Имя материала: Экономика муниципального сектора

Автор: А.В. Пикулькина

3.4. муниципальная недвижимость

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Применительно к муниципальному образованию в составе недвижимости можно выделить следующие группы активов:

земельный участок;

жилое помещение (дом, квартира, комната);

нежилое помещение;

предприятие; здания и сооружения.

Земельный участок является объектом права собственности. Собственник земельного участка вправе продать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.). Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о назначении земельного участка.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, определенном жилищным законодательством.

Нежилые помещения могут быть приобретены в собственность на основании законодательных, нормативных актов.

Законодательством предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, собствен

ности субъектов РФ и муниципальной собственности. В нормативі ных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизи! ровать недвижимость; порядок продажи и определение цены, по] которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже жилья недвижимости В соответствии с законодательств вом Российской Федерации допускается продажа с аукциона или по конкурсу только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилогЛ фонда, в том числе и предназначенных для реконструкции, продаж! других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, вклю! чая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвені тарь, сырье, продукцию, долги, право на обозначения, индивидуа-4 лизирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фир-1 менное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Владение, использование и распоряжение земельными участками регулируются земельным и градостроительным законодательст-1 вом, а отношения по поводу иных объектов недвижимости — граж-| данским законодательством Российской Федерации с учетом норм,] установленных градостроительным и земельным законодательством. | Объектами отношений в сфере недвижимости являются права ная земельные участки и иные объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с этими правами. Субъекты отношений — уполномоченные органы государственной, представительной и исполнительной власти Российской Федерации, субъекта РФ, уполномоченные органы местного самоуправления, иные юридические или физические липа.

В настоящее время нет единого законодательного акта, в котором управление недвижимостью рассматривалось бы как целостная система по отношению к единому объекту, без ограничения управления землей, жилыми и нежилыми помещениями.

В федеральном законодательстве (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Закон о землеустройстве) трактовка понятий «земельные отношения» и «градостроительство» неоднозначна, что влияет на региональные и местные процедуры регулирования и застройки города.

На рис. 3.1 представлена структурно-логическая схема нормативного регулирования в области недвижимости1.

1 Огнев Г.Г., Вобленко СВ., Лактошкин СБ. Правила землепользования и застройки после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 6.

Исходя из особенностей закона термины по-разному трактуют один и тот же процесс. На рис. 3.1 эти процессы представлены в виде

Области пересечения окружностей на рисунке характеризуют сферу регулирования Правил землепользования и застройки. Объектом регулирования Правил является комплекс процедур регулирования гражданского оборота объектов недвижимости в части использования земли, а также пользования и изменения, неразрывно связанных с ней объектов недвижимости. Здесь под процедурой понимается определенный порядок действий, реализующий конкретное положение Правил. Процедуры охватывают три «технологически» связанных блока.

Блок 1 (области 2.3 и 1.2) — это Правила пользования землями поселения, которые распадаются на две группы:

1)            процедуры территориального землеустройства — установле-

ния границ поселения, пригородной зоны, кадастровых образова-

ний, красных линий, сервитутов, объектов недвижимости;

2)            земельные отношения в части процедуры:

кадастрового учета земельных участков;

оформления прав на земельные участки, не являющиеся государственной или муниципальной собственностью;

управления муниципальными землями;

предоставления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (для целей, не связанных со строительством, продажей в собственность, предоставлением в пользование);

предоставления участков земли для строительства;

управления арендой (земли, единых объектов недвижимости);

сбора информации и формирования единой системы учета и' налогообложения объектов недвижимости на территории^ поселения.

Блок 2 (области 2.3 и 1.3) — наработанные процедуры регулирования застройки земельных участков.

Блок 3 (Правила землепользования и застройки) — конкретные градостроительные регламенты и карты зонирования, разрабо-J танные для города, которые отражают:

процедуры территориального землеустройства;

процедуры пользования землями поселения;

процедуры регулирования застройки земельных участков.

Эти Правила создаются в целях применения федерального законодательства на'муниципальном уровне Поэтому одна из основных задач органов местного самоуправления заключается в формировании целостного механизма реализации прав и обязанностей собственников и владельцев иных прав на землю и другую недвижимость путем создания норм и взаимосогласующихся процедур, учитывающих особенности функционирования рынка, традиции, обычаи делового оборота и специфику интересов местного населения.

От степени проработки органами местного самоуправления процедуры получения земли потребителями зависит привлекательность городского земельного рынка для инвесторов.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должна быть указана пена имущества.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:

акт инвентаризации;

бухгалтерский баланс;

 

заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

перечень всех долгов (обязательств) предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

При оценке стоимости недвижимости применяют затратный, доходный и сравнительный методы.

Затратным методом определяют полную восстановительную стоимость зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Расчет ведется по этапам:

1)            расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в

распоряжении земли в целях ее оптимального использования;

расчет полной восстановительной стоимости строения;

определение износа.

Расчет конкретного этапа проводят по следующим формулам.

Рыночная стоимость (РС3) земельного участка:

РС3 = ЦП3 • S,

где ЦП3 — цена права использования земельного участка под строением (стоимость участка/кв. м), руб./кв. м; S     — площадь, занимаемая строением, кв. м.

Полная восстановительная стоимость строения (ПВС):

ПВС = С(Г1) • Кц • И (Г1-Г2) • И(Г2-ГЗ) ■ Ит • V- НДС,

где С(Г1)            — стоимость строительства 1 куб. м здания в году Г1

(Г4 — год застройки здания);

Кц          — ценностной коэффициент;

И(Г1—Г2) — индекс изменения стоимости с года П по год Г2;

ЩГ2-ГЗ) — индекс изменения стоимости с года Г2 по год ГЗ;

Ит           — территориальный коэффициент;

V              — объем здания, куб. м;

НДС       — ставка налога на добавленную стоимость.

3.   Физический износ здания определяется по формуле

Ф3 = ЕФ/с/-4

где Ф3   — физический износ объекта;

Ф&; — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, \%;

к — число отдельных конструкций, элементов или систем в объекте;

її — коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания.

Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, \%, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий.

Числовые значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10\%, для конструкций, элементов и систем — до 5\%, для зданий в целом — до 1\%.

4.   Остаточная восстановительная стоимость объекта:

ОС = ПВС + Ф3. Рыночная стоимость объекта:

РСЗД = ОС + РС3.

Примеры расчета рыночной стоимости недвижимости и варианты для самостоятельной работы представлены в Приложении.

Услуги по совершению операций с объектами недвижимости составляют предмет риэлторской деятельности.

Различают следующие виды деятельности риэлтора:

деятельность агента или поверенного, брокера, дилера, посредника;

по организации торговли недвижимым имуществом;

по созданию отдельных объектов недвижимости в целях последующей их продажи или передачи в возмездное пользование;

по доверительному управлению недвижимым имуществом;

по предоставлению консультационных услуг.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Агентская деятельность осуществляется риэлтором на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. Агентский договор может предусматривать возложение на риэлтора обязательства осуществлять в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключать, исполнять одну или несколько сделок с ним.

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. В этом случае риэлтор осуществляет определенные договором юридические действия. Поверенный действует от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества. Действия поверенного в отношении лично доверителя могут быть признаны риэлторской деятельностью при том же условии, что и действия агента.

Брокер — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера при заключении между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от собственного имении за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

Риэлтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора (было приобретено им ранее в целях последующей продажи).

Риэлтор выполняет функции посредника при заключен™ сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами. Посреднической риэлторской деятельностью признается деятельность по оказанию лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на него), услуг по поиску контрагентов в целях последующего заключения сделок, непосредственно стороной которых сам риэлтор не является.

Деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом заключается в предоставлении участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества в целях последующей продажи, передачи в возмездное пользование признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества. Вновь построенные объекты могут находиться в собственности риэлтора или третьего лица (или нескольких лиц). Если последующая деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного или реконструированного недвижимого имущества соответствует признакам деятельности в качестве агента, поверенного, брокера или дилера, то эта деятельность также признается риэлторской. Эти положения сохраняют силу и в том случае, если новый объект недвижимого имущества создается путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта, в частности путем расселения нанимателей из квартир коммунального типа, перевода помещения в жилищном и нежилом фондах или изменения правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п.

Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риэлторской в части осуществления доверительным управляющим агентских, дилерских, брокерских действий и действий по созданию объектов недвижимости в целях их последующей продажи и передачи в возмездное пользование.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 |