  установления  санитарно-

защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями

технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут

включаться:

1.   зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы,

пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаж-

дениями (садами, виноградниками и другими);

2.   зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назна-

чения и предназначенные для ведения сельского хозяй-

ства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобно-

го  хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного

назначения.

 

346

 

В состав территориальных зон, устанавливаемых в гра- ницах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сель- скохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут вклю- чаться зоны в границах территорий, занятых городскими ле- сами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озе- рами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны осо- бо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых террито- рий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильни- ками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в дру- гих территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального на- значения.

Помимо   предусмотренных   могут   устанавливаться   и иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земель- ных участков и объектов капитального строительства.

Вокруг городского поселения, за его чертой, может быть вы- делена пригородная зона поселения, в состав которой, согласно ст. 86 ЗК РФ, могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую со- циальную, природную и хозяйственную территорию и не входя- щие в состав земель иных поселений.

 

347

 

В пригородных зонах выделяются территории сельско- хозяйственного производства, зоны отдыха населения, резерв- ные земли для развития города. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утвер- ждаются и изменяются законами субъектов Российской Федера- ции. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий до- пускается на основании решения Правительства Российской Федерации.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 |