Имя материала: Экономика муниципального сектора

Автор: А.В. Пикулькина

Признаки износа

Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам — незначительное смещение плит одна относительно другой по высоте вследствие деформации, мелкие трещины в швах между плитами Смещение плит до 1,5 см, повреждение на площади до 10\%, ширина трещин до 2 мм

Лестницы из сборных железобетонных элементов — редкие трещины на ступенях и площадках, выбоины и сколы местами в ступенях, отдельные повреждения перил. Ширина трещин до 2 мм

Кровля из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам — ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки

Полы: 2001 г. — паркетные — мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок; 2002 г. — мраморные, из керамической плитки — мелкие сколы и трещины, отдельных плиток на площади до 20\%

Деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления — мелкие трещины в местах сопряжения, истертость и щели в притворах, часть элементов повреждена или отсутствует

Двери деревянные — мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость дверных полотен и щели в притворах

 

Количествен-ная оценка

(11-20)

 

(21-40)

 

(0-20)

 

(0-20)

 

(21-40)

 

(0-20)

 

Физический износ

20

 

30

 

20

 

15

 

25

 

20

Продолжение табл. 1

Состав работ по пер-вому осмотру

Выравнивание поверхности потолка, расшивка швов

 

Затирка трещин, ремонт перил

 

Установка заплат и заделка свищей в местах повреждения, крепления клямме-рами

 

Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса. Замена отдельных плиток

 

Ремонт с добавлением нового материала до 30\%

 

Уплотнение сопряжения, постановка дополнительных па-кладок

 

 

 

 

Признаки износа

Количественная

Физический

Состав работ по пер-

оценка

износ

вому осмотру

10. Наружная отделка (шту-

(0-

10)

10

Затирка, местами со

катурка, окраска) — волосные

 

 

 

шпаклевкой

трещины и местами сколы

 

 

 

 

11. Внутренняя отделка

(0-

Ю)

5

Затирка местами.

2003 г. — улучшенная и де-

 

 

 

затирка отдельных

коративная штукатурка —

 

 

 

сколов

волосные трещины;

 

 

 

 

2004 г. — покраска водо-

 

 

 

 

эмульсионными и масляны-

 

 

 

 

ми красками — мелкие еди-

 

 

 

 

ничные повреждения окрасоч-

 

 

 

 

ного слоя, мелкие царапины,

 

 

 

 

2005 г. — облицовочные па-

 

 

 

 

нели из мрамора, глазурован-

 

 

 

 

ная керамическая плитка —

 

 

 

 

мелкие трещины и сколы в

 

 

 

 

плитках

 

 

 

 

12. Система горячего водо-

(0-

-20)

20

Набивка сальников,

снабжения    — ослабление

 

 

 

замена прокладок,

сальниковых набивок, прокла-

 

 

 

устройство теплоизо-

док смесителей  и запорной

 

 

 

ляции

аппаратуры, отдельные нару-

 

 

 

 

шения теплоизоляции

 

 

 

 

13. Система холодного водо-

(0-

-20)

20

Набивка сальников,

снабжения — ослабление

 

 

 

смена прокладок,

сальниковых набивок, прокла-

 

 

 

ремонт и регулировка

док кранов и запорной аппа-

 

 

 

смывных бачков

ратуры, в некоторых бачках

 

 

 

 

утечка воды

 

 

 

 

14. Система центрального

(0-

-20)

20

Замена прокладок,

отопления — ослабление про-

 

 

 

набивка сальников,

кладок и набивки запорной

 

 

 

восстановление теп-

аппаратуры, местами нару-

 

 

 

лоизоляции труб

шение теплоизоляции магист-

 

 

 

 

ралей

 

 

 

Уплотнение соедине-

15. Система канализации —

(0-

-20)

20

ослабление мест присоедине-

 

 

 

ний

ния приборов, повреждение

 

 

 

 

покрытия приборов на площа-

 

 

 

 

ди до 10\% их поверхности

 

 

 

 

16. Система электрооборудо-

(0-

-20)

15

Установка недостаю-

вания — ослабление закрепле-

 

 

 

щих приборов

ний, отсутствие отдельных

 

 

 

 

приборов

 

 

15

 

17. Вентиляция, пожаро-

 

 

 

охранная сигнализация

 

 

 

 

 

Решение.

Рыночная стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка составляет 80 ООО руб. за 100 кв. м, то, 1 кв.м будет стоить 800 руб. Здание занимает площадь 720 кв. м. Поэтому рыночная стоимость земли

РСзем ± 800 • 720 = 576 000 руб.

Полная восстановительная стоимость здания определяется по формуле

ГДЄ СТ(69)

и

ПВС = Ст(69) • Кц • И(69_84) • И(84_2ооі) ' И(т) • НДС,

(69-84) И(84-2001)

ит

V

НДС

стоимость строительства 1 куб. м здания в 1969 г., равна 27 руб. / куб. м;

ценностной коэффициент, равен 1,5816 (см. табл. 2); индекс изменения стоимости с 1969 по 1984 г., равен 1,2151;

индекс изменения стоимости с 1984 по 2001 г., равен 20;

территориальный коэффициент, равен 1,07; объем здания, равен 7503,0 куб. м; ставка налога на добавленную стоимость, равна 1,2.

Тогда полная восстановительная стоимость здания составит ПВС = 27 • 1,5816 • 1,2151 • 20 • 1,07 • 7503,0 • 1,2 = 9 997 753 руб.

Износ здания. Пользуясь данными табл. 1 и 2, получаем:

ИЗ = ПВС х \% износа; ИЗ = 9 997 753 • 0,24809 = 2 480 343 руб.

Остаточная восстановительная стоимость здания:

ОС = ПВС - ИЗ; ИЗ = 9 997 753 - 2 480 343 = 7 517 410 руб.

Рыночная стоимость здания:

РСЗД    ОС + РСзем;

PC,

д -7 517 410 + 576 000 = 8 093 410 руб.

Пример 2. Оценить стоимость продаваемых квартир и комнат государственного (муниципального) жилого фонда, пользуясь расчетными формулами.

Стоимость квартиры или комнаты определяется исходя из инвентарной стоимости 1 кв. м строения, общей площади квартиры или площади свободной комнаты с учетом повышающихся коэффициентов, зависящих от потребительских качеств жилья по уровню его комфортности, наличию коммунальных услуг, близости станций метро и т.д.

Стоимость свободной квартиры можно определить по формуле Скв = Си • П • Кпк,

где Скв  — стоимость свободной квартиры, руб.;

Си — инвентаризационная стоимость I кв. м строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, руб.;

П     — общая площадь квартиры, кв. м;

Кпк — суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры.

Суммарный коэффициент определяется по формуле

Кпк = Ki + к2 + к3 +... + кп,

где К1} К2, Кп — коэффициенты потребительских качеств; приводятся в паспорте на свободное жилое помещение.

При определении стоимости свободного изолированного помещения в коммунальной квартире (т.е. комнаты) за исходную единицу оценки принимается стоимость 1 кв. м выкупаемой комнаты.

Стоимость 1 кв. м свободной комнаты эквивалентна инвентаризационной стоимости I кв. м строения, в котором находится выкупаемое жилое помещение, определенной районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год.

Оценка стоимости свободной комнаты проводится исходя из ее жилой площади, инвентаризационной стоимости 1 кв. м строения, в котором продается комната, и системы коэффициентов, учитывающих уровень ее потребительских качеств:

Ск = Си • П • Кпк,

где Ск    — стоимость свободной комнаты, руб.;

П     — общая площадь комнаты в коммунальной квартире, кв. м.;

Кпк — суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества коммунальной квартиры и продаваемой комнаты.

I. Рассчитать стоимость свободной квартиры государственного жилищного фонда, если известно, что инвентаризационная стоимость 1 кв. м строения в 14-этажном панельном доме, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро по состоянию на текущий год, составляет 196 руб.

Квартира двухкомнатная площадью 58 кв. м. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

этаж седьмой, т.е. между первым и последним,                — 0,26;

 

высота помещения более 2,75, но менее 3,00 м   —           0,66;

все комнаты изолированные           —           2,45;

площадь подсобных помещений, включая кухню 10 кв. м,   — 0,35;

 

санузел раздельный              —           0,40:

балкон               —           0,28;

лифт    —           0,45;

мусоропровод на лестничной клетке          —           0,18;

ванна, горячее водоснабжение централизованное          —           0,40;

ориентация окон жилых комнат — восток              —           0,12;

удаленность от метро — три остановки    —           0,18.

Стоимость свободной квартиры

С™ = Си • П • Кпк;

= 0,2 + 0,66 + 2,45 + 0,35 + 0,40 + + 0,28 + 0,18 + 0,40 + 0,12 • 2 = 8,9;

Скв = 196 • 58 • 2,9 = 101,17 тыс. руб.

2. Рассчитать стоимость свободной комнаты в трехкомнатной квартире государственного жилищного фонда, если известно, что инвентаризационная стоимость 1 кв. м строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущей год, составляет 1,6 тыс. руб.

Площадь комнаты 18 кв. м. Потребительские качества коммунальной квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

этаж третий, т.е. между первым и последним,    —           0,45;

высота помещения менее 2,75 м    —           0,35;

площадь подсобных помещений, включая кухню 12 кв. м,     —               0,18;

санузел раздельный              —           0,30;

лоджия             —           0,45;

лифт    —           0,45;

мусоропровод на лестничной клетке          —           0,16;

ванна  —           0,35;

горячее водоснабжение централизованное          —           0,27;

телефон            —           0,09;

ориентация окон жилых комнат запад, юго-восток (за

одну комнату)               —           0,03;

удаленность от метро 2 остановки                —           0,25;

нанимателей в коммунальной квартире трое       —           0,45.

Стоимость свободной комнаты определяется по формуле Ск = Си • П • Кпк;

Кпк = 0,45 + 0,35 + 0,18 + 0,30 + 0,45 + 0,45 + 0,16 + 0,35 + + 0,27 4- 0,09 + 0,03 + 0,25 + 0,45 = 3,78; Скв = Ь6 • 18 • 3,78 = 107, 424 тыс. руб.

Пример 3. Рассчитать арендную плату за недвижимое имущество государственных предприятий и учреждений на основе Положения о порядке сдачи в аренду имущества государственных предприятий и учреждений.

Для расчета воспользуемся Постановлением Правительства МО «Положение о порядке сдачи в аренду Имущества государственных предприятий и учреждений» № 11/7 от 23 марта 1995 г.

С I января 2001 г. базовая ставка арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений государственной собственности установлена в размере 300 руб. в год (распоряжение губернатора МО № 30-РГ от

января 2001 г.).

Значение коэффициента, учитывающего территориальную зону расположения арендуемого помещения (Кз), для районов и городов Московской области установлено постановлением главы Администрации МО № 176-ПГ от 29 апреля 1996 г. (табл. 3).

В соответствии с приложением № 7 к Положению о порядке сдачи в аренду имущества государственных предприятий и учреждений, утвержденным постановлением правительства МО № 11/7 от

марта 1995 г. арендная плата рассчитывается по следующей методике.

1. Коэффициент износа (Киз), находится по табл. 4 согласно варианту:

Киз = (100 - \% износа) / 100,

 

2.            Коэффициент качества материала строения (Км):

для кирпича — 1,5;

для железобетона — 1,25;

для смешанных материалов (дерево, кирпич, желе и>6стон) — 1,0;

дерево и прочие — 0,8.

 

Км= ?

 

3.            Коэффициент типа строения (Кт):

для производственного, складского (отапливаемого) — 0,5;

неотапливаемое — 0,3;

для прочих — 1,0

 

450

СИ

 

 

4. Коэффициент (К3), учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (здания) (см. табл. 3).

К3=| ?

5.            Коэффициент качества нежилого помещения (К^):

Кнж = КНЖ1 + КНЖ2 + ^нж3 + ^нж4-

КНЖі — коэффициент размещения помещения:

для отдельно стоящего строения — 0,54;

для надземной встроенно-пристроенной части строения — 0,32;

для чердачного помещения — 0,28;

для полуподвального помещения — 0,22;

для подвального помещения — 0,19.

Кнж2 — коэффициент степени технического обустройства:

для водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления — 0,27;

для водопровода, канализации, центрального отопления — 0,18;

для водопровода, канализации — 0,10;

для прочих — 0,05.

Кнжз — коэффициент использования прилегающей территории:

для огражденной прилегающей территории — 0,27;

для неогражденной прилегающей территории — 0,18;

при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию — 0,10.

Примечание: если площадь прилегающей территории более 100 кв. м, то арендная плата за ее использование определяется дополнительным соглашением, внесенным в договор.

Кнж4 — коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении (среднюю по арендуемым помещениям):

свыше 3,0 м — 0,07;

от 2,80 до 3,0 м - 0,04;

менее 2,80 м - 0,02.

6.            Коэффициент (Ки), учитывающий удобство использования.

Определяется районным (городским) комитетом по управлению

имуществом по согласованию с балансодержателем, отражает ме-

сторасположение помещения в районе (городе), удаленность от

транспортных магистралей, железнодорожных станций, автобусных остановок, удобство коммерческого использования. Устанавливается в пределах 0,75—2,5.

7. Коэффициент вида деятельности (Кд).

для банковской (кроме Сбербанка), биржевой, посреднической, административной по управлению предприятиями (офисы), гостиницами, нотариальной, частной охране, адвокатской;

для ресторанной деятельности, по содержанию платных автостоянок — 2,0;

для торговли (розничной и оптовой), складской деятельности — 1,5;

для производства, проектирования, научно-исследовательской деятельности, транспортной, ремонтной аудио- и видеотехники, административной, банковской для Сбербанка и прочих видов деятельности, не вошедших в перечень, — 1,0;

для услуг связи, медицины, аптечных, строительных, ремонта и эксплуатации жилого фонда, общественного питания — 0,5;

для производства продуктов питания первой необходимости, производства товаров и оказания услуг для инвалидов, услуг образовательных учреждений, имеющих лицензию на право ведения образовательной деятельности, спортивных организаций, учреждений культуры, специализированных магазинов по продаже хлебобулочных, молочных, мясных продуктов, а также продуктов детского ассортимента — 0,2;

для деятельности органов милиции, суда, прокуратуры, военного комиссариата, учреждений и организаций инвалидов, бюджетных предприятий и организаций (в том числе здравоохранения), предприятий, осуществляющих капитальный ремонт, реконструкцию зданий, сооружений — памятников истории и культуры (на период проведения работ в соответствии с утвержденным проектом), детских и подростковых клубов и объединений, организующих досуг детей и подростков и не ведущих предпринимательскую деятельность, — 0,05.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений.

Размер арендной платы за нежилые помещения, занимаемые предприятиями службы быта, устанавливается в размере эксплуатационных расходов (распоряжение главы Администрации Московской области № 231 от 22 ноября 1993 г.).

Варианты заданий представлены в табл. 4. Расчет годовой арендной платы для варианта № 25 ведется по формуле

АЛ = Бап • Киз • Км • Кт • К3 • Кд • Кнж * Ки * S;

Бап — базовая ставка арендной платы за 1 кв. м. С 1 января 2001 г. для нежилых помещений г

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 |