Имя материала: Жилищное право

Автор: П. И. Седугин

Понятие кондоминиума. право собственности в многоквартирном доме

 

Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким

гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в.праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).

Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.

Многоквартирным жилым домом признается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан — собственников квартир в многоквартирном доме.

Правовой режим комплекса недвижимого имущества, которое образует жилой дом, наряду с нормами ГК РФ устанавливается Федеральным законом о товариществах собственников жилья, которым определяются отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовладельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание, организация товарищества собственников жилья и др.

До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под "кондоминиумом". Например, в Законе об основах жилищной политики термин "кондоминиум" употребляется в значении "товарищество собственников жилья'". Новый Закон внес ясность в этот вопрос.

Теперь в ст. 1 Федерального закона о товариществах собственников жилья кондоминиум трактуется как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности". По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.

Основные положения и понятия, связанные с кондоминиумом, содержащиеся в Законе об основах федеральной жилищной политики, приведены в соответствие с Частью первой ГК РФ и Федеральным законом о товариществах собственников жилья, принятым 21 апреля 1997 г., Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 21 апреля 1997 г. № 68. По вопросам организации и деятельности товариществ собственников жилья принимаются также законы и другие нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Например, городом Москвой как субъектом РФ принят Закон "О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах".

В Федеральном законе о товариществах собственников жилья содержатся нормы, регулирующие в основном гражданско-правовые отношения (о праве собственности на объекты, входящие в кондоминиум, и др.). Вместе с тем в Законе имеются нормы, регулирующие налоговые и другие отношения, связанные с функционированием кондоминиумов и товариществ собственников жилья.

Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Законом г. Москвы от 9 ноября 1994 г. уточнен перечень объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений, применительно к условиям города.

Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев. В многоквартирном доме гражданину — собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Объкты (доли) в общем имуществе не подлежат отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.

Указанный Закон определяет права собственности на общее имущество в кондоминиуме, порядок определения долей членов товарищества в праве общей собственности на это общее имущество, права покупателей помещений в кондоминиуме, содержит и другие нормы, а также устанавливает основные положения о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что такая общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в многоквартирном доме, покупатель одновременно с приобретением права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.

Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (см. п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого" права на выдел доли не имеет. Возможно лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т. гг.) между собственниками дома. Доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, занимаемого гражданином — собственником данного помещения в общей площади жилого дома. Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (межквартирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженерное оборудование и др.), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользования, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть отчуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.

Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов — межквартирных лестниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования.

Доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общей собственности всегда разделяет судьбу квартиры (иного жилого помещения), которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае если жилое помещение, 'занимаемое гражданином — собственником помещения, в результате капитального ремонта существенно изменяется (увеличивается или уменьшается), то пропорционально этому изменяется (увеличивается или уменьшается) его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 | 115 | 116 | 117 | 118 | 119 | 120 | 121 | 122 | 123 | 124 | 125 | 126 | 127 | 128 | 129 |