Имя материала: Земля. Справочник собственника и арендатора

Автор: Грудцына Л.Ю.

§ 3. купля-продажа земельных участков

 

В случае если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Постановление  Президиума  ВАС  РФ  от  11  октября  2005  г.  N  7659/05

(извлечение).

ООО "Молния" (далее - общество "Молния") обратилось в Арбитражный суд Курской   области   с   иском   к   администрации   города   Курска,   Комитету   по земельными ресурсам и землеустройству города Курска, ОАО "Актив" (далее - общество "Актив") о признании недействительными Постановления администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "Актив" по ул. К. Маркса, 17" и договора купли-продажи указанного земельного участка от 17 сентября 2003 г. N

30-03, заключенного между администрацией и обществом "Актив".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области (правопредшественник - Курское учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и ООО "Омфал" (далее - общество "Омфал").

Решением суда первой инстанции от 5 ноября 2004 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением  суда  апелляционной  инстанции  от  25  января  2005  г.

решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 18

апреля 2005 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и

кассационной инстанций общество "Молния" просит отменить эти судебные акты

ввиду их незаконности.

Общество "Омфал"  в отзыве  на заявление  также  просит отменить упомянутые судебные акты.

В отзывах на заявление администрация г. Курска и общество "Актив" просят

названные      судебные        акты    оставить         без       изменения      как      соответствующие действующему законодательству.

Проверив  обоснованность  доводов,  изложенных  в  заявлении,  отзывах  на него  и  выступлениях  присутствующих  в  заседании  представителей  сторон,

Президиум     считает,                      что      обжалуемые   судебные        акты    подлежат        отмене              с принятием     нового            решения         об        удовлетворении                    исковых         требований    по

следующим основаниям.

Постановлением администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749

обществу "Актив" предоставлен в собственность принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок (кадастровый номер

46:29:1:02:154:0013) площадью 3145 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. К.

Маркса, д. 17, для производственно-хозяйственной деятельности.

Между администрацией города Курска (продавцом) и обществом "Актив" (покупателем) заключен договор от 17 сентября 2003 г. N 30-03 купли-продажи указанного земельного участка.

На спорном земельном участке находится пятиэтажное нежилое здание площадью  5746,9  кв.  м  с  техническим  этажом  площадью  218,4  кв.  м,  право

собственности на которое зарегистрировано за обществом "Актив".

Однако согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Курской   области   от   3   ноября   1997   по   другому   делу   (N   А35-48/10)   за товариществом с ограниченной ответственностью "Молния" (правопредшественником истца) признано право собственности на нежилое помещение площадью 415,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 17. Доля ТОО "Молния" в общей собственности на объект недвижимости составляет 34/472.

При таких обстоятельствах ссылка судов на то, что истец не представил доказательств    наличия    у    него    права    собственности    на    помещение,

расположенное по упомянутому адресу, не может быть признана обоснованной и

законной.

Согласно  п.  3  ст.  36  Земельного  кодекса  РФ  в  случае,  если  здание

(помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким  лицам  на  праве  собственности,  эти  лица  имеют  право  на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Между тем постановлением администрации г. Курска земельный участок площадью  3145  кв.  м,  находящийся  по  указанному  адресу,  предоставлен  в

собственность за плату только одному из собственников помещений - обществу

"Актив", с которым в последующем заключен договор купли-продажи земли.

При таких обстоятельствах выкуп обществом "Актив" земельного участка является незаконным.

Требования общества "Молния" о признании недействительными оспариваемых постановления администрации города Курска и договора купли- продажи земельного участка признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного

процессуального кодекса РФ оспариваемые судебные акты подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, пунктом 3 части 1 ст. 305,

статьей  306  Арбитражного  процессуального  кодекса  РФ,  Президиум  Высшего

Арбитражного Суда РФ постановил:

решение суда первой инстанции от 5 ноября 2004 г., Постановление суда апелляционной  инстанции  от  25  января  2005  г.  по  делу  N  А35-2325/04-С4

Арбитражного  суда  Курской  области  и  Постановление  Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 апреля 2005 г. по тому же делу

отменить.

Постановление администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749

"О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "Актив" по ул. К. Маркса, 17" и договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 46:29:1:02:154:0013) от 17 сентября 2003 г. N 30-03, заключенный между администрацией города Курска и открытым акционерным обществом "Актив", признать недействительными.

Иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка      удовлетворен      в      отношении      площади      участка,      занятой

электроподстанцией и необходимой для ее использования, поскольку действие

исключительного права правопредшественника истца на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи.

Постановление          Президиума   ВАС    РФ       от        5          июля   2005    г.         N         15524/04

(извлечение).

ООО  "СТП"  (далее  -  общество  "СТП")  обратилось  в  Арбитражный  суд

Иркутской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Иркутской области (далее - комитет) и предпринимателю Шульгину В.Г. (далее - предприниматель) о признании недействительным заключенного между комитетом и предпринимателем договора от 20 декабря 2002 г. N 10 купли- продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, общей площадью 14420 кв. м (кадастровый номер

38:36:000020:0399).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно  предмета  спора,  к  участию  в  деле  привлечены  общество  с

ограниченной      ответственностью      "Восточно-Сибирский      завод      тяжелого

машиностроения",   Комитет   по   земельным   ресурсам   и   землеустройству   г.

Иркутска, Бюро технической инвентаризации администрации г. Иркутска.

Решением суда первой инстанции от 19 апреля 2004 г. в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 7 июля 2004 г. решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд      Восточно-Сибирского          округа

Постановлением от 27 сентября 2004 г. названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в

порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и

кассационной инстанций общество "СТП" просит отменить указанные судебные акты ввиду их незаконности.

В  отзыве  на  заявление  предприниматель  просит  оставить  оспариваемые

судебные        акты    без       изменения      как      соответствующие      действующему законодательству.

ООО "Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения" в отзыве на заявление просит отменить названные судебные акты, поскольку они нарушают

действующее законодательство.

Проверив  обоснованность  доводов,  изложенных  в  заявлении,  отзывах  на него  и  выступлениях  присутствующих  в  заседании  представителей  сторон,

Президиум  считает,  что  оспариваемые  судебные  акты  подлежат  частичной

отмене с принятием в отмененной части нового решения, в остальной части -

оставлению без изменения по следующим основаниям.

Исковое требование общества "СТП" мотивировано тем, что оно, будучи собственником объекта недвижимого имущества, лишено предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором это имущество расположено, необходимого для использования указанного объекта, ввиду заключения упомянутого договора купли-продажи участка комитетом и предпринимателем.

Отказав в удовлетворении иска, суды сочли, что при продаже здания электроподстанции N 5 к новому собственнику могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости.

Между тем такой вывод судов основан на неправильном применении действующего законодательства.

Данный спор возник в отношении земельного участка, являющегося частью земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного)

пользования Иркутскому заводу тяжелого машиностроения.

Между закрытым акционерным обществом "Торгово-промышленная компания

"ВСКБ" (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 15 сентября 1998 г. N 424/0115 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого одноэтажного кирпичного производственного здания с административным трехэтажным пристроем (механосборочного цеха N 3) общей площадью 9433,3 кв. м, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1. Принадлежность данного объекта недвижимости предпринимателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18 января 1999 г.

Постановлением мэра г. Иркутска от 21 декабря 2000 г. N 031-06-1614/0 у открытого акционерного общества "Иркутский завод тяжелого машиностроения" (правопреемника  Иркутского  завода  тяжелого  машиностроения)  была  изъята часть земельного участка площадью 14420 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, и предоставлена предпринимателю в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра.

Впоследствии распоряжением комитета от 16 декабря 2002 г. N 21/п указанный     земельный     участок     (кадастровый     номер     38:36:000020:0399)

предоставлен предпринимателю в собственность.

Затем  между  предпринимателем  и  комитетом  заключен  договор  от  20

декабря 2002 г. N 10 купли-продажи того же земельного участка.

На приобретенном предпринимателем земельном участке кроме принадлежащего ему здания механосборочного цеха N 3 располагается также здание электроподстанции N 5.

Этот объект недвижимости (литер А46), расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, квартал 4-107, общей площадью 138,5 кв. м по договору купли-продажи от 5 ноября 2001 г. N 28 был приобретен в собственность обществом "Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения" у общества "Иркутский завод тяжелого машиностроения".

Затем обществом "Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения" указанное здание передано в качестве взноса в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица - общества с ограниченной ответственностью "Завод тяжелого машиностроения".

По  договору  купли-продажи  от  16  сентября  2003  г.  N  3/03-ЭЭ  общество "Завод тяжелого машиностроения" передало, а общество "СТП" приобрело в собственность здание электроподстанции N 5 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 2 октября 2003 г. N 38-АБ 215785).

Здание электроподстанции N 5 расположено на земельном участке, приобретенном предпринимателем на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2002 г. N 10.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс)

определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В   силу   п.   1   ст.   36   Земельного   кодекса   исключительное   право   на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения,

не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием,

строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного

Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11).

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса  РФ"  юридические  лица,  за  исключением  указанных  в  п.  1  ст.  20

Земельного  кодекса,  обязаны  переоформить  право  постоянного  (бессрочного)

пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января

2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения договора от 20 декабря 2002 г. N 10 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю и обществу "Завод тяжелого машиностроения" (правопредшественнику общества "СТП"), которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования электроподстанции N 5.

Вывод  судов  о  том,  что  при  продаже  здания  электроподстанции  N  5  к

покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника общества "СТП" на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2002 г. N 10.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 20 декабря

2002 г. N 10 является недействительным в отношении той части участка, на которой находится здание электроподстанции N 5 и которая необходима для ее

использования.

При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене как нарушающие в отменяемой части единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 3 ч. 1 ст. 305, ст. 306

Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного

Суда РФ постановил:

решение суда первой инстанции от 19 апреля 2004 г., Постановление суда апелляционной  инстанции  от  7  июля  2004  г.  Арбитражного  суда  Иркутской

области по делу N А19-4030/04-48 и Постановление Федерального арбитражного

суда Восточно-Сибирского округа от 27 сентября 2004 г. по тому же делу в части отказа в признании недействительным договора от 20 декабря 2002 г. N 10 купли- продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, заключенного между Комитетом по управлению государственным  имуществом  Иркутской  области  и  предпринимателем Шульгиным В.Г., в отношении площади данного участка, занятой электроподстанцией N 5 и необходимой для ее использования, отменить.

В отмененной части принять новое решение - признать недействительным договор  купли-продажи  земельного  участка  от  20  декабря  2002  г.  N  10  в

отношении площади участка, занятой электроподстанцией N 5 и необходимой для

ее использования.

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.

Дело по иску о признании незаконным отказа в предоставлении индивидуальному предпринимателю в собственность земельного участка, на котором расположено здание, и понуждении заключить договор купли-продажи участка направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела и нарушением норм процессуального права.

Постановление  Президиума  ВАС  РФ  от  19  апреля  2005  г.  N  322/05

(извлечение).

Индивидуальный предприниматель Петрова З.К. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к администрации Батыревского района Чувашской Республики - Чувашии (далее - районная администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении ей в собственность   земельного   участка   (кадастровый   номер   21:08:240211:0071)

площадью 74 кв. м, находящегося по адресу: Чувашия, Батыревский р-н, с. Батырево, ул. Дружбы, д. 3а, на котором расположено здание кафетерия "Пегас", и понуждении ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанного участка.

Исковые требования мотивированы следующим: предприниматель является

собственником здания кафетерия "Пегас", на земельный участок под которым между ней и районной администрацией заключен договор аренды от 8 мая 2003 г., поэтому на основании ст. ст. 29, 36 Земельного кодекса РФ и ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" она имеет право на приобретение данного участка в собственность.

Решением суда первой инстанции от 7 июля 2004 г. в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что спорный земельный участок

относится к землям общего пользования и в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса

РФ приватизации не подлежит.

Постановлением  суда  апелляционной  инстанции  от  20  августа  2004  г.

решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Постановлением от 12

ноября 2004 г. названные судебные акты отменил и исковые требования удовлетворил, посчитав, что спорный земельный участок относится к землям поселений, а не землям общего пользования, и препятствий для его приватизации не  имеется.  Кроме  того,  суд  принял  поступившее  в  заседание  заявление ответчика о признании иска.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке   надзора   постановления   суда   кассационной   инстанции   районная

администрация   просит   его   отменить,   поскольку   исковые   требования   не

признавала,  дополнение  к  отзыву  на  кассационную  жалобу  по  факсимильной связи не направляла, по факту фальсификации указанного документа материалы переданы в прокуратуру Чувашской Республики - Чувашии, спорный земельный участок относится к землям общего пользования, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, и в соответствии с п. 12 ст. 85

Земельного кодекса РФ приватизация такого участка запрещена.

В отзыве на заявление предприниматель просит оставить оспариваемый судебный акт в силе как принятый в соответствии с действующим законодательством.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум

считает,  что  решение  суда  первой  и  постановления  судов  апелляционной  и

кассационной инстанций подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Районная администрация письмом от 13 мая 2004 г. N 266 отказала предпринимателю   в   предоставлении   в   собственность   земельного   участка

площадью 74 кв. м, занимаемого зданием кафетерия "Пегас", так как данный участок предоставлен ей в аренду за счет общественных земель (улиц, площадей

района) и в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ приватизации не подлежит.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных

участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений,

сооружений   в   порядке   и   на   условиях,   которые   установлены   Кодексом,

федеральными законами.

Предприниматель является собственником здания кафетерия "Пегас", расположенного по указанному адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 июня 2003 г. серии 21 АЖ N 007906.

Для строительства этого здания Постановлением главы районной администрации от 20 ноября 1996 г. N 528 предпринимателю был выделен за счет общественных дворов, улиц и площадей Батыревской сельской администрации земельный участок. Данным Постановлением предусматривалась его передача предпринимателю на праве аренды сроком на 5 лет.

Впоследствии, 8 мая 2003 г., между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования,  посчитав,  что  спорный  земельный  участок  относится  к  землям

общего пользования, так как расположен на территории автовокзала и выделялся под  строительство  за  счет  общественных  дворов,  улиц  и  площадей  района.

Однако  в  принятых  этими  судебными  инстанциями  решении  и  постановлении отсутствуют  ссылки  на  правоустанавливающие  документы,  подтверждающие

правовой        режим спорного        объекта           как      относящегося к          землям            общего пользования и запрещенного к приватизации.

Суд   кассационной   инстанции   без   достаточных   оснований   переоценил выводы  судов  первой  и  апелляционной  инстанций,  ссылаясь  на  признание

ответчиком иска.

Согласно ч. 3 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать

иск полностью или частично.

Однако Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в нарушение ч. ч. 2, 3 и 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве доказательства признания ответчиком иска принял в судебном заседании поступившее по факсимильной связи дополнение к отзыву на кассационную жалобу от 12 ноября 2004 г. N 673. Подлинного же документа в материалах дела нет, ответчик в судебном заседании не присутствовал; районная администрация факты направления дополнения к отзыву на кассационную жалобу в арбитражный суд и признания иска отрицает.

При таких обстоятельствах решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций на основании п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отмене как нарушающие единообразие в применении норм права.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306

Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного

Суда РФ постановил:

решение суда первой инстанции от 7 июля 2004 г., Постановление суда апелляционной инстанции от 20 августа 2004 г. по делу N А79-4070/04-СК1-3824

Арбитражного           суда     Чувашской     Республики    -           Чувашии        и          Постановление

Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 ноября 2004 г. по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного

суда Чувашской Республики - Чувашии.

Дело по иску о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с

неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.

Постановление  Президиума  ВАС  РФ  от  12  апреля  2005  г.  N  9940/04

(извлечение).

Общество  с  ограниченной  ответственностью  "Производственно- коммерческая фирма "Стройтехвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный  суд  Кемеровской  области  с  иском  к  Комитету  по  управлению

имуществом города Прокопьевска (далее - комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. м (кадастровый номер 42:32:01:03:013:0005), расположенного по адресу: Кемеровская обл., г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, район 10-го микрорайона.

Решением  суда  первой  инстанции  от  6  октября  2003  г.  (судебный  акт  в

полном объеме изготовлен 13 октября 2003 г.) в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением  суда  апелляционной  инстанции  от  29  января  2004  г.

решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 13 мая 2004 г. оставил указанные судебные акты в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке  надзора   решения   суда  первой   инстанции   и  постановлений   судов

апелляционной и кассационной инстанций общество просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями

норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает,   что   оспариваемые   судебные   акты   подлежат   отмене,   а   дело   -

направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судом, общество является собственником объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи от 20 июля 1999 г. N 4, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Кан-Маркет Лтд". Право собственности на объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20 июля 2001 г. N 42АА264226.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ общество 27 декабря

2002 г. обратилось к комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а 25 февраля 2003 г. сообщил о невозможности приватизации данного участка в связи с отсутствием разграничения государственной собственности на землю и положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории г. Прокопьевска.

Общество 18 апреля 2003 г. направило комитету свой проект договора купли- продажи земельного участка и, не получив ответа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие доказательств приватизации обществом объекта недвижимости.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, согласившись с выводом

суда первой инстанции, указали также, что законодательство предоставляет собственнику земли (в рассматриваемом споре - администрации г. Прокопьевска в лице комитета) право выбора вида землепользования (в собственность или в аренду) при передаче земельного участка владельцу расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, суды сослались на наличие действующего договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком.

Однако эти выводы судебных инстанций не основаны на нормах действующего законодательства.

Вывод о          том,     что      право  на        выкуп земельного     участка           имеют лишь

собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст.  ст.  28  и  43  Федерального  закона  от  21  декабря  2001  г.  N  178-ФЗ  "О

приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии же с указанными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в

действие Земельного кодекса РФ 2001 г., также не лишает собственника недвижимости  права  выкупа  земельного  участка  в  соответствии  с  п.  1  ст.  36

Кодекса.  Если  договор  аренды  земельного  участка  собственником расположенного  на  нем  объекта  недвижимости  заключен  после  введения  в

действие Земельного кодекса РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал   свое   исключительное   право   приватизации   или   аренды   путем

заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса.

Между тем суды не установили, когда у истца возникло право аренды спорного земельного участка и реализовано ли в связи с этим его исключительное

право на приватизацию либо аренду земельного участка на основании п. 1 ст. 36

Земельного кодекса РФ. Представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка предметом судебной оценки по существу условий договора не

был.  Вопрос  о  наличии  или  отсутствии  препятствий  для  продажи  земельного

участка также не выяснен.

Поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании  и  применении  арбитражными  судами  норм  права,  они  подлежат

отмене на основании п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306

Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного

Суда РФ постановил:

решение суда первой инстанции от 6 октября 2003 г. (судебный акт в полном объеме изготовлен 13 октября 2003 г.), Постановление суда апелляционной инстанции от 29 января 2004 г. Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-8498/2003-1 и Постановление Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 13 мая 2004 г. по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Кемеровской области.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 |