Имя материала: Экономика рынка недвижимости

Автор: Цыганенко В. С.

4.2. инвестирование объектов недвижимости

 

Понятие «инвестирование» находится в тесном взаимодействии с понятием «финансирование», так как использование средств предполагает их предварительное образование. Под финансированием объектов недвижимости подразумевается предоставление капитала для формирования финансовых средств с целью приобретения, создания (развития) объектов недвижимости, под инвестированием - их использование.

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью получения прибыли.

Инвестирование - это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологию накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты. Система может включать один или несколько этапов инвестирования, объединенных в объекты недвижимости.

Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяется собственный и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала осуществляется довольно редко. В основном вложение инвестиций в объекты недвижимости осуществляется с помощью смешанного финансирования. При этом заемный капитал может также состоять из нескольких видов кредита (или займов).

 

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительстве объектов недвижимости является выпуск облигационных займов. Участниками такой схемы выступают заказчик, заемщик-эмитент, финансовый агент (организатор) и кредитор. При этом функции кредитора выполняют в отличие от всех других моделей финансирования недвижимости те, кто желают приобрести объект недвижимости. В качестве эмитента могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие право на проведение строительства, отведенный в установленном порядке земельный участок для строительства и необходимую проектную документацию. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента. В качестве организаторов выпуска и оборота облигационных займов могут выступать инвестиционные банки, назначенные эмитентом для подготовки и проведения всех операций, связанных с выпуском облигационного жилищного займа на условиях гарантированного размещения всего объема выпуска. Одной из главных функций организатора обычно является поиск кредиторов (как юридических, так и физических лиц).

Облигация - это ценная бумага, удостоверяющая отношение займа между владельцем и лицом, выпустившим ее. Основное достоинство облигации состоит в том, что она является наиболее действенным и эффективным инструментом, позволяющим, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечивать развитие жилищного сектора недвижимости.

При схеме облигационного жилищного займа граждане имеют возможность постепенно накапливать средства на приобретение жилья путем покупки облигаций. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом.

Частным случаем облигационного займа с целью финансирования жилищного строительства являются выпуск и продажа накопительных жилищных сертификатов, которые по схеме организации являются разновидностью договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса. Номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение определенного срока действия.

 

Жилищный сертификат (ЖС) - это ценная бумага, которая соответствует утвержденным стандартам Минюста и прошла регистрацию в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Она дает право купить жилплощадь в понравившемся доме. По правилам ФСФР гражданин после приобретения сертификатов на 30\% площади квартиры может зарезервировать за собой конкретную квартиру и по договору с застройщиком докупить ЖС до 100\% площади квартиры.

ЖС - инструмент промежуточный. Его введение способствует прозрачности рынка: эмитентам необходимо пройти проверку финансовой надежности, аудиту подлежит также строительная и проектная документация дома.

Как способ привлечения средств большинство застройщиков предпочитают облигации. При всей внешней схожести сертификатов и облигаций между ними есть существенная разница: облигации привязаны к строительной организации, а сертификаты к строящемуся объекту недвижимости. Главное достоинство ЖС - его прозрачность и понятность для покупателя ценной бумаги.

Жилищные сертификаты имеют ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:

отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;

-           не требуется постоянного внесения ежемесячных платежей, зачастую обременительных для семейных бюджетов;

цена сертификата ниже цены 1 м жилья, тогда как приобретение жилого объекта недвижимости через схемы ипотечного кредитования могут увеличивать его стоимость в 2 - 3 раза;

- сертификаты можно приобретать постепенно, по мере появления свободных денежных средств, ипотека накладывает долговременные и жесткие ограничения на семейный бюджет.

Предоставление безвозмездных бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием государственных жилищных сертификатов является наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем.

Государственный жилищный сертификат - это именное свидетельство на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости, а не ценная бумага, в связи с чем его нельзя передавать другим лицам. В отличие от обычного сертификата государственный сертификат имеет срок действия.

 

Во многих развитых странах в качестве финансового института, позволяющего аккумулировать для инвестирования долгосрочных проектов сбережения домашних хозяйств, физических и юридических лиц, выступают различные фонды. Они жестко регулируются государством. Для физических лиц, располагающих финансовыми средствами, существуют закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Закрытый паевой инвестиционный фонд - это имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционный пай), выдаваемой управляющей компанией. С одной стороны, ЗПИФН - это некая достаточно большая структура - инвестор, который может инвестировать строительство целого жилого здания, с другой - право собственности транслировано на долевого собственника. В этом состоит принципиальное отличие данной формы от векселя или облигации.

Механизм действия ЗПИФН заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительства, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает пай по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

Существенную роль в обеспечении граждан жильем играет долевое участие в строительстве. Этот способ финансирования был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это было выходом из создавшегося тупика, вызванного прекращением бюджетного финансирования строительных проектов. Перестали строить и на средства ЖСК, а из-за крайне высоких процентов оказались недоступными банковские кредиты.

До вступления (с 11.04.2005 г.) в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» все взаимоотношения участников строительства регулировались не законом, а договором. По существу, долевые схемы финансирования строительства жилья были построены на добросовестности руководителя строительной организации, и, безусловно, отсутствие специального нормативного акта, который бы регулировал правоотношения в долевом строительстве, приводило к значительным правонарушениям.

Закон вводит в гражданский оборот новый, не поименованный в ГК РФ, вид договора - договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Предметом этого договора является обязательство застройщика самостоятельно и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и по окончании строительства передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить определенную договором цену и принять объект.

ДДУ заключается в простой письменной форме. Этот договор, как соглашение об уступке прав, вытекающее из него, подлежит государственной регистрации.

 

Строительные сберегательные кассы (ССК) появились в конце XVIII в. в немецких шахтерских поселках как способ приобретения жилья. Суть этой схемы состоит в следующем. Гражданин открывает в ССК счет (строительный сберегательный вклад) и копит на нем деньги. На этот счет начисляются небольшие проценты и государственная премия (20\% от ежегодного взноса, но не более 14 тыс. руб. в год).

Заемщик ежемесячно вносит определенную часть оговоренной суммы. Когда общая сумма взносов плюс проценты с капитала достигают 50\% оговоренной суммы, заемщик получает от банка всю сумму, причем 50\% он получает в кредит на «улучшение жилищных условий». Очередность определяется долей вклада по отношению к кредиту и сроком, на протяжении которого вкладчик делает взносы.

Приобретаемое жилье остается в залоге у ССК. Ставка по займу не может превышать проценты по вкладу более чем на 3\%.

Система ССК - это финансовый инструмент накопления и приобретения жилья в рассрочку, т.е. альтернатива финансовой системе по строительству жилья за счет собственных накоплений. Стройсберкассы -это специализированный банк с ограниченным перечнем банковских операций. Надзор за деятельностью ССК осуществляет Банк России.

Возможные плюсы: нет необходимости подтверждения доходов заемщика. Возможные минусы: существование периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.

По схеме ССК действуют и жилищно-накопительные кооперативы.

 

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) создается для приобретения комнаты, квартиры или индивидуального дома, гаража либо места для парковки. В отличие от ЖСК, который, как правило, создавался для строительства одного дома, ЖНК «работает» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков, как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, он может сам выступать в качестве застройщика или участника строительства.

По закону о ЖНК, пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30\% от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 30\% из собственных средств, а на остальные 40\% берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселиться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности

ЖНК.

Для того чтобы ЖНК не увязали в строительстве на стадии котлована и не направляли все деньги на возведение одного дома, закон № 215-Ф3 ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 30\% средств, если ЖНК участвует в новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.

Каких-либо преимуществ, кроме того, что проценты у жилищно-накопительных кооперативов ниже, чем при классической ипотеке, у ЖНК нет. Однако для вступления в ЖНК подтверждение дохода не требуется. Гражданину достаточно написать заявление о том, какую квартиру он хотел ба приобрести, и вовремя вносить взносы. Все остальные проблемы решает за него кооператив. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость.

 

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительской сфере, где реализуется процесс строительства жилья с постепенным преобразованием в товарищества собственников жилья. Эта схема существовала задолго до долевого строительства, она проверена и законодательно отработана. Суть данной схемы - целевое назначение

вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира.

Приобретение объекта недвижимости через участие в кооперативе дает меньше накладных расходов. Однако в этом случае объект недвижимости становится собственностью кооператива и, как следствие, возникают сложности при оформлении его залога.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |