Имя материала: Экономика строительства

Автор: И.С. Степанова

8.7. аренда и ее необходимость в строительстве

t   Основная задача строительных организаций в рыночных условиях хозяйствования — повышение уровня конкурентоспособности строительной продукции и услуг. Достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции а услуг возможно посредством снижения издержек произ-Ч,водства (это как один из главных конкурентообразующих у^ракторов в строительстве). Это возможно на основе совер-|щенствования строительной технологии, переоснащения пар-- ка организаций строительными механизмами, машинами и .оборудованием. Независимо от организационно-правовой фор-с мы организации все, что требует значительного стартового ^капитала и существенных единовременных первоначальных '■• затрат, требует новых вложений в обновление производства

,и укрепления его материально-технической базы. Именно не-

обходимость инвестиционных вложений создает барьер вхо-$ да как на внутренний, так и на внешний рынок или же не І позволяет на них закрепиться многим строительным органнії зациям. В этих условиях наиболее целесообразны или же

 

единственно возможны для преодоления указанных тенден-ж'ций арендные отношения как эффективный метод финанси-Ш'-рования инвестиционно-строительной деятельности.

Ж Аренда позволяет подрядным организациям вовлекать в Я хозяйственный оборот необходимое имущество без значитель-

ных единовременных вложений, связанных с его приобрете-Янием, предоставляя возможность им получать доход посред-Жством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, ■сохраняя право собственности на них.

К Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и ■[распоряжается принадлежащим ему имуществом, а также мо-Яркет передавать эти свои права другим лицам. Щ Арендные отношения предполагают наличие у собствен-Иршков трех основных полномочий: право владения, право Щшользования и право распоряжения объектом собственности. Шт Согласно принципу возможного разграничения этих пол-■ромочий, право пользования предполагает извлечение пользы Низ данного объекта собственности, но и не исключает извле-Вчение этой пользы через пользователя имуществом.

|$ Экономика строительств;!

 

Таким образом, возникновение и само существование аренды в строительной отрасли в качестве эффективного мотора финансирования инвестиционно-строительной деятельности основаны на возможности разделения компонентов собственности на два важнейших правомочия:

1)         само право собственности как правовое господство лица

над объектом собственности;

2)         право пользования объектом собственности.

Согласно ГК РФ (ч. 2, гл. 34), в аренду может сдаваться

как недвижимое, так и движимое имущество. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. К таким договорам относятся в основном договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.

В строительной отрасли широкое применение получила сдача в аренду действующими предприятиями строительных механизмов и машин, оборудования, транспортных средств, а также имущественных комплексов, например, предприятий строительной промышленности в целом или их подразделения. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей и использования готовой инфраструктуры, в первую очередь для малого бизнеса.

Согласно законодательству, в договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель и арендатор.

Арендодатель — собственник имущества, предоставляющий арендатору за плату во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми ему принадлежащими и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор — получатель имущества, использующий его в своих целях в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. В случае, если необходимость арендатора в использовании арендованного имущества исчезает, то он с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды. Данный фактор является преимуществом арендных отношений, которые значительно расширяют возможности строительных организаций эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности.

Различают следующие виды аренды:

/по объектам договора: аренда предприятий, зданий и сооружений, строительных машин и механизмов, оборудования, транспортных средств, земельных участков и т.д.;

/по виду договора: аренда проката; договор аренды; лизинг (договор финансовой аренды);

/по срокам аренды: краткосрочная (до одного года), среднесрочная (от 1 до 5 лет), долгосрочная (свыше 5 лет);

/по изменению права собственности аренды без права выкупа имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Ключевыми параметрами сделки являются форма, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения, которые определяются договором аренды.

Арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении, а также используются различные сочетания этих форм оплаты.

Наиболее распространенным методом арендной платы является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся периодически в установленные договором сроки, а также возможна и единовременная оплата.

Арендная плата также может вноситься путем передачи части продукции арендодателю и посредством оказания определенных услуг, или в качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на капитальный ремонт и улучшение арендуемых объектов.

Размер арендной платы определяется исходя из следующих положений:

/величины амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;

/среднего уровня арендной платы, сложившегося в данном регионе на аналогичные объекты;

/расходов на страхование арендуемого имущества;

/затрат на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

/стоимости дополнительных услуг, оказываемых арендодателем.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению •Сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще ОДНОГО раза в год. Согласно законодательству, могут быть предусмотрены иные сроки пересмотра размера арендной платы Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных Ьидов имущества.

8.8. Контрактные (договорные) отношения в строительстве

В условиях развития рыночных отношений строительное производство требует новых подходов к регулированию взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса: инвесторами, заказчиками, застройщиками, проектировщиками и подрядными организациями. Главным условием их успешного функционирования является обеспечение рентабельной деятельности. Достижение этой цели зависит в основном от разработки механизма регулирования их взаимоотношений. Сфера регулирования взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса огромна, однако экономические и социальные изменения в стране выдвигают требования как введения новых форм договоров (контрактов), так и доработку уже существующих.

В основе регулирования взаимоотношений участников инвестиционно-строительного процесса лежит ГК РФ, статья 1 которого признает равенство регулируемых гражданским законодательством отношений участников, которые действуют по своей воле и своему интересу. Контрактам отводится совершенно новая роль, значительно расширены возможности использования различных схем взаимоотношений между всеми участниками. Контракт (договор) становится документом, подтверждающим обоюдовыгодное взаимодействие сторон, целью которого является решение следующих задач: инвестирование, проектирование, возведение объектов, решение проблем занятости, получение прибыли и др.

В ГК РФ (ч. 2) содержится большое число императивных норм, обязывающих участников контрактных отношений действовать строго определенным образом. Не допускаются изменения правил об ответственности предпринимателей за качество потребительских товаров, работ, услуг. Предусмотрена обязанность различных сторон оказывать содействие всем и на финансовых условиях. ГК четко определяет содержание типичных условий соответствующих контактов, последствия их нарушения, основания их изменения и расторжения. В пределах определенных допущений возможно регулирование решения ряда вопросов контрактных отношений согласно специальным законам РФ. К числу таких контрактов относятся: вопросы инвестирования, законы о ряде важнейших видов подрядных, научно-исследовательских и проектно-изыскательских работ, законы о поставке и подряде для государственных нужд, Земельный кодекс и т.д. Допускаются некоторые не регулируемые законом делового оборота отклонения, но они во всех случаях не должны противоречить действующим в Российской Федерации законам.

В ГК РФ весьма подробно урегулированы договорные (контрактные) отношения по строительному подряду. Четко определены границы, в пределах которых устанавливаются отношения по контракту строительного подряда на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пуско-наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Эти положения строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Предусмотрена возможность включения в контракт строительного подряда в качестве обязанности подрядчика и обеспечение эксплуатации объекта строительства после принятия его заказчиком в течение определенного периода. В этом случае подрядчик должен взять на себя обязанности набрать и обучить персонал предприятия, подыскать для заказчика рынки сбыта или поставщиков сырья и оборудования и т.п.

В контракте может быть предусмотрена обязанность подрядчика страховать в пользу заказчика возложенные на подрядчика некоторые виды рисков и указать, какая страховая компания будет осуществлять страхование, какой будет страховая сумма и какой именно риск застрахован. Страхование рисков в сфере строительства в ближайшие годы должно являться одним из обязательных элементов контрактных отношений. Урегулирован вопрос о действиях подрядчика при обнаружении не учтенной технической документацией работы. На него возлагается обязанность немедленно сообщить об этом заказчику, указав, какие дополнительные работы тому придется выполнить. Если при отсутствии иного срока в законе или контракте в течение 10 дней не последует ответа, подрядчик обязан приостановить работы, убытки придется возмещать заказчику. Также заказчик обязан оказывать содействие подрядчику в исполнении им своих обязательств, если иное не предусмотрено контрактом, при этом в контракте могут быть предусмотрены санкции. Это и возмещение убытков, и изменение сроков работ, и увеличение цены работы, которая заложена в контракте.

В контракте предусматриваются сопутствующие условия, создаваемые сторонами или возникающие в результате действий третьих лиц, форс-мажорных обстоятельств и т.п. и имеющие отношение к предмету договора.

 

Таким образом, контракт становится реально работающим правовым документом, четко регламентирующим программу осуществления строительства: согласованный между сторонами порядок осуществления строительства, место и роль сторон в его исполнении, их обязанности, обеспечивающие бесперебойное и четкое выполнение работ в соответствии с графиком строительства, а также их юридические права в соответствии с текстом контракта и гражданским законодательством. Контрактные отношения становятся своеобразным регулятором нормальной слаженной работы, так как позволяют отслеживать исполнение договора в ходе строительства и предполагают принятие соответствующих мер в случае отхода от договоренностей вплоть до прекращения действия контракта.

Важность значения контрактных отношений состоит еще в том, что по подряду строительства объекта имеется ряд других контрактов, в которых определены отношения всех участников инвестиционно-строительного процесса. Это инвестиционный контракт между инвесторами и подрядчиком, контракт на представление и подготовку строительной площадки, контракт между заказчиком и проектировщиком, контракты с поставщиками на поставку строительных материалов, транспортными организациями на доставку стройматериалов и оборудования и т.д.

К контрактным отношениям на уровне строительных организаций необходимо отнести: арендные отношения, лизинг (финансовая аренда), факторинг (финансирование под уступку денежных требований), франчайзинг (коммерческая концессия), доверительное управление имуществом.

В условиях, когда Россия готовится войти во Всемирную торговую организацию, необходимо принять международные правила игры в части договоров по экономическому обороту. Знание и использование международных правил заключения контрактов необходимо для обеспечения экономической эффективности при их реализации на уровне организации и до дня защиты интересов производственной сферы в целом. Это относится к использованию правил, содержащихся в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, Конвенции УНИДРУА о международном факторинге, а также правил в области транспортных услуг. Необходимо учитывать правила УНИСТРА-Па по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов. Все это обеспечит унификацию правил торгового оборота хозяйствующих субъектов с коллегами других стран.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 |