Имя материала: Бизнес-планирование

Автор: Черняк Виктор Захарович

§ 9.1. дисконтирование

Задача 1. Дисконтирование потока дохода

Инвестор предоставил кредит размером 10000 долларов на 5 лет. В конце каждого года он получает 900 долларов, а по истечении 5 лет ссуда будет полностью возвращена. Для подобных кредитов на рынке установилась ставка дохода (дисконта) в 11\% годовых.

Какова чистая текущая стоимость (ЧТС) подобного инвестирования денег?

Таблица шести функций денег. Ставка дисконта 11\% (начисление процентов ежегодно)

 

 

Будущая

Накопление

Фактор

Текущая

Текущая

Взнос на

о

стоимость

единицы

фонда

стоимость

стоимость

амортизацию

 

единицы

за период

возмещения

единицы

аннуитета

единицы

1

1,11000

1,00000

1,00000

0,90090

0,90090

1,11000

2

1,23210

2,11000

0,47393

0,81162

1,71252

0,58393

3

1,36763

3,34210

0,29921

0,73119

2,44371

0,40921

4

1,51807

4,70973

0,21233

0,65873

3,10245

0,32233

5

1,68506

6,22780

0,16057

0,59345

3,69590

0,27057

6

1,87041

7,91286

0,12638

0,53464

4,23054

0,23638

7

2,07616

9,78327

0,10222

0,48166

4,71220

0,21222

8

2,30454

11,85943

0,08432

0,43393

5,14612

0,19432

9

2,55804

14,16397

0,07060

0,39092

5,53705

0,18060

10

2,83942

16,72201

0,05980

0,35218

5,88923

0,16980

Решение. С использованием таблиц шести функций денег (колонка текущей стоимости аннуитета) текущая стоимость ежегодного (в течение пяти лет) дохода в 900 долларов при ставке 11\% составляет:

900 X 3,69590 « 3326,31 доллара.

Текущая стоимость платежа в 10000 долларов, ожидаемого к получению через 5 лет, при ставке 11\% (колонка текущей стоимости единицы) составляет:

10000 X 0,59345 = 5934,51 доллара.

Текущая стоимость инвестиционных средств равняется сумме текущей стоимости потока ежегодных поступлений (3326,31 доллара) и текущей стоимости реверсии (5934,51 доллара):

3326,31 ♦ 5934,51 = 9260,82 доллара.

Эти величины могут быть также получены с использованием финансового калькулятора или персонального компьютера.

Описанная процедура иллюстрирует базовый алгоритм расчетов в методе дисконтирования. Во многих ситуациях, когда величина прогнозируемого рентного дохода меняется от периода к периоду, может потребоваться дополнительная процедура.

Задача 2. Дисконтирование потока дохода и реверсии

Инвестор приобретает недвижимость за 275000 долларов и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода, выплачиваемых авансом.

 

 

 

Годовая арендная плата,

Год

выплачиваемая авансом, долларов

0

30000

1

31000 32000

2

3

33000

4

34000

5

35000

6

36000

7

37000

8

38000

9

39000

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300000 долларов.

Какова текущая стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости 11\%?

Чистая текущая стоимость реверсии (платежа в 300000 долларов, ожидаемого к получению через 10 лет при ставке 11\%) составляет:

0,352184 X 300000 = 105655,20 доллара. Чистая текущая стоимость недвижимости составляет: 220000,53 ♦ 105655,20 = 325655,73 доллара.

Задача 2 базировалась на абсолютно чистой ренте. Часто арендодатель несет ответственность за оплату части расходов по содержанию недвижимости. Эти расходы вычитаются из арендной платы, и полученный результат дисконтируется в текущую стоимость. Следующий пример показывает, как вычислять текущую стоимость потока дохода и текущую стоимость реверсии в том случае, если операционные расходы оплачиваются владельцем из рентных платежей, а расходы по продаже вычитаются из поступлений от продажи недвижимости в конце срока владения.

Задача 3 иллюстрирует типичный набор информации, доступной оценщику для определения стоимости недвижимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков (ДДП).

Задача 3. Использование дисконтирования для оценки вариантов инвестирования

Инвестору сделали предложение приобрести офисное здание полезной площадью 15000 кв. м. На момент предложения оно сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная абсолютная величина арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 14 долларов за кв. м в год, и выплачивается авансом. Срок аренды истекает через 4 года. Арендатор уведомил хозяина, что в конце срока он освободит помещения.

По мнению оценщика, после отъезда сегодняшнего арендатора лучшим и наиболее эффективным использованием здания будет его перемоделирование под три офисных секции — площадью 5000 кв. м каждая. Есть основания полагать, что в этом случае все секции можно будет сдавать в аренду за 22 доллара за кв. м в течение пятого года. Перемоделирование здания обойдется в 25000 долларов.

Предполагается, что в течение пятого года на перестройку здания потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы оно будет занято арендаторами в среднем на 1/3. Постоянные расходы должны составить за год 50000 долларов, операционные расходы — 15\% от годовых рентных поступлений.

В течение шестого года ожидается, что пустовать будет только одна секция. Ставка арендной платы, фиксированные и операционные расходы составят 22 доллара за кв. м, 55000 долларов и 15\% соответственно.

Ожидается, что с седьмого по десятый год заполняемость возрастет до 90\%. Арендная ставка за 1 кв. м составит в 7-м, 8-м, 9-м и 10-м годах 23, 24, 25 и 26 долларов соответственно. Постоянные расходы будут возрастать на 5000 долларов ежегодно, начиная с седьмого года. Доля операционных расходов останется прежней.

По оценкам, через 10 лет данное здание можно будет продать не менее чем за 4 млн. долларов.

На ближайшие 4 года, когда здание будет арендовано первым арендатором, ставка дохода принйта за 9\%. На вторую часть прогнозного периода ставка дохода оценивается в 10\%. Для реверсии принята ставка дисконта в 11\%.

Инвестору сделали предложение приобрести это офисное здание за 3 млн. долларов.

Каков ваш ответ? Используя приведенную информацию, рассчитайте текущую стоимость данного объекта.

Решение. Калькуляция арендной платы (абсолютная чистая годовая рента) с 1-го по 4-й год:

14 долларов/кв. м X 15000 кв. м - 210000 долларов.

й год:         22 X 15000 X 1/2 X 1/3 = 55000 долларов.

й год:         22 X 15000 X 2/3 = 220000 долларов.

й год:         23 X 15000 X 0,9 = 310500 долларов.

й год:         24 X 15000 X 0,9 = 324000 долларов.

й год:         25 X 15000 X 0,9 = 337500 долларов.

10-    й год: 26 X 15000 X 0,9 = 351000 долларов.

Текущая стоимость реверсии (платежа в 4000000 долларов, ожидаемого к получению через 10 лет при ставке 11\%):

0,352184 X 4000000 = 1408737,92 доллара.

Полная текущая стоимость объекта равняется сумме текущей стоимости периодического потока дохода (1223255,50 доллара) и текущей стоимости реверсии (1408737,92 доллара):

1223255,50 ♦ 1408737,92 = 2631993,42 доллара.

Рекомендации инвестору. Вам следует сообщить инвестору сделанные вами предположения относительно показателей доходов, расходов, ставки дохода и стоимости реверсии в течение предстоящих 10 лет. Проинформируйте инвестора, что на основании указанных предположений рыночная стоимость имущества оценивается в 2630000 долларов (округленно). Это ниже цены предложения в 3 млн. долларов. Видимо, от этого предложения придется отказаться.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 |