Имя материала: Экономика недвижимости

Автор: Асаул А. Н.

1.2. признаки объектов недвижимости

 

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

Стационарность, неподвижность - характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

1 Ст. 132 ГК РФ.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

 

1.3. Особенности объектов недвижимости

 

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Социальная потребность

Экономическая потребность

 

Совокупность юридических прав

Основные характеристики

Совокупность юридических прав

 

 

 

Характеристики статуса человека

Показатели спроса и предложения

 

Средство производства

 

 

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

 

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля -  основа  сельскохозяйственного  производства,  самостоятельный  сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство - источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность1 содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.2

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий   анализа.   Сущность   объектов   недвижимости   заключается   в триединстве

категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

1

Ст. 210 ГК РФ. Ст. 211 ГК РФ.

 

I

Объект гражданских прав

Право собственности Право хозяйственного ведения Право оперативного управления Право доверительного управления Право застройки Право залога

Право имущественного приобретения

Реальная повинность

Сервитуты

Право по закону на земельные участки для лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения или иные объекты недвижимости, расположенные на этом участке Право пожизненного наследуемого владения Право бессрочного постоянного пользования и аренды Бремя содержания

 

 

Физический объект

Очерченные границы

Размер

Площадь

Объем

Качественные параметры

Экономический объект

Товар

Источник дохода для собственника Источник финансовой устойчивости собственника

 

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 |