Имя материала: Экономика недвижимости.Шпаргалки

Автор: А.В. Пикулькина

28. процесс оценки недвижимости

Оценка недвижимости может быть массовой и индивидуальной.

Массовая оценка недвижимости — оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

Индивидуальная оценка недвижимости — это

оценка конкретного объекта на определенную дату.

Массовая оценка — приближенная, а индивидуальная — точная.

Процесс оценки недвижимости проходит в шесть этапов:

определение проблемы;

предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;

сбор и проверка данных;

применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами;

согласование результата оценки — получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке;

заключительный этап — это составление отчета об оценке — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Заказчик всегда ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимого имущества, которая нужна заказчику для принятия определенного решения. Оценщик должен опреде-

15

 

26б   Утилизационная стоимость объекта оценки —

стоимость, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Выделяют следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Залоговая стоимость — стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита.

Стоимость права аренды — единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.

Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов. Их можно разделить на объективные и субъективные.

Объективными факторами характеризуются типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Объективные факторы — это в основном экономические, они делятся на микроэкономические (экологические, сейсмические факторы) и макроэкономические (налоги, инфляция).

25б   Если оценка объектов проводится для реконструкции, то выбирается инвестиционная стоимость, которая рассчитывается для одного (конкретного) инвестора.

Самый распространенный вид стоимости — это рыночная стоимость. Она показывает взаимодействие между покупателями, продавцами и инвесторами на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость недвижимости определяется при наличии следующих условий равновесной сделки:

рынок конкурентный и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия покупателей и продавцов;

покупатель и продавец свободны, они действуют только в целях увеличения дохода или более полного удовлетворения потребностей;

срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом.

Цена — это денежная сумма, которая предлагается или уплачивается за объект оценки. Рыночная стоимость недвижимости — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи— это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект недвижимости. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания участников рынка недвижимости.

 

28б лить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.).

При оценке объекта недвижимого имущества очень важно определить связанные с объектом юридические и иные права, потому что заказчик может иметь только право на аренду или определенную долю в партнерстве. На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу.

Оценщик начинает разрабатывать план работы только после того, как обе стороны подпишут этот договор. В план оценки включаются следующие виды задач:

изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости;

исследование на местном уровне специфических факторов;

изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости, который располагается на этом участке.

Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти данные должны быть очень точными, иначе оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимого имущества.

При оценке недвижимости используются три подхода к оценке: затратный, доходный, сравнительный.

В каждом подходе используется унифицированный набор оценочных принципов.

27б объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке.

Принцип замещения. Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности.

Принцип ожидания. На стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Этот принцип основывается на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

 

 

16

 

Подпись: "~1129а

29. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения — покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

V = Рк + ^D(b),

где Рк — продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

}р — сумма поправочных корректировок.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности.

Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

изучение рынка;

сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

30а

30. Затратный подход

Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа.

Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы. Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип смещения. Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);

-х-

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |