Имя материала: Экономика недвижимости

Автор: Асаул А. Н.

1.5. износ объектов недвижимости

 

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа - процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика - разные процессы.2

В бухгалтерских документах износ - это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

 

Балансовая (первоначальная или]

> х Норма амортизационных отчислений. (1.1.) восстановительная) стоимость J

1

В российской терминологии - нормативный срок службы.

2 Более подробно см.: Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. - СПб.: Гуманистика, 2007. 296 с.

 

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

 

Износ объекта недвижимости - утрата полезности и стоимости независимо

от причины, ее вызвавшей

 

Физический - изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием

Устранимый - затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта

 

Неустранимый - затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет добавлена к объекту

По причине, вызвавшей износ: Износ 1 рода Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации

 

Износ 2 рода Износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий

По времени протекания:

Непрерывный: постепенное снижение технико-экономических показателей

 

Аварийный: быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария и т.д.)

 

Моральный - объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности

 

Устранимый - величина затрат на ремонт сравнима с величиной дополнительно полученной стоимости

 

Неустранимый - уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное с избытком (недостатком) качественных характеристик

 

Функциональный износ: износ, причина которого - изменение свойств изделий, аналогичных данному; удешевление их производства

 

Технологический износ: износ, причина которого - изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект

 

Внешний - негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости

Рисунок 1.6. - Виды износа

 

Неустранимый

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Износ объекта недвижимости - утрата полезности и стоимости независимо

от причины, ее вызвавшей

 

            »

Физический - изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием

Устранимый - затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта

->

Неустранимый - затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, ~* которая будет добавлена к объекту

По причине, вызвавшей износ: ^   Износ 1 рода Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации

р.  Износ 2 рода Износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий

По времени протекания: ^  Непрерывный: постепенное снижение технико-экономических показателей

^   Аварийный: быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария и т.д.)

 

 

            ►

            ►

'   Моральный - объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности

Устранимый - величина затрат на ремонт сравнима с величиной дополнительно полученной стоимости

Неустранимый - уменьшение  стоимости  объекта  недвижимости,  связанное  с избытком (недостатком) качественных характеристик

Функциональный износ:   износ, причина которого - изменение свойств изделий, аналогичных данному; удешевление их производства

Технологический износ: износ, причина которого - изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект

Внешний - негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости

Неустранимый

 

Рис. 1.9. Виды износа

 

Моральный износ - это снижение потребительской привлекательности объекта

26

недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом - появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 |