Имя материала: Финансовый анализ. Управление финансами

Автор: Селезнева Наталия Николаевна

25.8.   оценка имущества: базовые понятия.

Имущество как объект оценки

Понятия «недвижимость» и «оценка недвижимости» возникли лишь с переходом к рыночной экономике. В мировой практике под термином «недвижимость» понимаются: земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей, а также все объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России понятие «недвижимость» дано в действующем Гражданском кодексе РФ (часть I, ст. 130). К объектам недвижимости относится также предприятие в целом как имущественный комплекс.

В практике оценки недвижимость — это строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими объектами, так и отдельно. При определении себестоимости недвижимости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект вопроса, т.е. право собственника на владение, распоряжение и пользованием данным объектом, оценка и изменение каждого из этих прав, так как они по-разному влияют на стоимость недвижимости.

Теория оценки базируется на следующих основных понятиях.

Стоимость — деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, или мера

того, сколько покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость. Для того чтобы объект имел стоимость, он должен обладать полезностью и ограниченным характером предложения при наличии возможных платежеспособных покупателей.

Цена — исторический факт, отражающий, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках; используется

для обозначения запрашиваемой продавцом цены.

Затраты — мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный со сравниваемым. Издержки могут быть больше или меньше стоимости на дату оценки.

В процессе проведения оценки определяют не только затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, но и оценивают стоимость будущих выгод, основанных на владении этой недвижимостью, что необходимо для определения рыночной стоимости объекта. Если условия сделок отличаются от типовых рыночных, то для определения рыночной стоимости вводят поправки на такие условия. При этом различают следующие виды стоимости.

1. Стоимость в использовании (субъективная) — чаще всего отражает намерения владельца, арендатора и т.п., не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. Стоимость в использовании основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств и будет приближаться к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, которые желают и могут приобрести

недвижимость для подобных целей. К стоимости в использовании могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости:

а)         инвестиционная — стоимость капиталовложений для конкрет-

ного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях,

т.е. это стоимость для конкретного лица, а не стоимость на рынке;

б)         балансовая — стоимость имущества, которое числится на ба-

лансе у организации, т.е. стоимость объекта недвижимости, рассчи-

танная с учетом результатов последней переоценки и уменьшенная

на сумму начисленного износа, а также стоимость вновь приобре-

тенных и вновь построенных объектов за отчетный период;

в)         стоимость для целей налогообложения — стоимость имущества,

устанавливаемая в соответствии с существующими нормативными

документами, на основе которых определяется налогооблагаемая база

по налогу на имущество.

2. Стоимость обмена — носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и

другим функциям.

К стоимости обмена относят рыночную, страховую, ликвидационную, арендную и другие виды стоимости.

В законодательстве РФ, регулирующем оценочную деятельность, дано следующее определение: «под рыночной стоимостью оценки

понимается наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и

покупателей, когда те и другие располагают всей информацией, действуют разумно, а на величине цены не отражаются чрезвычайные обстоятельства».

Страховая стоимость — стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения).

Под ликвидационной стоимостью понимается цена, с которой

вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества факторов, основными из которых являются:

спрос и предложение аналогичных объектов;

настоящая и будущая прибыль, приносимая данным объектом недвижимости;

затраты на создание подобных объектов;

•           экономическая конъюнктура, состояние налогового законодательства и политико-правовая ситуация в стране;

состояние окружающей среды.

Основной задачей оценки недвижимости является определение

оценочной стоимости объекта, что необходимо для принятия конкретных управленческих решений. В проведении оценки заинтересованы как собственники и менеджеры организации, так и внешние ее партнеры по бизнесу, начиная государственными структурами и кончая частными лицами (рис. 25.3).

 

Проведение процесса оценки базируется на основополагающих взаимосвязанных принципах, которые можно объединить в следующие группы:

основанные на представлениях собственника;

связанные с эксплуатацией собственности;

обусловленные действием рыночной среды.

Первые две группы принципов связаны с определением стоимости использования, третья группа базируется на стоимости обмена.

Определение стоимости использования основано на следующих принципах.

1. Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше конкретный объект недвижимости удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость. При этом оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены аналогичного объекта и не должна превышать затраты на создание нового объекта (табл. 25.1).

Принцип замещения. Максимальная стоимость организации определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения — дает возможность оценивать прогнозные будущие выгоды, чистую отдачу от функционирования объекта и ожидаемую выручку от его перепродажи. При этом учитывают величину, качество, продолжительность ожидаемого будущего дохода и его текущую стоимость.

Определение стоимости обмена базируется на следующих принципах.

Спрос и предложение. Предложение - количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос — количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие спроса и предложения формирует цены на недвижимость.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает затраты производства. Если рыночные цены больше затрат на производство, то в строй будут вводиться новые объекты пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, то строительство замедлится или остановится до тех пор, пока не повысится спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение (денежная масса, процентные ставки, страх, эмоциональные всплески, изменение условий налогообложения могут сильно повлиять на характер

спроса в любое заданное время).

Изменение. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменения. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. На стоимость недвижимости оказывают влияние демографические изменения, международные события и т.д.

Соответствие — степень, в которой архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования.

Конкуренция. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Существуют также несколько принципов, являющихся для всех видов стоимости недвижимости. Это принципы: вклада;

остаточной продуктивности;

наилучшего и наиболее эффективного использования;

сбалансированности;

экономической величины;

экономического разделения. Рассмотрим некоторые из них более подробно.

Принцип вклада: включение любого дополнительного актива в систему организации целесообразно, если прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности (по земельным участкам): остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистьїй доход после погашения расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности: увеличение отдачи от вкладываемых в недвижимость производственных ресурсов.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недогруженность или перегруженность приводит к уменьшению стоимости земли).

Обобщающим для всех групп принципов, рассмотренных выше, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Это вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и альтернативных вариантов, которые являются физически

возможными, достаточно обоснованными и финансово осуществимыми, который приводит к наивысшей стоимости земли.

На основе изложенных выше принципов строится процесс оценки, который включает следующие этапы.

Этап I. Определение задачи оценки:

цель оценки;

дата оценки;

вид стоимости;

юридическая характеристика объекта оценки, имущественные

права;

ограничительные условия.

Этап II. Предварительный осмотр и составление плана оценки:

определение источников получения данных;

анализ рынка недвижимости в целом и его соответствующего конкретного сегмента;

анализ возможности применения конкретных и выбор конкретных методов оценки;

•           составление календарного графика работ по проведению оценки. Этап III. Сбор и анализ информации.

Этап IV. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Большинство оценщиков сходятся во мнении, что этот этап является наиболее важной частью оценки. На этом этапе проводятся два отдельных анализа: ННЭИ незастроенного участка и — ННЭИ

обустроенного.

Анализ ННЭИ незастроенного участка необходим для выявления сравнимых объектов недвижимости и определения способа использования земельного участка, который мог бы принести максимальный доход. Этот анализ необходим также для определения стри-мости земельного участка.

Анализ ННЭИ обустроенного участка необходим для подбора аналогов для сравнения и определения дальнейшего использования

строений.

Этап V. Оценка земельного участка. Этот этап в оценке в зависимости от целей оценки может отсутствовать. Отдельная оценка земельного участка требуется для применения затратного метода,

для целей налогообложения, для определения арендной платы при перепрофилировании использованной недвижимости и т.д.

Этап VI. Оценка объекта недвижимости одним из выбранных методов:

рыночным;

затратным;

капитализации дохода.

Этап VII. Согласование и корректировка результатов.

Этап VIII. Подготовка отчета по оценке.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 |