Имя материала: Деньги. Кредит. Банки. Ценные бумаги. Практикум

Автор: Е.Ф. Жуков

Глава 6 ипотечные банки

 

Ипотечный банк — это банк, специализирующийся на выдаче кредитов под залог недвижимости (ипотечных кредитов).

Первые ипотечные банки возникли в Западной Европе в конце XVIII в. В настоящее время банки такого типа являются неотъемлемым элементом кредитных систем зарубежных стран. Особое развитие они получили в Германии. В России ипотечные банки появились в 50-х гг. XVIII в. и были ликвидированы в 1919 г.

В современной банковской системе России действуют банки с названиями «ипотечные», но это название не соответствует реальной деятельности. Типичные ипотечные банки формируют большую часть своих пассивов за счет эмиссии ипотечных облигаций и целевых накопительных сбережений. Выплата денег по ипотечным облигациям обеспечивается совокупностью заложенной в банк недвижимости. Привлечение ресурсов через систему целевых накопительных сбережений предполагает накопление заемщиком 30 — 40\% от стоимости жилья на сберегательном счете (процент по накоплениям на данном счете ниже рыночного) и дальнейшую выдачу льготного кредита.

Основную часть активов ипотечных банков составляют долгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые на покупку и строительство жилья, развитие сельскохозяйственного производства.

Благодаря своей специфике ипотечные банки имеют большое социальное значение и играют важную роль в развитии ряда отраслей экономики.

Примеры расчетов и задачи для самостоятельного решения.

 

Пример 1. Ипотечный банк дореволюционной России с капиталом (собственными средствами) 1 млн руб. в целях поддержания своей ликвидности соблюдает следующие требования:

Долгосрочные ипотечные кредиты выдает за счет 1/3 вкладов до востребования, а также за счет собственных средств и срочных вкладов. Какой максимальный объем долгосрочных кредитов ожет выдать ипотечный банк, если вклады до востребования оставили 6 млн руб., а срочные вклады — 4 млн руб.?

Решение. Поскольку долгосрочные кредиты могут выдаваться а счет 1/3 вкладов до востребования, то сумма таких кредитов составит:

1/3∙6 млн руб. =2 млн руб.

Так как долгосрочные ипотечные кредиты могут выдаватьс за счет всей суммы собственных средств и срочных вкладов, то к полученной сумме необходимо прибавить сумму капиталов и срочных вкладов. Максимальный объем долгосрочных ипотечных кредитов составит:

2 млн руб. + 4 млн руб.+1 млн руб.=7 млн руб.

 

Решите самостоятельно.

Задача 1. Ипотечным банком дореволюционной России привлечены срочные вклады и вклады до востребования в сумме 6 млн руб. и 3 млн руб. соответственно. С целью поддержания своей ликвидности банк выдавал ипотечные кредиты за счет 1/3 вкладов до востребования, а также за счет собственных средств и срочных вкладов. Определите минимальный капитал банка, если объем выданных ипотечных кредитов составил 8 млн руб.

 

Задача 2. В ипотечном банке дореволюционной России (капитал — 1 млн руб.) портфель ипотечных кредитов составляет 6 млн руб. С целью поддержания своей ликвидности банк вводит следующие ограничения: ипотечные кредиты могут выдаваться за счет 1/3 вкладов до востребования, собственных средств и срочных вкладов. Выполнение данных ограничений потребовало дополнительного привлечения вкладов. Величина капитала банка не изменилась, а вклады до востребования возросли с 1 млн руб. до 3 млн руб. Какую сумму срочных вкладов потребовалось привлечь дополнительно, если первоначально они составляли 3 млн руб.?

 

Пример 2. Общая стоимость недвижимого имущества, заложенного в германском ипотечном банке, — 2 млн DM. Банк выдавал ипотечные кредиты в сумме, не превышающей 60\% оценочной стоимости залога. Каков объем выпущенных ипотечных облигаций, если он не должен превышать суммы выданных ипотечных кредитов?

Решение. Если банк при выдаче ипотечных кредитов не превышал 60\% оценочной стоимости недвижимости, то общая сумма ипотечных кредитов будет не более:

5 млн DM ∙ 60\%=3 млн DM.

Соответственно объем выпущенных облигаций составит не более 3 млн DM.

 

Решите самостоятельно.

Задача 3. Ипотечный банк дореволюционной России устанавливает следующие соотношения суммы кредита и стоимости залога: под залог жилых домов — 70\%, под залог фабрик — 50\%.

Какую сумму ипотечных кредитов выдал банк, если в нем было заложено жилых домов на 10 млн руб. и фабрик на 5 млн руб.? 

 

Задача 4. Объем ипотечных облигаций, выпущенных банком, составляет 3 млн руб., при этом он не превышает обшей суммы выданных ипотечных кредитов. Соотношение суммы кредита и стоимости залога при ипотечном кредитовании составляет не более 70\% Может ли, общая сумма заложенной недвижимости быть:

а) равной 3 млн руб.,

б) равной 5 млн руб.

 

Пример 3. Какой вариант установления процентной ставки по ипотечному кредиту сроком на 10 лет оказался более выгодным для банка, если в течение первых пяти лет рыночные процентные ставки оставались на уровне 11\% в год, а в течение последующих пяти лет — повысились до 12\% годовых:

а) кредит с десятилетним фиксированным процентом,

б) кредит с «плавающим» процентом.

Решение. Поскольку кредит с «плавающим» процентом зависит от рыночных процентных ставок, то в течение первых пяти лет процент по кредиту мог быть 11\% годовых, т. е. меньше 12\% годовых. Следовательно, кредит, по которому на весь срок был установлен процент 12\% годовых, оказался для банка более выгодным.

 

Решите самостоятельно.

Задача 5. Ипотечный банк установил процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 10 лет:

а) десятилетний фиксированный процент — 10\% годовых,

б) на первые 5 лет — 10\% годовых, на вторую половину срока кредитования — «плавающий» процент, который колебался от 10 до 12\% годовых.

Какой вариант оказался более выгодным для клиента?

 

Задача 6. Ипотечный банк установил процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным на 20 лет:

а) фиксированный процент — 10\% годовых на первую половину срока кредитования и 8\% годовых — на вторую половину,

б) фиксированный процент на 20 лет — 10\% годовых. Какой вариант оказался менее выгодным для банка?

 

Пример 4. В результате кризиса на рынке недвижимости цена на заложенную квартиру снизилась на 50\%. Каково реальное соотношение кредита и стоимости залога, если первоначально оно составляло 80\%? Сумма ипотечного кредита — 40 тыс. руб.

Решение.

1. Найдем первоначальную стоимость недвижимости:

               

Новая стоимость недвижимости составила:

тыс.руб.

Соотношение суммы кредита и стоимости залога будет равно:

.

 

Решите самостоятельно.

Задача 7. Ипотечный банк выдал кредит в сумме 80 тыс. руб. под залог квартиры, оценочная стоимость которой составила 100 тыс. руб. Каким стало соотношение суммы кредита и стоимости недвижимости, если цены на квартиры такого типа снизились на 20\%?

 

Задача 8. Определите соотношение суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости при выдаче ипотечного кредита в сумме 90 тыс. руб., если в результате снижения цены на заложенную недвижимость на 10\% это соотношение составило 100\%.

 

Пример 5. Распределите возможные процентные ставки (10\%, 12\%, 11\%) по ипотечным кредитам с различным соотношением размера кредита и оценочной стоимости залога при прочих равных условиях. Предполагаемое соотношение размера кредита и стоимости залога: 90\%, 60, 80\%.

Решение. Большее соотношение суммы кредита и стоимости недвижимости предполагает больший риск невозврата в банк той суммы денежных средств, которая вложена в ипотечный кредит (при реализации залога в случае непогашения кредита клиентом). Следовательно, большая процентная ставка должна устанавливаться по кредитам с более высоким соотношением суммы кредита и стоимости недвижимости.

Ответ: а) 12\%, б) 10\%, в) 11\%.

Задача 9. Правильно ли ипотечный банк установил процентные ставки по ипотечным кредитам:

а) возврат кредита дополнительно гарантирован государством — 12\% годовых,

б) без подобной гарантии — 10\% годовых, если все прочие условия совпадают.

 

Задача 10. Распределите возможные ставки процента по ипотечным кредитам (10\% и 12\%), если заложенное имущество:

а) застраховано,

б) не застраховано.

 

Пример 6. По схеме целевых накопительных сбережений клиент ипотечного банка к моменту получения ипотечного кредита накопил на сберегательном счете 90 тыс. DM. Какую сумму дита тя под залог покупаемого жилья получит данный клиент, К1)ед сумма накоплений составила 30\% покупаемого жилья, а предполагаемое соотношение суммы кредита и стоимости залога составит 70\%?

Решение.

    

Ответ: 210 тыс. DM.

 

Решите самостоятельно.

Задача 11. По схеме целевых накопительных сбережений клиент ипотечного банка накопил 20 тыс. руб., что составило 20\% стоимости покупаемого жилья. Каково соотношение кредита и стоимости залога, если кредит под залог покупаемого жилья составил 80 тыс. руб.?

 

Задача 12. По схеме целевых накопительных сбережений клиент предполагает получить кредит в размере 60 тыс. руб. под залог покупаемого жилья. Сколько нужно накопить клиенту на сберегательном счете, если накопления должны быть равны 30\% стоимости покупаемого жилья, а соотношение кредита и стоимости залога должно составлять 80\%?

 

Пример 7. Клиент с ежемесячным доходом 3 тыс. руб. обратился в банк с просьбой выдать ему ипотечный кредит в сумме 60 тыс. руб. сроком на 5 лет. Может ли банк удовлетворить заявку клиента, если условия кредитования предполагают погашение кредита и процентов ежемесячными равномерными взносами, которые не должны превышать 30\% дохода?

Решение. Поскольку погашение осуществляется равномерными взносами, то сначала рассчитаем сумму ежемесячных выплат в погашение кредита:

Возможность ежемесячных выплат клиента исходя из его дохода составит:

Следовательно, даже без учета процентов клиент не сможет погасить кредит.

Ответ: нет.

 

Решите самостоятельно.

Задача 13. Клиент с ежемесячным доходом 1,5 тыс. руб обратился в ипотечный банк с вопросом: может ли он получить кредит в сумме 240 тыс. руб. Что ответил клиенту служащий банка, если кредитная политика банка ориентируется на выдачу кредитов под залог недвижимости на срок до 10 лет?

 

Задача 14. Может ли банк выдать ипотечный кредит в сумме 70 тыс. руб. клиенту с ежемесячным доходом 3 тыс. руб. на срок 6 лет с условием, что погашение кредита и процентов будет осуществляться ежемесячными равномерными взносами, не превышающими 30\% дохода?

 

Пример 8. Рассчитайте, какой максимальный портфель долгосрочных ипотечных кредитов может иметь современный российский ипотечный банк с капиталом 30 000 тыс. руб. Сумма обязательств банка сроком свыше года в три раза превышает капитал. Норматив долгосрочной ликвидности, устанавливаемый Центральным банком РФ, определяется по формуле:

и максимально может быть равен 120\%.

Решение. Задолженность банка свыше года равна:

(30 000 тыс. руб. + 30 000 тыс. руб. • 3) • 1,2 = 144 тыс. руб.

Следовательно, при отсутствии прочей задолженности свыше года ипотечный банк может иметь максимально ипотечных кредитов на 144 тыс. руб.

Ответ: 144 тыс. руб.

 

Решите самостоятельно.

Задача 15. Должен ли современный российский ипотечный банк с капиталом 40 000 тыс. руб. привлечь дополнительно долгосрочные ресурсы, если его портфель долгосрочных ипотечных кредитов составляет 120 000 тыс. руб., а долгосрочные обязательства - 50 000 тыс. руб.?

 

Задача 16. Каким должен быть капитал современного российского ипотечного банка, если сумма выданных кредитов составляет 120 000 тыс. руб., а долгосрочные обязательства — 60 000 тыс. руб.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 |