Имя материала: Экономика муниципального сектора

Автор: А.В. Пикулькина

3.5. регулирование земельных отношений

Управление земельными ресурсами включает вовлечение участков в экономический оборот, их перераспределение в пользу эффективных субъектов хозяйствования, разработку правил землепользования, ведение земельного кадастра и другие функции.

В результате приватизации подавляющая часть земель сельскохозяйственного назначения и ведения личного подсобного хозяйства передана в частную (общую, долевую) собственность. В частную собственность переданы и землеустроительные организации, реализующие процедуры установления правового статуса земельных участков. Собственность на не выделенную в натуре землю фиксируется свидетельством на земельный пай. В России насчитывается около 36 млн владельцев паев.

Неприватизированные земли разграничиваются между федеральным, региональным и местным уровнем власти в течение уже более 10 лет. Там, где разграничение осуществлено, земли закрепляются преимущественно за федеральным уровнем власти. Небольшими массивами неприватизированных земель распоряжаются органы местного самоуправления, а крупными — субъекты РФ, хотя разделение на небольшие и крупные участки достаточно условно

В границах муниципального образования могут быть земли разных форм собственности и целевого назначения: общего пользования, для развития поселений, рекреационные и т.д.

Органы муниципальной власти наделены большими правами в земельных отношениях. При их участии осуществляются следующие операции:

национализация, муниципализация, экспроприация, право преимущественного приобретения;

обмен земельными участками, передача титулов;

купля-продажа земельных участков на открытом рынке;

взимание налогов, штрафов с землепользователей, освобождение от налогов;

 

установление правил застройки;

заключение соглашений о застройке.

Права на землю являются основополагающими для инвестиций в недвижимость. Право собственности на здания и сооружения без права собственности на участок — просто фикция. Участок — фактически главная часть недвижимости, которую покупатель оплатил. Но участок под зданием собственную стоимость капитализирует в предприятии, если покупатель приобретает это здание.

Для получения земельного участка у инвестора есть разные возможности:

выиграть право на заключение договора аренды земельного участка с администрацией по результатам проведения торгов;

приобрести до 100\% акций в специально созданной компании, имеющей юридические права на землю (как правило, в обществе с ограниченной ответственностью);

купить земельный участок.

При сравнимых финансовых аспектах второй способ для инвестора предпочтителен, особенно если продается 100\% акций (долей) участия в компании — арендаторе земельного участка: такой подход позволяет быстро приобрести контроль над правами аренды на земельный участок.

Возможно также получение участка в пользование в рамках осуществления совместного инвестиционного проекта с городом.

Земельные участки под жилищное строительство продаются через аукционы, чтобы гарантировать доступ к этому бизнесу многим компаниям. Муниципальные органы выставляют участки на аукцион при условии гарантированного проведения коммуникаций. Должны быть подготовлены условия передачи земельного участка в аренду, проект договора аренды, градостроительное обоснование, условия подсоединения к городским коммунальным сетям.

В Западной Европе крупные проекты строительства объектов инфраструктуры финансируются по следующей схеме: частный инвестор заключает договор с государством или муниципальным образованием о строительстве, приобретении в собственность, эксплуатации и обратной передаче объекта инфраструктуры государству, либо после возврата вложенных средств и получении определенной суммы прибыли, либо по прошествии определенного количества лет, либо когда государство имеет средства на выкуп этого объекта обратно в свою собственность (так называемая схема ВОТ, или BOOT (build, own, operate, transfer)).

Процедура сдачи в аренду должна быть прозрачной, равнодоступной для всех потенциальных арендаторов. Участки с временно свободными помещениями передаются в аренду субъектам малого бизнеса, некоммерческим организациям. Арендная плата не должна быть дискриминационной и не должна превышать ее уровень в аналогичных условиях в частном секторе. Арендаторы должны платить сумму, которая соответствует уровню доходности их бизнеса, т.е. арендная плата должна дифференцироваться.

Средства арендаторов привлекаются на проведение капитального ремонта объектов с частичным зачетом затрат в счет арендных платежей.

Бичом арендных отношений стали злоупотребления субарендой, теневой рынок и другие нарушения, лишающие казну доходов. Например, в Москве муниципальные земли составляют 1/4 рынка коммерческой недвижимости, власти сдают в аренду около 10 млн кв. м. Но зарабатывают на этом компании, арендующие площади у города. Ставки аренды муниципальных земель в 3 раза ниже рыночных. Площади сдаются в аренду с условием благоустройства расположенных на них помещений. Компании ремонтируют помещение, а затем сдают в субаренду. У компаний появляются сверхприбыли, а в казну попадают крохи.

По аренде офисов и других нежилых помещений Москва — один из самых дорогих городов, уступает лишь Лондону, Токио, Парижу. Один квадратный метр офисной площади обходится в 850 долл. в год (в Манхэттене — 550 долл.). Но деньги делает на аренде вовсе не городская казна, задание по сбору арендной платы едва выполняется, в 2004 г. поступило лишь около 10 млрд руб., в том числе 0,5 млрд от земли. Город спонсирует льготников, которые тоже сдают помещения в субаренду по рыночным ценам коммерсантам в несколько раз дороже.

Каждое муниципальное образование, как правило, по-своему начисляет арендную плату за землю для предпринимателей. Это порождает субъективный подход глав администраций: одним льготные ставки, другим разорительные, хотя, казалось бы, местному бюджету деньги нужны. Законом Московской области установлен предельно допустимый уровень арендной платы — 256 руб./кв. м в 2004 г. Устанавливается базовая ставка ддя всех городов и районов, а к ней утверждаются корректирующие коэффициенты:

Кд — в зависимости от предмета деятельности предпринимателей — арендаторов;

Пад — повышающий коэффициент в зависимости от результатов деятельности.

При выделении земель под коттеджное, особенно элитное, жилищное строительство местное самоуправление могло бы частично решать вопрос обеспечения малоимущих граждан социальным жильем.

Сейчас бизнес больше интересуется землями городов, хотя в сознании людей земля ассоциируется прежде всего с сельским хозяйством.

Сельскохозяйственное производство исторически и традиционно находилось под административным и экономическим влиянием, воздействием государственной и муниципальной власти. В последние годы ситуация кардинально меняется. Путем скупки у сельских владельцев земельных и имущественных паев новые собственники, т.е. компании, банки, физические лица, получают в распоряжение сельскохозяйственные фонды, но не спешат вкладывать в полученную землю средства. Поэтому интенсивно идет распад коллективных хозяйств, даже существующих в форме акционерных обществ, при этом реорганизаторы вместо фермерских хозяйств и десятков сельхозяйст-венных предприятий создают одну-две сверхкрупные компании с неясными целями, сокращают поголовье скота и посевные площади. Опытных руководителей и специалистов меняют на менеджеров, не имеющих представления о сельском хозяйстве.

В селе Таскино Красноярского края был крепкий колхоз, который содержал и социальные объекты. Его разделили на четыре мелких кооператива и 14 крестьянских хозяйств. Новые хозяева озабочены личным выживанием, а заботы о заготовке топлива, организации досуга населения и другие оставлены администрации села. Но налоговая база в поселении слаба, при минимальной потребности 2,3 млн руб. в бюджете имеется 1,7 млн руб. Этого хватает на заработную плату служащим, тепло и свет в муниципальном помещении. В начале реформ в селе проживали 2170 человек, осталось в три раза меньше.

В Московской области разрушается сельскохозяйственное производство — и на дальних, и на ближних подступах к Москве. В Серпуховском районе Московской области земля распродана мелкими наделами и целыми совхозами по тысячам гектаров, предварительно прошедшими процедуру банкротства. Из десятков крупнейших хозяйств, в числе которых был самый крупный в СССР овощеводческий совхоз «Большевик», остался один совхоз «Туровский», и в нем сложилась критическая ситуация из-за огромных долгов. Рушится инфраструктура, прежде находившаяся в ведении совхозов, а муниципальные предприятия не в состоянии их заменить.

В Лотошинском районе Московской области банк «Промсвязьбанк» выкупил пять предприятий, в четырех из них остались незасеянными 50\% площадей. В Луховицком районе Эталонбанк на базе шести хозяйств создал агрохолдинг, выдал кредит под 24\% годовых и получает проценты 1,5 млн руб. в месяц. А банк «Визави» из Шаховского и Волоколамского районов сельхозяйственные активы вывел в г. Волжский Волгоградской области по месту своей регистрации.

Первичного рынка земли в форме земельных паев и долей фактически уже нет, почти вся земля находится в руках новых собственников 248 сельскохозяйственных предприятий. Результаты неутешительны: уровень рентабельности составляет 3,1\%, убыточны 212 предприятий, а из областного и муниципальных бюджетов поступления средств не прерываются; списано долгов на 450 млн руб., оказана помощь 277 млн руб., предоставлено льготных кредитов на 429 млн руб.

Государственный заказ на сельскохозяйственную продукцию позволил бы крестьянам получать твердые доходы, поступления в местный бюджет увеличились бы, самоуправление стало бы реальным. Частная собственность на землю приводит к тому, что ее покупная стоимость прямо вычитается из предпринимательского капитала.

Земля — не такой ресурс, которым с выгодой должны пользоваться только избранные. Закон о приватизации земли в России принят, но торговля землей на пользу только спекулянтам и во вред земледельцам, помеха для них. В мире много стран, где частная собственность представлена во многих сферах. Но редко где разрешена свободная купля-продажа земли.

Местная власть, распродающая землю, лишает себя не только возобновляемого источника доходов в виде арендной платы. Передав землю в частную собственность по современному законодательству, приобрести ее для своих нужд она может лишь за деньги и недешево.

Земельные отношения должны приводить к рациональному использованию земельных ресурсов, обеспечению местного рынка, созданию рабочих мест, а уж потом средних и крупных собственников. Поэтому право собственности на землю должно регламентироваться с учетом общественных интересов федеральным, региональным законодательством, местными правовыми актами. Муниципальная власть обязана защищать здоровье, безопасность, социальную справедливость, благополучие общества.

За рубежом частная собственность на землю номинально доминирует, но реально полномочия частных собственников существенно ограничены в интересах общества. Допускается отчуждение правомочий собственника без выплаты компенсации для определения целевого назначения земли и установление нормативных моделей землепользования. Среди распространенных мер земельной политики — ограничение строительства для противодействия «расползанию» городов, искусственное поддержание цены земли для разных форм землепользования; административно или экономически собственник принуждает землепользователей соблюдать установленные для них правила обращения с землей. Частная собственность на землю теряет самое существенное — право изменения вида землепользования.

Жесткие стандарты, смещающие акценты с права на обязанности собственника, превращают право частной собственности в нелегкое бремя.

В США 2/3 всей территории находится в частной собственности. Частным владельцам принадлежит практически вся пашня, значительная часть других сельскохозяйственных земель, большие массивы лесов, земли, занятые строениями производственного и жилого назначения. В частной собственности находятся курорты, заповедники, уникальные природные комплексы, экзотические острова и другие природные объекты, подлежащие особой охране.

Но, например, в шт. Вермонт действует разрешительный порядок землепользования на территории целого штата, основанный на планировании использования и охраны земель. Разрешение требуется не только для осуществления того или иного вида землепользования, но и для самой продажи земельного участка или его части. В течение семи дней после поступления ходатайства о разрешении уведомление об этом направляется в органы местной печати для оповещения общественности1.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 |