Имя материала: Туризм и гостиничное хозяйство

Автор: А.Д. Чудновского

5.1. элементы системы владения отдыхом

 

— Таймшер (timeshare) — разделенное время. Таймшер — отдых в принадлежащем клубу отдыха или включенном в его каталог средстве размещения в течение определенного периода продолжительностью не менее одной недели в определенное время каждого года.

Система владения отдыхом восходит к ранним шестидесятым, когда Александр Нетте (Alexander Nette), немец по национальности, впервые развил концепцию на базе гостиницы в Тицино (Ticino), управляющим которой он являлся. Его первоначальная идея привела к созданию компании, названной Хапимаг (Hapi-mag). Основанная в Швейцарии компания выпустила акции, собственность на которые давала покупателю право на проведение отдыха в туристских комплексах, принадлежащих компании. Сегодня Hapimag — успешно работающая компания с более чем 90 000 акционеров и 45 объектами по всей Европе.

Чуть позже, в 1967 году на лыжном курорте Супердеволи (Superdevoly) также была проведена творческая (и во всех смыслах оригинальная на тот момент) попытка использовать для отдыха фиксированные недели в гостинице. Коммерческий лозунг гласил: «Не арендуйте комнату — покупайте гостиницу. Это дешевле!».

Хотя система владения отдыхом первоначально возникла в Европе, идея была адаптирована в США в середине 70-х годов во время жесточайшего нефтяного кризиса и связанного с ним кризиса на рынке недвижимости. После окончания бума во Флориде, связанного со строительством зданий для продажи в полную собственность, строительные компании нуждались в новых способах, которые помогли бы им продать пустующие объекты. И тогда система «владения отдыхом» явилась решением: оказалось очень выгодным, разбив год на 52 недели, продать одну и ту же квартиру 51 раз — на неделю — каждому желающему отдохнуть во Флориде. Оставшиеся неделя-две предназначались для коммунальных работ и ремонта.

Как только была применена эта коммерческая формула, продавцы скоро обнаружили ее основной недостаток — отсутствие гибкости, — заключающийся в требовании к покупателю проводить отдых в том же самом месте, в то же самое время года.

Решение было найдено через развитие специальной обменной системы. Существуют две основные компании по обмену: RCI и II.

RCI (Resort Condominiums International), основанная в 1974 году, стала первой обменной компанией, и II (Interval International), основана двумя годами позже, в 1976 году.

Две компании действовали как катализатор для индустрии владения отдыхом, которая впоследствии распространяется от США к Мексике, и в ранних 80-х, назад к Европе. Использование Британским рынком услуг испытанной и проверенной методики продаж обменов отдыхом на Канарских островах и побережье Коста дель Соль (Испания) принесло успех и в Европе. С этих пор индустрия владения отдыхом распространилась по всем регионам мира.

В России таймшер-рынок начал складываться в начале 90-х годов. Вытесненные с рынков Европы компании, зарекомендовавшие себя не самым лучшим образом в своей стране, устремились в Восточную Европу, в том числе в Россию. В нашей стране это совпало с периодом перераспределения капитала и собственности, в результате чего в стране появились люди, имеющие весьма значительные средства в твердой валюте. Очень часто эти средства необходимо было или легализовать, или сохранить. Этим отчасти объясняется интерес, проявленный к новому для россиян явлению. Но в связи с отсутствием законодательной базы, регулирующей данный вид деятельности, российский рынок прав владения отдыхом приобрел стихийный характер.

Российский покупатель оказался абсолютно незащищенным от произвола продавцов, ведущих чрезмерно агрессивную продажу, что вызвало и продолжает вызывать до настоящего времени негативное отношение к этому перспективному и экономически выгодному виду деятельности.

Структура индустрии туризма состоит из четырех основных участников и представлена на рисунке 5.1. ,

Структура индустрии владения клубным отдыхом значительно сложней, так как в ней задействовано гораздо больше участников. Это связано с особой формой покупки таймшер-недели (недель) и соблюдением условий защиты прав потребителей.

 

 

Рис. 5.1. Структура индустрии туризма

 

Клубный отдых - вид отдыха, в принадлежащих клубу отдыха средствах размещения на условиях и в сроки, определяемые клубом отдыха.

Существует две системы (вида) клубного отдыха:

1. Клубный отдых в режиме разделенного времени (тайм-шер) — отдых в течение определенного периода продолжительностью не менее одной недели, в определенное время каждого года (недельный модуль).

2. Клубный отдых в режиме реального времени - отдых, продолжительность проведения которого зависит от количества принадлежащих члену клуба баллов, кредитных очков или иных применяемых клубом единиц измерения, определяющих также и выбор средств размещения.

На рисунке 5.2 представлена структура индустрии системы внедрения клубным отдыхом.

Далее рассмотрим основные элементы структуры системы владения отдыхом подробнее:

— Компания — собственник, — как правило, это компания, владеющая самостоятельно или через дочернюю организацию одним или несколькими средствами размещения (апартаментами),

 

 

Рис. 5.2. Структура индустрии системы владения клубным отдыхом

 

предназначенными для организации на их базе таймшера. В практике европейского и американского таймшера обычно оперируют понятиями «таймшер-курорт» или «сеть таймшер-курортов», что говорит о масштабах самого явления.

— Разработчик (девелопер) проекта — иногда компания-собственник и разработчик проекта совпадают в одном юридическом лице, но чаще выступают как раздельные участники в виду разности стоящих перед ними задач. Компания-собственник может использовать принадлежащую ей собственность любым путем, приносящим максимальный доход, не обязательно развивая ту или иную форму системы владения клубным отдыхом. Задачей разработчика является реализация своего права собственности на недвижимость в продаже прав владения отдыхом.

 

 — Компания-маркетер — является непосредственным организатором продаж таймшер-недель потребителю и выступает чаще всего как агент (комиссионер) разработчика или принадлежащей ему компании — Генерального маркетера. Фактически именно это звено отвечает за продвижение таймшер-продукта на рынок и непосредственно соприкасается с покупателем — первичный рынок продаж.

— Управленческая компания — отвечает за управление курортом и его обслуживание. В круг ее обязанностей входят поддержание порядка и функционального состояния компонентов, ремонт, обеспечение соблюдения экологических норм и взаимодействие с эксплуатационными и коммунальными службами. Это звено соприкасается уже непосредственно с владельцами.

— Трастовые компании (попечительская организация) — организация, специально созданная для охраны прав многочисленных и раздробленных членов клуба; является как бы гарантом выполнения клубом своих обязательств. Выпускает именные сертификаты для таймшер-владельцев, ведет счета клуба и балансы маркетеров, продающих членство в данном клубе по всему миру.

— Компании по перепродаже (специализированные туристские биржи) — специализированные организации, занимающиеся комиссионной (биржевой) торговлей ранее купленными и сданными на продажу владельцем таймшер-сертификатов — вторичный рынок.

— Компании по обмену — организации, чей главный бизнес заключается в предложении клиентам, владельцам отдыха, возможности обменять их интервал отдыха на другой на курортах, с которыми они работают.

—Член клуба отдыха (таймшер-владелец) — физическое или юридическое лицо, купившее таймшер-неделю (недели) и получившее сертификат, подтверждающий его членство в клубе для отдыха.

— Курорт (клуб) — объект, собственность или комплекс, проданный для использования в системе владения отдыхом (в отличие от общераспространенного понятия, которое означает город, находящийся на берегу моря, или лыжный курорт).

— Профессиональные консультанты — финансовые советники из кредитных организаций, юридические консультанты и адвокаты, аналитики и т.д.

—Торговые ассоциации — некоммерческие объединения профессиональных операторов рынка, девелоперов и маркетеров, разрабатывающие и поддерживающие на рынке принятые стандарты работы в рамках существующего законодательства, лоббирующие интересы отрасли в органах власти и т.п. В Российской федерации — Ассоциация российских компаний, действующих на рынке клубного отдыха (таймшер) — АРККО — существует с 1995 г. (Прежнее название — Ассоциация российских компаний, действующих на рынке собственности на каникулы — Российская таймшер Ассоциация).

—Ассоциации членов клубного отдыха — объединяющие непосредственно владельцев интервалов отдыха в определенном таймшер-клубе (или баллов в клубах для отдыха) для защиты своих интересов в клубе вне зависимости от страны постоянного проживания.

— Национальные ассоциации владельцев — объединения владельцев отдыха, проживающих в данной стране, вне зависимости от местонахождения их клуба для отдыха.

Описанная цепочка закрепляет организационные и экономические взаимоотношения, в которые участники вступают по поводу организации и продажи таймшер-продукта, договорами, разграничивающими права и ответственность сторон. Количество звеньев и их наименование может отличаться от вышеперечисленных. В частности, компания-собственник может быть заменена на строительную компанию, возводящую средства размещения по соглашению с компанией-организатором.

В течение последних двадцати пяти лет объем продаж владения отдыхом последовательно доказал потенциал роста этого сектора. Развитие и консолидация индустрии в течение последних двадцати пяти лет ясно видны в росте числа курортов, владельцев таймшеров, проданных периодов и объемах продаж с 1980 по 1997 годы.1

— Система владения отдыхом получила свое развитие в 89 странах мира;

— Существуют свыше 5100 комплексов, работающих в системе владения отдыхом;

— Владельцы сертификатов живут в 191 стране;

— Имеется более чем 3756 миллионов семей, которые владеют отдыхом;

          — В 1994 году во всем мире было продано 560000 периодов отдыха;

— Начиная с 1980 года было куплено приблизительно 4,9 миллиона владений отдыхом, что обеспечило объем продаж, равный более чем 36 миллиардам долларов США;

— В течение последних 8 лет рост числа владельцев отдыха во всем мире в среднем составлял свыше 15\% в год (во всем мире).

Суммарный денежный оборот фирм, действующих в таймшер-бизнесе, составляет сейчас порядка $ 400 млн. в год. В ближайшие пять лет, по уверениям экспертов RCI, ожидается приток на этот рынок до $ 30 млрд. инвестиций.

В течение 1980-х годов индустрия быстро расширялась, что можно увидеть в таблице 5.1. и рисунках 5.3.— 5.6.

 

Тенденции развития всемирной индустрии владения отдыхом в период с 1980 по 1997 годы

 

                                                                                    Таблица 5.1

 

Год (до 31.12)

Количество проектов

Количество владельцев

Проданные периоды

Объем продаж (млн. $)

1980

506

155 000

100 000

490

1985

1774

805 000

245 000

1580

1990

2357

1800 000

405 000

3240

1992

3050

2 363 000

500 000

4250

1994

4145

3144 000

560 000

4760

1997

4500

3 756 000

645 000

6000

 

                                                                                                      Источник: RCI

Из приведенной таблицы видно ежегодное увеличение количества владельцев отдыхом и увеличение объема продаж. Самый большой рост объема продаж приходился на 1980—1985 гг.

На рисунке 5.3. можно увидеть, что с 1986 года рост числа новых курортов был меньше, чем в первые годы десятилетия, однако средний размер новых курортов увеличивался, и они развиваются более опытными и лучше финансируемыми компаниями.

Система владения отдыхом в настоящее время является одной из наиболее быстрорастущих областей туристского бизнеса, связанного с организацией отдыха. Последствия старения населения меняют отношение к проведению отдыха в сторону повторного посещения мест отдыха. На рис. 5.4 представлен рост числа владельцев отдыха, а на рис. 5.5 — рост количества проданных недель за тот же период времени (1980—1997 г.г.).

Рис. 5.3. Рост количества проектов, связанных с системой владения отдыхом (1980-1997 гг.). Источник: RCI

 

Рис. 5.4. Рост числа владельцев отдыха (1980-1997 гг.). Источник: RCI

 

 

 

Рис. 5.5. Рост количества проданных недель (1980-1997 гг.)

                                                                                                    Источник: RCI

 

В системе владения отдыхом владельцы часто приобретают несколько недель на одном или нескольких курортах.

Рост объема продаж в системе владения отдыхом представлен на рис. 5.6, а количество владельцев отдыха на 10.000 населения, в некоторых странах мира (по данным RCI) в таблице 5.2.

 

                                                                                      Таблица 5.2

 

Страна

Количество владельцев на 10 000 населения

США

63

Великобритания

49

Канада

45

Финляндия

35,2

Бельгия

11,7

Австрия

7,6

 

По мнению экспертов RCI, имеется никакого существенного фактора в будущем, который бы угрожал росту продаж владения отдыхом.

В относительных величинах наиболее существенный рост числа курортов и владельцев произошел в начале 80-х, прежде всего благодаря произошедшему в Соединенных Штатах преобразованию сотен неприбыльных объектов, находящихся в полной собственности, в объекты, связанные с владением отдыхом. В течение  следующих нескольких лет наблюдался более медленный рост индустрии вследствие медленного восстановления рынка недвижимости.

 

 

Рис. 5.6. Рост объема продаж в системе владения отдыхом с 1980-1997 гг. (млрд. $ США)

                                                                                                           Источник: RCI

 

С 1980 г. ежегодные темпы роста обмена собственностью для отдыха равнялись в среднем 15\%. Для сравнения можно сказать, что в секторе традиционного туризма эта цифра равнялась лишь 4\%, а в гостиничном бизнесе - 2\% за тот же период. Эксперты полагают, что сфера обмена отдыхом меньше подвержена краткосрочным изменениям спроса, чем более изменчивый традиционный сектор туризма; более чуткий к колебаниям доходов потенциальных потребителей и влиянию внешних факторов. По оценкам экспертов темпы роста сектора системы владения будут в дальнейшем примерно в 4 раза превосходить общие темпы роста туристского бизнеса, и в 7 раз — гостиничного.

В России рынок системы владения отдыхом практически отсутствует. На сегодняшний день база клиентов в Москве составляет 12.500 тысяч семей, из которых примерно 20\% находятся в блоке в связи с неуплатой управленческих взносов. И в эту цифру входят семьи не только из Москвы, а также из благополучных регионов России. Таким образом, получается, что 12.500 тысяч семей это и есть весь рынок России. Это и есть результат бесконтрольности развития данного сегмента рынка — отсутствие законодательной базы.

Растущее количество жалоб и обращений в судебные инстанции по поводу недобросовестных действий продавцов таймшер-продукта заставило правоохранительные органы обратить внимание на эту проблему. Кроме того, необходимо было определить налогооблагаемую базу по продуктам таймшер-индустрии. Все эти причины нашли свое отражение в разработке нормативно-правовой базы, регламентирующей операции на рынке отдыха в режиме разделенного времени. Цель принятого Государственной Думой закона об особенностях организаций туристской деятельности в сфере клубного отдыха — создать в стране условия для развития отечественных индивидуальных и коллективных средств размещения, уменьшить дефицит платежного баланса по статье «туризм/поездки», а также защитить права отечественного потребителя услуг клубного отдыха.

Одной из основных задач, решаемых Законом, была максимальная защита прав потребителей в условиях массовых нарушений прав последних, особенно со стороны иностранных компаний. Данная задача была решена самым жестким образом. В закон введены:

— существенные условия договора;

— значительный период «охлаждения» (срок, в который покупатель может отказаться от договора без выплаты штрафов и указания причины) составляет 14 дней с даты подписания договора;

— обязательное ведение реестра членов клуба отдыха;

— деятельность клуба отдыха и продавца может осуществляться только на основании государственной лицензии на занятие туристской деятельностью и в соответствии с действующими в России стандартами;

— услуги, оказываемые клубом отдыха, подлежат обязательной сертификации.

Приходится констатировать, что в России репутация системы владения отдыхом сильно подмочена. Политика маркетинговых компаний, работающих на российском рынке, - это политика «рвачества». Маркетинговые фирмы на рынке системы владения отдыхом совершенно не задумываются о том, что политика агрессивного маркетинга приносит плоды только в данный момент. Устраиваются презентации, на которые клиенты заманиваются прямым обманом. Используются психологические методы воздействия на клиентов. Далеко не секрет, что покупаемые у маркетинговых компаний недели идут с большой «накруткой», что является одним из основных моментов в торможении развития системы владения отдыхом. Сейчас наблюдается тенденция покупки сертификатов системы на месте, непосредственно у курорта, минуя посредников, но и это оказывает незначительное влияние на работу вторичного рынка.

Таким образом, причина сложившейся вокруг системы владения отдыхом в России ситуации сводится к следующим трем моментам:

— отсутствие необходимой законодательной базы;

— агрессивность маркетинговых компаний;

порочное ценообразование на услуги клубного отдыха.

Большинство таймшерных компаний, действующих в России, зарегистрированы как туристские фирмы, но часто не имеют лицензии на ведение туристской деятельности. Некоторые из них напрямую с клубными отелями не связаны. Вероятно, среди этих фирм есть и такие, которые планируют работать на российском рынке добросовестно и долго. Но, к сожалению, даже они на сегодняшний день прибегают к сомнительным методам работы, используя некорректные меры воздействия на клиентов. Более того, несмотря на небольшой срок деятельности компаний, торгующих таймшерами на российском рынке, уже известны печальные примеры: есть исчезнувшие фирмы, есть компании, к которым предъявлены судебные иски.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 |