Имя материала: Банковское дело

Автор: Татьяна Михайловна Костерина

7.5. особые формы кредитных отношений: ипотека, лизинг, факторинг

К активным операциям банка относятся операции по своей экономической природе близкие кредиту, осуществляемые на основе принципов: возвратность, срочность и платность. Но это не ссуда и не коммерческий кредит. Их механизм имеет специфику, отраженную в законодательстве - в ГКРФ и специальных нормативно-правовых документах.

Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.

Особенности ипотечного кредитования: •   ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98.

Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 17.11.03.

Ипотечные банки - специализированные банки1, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

1 В некоторых странах, в том числе в России, ипотечное кредитование разрешено и крупным КБ.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам - другим кредитным институтам (в некоторых странах - любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к. кроме стабильного процентного дохода у вкладчика есть защита от риска ипотекой.

Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5\%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7\% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение процентной ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором. Схема ипотечной ссуды приведена на рис. 34.

 

ПРОДАВЕЦ

дом 12 млн.

 

Ж.

оплата 10 млн.

+2 млн^

[собственные 1 средства

ссуда 10 млн.

КРЕДИТОР

ПОКУПАТЕЛЬ

 

7\"

залог 10 млн.

 

Динамика остатка задолженности по ссуде

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование.

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

Основные проблемы ипотечного кредитования:

общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

слабость институтов оценки недвижимости (они только зарождаются);

существующие ипотечные банки в большинстве своем универсальные банки с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на жестких условиях для заемщика: высокие процентные ставки - в среднем 10-13\% годовых в рублях, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите от 10 до 30\% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности. В последнее время ставки стали снижаться, а срок кредитования увеличился

до 27-30 лет.

Перспективы развития ипотеки в России связаны с принятием специального закона об ипотеке и созданием соответствующих организационных структур, таких как ипотечные активы, развитый рынок закладных, агентства ипотечного кредитования, бюро кредитных историй и др. Такой рынок уже формируется и один из вариантов представлен на рис. 35.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом большой задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

 

Банк

Выдача -кредита ■

Закладная

Заемщик (владелец недвижимости

Фондовый рынок

Возвращение

денежных    

средств

Выпуск и размещение — облигаций

Рис. 35. Схема действия рынка закладных

Лизинг (от англ. to lease - арендовать) - комплекс имущественных отношений, складывающихся в связи с передачей имущества во временное пользование (аренду). В соответствии с ФЗ РФ «О финансовой аренде (лизинге) от 29.01.02 №10 ФЗ, лизинг определен как « совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга. Лизинговая деятельность - это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг» на основании договора с физическим или юридическим лицом за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях с правом выкупа имущества лизингополучателем. В соответствии с банковским законодательством лизинг считается финансовой услугой банка.

Срок лизингового договора определяется нормальным сроком службы объекта лизинга, при условии, что он превышает три года. Лизинг относится к долгосрочной аренде (краткосрочный лизинг называется рейтинг, а среднесрочный - хайринг).

Из этих преимуществ лизинга проистекают его функции: •   стимулирование инвестиций в основной капитал. Лизинг, по сути, является особой формой инвестиционного кредитования;

стимулирование научно-технического прогресса (объектом аренды чаще всего является новое высокотехнологичное оборудование).

Виды и формы лизинга:

По степени окупаемости и условиям амортизации различают оператавный и финансовый лизинг.

Оперативный лизинг предполагает более короткий срок аренды, чем норматавный срок службы арендуемого имущества и возможность его повторной сдачи в аренду. По сути это обычная аренда (прокат).

Финансовый лизинг - это вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование денежных средств в основной капитал производственного назначения.

При финансовом лизинге лизингополучатель наделяется правами, свойственными собственнику, и по истечении срока договора может выкупить имущество в собственность.

По объекту лизинговой сделки различают лизинг недвижимого имущества, лизинг движимого имущества и лизинг имущества, бывшего в эксплуатации.

Основными формами лизинга являются внутренний и международный лизинг.

Схема лизинговой сделки

Подпись:  3

2

4

5

 

Договор купли/продажи с поставщиком.

Договор лизинга.

Поставка объекта лизинга, оформление протокола приемки объекта.

Лизинговые платежи.

Передача документов на право собственности объектом лизинга.

I

амортизация

I

лизинговый

 

процент

 

процентная ставка банка как за кредит комиссионные

премия за риск

 

Рис. 37. Структура лизингового платежа

 

Сравнение банковского кредита и лизинга

Банки участвуют в финансировании лизинговых сделок двумя способами:

Прямое 100\%-ное финансирование клиента путем выкупа объекта лизинга (в собственность банка).

Банк кредитует специализированную лизинговую компанию либо приобретает ее обязательства (покупка без права регресса). Обеспечением по ссуде является объект лизинга.

Банковский кредит

Максимальный срок банковского кредита на рынке банковских услуг ограничен, кроме ипотечного кредитования (до 30 лет).

Проценты по кредиту уплачиваются из чистой прибыли, на себестоимость относятся процентные платежи в размере ставки рефинансирования плюс 10\% ставки только по краткосрочным ссудам.

Для получения кредита требуется ликвидный залог (если это недвижимость, требуется ее государственная регистрация и уплата 1,5\% сбора), а также наличие кредитной истории.

Обременив свои основные средства залогом, компания, как правило, лишается возможности получения второго кредита, пока не будет погашен первый.

Механизм ускоренной амортизации с коэффициентом 3 не применяется.

Лизинг

Срок лизинга возможен до 36 лет и более (в России срок значительно меньше).

Лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Достаточно иметь 25-35\% от стоимости оборудования, залог не является обязательным.

Основные средства предприятия не обременяются залогом, и предприятие может осуществлять заимствование в течение срока действия договора лизинга.

За счет ускоренной амортизации с коэффициентом 3 возникает экономия на налоге на имущество.

Схема лизинговых платежей может быть гибкой, увязанной с прибылью, получаемой от эксплуатации объекта лизинга.

По содержанию лизинг - финансовая услуга, однако она выражает кредитные отношения, в которые вступают банк и лизингополучатель или лизинговая компания, поскольку банки предоставляют денежные средства в лизинг на условиях срочности, возвратности и платности.

Факторинг

Факторинг - деятельность специализированного учреждения (компании) или банка, связанная с переуступкой ему клиентом -поставщиком неоплаченных платежных требований (счет-фактур) за поставленные товары, выполненные работы и услуги.

Суть факторинговой операции для банка состоит в следующем. Факторинг (от англ. factor - агент, посредник) - посредническая операция по краткосрочному финансированию текущей деятельности поставщиков товаров и услуг, являющихся клиентами банка, путем выкупа у них платежных требований. При этом фактор берет на себя обязанность управления дебиторской задолженностью своего клиента. В соответствии с ГК РФ (ст. 825), факторинг определяется как «финансирование под уступку права требования платежа», однако право собственности на платежные требования к банку-фактору не переходит, а полученные по требованию денежные средства обращаются на погашение аванса «кредита» поставщику и оставшуюся часть дебиторской задолженности за вычетом комиссионного вознаграждения фактору. Для банка факторинг является источником стабильного дохода, но в то же время требует создания механизма управления специфическими факторинговыми рисками.

Поставщики прибегают к факторингу с целью:

пополнения оборотных средств и ускорения их оборачиваемости;

более эффективного управления финансовыми потоками предприятия;

сохранения и расширения числа своих контрагентов (покупателей) за счет предоставления им коммерческого кредита;

расширения рынков сбыта, увеличения объема продаж и, как следствие, получения большей прибыли;

снижения финансовых рисков хозяйственной деятельности.

В отличие от ссуды факторинговая сделка не требует залога и поддержания определенного уровня оборотов по счету клиента. Кроме того, размер фактического финансирования не ограничен лимитом и может увеличиваться по мере роста объема продаж. Однако цена факторинговых услуг превышает ставку ссудного процента. Комиссия фактора включает: фиксированную плату за обработку товарно-отгрузочных документов, фиксированный процент от оборота поставщика и стоимость кредитных ресурсов, направленных на финансирование поставщика.

частичная оплата продукции (аванс)

 

сч.-фактура

 

Фактор-банк

оплата требований сч.-фактура

к погашению

оценка кредитоспособности!

 

товар

поставщик

долговое

обязательство

покупатель

 

Рис. 38. Схема факторинговой операции

Содержание операции: банк выкупает у своего клиента дебиторские счета до срока их погашения без права регресса (обратного требования к клиенту) - по сути кредитует его. В этом случае риски неплатежа по сделке ложатся на банк. Если факторинг предоставляется с правом регресса, то банк не берет на себя риски неплатежа. Размер финансирования может доходить до 80-90\% от суммы поставки в зависимости от оценки риска сделки.

Кроме предоставления денежных средств, банк оказывает клиенту еще ряд сопутствующих услуг до момента окончательного погашения счетов.

Факторинг по экономической природе можно рассматривать как разновидность краткосрочной кредитной и одновременно комиссионной сделки.

В ГК РФ (гл. 43) операция факторинга отнесена к специализированному виду банковской деятельности, где банк является финансовым агентом. Специфика факторинга такова, что далеко не все банки предоставляют эти услуги. В настоящее время существует тенденция к созданию факторинговых компаний, в том числе в структуре крупных банковских холдингов.

 

Вопросы для самопроверки:

Каковы цели и объекты долгосрочного кредитования?

Каковы составляющие проектного анализа и условия принятия решения о кредитовании проекта?

Что такое лизинг? В чем его отличие от кредита? Можно ли считать лизинг формой проявления кредитных отношений?

Что такое ипотека? Что является предметом ипотеки? Каковы особенности деятельности ипотечных банков? Что такое закладной лист и в чем состоит специфика рынка закладных? Что тормозит развитие ипотечной деятельности отечественных банков?

Перечислить виды и формы международных кредитов.

В чем состоит принципиальное отличие банковской ссуды от лизинговых и факторинговых сделок?

Чем лизинг отличается от факторинга?

Охарактеризуйте основные тенденции развития, направления и механизмы ипотечного кредитования.

Какова экономическая природа международного кредитования?*

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 |