Имя материала: Экономика муниципального сектора

Автор: А.В. Пикулькина

3.10. муниципальный заказ

Для выполнения своих функций муниципальные образования нуждаются в определенных видах продукции, выполнении работ, оказании производственных и социальных услуг. Муниципальные нужды — это потребности муниципальных образований в товарах, работах, услугах, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий.

Муниципальные нужды удовлетворяются на основе размещения муниципального заказа. Порядок формирования муниципального заказа определяется как федеральными законами1, так и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Принимается Положение о муниципальном заказе, в котором устанавливаются основания формирования муниципального заказа, проведения торгов, порядок его оплаты, контроля за исполнением.

1 Закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г.

Отдел (управление) муниципального заказа выявляет потребность в товарах и услугах, обеспечивает конкурсное размещение заказа, несет ответственность за расходование средств.

Муниципальный заказ формируется на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы, строительство, реконструкцию, техническое перевооружение, обслуживание, содержание объектов, находящихся в муниципальной собственности; работы по ремонту и модернизации оборудования, его гарантированному обслуживанию и утилизации; производство и поставку продукции; жилищно-коммунальные, социально-культурные, транспортные и другие работы и услуги.

Заказчиками становятся органы местного самоуправления, а также уполномоченные ими получатели бюджетных средств. Заказчик или уполномоченный орган может привлечь специализированную организацию для осуществления функций по размещению заказа. Муниципальные контракты подписываются заказчиками.

В случае поставки товаров, выполнения работ и оказания услуг для нужд нескольких муниципальных образований заказчиком может являться уполномоченный орган местного самоуправления одного из таких муниципальных образований.

Потребность в муниципальных нуждах определяется на основе муниципальных программ развития и заявок отраслевых подразделений администрации.

Исполнителями муниципального заказа могут стать занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица граждане и юридические лица независимо от организационно-правовой формы, имеющие в соответствии с законодательством разрешения на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг (если осуществляемая ими деятельность подлежит лицензированию) и заключившие договор. Выборные должностные лица местного самоуправления не могут быть исполнителями или входить в группу лиц, являющихся исполнителями.

Государственные заказчики обязаны размещать заказы у субъектов малого предпринимательства в размере 15\% общего объема поставок по перечню Правительства РФ путем проведения торгов, участниками которых являются такие субъекты. Муниципальные заказчики вправе осуществлять такое размещение заказов, н о не обязаны. Перечень товаров, работ и услуг и их предельная цена (цена лота) для размещения у субъектов малого предпринимательства устанавливаются Правительством РФ.

Размещение заказа может осуществляться:

путем проведения торгов на конкурсной основе, с аукциона, в том числе в электронной форме;

без проведения торгов (запрос котировок цен, у единственного поставщика, на товарных биржах).

Для проведения конкурса, аукциона, запроса котировок цен на товары, работы, услуги создается комиссия по размещению заказов (конкурсная, аукционная, котировочная).

Под конкурсом понимаются торги, где победителем признается лицо, которое предложило лучшие условия исполнения контракта. Закрытый конкурс проводится при размещении заказа на товары, сведения о которых составляют государственную тайну.

Критериями оценки заявок на участие в конкурсе могут быть:

качественные характеристики товара;

расходы на эксплуатацию, техническое обслуживание;

сроки поставки;

гарантии качества;

цена контракта и др.

Под аукционом понимаются торги, победителем которых признается лицо, предложившее наиболее низкую цену контракта. Если начальная цена контракта не превышает 500 тыс. руб., то аукцион может проводиться в электронной форме через Интернет. Аукцион проводится путем снижения начальной цены контракта с шагом аукциона в размере 5\% начальной цены.

В Положении о муниципальном заказе определяются условия участия исполнителей в торгах, процедура утверждения принятого решения и оформления договора (контракта) на выполнение муниципального заказа, порядок и сроки опубликования результатов торгов. Условия торгов должны быть опубликованы не позднее, чем за 30 дней до даты их проведения. Орган местного самоуправления может устанавливать более короткий срок, но не менее двух недель.

Под запросом котировок цен понимается способ размещения заказа, при котором информация о потребностях в товарах, работах, услугах сообщается неограниченному кругу лиц путем размещения на официальном сайте; победителем признается участник, предложивший наиболее низкую цену контракта. Этот способ применяется, если цена контракта не превышает 250 тыс. руб.

Метод размещения заказа путем запроса котировок применяется в целях оказания гуманитарной помощи либо ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера. Запрос ценовых котировок допускается при закупке имеющихся в наличии товаров, работ и услуг, номенклатура и цены которых не определены заказчиком и для которых существует сложившийся рынок. При этом между заказчиком и претендентом не проводятся переговоры о представленной претендентом котировке цен товаров, работ и услуг.

Запрос котировок цен в письменном виде направляется конкурсной комиссией не менее чем трем претендентам. Каждый претендент в письменном виде представляет только одну ценовую котировку и не имеет права ее изменить. Проводится мониторинг цен, его результаты передают заказчикам, которые на основе получаемых данных формируют базовые цены для заключения договоров на закупку необходимой продукции и услуг.

В условиях чрезвычайных ситуаций закупки осуществляются в случае, если возникла срочная потребность в определенных товарах, работах и услугах, в связи с чем применение иных способов размещения муниципального заказа нецелесообразно. В этих условиях закупки проводятся на основании решения органа местного самоуправления по представлению органа МЧС или других органов.

Размещение заказа у единственного поставщика означает, что контракт заключается только с одним поставщиком (исполнителем). Такой контракт заключают, если:

поставки относятся к сфере деятельности субъектов естественных монополий;

оказываются услуги водоснабжения и водоотведения в условиях естественных монополий;

осуществляются поставки культурных ценностей;

заказываются работы по поддержанию мобилизационных мощностей;

работы, услуги могут быть выполнены только органами исполнительной власти или подведомственными им госучреждениями или государственными предприятиями;

применение иных способов размещения заказов нецелесообразно;

предоставлена только одна заявка для участия в конкурсе, аукционе, и в некоторых других случаях.

Заказы на поставки биржевых товаров на сумму более 5 млн руб. могут размещаться на товарных биржах. Порядок размещения устанавливается Правительством РФ.

В заключаемом сторонами договоре на исполнение муниципального заказа указываются сведения о заказчике и исполнителе; номенклатура, объем, цены услуг; порядок исполнения; форма расчетов и приема работ; ответственность сторон, порядок разрешения споров и другие положения.

Расходы по финансированию муниципального заказа утверждаются в соответствии с бюджетной классификацией Российской Федерации в составе расходной части местного бюджета при принятии закона о местном бюджете на предстоящий финансовый год. Муниципальный заказ может финансироваться по статьям бюджета: капитальные вложения в основные фонды, приобретение предметов снабжения и расходных материалов, оплата транспортных услуг и услуг связи, коммунальных услуг, программы социально-экономического развития и т.д. При недостаточности средств местного бюджета для финансирования муниципального заказа орган местного самоуправления (заказчик) имеет право проводить торги среди кредитных организаций на предоставление товарного или коммерческого кредита.

Разработка и размещение заказа позволяют сводить в отраслевом разрезе расходы местного самоуправления, осуществлять закупки на уровне распорядителя бюджетных средств, создавать конкурентную среду для поставщиков продукции, услуг, экономить бюджетные средства.

При размещении социального заказа важно не допустить автоматического превращения бесплатных услуг в платные. Для этого муниципалитет покупает услуги у частных фирм и предоставляет их населению, в том числе бесплатно, т.е. действует как посредник.

 

Темы для повторения

Основные отрасли местного хозяйства.

Городское и сельское хозяйство.

Муниципальная экономическая политика.

Объекты муниципальной собственности.

Имущество поселений, муниципальных районов, городских округов.

Направления эффективного использования муниципальной собственности.

Операции с муниципальной недвижимостью.

Эффективность использования земельного фонда.

Организационные основы муниципальных предприятий.

 

Организационные основы муниципальных учреждений.

Реформирование муниципальных предприятий и учреждений.

Организация городского транспортного обслуживания.

Показатели инвестиционной привлекательности муниципальных образований

Формы поддержки малого бизнеса.

Формирование и исполнение муниципального заказа.

Жилищно-коммунальное хозяйство

 

Развитие жилищно-коммунального хозяйства — важное направление экономической и социальной политики государства. Многие десятилетия оно функционировало на основе стабильной модели, при которой заботы и затраты на воспроизводство несло государство при минимальном участии населения. Модель обеспечивала решение жилищной проблемы по приемлемым нормам количества и качества жилья, предоставление жилищно-коммунальных услуг по социально низким ценам.

С переходом страны на иную социально-экономическую систему жилье и социальные услуги превратились в обычный товар, объект купли-продажи со всеми вытекающими из этого последствиями. Конституционное право на жилище хотя и не отменено, но и ничем не гарантировано, кроме рынка недвижимости, где оно является не только товаром, но и финансовым инструментом, объектом спекуляций.

Если прежде содержание жилищно-коммунального хозяйства за счет общественных фондов считалось естественным и нормальным, то теперь к нему предъявлены иные требования: конкурентоспособность, самоокупаемость, бездотационность, привлекательность для частного капитала и т.д.

Наличие огромного жилого фонда, унаследованного от СССР, позволяло не заниматься его наращиванием, делая акцент на перераспределительных финансовых отношениях, смене форм собственности. Государство решало чисто фискальные задачи прекращения бюджетного финансирования, переложения на население затрат на приобретение и содержание жилья, поддержание коммунальной инфраструктуры.

Игнорирование воспроизводственных задач, особенно в части коммунальной инфраструктуры, независимо от того, как складывается финансовый баланс доходов и расходов жилищно-коммунального хозяйства, рано или поздно приводит к тяжелым последствиям: жилищно-коммунальное хозяйство деградирует, его возрождение вышло на уровень национального проекта

4.1. Структура жилищно-коммунального хозяйства

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) подразделяются на две группы: жилищный фонд и коммунальные (технологические) фонды

Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Технологические фонды составляет коммунальная инженерная инфраструктура (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и т.п.).

По данным Росстата, на ЖКХ приходится четверть всех основных фондов страны. Балансовая оценка жилищно-коммунальной недвижимости составляет 4,1 трлн руб., основные фонды коммунальных предприятий 0,7 трлн руб. Здесь функционирует около 50 тыс. предприятий, занято 4 млн человек, в том числе на ведущих предприятиях 1,5 млн. В связи с развитием промышленности, увеличением рабочих мест с высокими заработками в других сферах экономики наметилась тенденция снижения численности работников ЖКХ.

На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходуется почти 4\% валового внутреннего продукта, до 30\% общих расходов бюджетов территорий (Новая газета. 2004. 9 окт.).

В зависимости от целевого назначения жилищный фонд подразделяется на группы:

социальный — совокупность всех жилых домов, жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма;

индивидуальный — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или иных лиц;

коммерческий — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых во владение и (или) использование на основании срочного возмездного договора коммерческого найма или аренды;

специализированный — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых отдельными категориями граждан для постоянного или временного проживания (общежития, дома-интернаты, находящиеся в ведении органов народного образования и социальной защиты, дома маневренного жи- і лищного фонда, которые используются в случаях неотлож- I ного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилья, ремонта или реконструкции ранее занимаемого помещения).

Законодательство ставит достаточно жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, запрещая размещение в них промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение составляют помещения, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Офисы, предприятия непромышленного характера, учреждения и организации могут размещаться в жилых помещениях только после их перевода в нежилые, поэтому собственник недвижимости вправе обратиться с заявлением в городскую администрацию об изменении целевого назначения жилого дома или помещения.

Вопросы социального использования жилья включают: обеспечение жилищных прав граждан в целом, обеспечение жильем по договорам социального найма, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, доставление жилищных субсидий, организация переселения из ветхого жилищного фонда, подлежащего сносу, реконструкции или капитальному ремонту и т.д. При коммерческом использовании муниципального жилищного фонда происходит перенесение на пользователя части бремени собственника по содержанию имущества. Это означает передачу жилья (в основном новостроек) по договорам коммерческого найма, аренды с выкупом, купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, а также создание «доходных домов».

По форме собственности жилищный фонд муниципального образования подразделяется на следующие виды:

частный, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — организациям;

смешанный, находящийся в общей собственности (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

государственный, находящийся в ведении государственных предприятий и учреждений;

муниципальный, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

В управлении жилищным фондом муниципальных образований принимают участие:

комитеты и управления социальной защиты населения — в части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за выплатой,

жилищные комитеты и управления — в части учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения

Подпись:
и предоставления муниципального жилья, контроля за его использованием и приватизацией;

комитеты и управления жилищно-коммунального хозяйства — в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативной документации по переходу на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг;

комитеты и управления муниципальным имуществом — в части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственников, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда;

строительные комитеты и департаменты — в части планирования и организации строительства нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.

Объекты муниципального жилищного фонда в основном используются в форме передачи в наем (имущественный или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи (рис. 4.1).

Имущественный наем представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, которое не связано с передачей права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Право заключать договор найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, может быть предоставлено собственником иным юридическим лицам, как правило, на конкурсной основе.

Коммерческий наем жилья представляет собой отношения, которые устанавливаются между собственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянно проживания жилого помещения без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора коммерческого найма.

 

Аренда как форма использования объектов муниципальной жилищной сферы разрешена только юридическим лицам. Под арендой жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником жилищного фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическому лицу жилого помещения, без ограничения его размеров, во временное возмездное владение и пользование, на основании договора аренды или иных договоров гражданско-правового характера. По договору аренды жилого помещения, который заключается в письменном виде, арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан.

Хозяйственное ведение — это владение юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия. Например, служба заказчика использует муниципальный жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, если она создана в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия, или на праве оперативного управления, если она функционирует как государственное (муниципальное) учреждение или структурное подразделение местной администрации. Передача муниципального имущества (жилья) в хозяйственное ведение и оперативное управление осуществляется в общем порядке по договору (контракту).

При объединении в многоквартирных домах собственников квартир, жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в собственности общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма общей долевой собственности.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения), предназначенные для жилых помещений или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) — в их долевой собственности.

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие организации, объединяющие владельцев квартир. Будучи юридическим лицом, товарищество заключает договоры с жилищно-коммунальными организациями, берет дом на баланс.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

• одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в самостоятельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушают целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Собственником помещения в кондоминиуме домовладельцев могут быть любые физические и юридические лица, субъекты РФ и муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, функционирующим как один домовладелец. В кондоминиуме один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений.

Земельный участок передается товариществу собственников жилья в аренду или в собственность. Размеры участка определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы самостоятельно выбирают способ управления недвижимым имуществом. Такими способами могут быть:

непосредственное управление домовладельцами, когда кондоминиум включает не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем разным домовладельцам;

•              передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумами уполномоченной государством или органами местного самоуправления организации — службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

•   образование  домовладельцами  ТСЖ  для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иными способами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ. Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи   и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящиеся за пределом или внутри квартир и обслуживающие более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому назначению.

Суммарный жилищный фонд составляет более 2,9 трлн кв. м1. При средней стоимости 700 долл./ кв. м капитализация жилого фонда превысит 1,4 трлн долл., что в 2 раза больше емкости фондового рынка страны. В муниципальной собственности находятся менее 600 млн кв. м; по сравнению с 1990 г. муниципальный фонд остался почти неизменным, а государственный сократился на 85\%. Городской жилищный фонд составляет около 72\%, сельский — 28\% (табл. 4.1).

Государственное жилье составляет лишь около 5\%, муниципальное 20\%. Около 60\% общественного (государственного и муниципального) жилья приватизировано, включая продажу это составляет почти 1,9 млрд кв. м. Приватизация создала рынок жилья. Квартиры передавались в частную собственность, стала возможной их продажа. И тем не менее дома остались, как правило, на балансе муниципальных образований, которые реально продолжают выполнять обязанности собственника не только общих мест.

Постепенное снижение бюджетного финансирования и низкий уровень оплаты расходов населением нарушили систему эксплуатации жилых зданий, усложнили задачи по сохранности жилищного фонда, компенсации износа (табл. 4.2).

Таблица 4.2. Характеристика жилипщого фонда на 01.01.04 г.1

 

Показатель

Абсолютное значение, млн ед.

Удельный вес, \%

По сроку ввода в эксплуатацию (всего 19,0млн строений)

До 1920 г. 1921—1945 1946-1970 1971-1995 После 1995 г.

По материалам стен

Каменные, кирпичные

Панельные

Блочные

Смешанные

Деревянные и др.     

 

 

2,1 8,6 6,1 1Д

4,5 0,5 0,5 2,8 10,8 5,8 11,0 45,3 32,1 5,8

23,7 2,6 2,6 14,8 56,3

234

1 ЖКХ. 2004. № 7.

В соответствии с действующими нормами потребность ежегодного капитального ремонта жилищного фонда составляет 230 000 кв. м или 1,5\% общего объема жилищного фонда. Ремонтируется лишь 20 000 кв. м, или 9\% потребности.

В соответствии с существующими нормативами текущий ремонт жилищного фонда должен осуществляться с периодичностью 3—5 лет, ежегодно должно быть отремонтировано около 20\% жилищного фонда, а ремонтируется не более 5\%

В 1995 г. ветхого и аварийного жилья было 37,7 млн кв. м, в 2003 г. — 91,3. Более 800 млн кв. м жилых зданий, построенных в 1950—1970-е годы методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, не отвечают растущим потребностям граждан из-за морального и физического старения1.

Городской жилищный фонд обеспечен водопроводом и централизованным отоплением на 87\%, горячей водой — 77\%, на селе эти показатели составляют соответственно 41 и 19\%. В домах без газа, электроплит, канализации, горячей воды живет треть семей.

Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5—3 раза ниже, чем в Европе. Их износ в среднем составляет 40\%, а в ряде регионов — 60\%. К началу 2004 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению — 63,8\%, водоснабжению — 54, электрических сетей — 68, канализационных сетей — 62, очистных сооружений — 56\%.

ЖКХ включает около 30 видов деятельности. Его подотрасли — техническое   обслуживание   жилья;   благоустройство (дорожно-

 

Россия. 2006. № 23.

мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка и утилизация отходов); ресурсоснабжение (тепло, электричество, вода, канализация, газ); бытовое обслуживание (гостиницы, бани, прачечные, ритуальные услуги) и т.д.

Каждая подотрасль представлена совокупностью жилищно-коммунальных предприятий. Они подразделяются на санитарно-технические, энергетические, транспортные, внешнего благоустройства.

Санитарно-технические предприятия — по обслуживанию водопровода, канализации, предприятия по уборке территорий населенных мест и санитарной очистке домовладений, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения.

Энергетические предприятия — электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населенные пункты.

Транспортные предприятия — городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамваи, троллейбусы, фуникулеры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения.

К сооружениям внешнего благоустройства населенных мест, которые входят в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления. зеленые насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. В зависимости от местных условий промышленные предприятия имеют и собственные сооружения коммунального назначения.

Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведе-ния и очистки сточных вод, теплоснабжения, многоотраслевые предприятия, организации внешнего благоустройства (дорожно-мостового хозяйства, озеленения, санитарной очистки и утилизации отходов), гостиничные предприятия.

Наиболее распространенная организационно-правовая форма хозяйствующих субъектов в ЖКХ — муниципальные унитарные предприятия. Преобладающая хозяйственная структура в жилищно-коммунальном обслуживании — многоотраслевые предприятия.

В муниципальной собственности находится 30\% объектов коммунального хозяйства (в том числе 20\% предприятий, имеющих на своем балансе водопроводы, 28,5\% — отопительные котельные, 41,4\% — канализации).

По конкурентному потенциалу все сферы ЖКХ делятся на три сектора: локально монопольные; потенциально конкурентные; рыночные.

Локальные монополии — это отрасли, предприятия, где невозможна конкуренция по экономическим, технологическим, экологическим, естественно территориальным причинам. К ним относятся не только предприятия-поставщики (тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, водоотведения), но нередко и организации, обслуживающие жилищное хозяйство, в первую очередь — организации лифтового хозяйства. Затраты на выполнение услуг по технической эксплуатации и ремонту лифтов в общей стоимости жилищных услуг составляют в среднем по России свыше 10\% и существенно влияют на общую стоимость услуг.

Потенциально конкурентные сферы становятся конкурентными по мере изменения системы управления, приватизации, внедрения договорных отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями, подрядными жилищными организациями. Так, в коммунальном хозяйстве потенциально конкурентны:

управление и обслуживание объектов коммунального хозяйства;

привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, системы газоснабжения от емкостного и баллонного газа и другие);

выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора и т.д.);

проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.

Вполне рыночными, конкурентными стали жилищное хозяйство, прежде всего внутридомовое обслуживание, а также жилищное строительство.

Конкурентная среда формируется по мере разграничения функций собственников жилья, управляющей организации и предприятий — производителей услуг. Управляющая организация получает заказ от собственника жилья на управление жилищным фондом, а подрядчики — заказ от управляющей компании на обслуживание жилья.

Для прилива частного капитала в ЖКХ надо создавать условия. Но это не должно быть за счет муниципальных предприятий, которые тоже являются коммерческими и в равных условиях работают не хуже частных.

Рыночная трансформация избрана в качестве универсального средства реформирования и жилищного строительства, и жилищно-коммунального обслуживания. Рыночные отношения ставят население в ситуацию один на один с частными фирмами, цель которых — извлечь максимальную прибыль из строительного и сервисного бизнеса. Судьба воспроизводства в ЖКХ ставится в зависимость от платежеспособности потребителей.

Между тем для приведения ЖКХ в нормальное состояние, которое, естественно, не исчерпывается латанием ржавых труб, по ориентировочному расчету нужно 4 трлн руб. на полномасштабную модернизацию, энергосберегающие технологии, иначе вскоре начнутся необратимые процессы.

Как обеспечить развитие ЖКХ на прочной экономической базе? На рынке обращаются только деньги населения. Их явно недостаточно, чтобы привести жилищный фонд в состояние хотя бы 1990 г. Повышение платежей населения не добавило средств в ЖКХ, а только заместило государственное финансирование. На первом этапе в качестве неотложной меры нужны централизованные вложения государства, реализация жилищных и коммунальных программ общенационального значения, поддержание технического состояния жилищного фонда, чтобы остановить его критический износ.

Для формирования фондов развития инфраструктуры, финансирования предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций рассматривается вопрос о включении в тарифы на оплату жилья отчислений на страхование жилищного фонда и инвестиционной составляющей — в тариф по водоснабжению.

Даже минимально необходимое финансирование предприятий ЖКХ не обеспечить без государственного вмешательства. Рост как кредиторской, так и дебиторской задолженности искажает систему стимулирования, сдерживает эффективность реформирования, может вызвать волну банкротств, что, как правило, оборачивается разбазариванием собственности, прежде всего муниципальной, или становится легализованным списанием долгов. Необходима какая-то реструктуризация долгов, в новые условия хозяйствования вряд ли можно вступать с такой задолженностью.

До 1991 г. большая доля жилья и социально-культурных объектов строилась по заказу промышленных и сельскохозяйственных предприятий, которые и обеспечивали их обслуживание при минимальном участии в расходах населения. Приватизация освободила предприятия от социального «бремени» и перенесла расходы ЖКХ на население.

4.2. Строительство муниципального жилья

Жилье для человека является первейшей социальной потребностью и гарантировано Конституцией РФ. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества.

Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей, среди них наиболее важные — площадь жилья в расчете на одного жителя, средняя площадь квартиры.

По данным Росстата, в России средняя обеспеченность жильем в 2004 г. составила около 20 кв. м на человека, это в 2—3 раза меньше, чем в Европе, США. Средняя площадь квартиры во вновь построенных домах повышается и составляет более 85 кв. м (в 1990 г. — 59,1 кв. м)1.

После 1990 г. темпы ввода жилья начали резко снижаться. Общий жилой фонд за период с 1991 г. прирастал на 1,5\% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3\%, в Европе — 10\%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза. В 2005 г. введено 40 млн кв. м, это на 33\% меньше, чем в 1980 г. В расчете на одного жителя это составляет 0,28 кв. м, а в Казахстане, например, — 1 кв. м (Российская газета. 2006. 28 февр.). Около 50\% жилья вводится в сельской местности (коттеджи, дачи), не затрагивая потребностей массового спроса. Стоимость такого жилья ниже (исключая элитное), чем в многоквартирных домах ввиду незначительных затрат на инфраструктуру. Однако оно не увязывается с развитием производственного сектора и не может иметь широкой перспективы2.

В СССР только за 1970 — 1980-е годы население России увеличилось на 8,5 млн человек, на карте появилось 146 новых городов. За 1991—1995 гг. построено 220 млн кв. м жилья, в значительной мере на прежних заделах, а за 1996—2000 гг. — лишь 160 млн кв. м, из них больше 50\% — элитные дома и коттеджи. При этом исчезли 13 тыс. деревень, в городах свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов.

1              Средняя площадь квартиры возросла за счет ввода элитного жилья, а число построенных квартир сократилось в 2 раза. Кроме того, в структуре вводимого жилья 70\% приходится на индивидуальное строительство, включающее более габаритные жилые помещения.

2             Рынок жилья заставляет иначе подходить к оценке ряда традиционных показателей. Так, строительство и ввод жилья учитываются в квадратных метрах, прежде этот показатель точно определял обеспеченность жильем. Сейчас следует использовать другой показатель — число семей, получивших жилье.

После 1991 г. условия приобретения жилья изменились. Время для решения жилищной проблемы во многом упущено.

Сейчас в России около 28 млн семей, или 60\% их общего количества, хотели бы улучшить жилищные условия; 14,3 млн семей проживают в неблагоустроенных квартирах, аварийных и ветхих домах; 10 млн живут в панельных домах постройки 1950—1960-х годов, срок их эксплуатации давно истек. По данным Росстроя, общая потребность в жилье составляет 1500 млн кв. м. Для ее удовлетворения нужно довести ввод нового жилья до уровня 1990 г., т.е. удвоить его, и поддерживать его на протяжении 20 лет (Ведомости. 2005. 17 ноябр.).

В 1986 г. в СССР была принята государственная программа «Жилье — 2000»; она ставила цель в течение 15 лет предоставить каждой семье отдельную квартиру или жилой дом. За 1986—1990 гг. было построено 343,4 млн кв. м жилья, в последующие 10 лет планировалось ввести 1 млрд кв. м, что реально подкреплялось опережающим развитием производственной базы строительства и мощностей строительных организаций.

СССР практически решил жилищную проблему, новой власти было передано около 4,5 млн очередников, т.е. только 5\% семей, правда, квартира к 2000 г. не была предоставлена всем нуждающимся. Но это стало проблемой уже новой власти.

В апреле 2005 г. после еще большего обострения жилищной проблемы на Президиуме Госсовета был рассмотрен проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Была поставлена задача формирования рынка жилья с расчетом, чтобы к 2010 г. каждый третий гражданин мог купить квартиру, в том числе с помощью ипотеки. Для этого надо построить около 400 млн кв. м жилья, довести его ежегодный ввод до 80 млн кв. м.

Таким образом, спустя 20 лет масштабы были снижены: ввод вместо 1 млрд 400 млн кв. м, а в год — 80 млн кв. м вместо 1 ЗОНО млн кв. м. Какова возможность покупки жилья для 30\% нуждающихся к 2010—2015 гг., получения социального бесплатного жилья (ждать не менее 15 лет)?

В СССР жилье на 80\% строилось за счет бюджетных средств. Государство покупало жилье у строителей и передавало его нуждающимся бесплатно. Источником финансирования были общественные фонды потребления, которые предоставляли собой часть продукта для себя, т.е. часть заработка на руки не выдавалась, а направлялась в эти фонды; именно благодаря общественным фондам жилье, образование, здравоохранение и т.д. были для населения бесплатными и доступными.

Теперь общественных фондов нет, и проблемы предоставления бесплатных услуг усугубились.

Порядку финансирования в СССР соответствовали и условия предоставления жилья. Основным критерием для постановки на учет нуждающихся в жилье был норматив жилой площади на члена семьи; на очередь ставили, если на каждого приходилось менее 6—7 кв. м. Много жилья строили для своих работников предприятия. При его распределении учитывались еще и трудовые заслуги, передовики производства, специалисты получали жилье в первую очередь и не обязательно с учетом норматива площади на одного человека. Однако и ведомственное жилье распределялось под контролем местного органа советской власти. Тоже относилось и к кооперативному жилью, которое возводилось на деньги жильцов. Таким образом, без участия органа власти, предприятия, где работал претендент на квартиру, получить жилье было практически невозможно. При этом жилье отдавалось бесплатно, невзирая на высоту потолков и метры площади.

 

Новая модель решения жилищной проблемы базируется на принципиально иных социально-экономических и нравственных принципах.

Жилье становится объектом купли-продажи, товаром на рынке, который призван удовлетворять не потребность в жилье, а платежеспособный спрос. Обеспечение потребности в жилье заменяется рынком жилья. На рынке жилье не может быть доступным или недоступным, его на рынке столько, на сколько предъявляется денежный спрос. Инвестиции капитала в жилье подчиняются только закону максимальной прибыли, что обеспечивается повышением цен или количеством реализуемого товара.

Для основной части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения. Граждане с достаточным платежным спросом решают жилишную проблему через рынок жилья; открытый рынок формирует условия доступности жилья. Доступность определяется семейным финансовым положением.

Решение жилищной проблемы имеет два варианта: покупка (строительство) в собственность и коммерческий наем. Важной особенностью избранной модели жилищной реформы является ставка на собственника, а не на нанимателя жилья. Собственники жилья появились с повышением закона о приватизации жилья на условиях бесплатности. В соответствии с Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация прекращается с 01.01.07, а жилья, полученного после 01.03.05, — с этой даты1. Новые претенденты на собственное жилье должны иметь для этого достаточный капитал.

Для собственников жилья важны нормы о налоге на недвижимость, определяемом исходя из его рыночной, а не балансовой стоимости, налоге на землю под жилье, капитальном ремонте дома, где находятся приватизированные квартиры, за счет собственников квартир. Собственники жилья как капитала заинтересованы в том, чтобы не утратить его, что характерно для любого собственника, как индивидуального, так и коллективного.

Однако далеко не все имущие граждане стремятся быть собственниками жилья. Мировой опыт свидетельствует, что муниципальное жилье занимает существенное место в структуре жилищной собственности. Например, в Германии собственное жилье имеют 40\% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. При этом даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье.

Уход государства из строительной индустрии и строительства жилья противоречит принципу обеспечения жильем на условиях социального найма и открывает простор для монополизации как строительного рынка, так и рынка найма жилья. Новое жилье скупают, чтобы потом его сдавать в коммерческий наем1. Нуждающийся в жилье со средним достатком попадает в ситуацию, когда не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем из-за монопольно высокой платы в частном многоквартирном доме. Людей, для которых недоступны и коммерческое жилье, и высокая квартплата, немало.

Рынок жилья сейчас отличается парадоксальными чертами. Так, продажная цена на жилье уже в 2 раза превышает себестоимость строительства, но ввод жилья в последнее время даже сокращается. Удорожание происходит по ряду причин:

1 Так, среди дольщиков встречаются и действительно нуждающиеся в жилье, и подставные лица.

исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было дома подсоединять к имеющейся советской инженерной инфраструктуре;

массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;

возник дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации — землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам;

спрос превышает предложение почти во всех сегментах рынка.

Другая особенность рынка жилья заключается в том, что на жилье предъявляется ажиотажный спрос при низкой платежеспособности населения.

Недвижимость стала одним из самых удачных вложений капитала. Жилье превратилось из насущной жизненной потребности в финансовый инструмент: приносит доход в 5—7 раз больше, чем проценты по вкладам в банках.

В Москве иногородним разрешено скупать новые квартиры про запас, в расчете на рост цен в будущем.

Конечно, спекулятивные вложения — не единственная причина повышения цен на жилье. Главная причина — резкая дифференциация в доходах населения. Сказываются увеличение ипотечных кредитов, усложнение строительного процесса и др. Естественно, что такой рынок жилья не способен удовлетворить потребности в жилье. С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная монополия ограничивает предложение. Рынок всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь 100\%-ную рентабельность.

Сам по себе рынок не создает более приемлемых параметров спроса и предложения, не гарантирует получения жилья, сколько бы раз оно на рынке не перепродавалось. Сейчас только 1\% нуждающихся могут купить жилье самостоятельно, 9\% — через ипотеку, 75\% не могут оплатить покупку квартиры, из них 22\% нуждаются в социальном жилье.

Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его недоступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррациональность размещения населения по территории страны. Жилищное строительство концентрируется в г. Москве с отвлечением гигантских инвестиционных ресурсов в элитное жилье. Вместо одной квартиры в Москве можно построить четыре в Орле, городе, где условия для проживания не хуже столичных. Но для этого рынок следует регулировать. Отсутствие государственного регулирования — еще одна особенность рынка жилья в России.

Социально ориентированное государство на деле вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не реагировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спросом предложения. При сверхвысоком спросе на жилье появляется потребность в государственном регулировании рынка жилья со стороны предложения.

Для регулирования рынка жилья государства применяют нормативно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным группам населения. Регулирующие меры уравновешивают спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.

В России государство сократило непосредственное участие в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции в ЖКХ доведены до критически низкого уровня; за счет государственных средств вводится не более 20\% нового жилья.

Регулирующими органами на рынке жилья должны стать Росстрой, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). По данным Минфина, на 2006 г. бюджет Росстроя составляет 65 млрд руб., деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих. Кроме того, Росстрой управляет кредитами ЕБРР и ВБ на сумму 120—150 млн долл. в год. В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала (Ведомости. 2005. 12 дек).

Все это направлено на стимулирование спроса, хотя при частном многоквартирном и индивидуальном строительстве жилья на первый план выходит подготовка строительных площадок, возведение инженерных сетей в районах массовой застройки (возможности старой инфраструктуры практически исчерпаны).

Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство. Но положение усугубляется тем, что в большинстве муниципальных образований отсутствуют генеральные планы застройки, строительство во многих случаях приобрело хаотический характер.

В сложившейся ситуации только участие государства в развитии жилищно-коммунальной инфраструктуры может дать импульс жилищному строительству и снизить стоимость жилья.

Федеральные власти намерены оказывать помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что строители смогут брать кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже, чем через 2—5 лет, продажей готовых квартир. Кроме того, Росстрой предоставляет застройщикам земельные участки через торги до начала строительно-инвестиционного процесса, что обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилья.

На реализацию программы государственных гарантий и субсидирование выделяются соответственно в 2006 г. 12,5 и 1,7, в 2007 г. — 17,5 и 5,0 млрд руб.

Регионы направляют заявки на получение средств, в которых указывают:

•   расположение запланированного под застройку участка (город, микрорайон), его площадь;

площадь предполагаемого к вводу жилья;

наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;

стоимость реализации проекта.

Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.

Учреждена государственная транснациональная финансово-промышленная группа, которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, реновацию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов. Группа включает:

финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;

блок застройщиков-заказчиков — компаний, владеющих земельными участками;

промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов, генеральных подрядчиков.

После 2010 г. организация строительства жилья полностью возлагается на местные органы власти. От их деятельности зависит, насколько труден будет процесс согласований на отвод участков, будет ли преодолен монополизм строителей, будут ли они использовать административный ресурс и управлять застройщиками, очередями, ценами.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств — за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение к инфраструктуре.

Как самостоятельный уровень власти местное самоуправление может установить дополнительные сборы при отводе земельных участков под возведение индивидуальных жилых помещений и коммуникаций к ним, что отвечало бы и требованиям социальной справедливости.

Так, коттеджное строительство порождает иллюзию высоких темпов жилищного строительства, ввода жилья. Например, в Солнечногорском районе Московской области в 2003 г. построено 300 коттеджей общей площадью 143 тыс. кв. м, в них размещаются 300 семей. При массовой застройке той же площади квартиры могли бы получить не менее 2000 семей. Город должен организовать создание объектов инфраструктуры для микрорайонов, застраиваемых домами для массового потребителя.

Важная роль должна принадлежать налоговому регулированию. Для ускорения строительства целесообразна дифференциация ставки земельного налога во время и после завершения строительства жилья, снижение на переходный период ставки налога на прибыль по доходам инвесторов.

Сейчас только в небольшом числе городов местным органам удалось организовать «строительный конвейер», близкий по результативности к советскому периоду. Так, в Московской области муниципальные образования ведут широкое жилищное строительство на основе заключения инвестиционных контрактов. В них учитываются затраты инвестора, муниципального образования на развитие инфраструктуры, социальные нужды, прибыль сторон. Используется подбор инвесторов и подрядчиков на основе конкурсов, что позволяет оптимально определять долю муниципального образования в инвестиционном проекте по расходам и доходам. Если средства, используемые местным самоуправлением для реализации контрактов, не затрагивают вышестоящий бюджет, то получаемые им в качестве дохода доли не включаются в местный бюджет, а показываются как целевые поступления.

В Омской области администрация заключает со строителями соглашения, по которым на себя принимает:

безвозмездное предоставление под застройку земельного участка;

обеспечение инженерной инфраструктурой (теплосетями, водоснабжением и т.д.) за счет областного и местных бюджетов;

расходы на архитектурное проектирование зданий.

В совокупности эти затраты не меньше, чем на возведение дома. Строители должны соблюдать определенные условия: предельная стоимость 1 кв. м жилья в 2006 г. — не более 15 тыс. руб. в Омске, 9 тыс. руб. — в сельском районе. Такой паритет обеспечивает и возведение жилья и его предоставление по доступным ценам.

Таким образом, для ускорения жилищного строительства необходимо преодолеть:

необоснованно высокий уровень цен на рынке жилья;

недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; барьеры для получения земельного участка и разрешения на строительство;

несоответствие качества строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню пен на жилье;

высокий уровень монополизации и административного вмешательства в жилищном строительстве;

•   отсутствие в подавляющем большинстве городов правил землепользования и застройки.

Государственные обязательства в жилищной сфере отражаются прежде всего в программе «Жилище», национальном проекте «Доступное жилье» и др.

По данным Минфина РФ, на программу «Жилище» в 2005 г. выделено 3,5 млрд руб., в 2006 г. — 18,5 млрд, столько же из территориальных бюджетов.

Программа «Доступное жилье» квалифицируется как программа формирования рынка доступного жилья, хотя применительно к рынку слово «доступное» вызывает сомнения. Рынок есть рынок, на нем спрос и предложение уравновешивается, он должен удовлетворять жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем ее платежеспособности.

Программа по замене ветхого жилья финансируется в основном субъектами РФ; федеральный бюджет участвует в софинансирова-нии; главным распорядителем программы является Росстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет свои обязательства.

Поскольку основным принципом решения жилищной проблемы стало приобретение жилья в собственность, то все основные расходы на строительство жилья возлагаются на население. Получило широкое распространение финансирование строительства населением на долевых началах начиная с первых стадий строительства.

Застройщикам нужны деньги на получение земельного участка, оплату проекта, т.е. еще до начала строительства. Они могут привлекать деньги дольщиков — физических лиц на самых ранних стадиях. Дольщики получают права на жилье в доме, который строится, так как открывать продажу квартир можно после получения разрешения на строительство.

Дольщику выгодно вложить средства на ранних стадиях строительства, выгодно это и застройщику, поэтому правилом стала оплата будущего жилья на этапе до котлована. За рубежом запрещена 100\%-ная оплата на ранних стадиях строительства и деньги привлекаются поэтапно:

Этап     \% платежа

Котлован          5

1/3 дома построена  30

2/3 дома построено  30

Дом построен                30

Отделка            5

Если застройщик по каким-то причинам не может достроить объект, тому, кто его сменит, не придется оплачивать то, что уже оплатили дольщики: он просто собирает деньги на финансирование следующих стадий.

Злоупотребления застройщиков деньгами дольщиков заставили ограничить их в праве привлечения денег физических лиц. При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит, на кредитора налагается солидарная ответственность с застройщиком, поэтому банк дает деньги только проверенным заемщикам.

Следствием нововведения должно быть развитие рынка жилья: на вторичный рынок поступают готовые дома, квартиры, уже находящиеся в собственности строительных компаний.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 |