Имя материала: Экономика муниципального сектора

Автор: А.В. Пикулькина

4.3. обеспечение жильем малоимущих граждан

В улучшении жилищных условий нуждается подавляющая часть населения, в том числе люди, находящиеся в неравных условиях, отличающиеся по дееспособности, которых по доходам можно разделить на несколько групп. Среди них выделяются группы имеющих сверхдоходы и группы, в которых люди никогда не будут иметь достаточных доходов для получения даже кредита. Есть категория претендующих на получение жилья на льготных условиях, при этом льготы компенсируются за счет бюджетов.

Рынок удовлетворяет платежеспособный спрос на жилье, а он не является показателем реальной потребности в жилье.

Платежеспособный спрос на жилье оценивается экспертами в 150 млрд долл., и только для его удовлетворения нужно несколько лет. А нуждающихся в жилье значительно больше. Их можно разделить на две группы: а) нуждающиеся, которым требуется помочь войти в категорию тех, кто может купить жилье на рынке; б) нуждающиеся, которые не в состоянии купить жилье даже по символическим ценам. Соотношение между ними меняется, если удается преодолевать ограничители спроса.

Сейчас основными ограничителями являются:

низкий уровень доходов населения при высокой доле текущего потребления;

слабое развитие долгосрочного жилищного кредитования;

высокие процентные ставки, снижающие доступность кредитов;

недостаточность накоплений граждан для оплаты первоначального взноса.

После устранения хотя бы части ограничений более широкие слои населения смогут предъявлять спрос на новое жилье в рамках рыночного механизма, т.е. для них оно станет доступным.

Таким образом, доступное жилье — вовсе не синоним дешевого жилья, это жилье, которое могут проинвестировать покупатели в рамках применяемой финансовой технологии. В мировой практике 90\% жилья приобретается в кредит, 5\% получают бесплатно и только 1—5\% квартир или домов покупают выплатив стоимость сразу и из собственных средств. Подавляющая доля кредитного канала свидетельствует, что таким способом доступность жилья обеспечивается и «жилищный конвейер» работает (Российская газета. 2005. 17 июл.).

Современные социально-экономические условия в России позволяют обеспечить доступность жилья также лишь с помощью кредитного механизма, с вариантами, учитывающими финансовое положение нуждающихся.

Ипотека. Кредитный механизм обеспечивается развитием банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные кредиты на приобретение готового жилья, участие в строительстве многоквартирных домов, строительство индивидуальных домов и другие нужды. Долгосрочным кредитованием занимаются прежде всего агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, инвестиционные институты. Банковская система финансирования долгосрочных кредитов использует ресурсы пенсионной и страховой систем, других институциональных инвесторов через развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Ипотечные ценные бумаги способствуют ускорению наращивания банками «длинных» денег.

Ипотека — способ улучшить жилищные условия людям со средним достатком, она должна сделать жилье доступным для граждан со средними доходами.

В России за основу принята схема ипотеки в США. Учреждено Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК), являющееся акционерной компанией со 100\%-ным государственным участием. Уставный капитал составляет 4,4 млрд руб., активы — 5,7 млрд руб., кроме того выделяется еще 14 млрд руб. в виде государственных гарантий. Задачей АИЖК является обеспечение банков, реализующих программы ипотечного кредитования, «длинными» деньгами. Для этого АИЖК выкупает ценные бумаги, права требований по жилищным кредитам (закладным): ипотечные закладные у банков, облигации для привлечения денег. Пилотный выпуск облигаций на 3 млрд руб. начинается в 2006 г., при наличии спроса эмиссия будет увеличена.

В пакет ипотечных законов входят изменения и дополнения в налоговое законодательство, стимулирующее оборот жилья. Закон № 109-ФЗ от 20 августа 2004 г. исключил из объектов налогообложения НДС, операции по реализации земельных участков (долей в них), жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Закон № 112-ФЗ от 20 августа 2004 г. изменил условия и порядок имущественных вычетов по налогу на доходы физических лиц: для получения имущественного вычета срок нахождения объектов, стоимость которых не превышает в целом 1 млн руб., в собственности налогоплательщика составляет менее трех лет (в прежней редакции НК РФ было пять лет); возможность получения вычета в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам на строительство недвижимости, которые получены не только в банках, но и в кредитных и иных организациях; для получения вычета можно обращаться в налоговый орган или к работодателю, который может предоставить вычет сразу же при исчислении налога на доход физических лиц.

Закон РФ № 107-ФЗ от 20 августа 2004 г. снизил налоговые ставки в отношении доходов, полученных от реализации государственных и муниципальных ценных бумаг с ипотечным покрытием и облигаций валютного займа. Невысокая ставка налога (9\%), установленная для ипотечных ценных бумаг, эмитированных до 1 января 2007 г., будет стимулировать предоставление ипотечных кредитов в течение ближайших двух лет.

В настоящее время около 140 банков имеют программы ипотечного кредитования, среди них есть иностранные; при этом на пять банков приходится 70\% всех ипотечных кредитов. Около 10\% сделок на рынке жилья заключается с привлечением ипотечных кредитов. Ипотекой пользуются более 100 тыс. семей, в обороте находятся 25 тыс. закладных на 10 млрд руб.; на жилищное строительство направляется около 30\% ипотечных кредитов, остальные — на вторичный рынок жилья, что снижает роль ипотечных ценных бумаг.

Для дальнейшего развития ипотеки необходимо устранить действие тормозящих ее факторов:

незаинтересованности строительных компаний в ипотеке, требующей прозрачности сделок;

продажи жилья на этапе строительства, что исключает получение кредита для его покупки;

отсутствия фонда жилья для временного поселения, невозможности взыскания на имущество недобросовестных заемщиков;

низкого уровня легальных доходов граждан и существенной доли «теневых» доходов (высокого кредитного риска — ограничения для банковского кредитования);

психологического недоверия к банковской системе и нежелания накапливать деньги и брать кредиты; негарантирован-ности доходов, боязни потерять работу;

завышения первоначального взноса (30\%, в мировой практике 5\%), процентных ставок за кредит (в валюте она превышает 10\%, в США 4-6\%);

низкой эффективности государственного регулирования цен на жилье, инфляции, сделок на рынке жилья, регистрации прав собственников.

Поставлена задача, чтобы уже в 2010 г. 30\% граждан могли получить возможность приобрести стандартную квартиру на коммерческих условиях через ипотеку и по другим каналам. Для этого надо число ипотечных кредитов увеличить с 46 тыс. в 2004 г. до 1 млн в 2010 г.; объем выданных средств до 415 млрд руб. в год (в 2004 г. — 20 млрд руб.) под 7—8\% годовых и со сроком ожидания жилья в очереди 7 лет.

Финансовые возможности это позволяют. В России есть свободные деньги. Идет досрочное погашение внешнего долга. По данным Минфина РФ, в 2005 г. выплатили 20 млрд долл., взятые под 5\% годовых, неразумно в таком случае предлагать своему населению кредиты под 12—17\%. Почему не выделить АИЖК хотя бы 5 млрд долл. для кредитования под 7\%? Срок кредитования бесспорно увеличился бы до 20—25 лет. Это было бы эффективное использование средств Стабилизационного фонда.

Однако многим нуждающимся в жилье коммерческая банковская ипотека не по средствам, при этом по формальным критериям их нельзя признать малоимущими. Для урегулирования ситуации создана социальная ипотека. Ее правовые и экономические основы формируются в регионах с учетом конкретных показателей платежеспособности населения, которые обусловливают выбор модели ипотечного кредитования.

Тот или иной вариант социальной ипотеки предусматривает льготы, облегчающие получение кредитов и жилья. В софинансиро-вании за счет бюджетов особенно нуждаются стоящие в очереди на бесплатное жилье, молодые семьи, граждане в сельских, депрессивных районах. Если хотя бы 15—20\% среди более обеспеченных решат участвовать в программе социальной ипотеки, то будет легче обеспечить жильем остальных, укоротить живую очередь, которая замерла после принятия нового ЖК.

На практике применяются следующие варианты социальной ипотеки:

дотирование процентных ставок по кредиту;

 

субсидии на часть стоимости жилья и кредита, на первоначальный взнос;

снижение цены жилья до уровня себестоимости.

Вводятся дополняющие условия по стимулированию рождаемости: при рождении первенца списывается задолженность — 10 кв. м, при рождении второго ребенка — 14 кв. м, последующих — 18 кв. м за каждого, до 10\% снижается и первоначальный взнос.

Предположим, что дотируются 6\% ставки процента по стандартному кредиту АИЖК (14\% в рублях, на 27 лет, равные месячные платежи, размер кредита — 700 000 руб.). Для дотирования кредита в течение всего срока бюджет выплатит 1230 руб. на каждую тысячу кредита, или 990 000 руб. за весь кредит. Это большие деньги.

В схеме с разовой безвозмездной субсидией бюджет дотирует до 50\% стоимости жилья, а на остальную часть заемщик берет ипотечный кредит. Эта схема несколько дешевле, чем дотирование процентных ставок. В Москве при дотации 50\% стоимости 60-метровой квартиры бюджет выплатит 770 000 руб. Власти намерены тратить на такую программу порядка 1120 млн руб. в год и смогут помочь не более чем 1455 семьям.

В схеме покупки жилья по «себестоимости» застройщик получает разрешение построить «коммерческий» дом в хорошем месте в обмен на обязательство построить «социальный» дом по себестоимости.

В Пензенской области социальная ипотека применяется для обеспечения жильем бюджетников, работающих на селе. Семья получает дом площадью 90 кв. м с оплатой в течение 15 лет, на 2 года вводятся каникулы для платежей. При рождении ребенка списывается 25\% платежей, еще 150 тыс. руб. — из федерального бюджета по программе «Дети России». При рождении двоих детей дом передается бесплатно, его стоимость составляет 500—600 тыс. руб.

В Самарской области на селе строят коттеджи для участковых врачей, цена 1 кв. м составляет 6 тыс. руб., т.е. в 5 раз ниже рыночной. В областном бюджете создан сельский ипотечный фонд. Первоначальный взнос не требуется.

При стабильном рынке жилья, отсутствии скачков в спросе ипотека может стать средством давления на инфляцию. Люди копят деньги на первый взнос в ожидании понижения процентных ставок по ипотеке. Если государство субсидирует первый взнос, то рост сбережений стимулируется еще больше (это уже действует в ипотеке для военнослужащих). Платежи по кредиту, накопление сбережений уменьшают текущее потребление, потребительские расходы и сдерживают рост цен.

Однако действуют и противоположные факторы, способствующие росту цен на жилье с развитием ипотеки. Их может нейтрализовать ограничение кредитов по сумме, объема выкупа закладных, если рост цен на жилье опережает рост доходов населения, чтобы цены оставались в пределах доступности жилья (пяти годовых доходов семьи). Например, в процессе мониторинга установлено, что жилье в регионе подорожало до 6—7 годовых доходов средней семьи. Тогда АИЖК доводит выкуп закладных в регионе до нуля. Но тут появляется опасность превращения ипотеки из способа решения жилищной проблемы в элемент фондового рынка, рынка ценных бумаг.

Процентные ставки во многом зависят от кредитных рисков. Их снижение требует развития системы страхования, а также облегчения получения банками информации о добросовестности заемщиков, возложения на застройщиков обязанности предоставления проектной декларации (о себе и проектах), обеспечения прозрачности использования средств граждан.

Поэтому важно использовать и другие, небанковские формы кредитования в сочетании с накопительной системой. Так, люди со средними доходами могут накопить за время дольше обычного на первый взнос, а затем обратиться за поддержкой в жилишно-накопительный кооператив. Возможность постепенного накопления гражданами средств на квартиру дает выпуск жилищных облигаций. Накопив через облигации необходимую сумму, граждане получают рассрочку на 10 лет и более. В этих случаях в строительство жилья привлекаются не банковские кредиты, внешние заимствования, а реальные деньги населения.

Применяются разовые целевые субсидии на поддержку отдельных категорий граждан, нуждающихся в жилье. Так, за счет средств федерального бюджета предоставляются жилищные субсидии лицам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Предоставление жилищных субсидий осуществляется с выдачей государственного жилищного сертификата — именного документа, подтверждающего право гражданина на получение жилищной субсидии, которая может использоваться только на приобретение (строительство) жилья.

Размер жилищной субсидии рассчитывается органом исполнительной власти субъекта РФ, выдавшим сертификат, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в субъекте РФ, избранном гражданином для проживания.

Государство в полной мере сохраняет обязательства перед малоимущими, которые не могут стать субъектами рынка жилья. Им предоставляется бесплатное жилье в соответствии с установленными стандартами по договору социального найма в домах муниципального жилищного фонда. Претендент должен получить статус малоимущего гражданина, и тогда его поставят в очередь на получение социального (муниципального) жилья

Малоимущими (в соответствии с ЖК) являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов РФ.

Жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени постановки таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений. Вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или не подлежащими реконструкции;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Обеспечение жильем малоимущих граждан государство возложило на местное самоуправление, предоставив муниципалитетам право за счет своих средств улучшать положение граждан отдельных категорий, определять условия предоставления жилья по договору социального найма.

В каждом регионе используется собственная методика присвоения статуса малоимущего гражданина для получения социального жилья. Узловыми моментами методик являются социальная норма (18 кв. м) жилья на человека, срок пребывания в очереди (до 20 лет), имущественное положение претендентов. Смысл расчетов состоит в том, чтобы выяснить, сможет ли семья за 15—20 лет купить недостающую до 18 кв. м площадь или взять кредит на расширение жилья. Например, если у семьи есть автомобиль, то она может его продать, взять кредит и улучшить жилищные условия на общих основаниях.

В Москве имущественная обеспеченность определяется как сумма доходов семьи и стоимости принадлежащего ей налогооблагаемого имущества. Доходы, имущество, возможности определяют-J ся за последние три года. Малоимущей признается семья, если ее имущественная обеспеченность меньше стоимости общей площади жилья, которое надо получить. Доходы умножаются на 20, чтобы установить, сохранится ли статус малоимущей семьи в будущем, к моменту получения квартиры. Уровень благосостояния проверяется раз в несколько лет. Если кто-то из членов семьи резко улучшает имущественное положение, то семья выводится из очереди независимо от срока пребывания в ней.

Многие пытаются получить бесплатное жилье, хотя бы и социальное. Тем более, что нет технических возможностей надежно проверять наличие имущества, которое может быть разбросано по городам и весям, записано на подставных лиц.

Есть основания полагать, что на бесплатное жилье появится очередь намного большая, чем прежняя советская, хотя и по иным! критериям.

Однако порядок обеспечения жильем через местное самоуправление нормативно не определен, если исключить указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», по которому муниципальным образованиям предоставлено право на создание фондов жилищной сферы для финансирования строительства жилья, объектов ЖКХ, социальной инфраструктуры.

Каким образом у местного самоуправления появится нужная очередникам жилая площадь? В регионах этот вопрос решается по-разному с учетом местных, порой специфических, условий.

В Москве образован целевой бюджетный инвестиционный фонд при Департаменте инвестиционных программ строительства. В этот фонд поступают средства от реализации коммерческого жилья, которые идут на финансирование строительства бесплатного жилья. Эти средства расходуются также на ликвидацию ветхого жилья, ne-J реселение из пятиэтажных домов, вывод за городскую черту npo-J мышленных предприятий. Используются также квотирование при отводе земельного участка под застройку и другие источники пополнения внебюджетных фондов.

Государство, муниципалитеты вполне могут строить типовое (панельное) жилье и передавать жильцам на разных условиях: малоимущим — бесплатно, среднеобеспеченным — продавать или же сдавать в аренду на условиях коммерческого найма

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 |