Имя материала: Государственные и муниципальные финансы

Автор: Голосов О. В.

3. особенности оценки финансового состояния сельского хозяйства по уровню рентабельности

При оценке финансового состояния сельскохозяйственных предприятий по уровню рентабельности важно учитывать особенности формирования этого показателя в сложившейся практике учета и анализа. Дело в том, что сам по себе размер рентабельности может искаженно отражать состояние эффективности хозяйства. Применительно к сельскохозяйственным предприятиям это касается, прежде всего, уровня оплаты, по которой затраты труда включаются в себестоимость продукции. Общеизвестно, что в связи с более низким уровнем механизации в сельском хозяйстве объективно выше удельный вес затрат труда в себестоимости продукции. Но это при общественно-нормальном уровне оплаты. В настоящее время оплата труда в сельском хозяйстве крайне занижена по сравнению с другими отраслями экономики. Если накануне реформы в 1990 г. среднемесячная оплата труда в сельскохозяйственных предприятиях составляла 93\% к уровню в промышленности и 95\% к среднему уровню по народному хозяйству, то все последние годы -соответственно около 33 и 40\%. Заметим, что это с учетом всех натуральных выдач (сено, солома и пр.) в опенке их по розничным ценам. И по такому низкому уровню оплаты масштабные затраты труда включаются в себестоимость продукции. Понятно, что при этом уровне оплаты резко искажаются все экономические показатели эффективности хозяйствования: искусственно занижается себестоимость продукции и, наоборот, завышаются показатели прибыли и рентабельности. О масштабности таких искажений наглядно свидетельствуют следующие сравнительные данные. В 2004-2006 гг. сельхозпредприятия по всей деятельности до уплаты налогов, включая субсидии из бюджета, получали в среднем в год около 38,7 млрд руб., в том числе прибыли до уплаты налогов - 13,4 млрд руб., субсидий из бюджета - 25,3 млрд руб. Средний уровень рентабельности за эти три года составил 9,4\%, в том числе за счет субсидий из бюджета— 6,1\% и за счет полученной прибыли — 3,3\% (к себестоимости продукции). Надо учитывать, что и эта мизерная рентабельность обеспечена за счет крайне низкой оплаты труда. При таком уровне оплаты совокупные ее затраты по всему объему продукции и услуг составили в 2003-2004 гг. в среднем 76,6 млрд руб. в год.

Если бы оплата на селе составляла пусть не 93\% от уровня промышленности, как в 1990 г., а хотя бы 66\% (две трети), то затраты на оплату труда в сельхозпредприятиях составили бы в среднем в год не 76,6 млрд руб., как сейчас, а 150,9 млрд руб., т.е. возросли бы почти в 2 раза (на 97\%). Это означает, что официально учитываемая рентабельность сельского хозяйства даже при ее очень низком уровне является, по сути, фиктивной. Она обеспечивается за счет крайней недоплаты селянам, что является основной причиной их беспросветной бедности.

Приведенные данные раскрывают реальное финансово-экономическое положение сельскохозяйственных предприятий. Приходится с сожалением констатировать, что наши высокие руководители в своем анализе оперируют поверхностными традиционными показателями. Почему так делается, трудно точно оценить: то ли из-за непонимания реальной ситуации, то ли с целью сознательной лакировки тяжелого финансового положения сельского хозяйства.

В связи с этим невольно напрашивается аналогия с историей развития нашего сельского хозяйства. Известно, что все десятилетия до середины 60-х гг. в колхозах вовсе отсутствовала хоть какая-либо, пусть на самом мизерном уровне, гарантия оплаты труда. Нелишне напомнить, кстати, что для колхозников не было также никакого общепринятого социального обеспечения (пенсии, пособия, оплата больничных листов и т.п.), никакой гражданской защищенности (отсутствие паспорта и др.). Всему такому бесправию пытались придумать свое объяснение и оправдание. Нас сейчас интересуют финансовые аспекты, связанные с оплатой труда. Во всех других сферах в плановой и отчетной документации отражались финансовые показатели — себестоимость продукции, прибыль чистый доход, рентабельность и др. Это было нормой хозяйствования везде, кроме колхозов. Почему так строили финансовую документацию, понять можно. В самом деле, если нет оплаты труда хотя бы мизерных ее гарантий, то как считать себестоимость продукции, как отражать в ней затраты труда? И соответственно, как потом исчислять чистый доход, прибыль и рентабельность? Все эти показатели на практике были исключены по отношению к колхозам. Придумали и научно-теоретическое обоснование: колхозники являются хозяевами своего предприятия. И они, подобно мелкому крестьянскому хозяйству, сами придумывают и ведут свой счет доходов, и расходов. Такие положения и обоснования были официально закреплены в учебной и научной литературе.

С середины 50-х гг. XX в. развитие экономики и научной мысли все больше раскрывали нежизненность сложившихся апологетических концепций, подвергали их сомнению и критике. Новые реальные взгляды пробивали дорогу в острой не только научно-теоретической, но и политической борьбе. На первом этапе разрабатывались методики исчисления названных хозрасчетных показателей применительно к сложившейся в колхозном секторе системе учета и отчетности. В середине 60-х гг. с введением в колхозах гарантированной оплаты труда в виде тарифных ставок, как и в совхозах, проблема была снята. В дальнейшем эта работа совершенствовалась в порядке унификации планово-отчетных форм экономической деятельности колхозов и совхозов.

4. Общеэкономические и внутрихозяйственные факторы финансового оздоровления сельхозпредприятий

Анализ финансового состояния сельскохозяйственных предприятий в советский период имеет большое познавательное значение. Краткий экскурс в недалекое прошлое важен, прежде всего, в методологическом и практическом плане для современного регулирования финансовых отношений. Разумеется, конкретные экономические меры в наше время не могут повторять практики прошлых лет. Но в методологическом плане опыт прошлого очень поучителен и важен для регулирования финансов в сель

ском хозяйстве. Сельское хозяйство обеспечивалось финансовыми ресурсами по остаточному принципу. Масштабно исторические результаты такой политики сейчас хорошо известны. Однако и сейчас фактически продолжается прежняя политика финансирования села по остаточному принципу, причем в новых, но еще более разрушительных формах, о чем убедительно свидетельствуют приведенные в табл. 3 данные о бюджетных ассигнованиях на развитие сельского хозяйства (вместе с рыболовством).

В первые годы реформы для села выделялось только 2—4\% средств государственного бюджета. Причем и этот процент из года в год снижался и фактически не выдерживался. В среднем за 2003 -2005 гг. ассигнования на развитие сельского хозяйства и рыболовства из консолидированного бюджета составляют 74,7 млрд руб. (1,7\%) в том числе из федерального бюджета — 28,7 млрд руб. (1,3\%). При этом для рыболовства в рамках этих сумм выделяется около 5 млрд руб. в год. Нельзя забывать, что и эти скромные ассигнования для села надо скорректировать на солидный рост инфляции.

Мизерное, к тому же из гола в год сокращающееся финансирование сельского хозяйства происходит в условиях, когда непомерно выросли доходы от реализации на внешнем рынке нефти и другого минерального сырья, а государственный бюджет сводится с огромным профицитом. В 2005 г. реализация минерального сырья на внешнем рынке возросла по сравнению со среднегодовым уровнем за 1998—1999 гг. примерно на 124,1 млрд долл. и составила около 155,8 млрд долл. Годовой прирост экспортных доходов в 124,1 млрд долл. в переводе на внутреннюю валюту (по курсу 1 долл. = 29 руб.) означает около 3,3 трлн руб., а весь экспорт минерального сырья в 2005 г. составил около 4,2 трлн руб. К этому надо добавить разбухшие на основе профицита бюджета сотни миллиардов рублей, омертвленные в Стабилизационном фонде.

В условиях такого финансового избытка средств доведенному до деградации и умирающему селу, как показано в табл. 3, выделяются жалкие крохи, которые к тому же еще больше урезаются в последние голы. Такая общая экономическая политика является главной причиной тяжелого финансового кризиса сельского хозяйства, о чем обобщенно и убедительно свидетельствуют данные табл. 4.

Таблица 4

Задолженность организаций сельского хозяйства по финансовым обязательствам (на конец

 

Показатели

Голы

 

1995

1997

1998

2000 2002

2003

2004

2005

Суммарная задолженность по обя-

44,1

115.5

150,7

229,2 157,7

322,2

346,7

356,9

410,0 123,0

зательствам В том числе про-

19,1

73,3

107,4

 

177,1

163,4

118,2

 

сроченная

 

 

 

 

 

 

 

 

Приведенные здесь и ранее обобщающие данные свидетельствуют о тяжелом финансовом положении сельскохозяйственных предприятий. Их финансово-экономическому оздоровлению в последние годы уделялось большое внимание. В течение ряда лет на разных уровнях готовился специальный закон. Выдвигались радикальные меры, способные реально поправить положение. Однако принятый в 2002 г. специальный закон свелся к отдельным мерам частного характера. Поскольку главные исходные проблемы не решены, то финансовое положение сельхозпредприятий не только не улучшилось, но еще более усугубилось, что видно из приведенных обобщающих данных.

Каковы основные реальные пути финансового оздоровления сельскохозяйственных предприятий? В целом все конкретные меры можно разделить на две группы. Первое — коренное изменение экономических отношений с государством. Второе — преодоление бесхозяйственности, совершенствование организации производства на самих предприятиях.

Главная причина тяжелого финансово-экономического положения сельхозпредприятий — экономические взаимоотношения с государством. Признание этой жизненной реальности имеет большое философско-идеологическое значение, обосновывает конкретные пути финансово-экономического оздоровления предприятий.

Обозначим кратко основные из этих путей. Из общей суммы задолженности сельхозпредприятий примерно половина — это штрафы и пени. За исключением небольшой группы сравнительно крепких хозяйств, подавляющее большинство предприятий в принципе не способно их выплатить. Выход один - списание.

Теперьосамих ссудах. Здесь нужен дифференцированный подход. Специалисты выделяют группу стабильно крепких хозяйств, которые при совершенствовании ряда экономических рычагов (налоги и пр.) способны погасить долги. Основная масса хозяйств находится в состоянии разорения и самоликвидации.

По отношению к таким хозяйствам нужен комплекс взаимосвязанных оздоровительных мер. Первой из них является списание долгов, ведь все равно их не взыщешь. Но этого мало. Нужна организационная перестройка, реорганизация таких хозяйств в самых различных формах. Среди них - присоединение к более крепкому, жизнеспособному предприятию, реорганизация в личные подсобные и фермерские хозяйства.

Важно шире использовать кооперацию с перерабатывающими и другими промышленными предприятиями, технологически связанными с сельским хозяйством. Полезно развивать и другие формы агропромышленной интеграции.

В последнее время широкое развитие получают агрохолдинги, когда финансово богатые предприятия любых отраслей берут для обработки огромные площади земли. Эти процессы нельзя оценивать однозначно. Многие предприятия ведущих отраслей, имея масштабные капиталы, заинтересованно используют их для подъема сельскохозяйственного производства и социального развития села. Однако нередко руководителей агрохолдингов интересует, прежде всего, приобретение за бесценок огромных площадей земельных угодий с расчетом на перепродажу, когда земля поднимется в цене.

В целях зашиты экономических интересов сельского хозяйства целесообразно шире использовать возможности финансирования по линии крестьянской кредитной кооперации. Этой же цели следует полнее подчинять всю организацию страхового дела на селе, весь механизм создания и функционирования сельского страхового дела. Пока же страховые организации слабо ориентированы на обслуживание сельского хозяйства, что является одной из главных причин ограниченного использования крестьянами страховых услуг.

Действенность системы финансовых рычагов в сельском хозяйстве во многом связана с налогами. Эта проблема сейчас активно обсуждается на всех уровнях. Высказывается предложение о введении вместо всех существующих налогов единого земельного налога. Не вдаваясь в оценку вопроса по существу, стоит подчеркнуть один важный аспект — единый земельный налог должен взиматься по твердым ставкам с закрепленной земельной площади с учетом качества земли. В нормальных условиях, когда налажены все отношения и рычаги, такой подход вполне логичен. Думается, что применительно к нашим условиям нужна более гибкая и реальная система налогообложения сельскохозяйственных предприятий.

5. Финансовое состояние сельхозпредприятий при возможном вступлении России в ВТО: иллюзии и реальность

Кризисное финансовое положение сельского хозяйства может еще более усугубиться в связи с предстоящим вступлением России в ВТО. Данный аспект приобретает вес большее значение в связи с тем, что в последнее время в верхних эшелонах власти активизировалась деятельностызокруг этого вопроса. Поэтому не случайно по поводу вступления России в ВТО идут активные споры.

Россия не может стоять в стороне от мирового развития, его тенденций и перспектив и, бесспорно, вступит в ВТО. Но когда и на каких условиях? В этом весь вопрос. Поспешность здесь совершенно неприемлема. В данном аспекте надо извлекать уроки из собственной неразумной практики. С самого начала реформ наши либералы-реформаторы, оторванные от реальной жизни, сделали экономику чрезмерно открытой. Хлынувший из-за рубежа импорт нанес огромный ущерб отечественному производству. Сейчас в целом наша экономика не готова к той степени либерализации, которая вытекает из условий членства ВТО. Из всех отраслей народного хозяйства, пожалуй, лишь топливно-сырьевые отрасли и металлургия конкурентоспособны в условиях мирового рынка. Они там занимают неплохие позиции. Так, экспорт продукции топливно-сырьевых отраслей составляет в разные годы 6—14\% мирового экспорта. Что касается других отраслей нашей экономики, то их позиции на мировом рынке крайне слабы.

Это особенно касается аграрного сектора. В силу природно-экономических условий сельское хозяйство страны неконкурентоспособно. Неоправданная либерализация внешнеэкономических отношений в ходе реформ открыла внутренний рынок для импорта продовольствия. Для стран, располагающих нормальными условиями для сельского хозяйства, верхним пороговым рубежом продовольственной безопасности принято считать импорт в размере 20\% от внутреннего потребления. У нас масштабы импорта продовольствия колеблются около 30\%, превышая в отдельные годы и этот уровень.

Что принесет аграрному сектору России вступление в ВТО при таких исходных позициях? Надо заметить, что сельскохозяйственной торговле в ВТО уделяется особое внимание. Применительно к ней действуют особые принципы и механизмы регулирования. Вступление страны в ВТО обязывает обеспечить:

либерализацию и открытость внутреннего аграрного рынка; определение максимально допустимого уровня тарифных пошлин, призванных защищать свой рынок, и последующее их снижение;

снижение внутренней поддержки сельского хозяйства;

крайне ограниченное, вплоть до полной отмены, применение экспортных субсидий.

Вес эти обязательства, накладываемые на страну в безальтернативном порядке при вступлении в ВТО, нацелены на ограничение защищенности внутреннего сельскохозяйственного рынка, на сокращение и консервацию производства. И Россия должна их принимать, входя в ВТО. Причем надо учесть, что Россия в принятой классификации стран относится к группе, где используются более жесткие качественные и количественные регуляторы.

По всем названным выше блокам мер регулирования Россия оказывается в крайне невыгодном положении. Особенно в аспекте исходного уровня, который на момент вступления в ВТО берется за основу, а в последующем снижается в обязательном порядке. И по, всем направлениям необходимо обосновывать и отстаивать исходные и последующие позиции в интересах отечественного сельского хозяйства. Начнем с таможенных пошлин (тарифов) на ввозимую продукцию сельского хозяйства и продовольствие. Сейчас у нас уровень тарифов колеблется в рамках 12-14\%. Во всех развитых странах он намного выше.

В этих условиях для выживания села требуется огромная государственная поддержка финансово-экономического оздоровления предприятий: списание и реструктуризация долгов и прочее, стимулирующее регулирование иен на материально-технические ресурсы для села, в том числе по лизингу, поддержка по линии льготных кредитов и другим аналогичным направлениям. Но эти меры в системе ВТО подлежат жесткому ограничительному регулированию. Применительно к России речь не идет о сокращении государственной поддержки сельского хозяйства. Она у нас мизерная, составляет всего около 1,5 млрд долл. в год. Важно отстоять позиции для перспективы, когда экономическая и социальная политика в стране будет в должной мере сориентирована на село и будет реально осознана необходимость его масштабной финансовой государственной поддержки.

Что касается субсидирования экспорта, то сейчас в России оно применяется ограниченно. Стоит добиваться при вступлении в ВТО более полного учета особенностей сельского хозяйства нашей страны. Имеются в виду неблагоприятные природно-климатические условия, большие транспортные расходы на перевозку предназначенной на экспорт продукции при российских расстояниях.

Если не учесть все эти проявления современного кризисного положения сельского хозяйства России и не отстоять свои позиции на исходном уровне перед вступлением страны в ВТО, то Россия еше больше превратится в аграрно-сырьевой придаток ведущих стран мира, в чем они как раз и заинтересованы.

В отстаивании своих позиций России важно добиваться аналогичных условий, какими пользуются развитые страны — наши партнеры по сельскохозяйственной торговле. Имеются в виду как набор защитных и поддерживающих мер, так и их количественные параметры.

Для спасения нашего сельского хозяйства в связи с вступлением России в ВТО особое значение имеет защита его государственной внутренней поддержки. Следует учитывать, что такое состояние села является результатом разрушительных реформ, проводимых первыми идеологами и организаторами экстремистского реформирования при всестороннем покровительстве и поддержке западных стран и международных организаций. По справедливости для России следовало бы при вступлении в ВТО установить такие масштабы государственной поддержки, которые позволили бы стране возродить дореформенный уровень производственного потенциала (материально-технического, биологического и экономического), а потом снижать размеры внутренней поддержки сельского хозяйства. Из такой посылки стоило бы исходить и при обосновании базового периода, который обычно принимается за исходную основу всех оценок и устанавливаемых параметров. За такой период объективности ради лучше всего брать годы накануне реформы или начала реформ. Во всяком случае, не годы, граничащие с дефолтом 1998 г., когда кризисные проявления были особенно глубокими.

При подготовке к вступлению в ВТО необходимо отстаивать и другие защитные меры по отношению к сельскому хозяйству.

Необходимо подчеркнуть, что практическая реализация изложенных позитивных мер непосредственно зависит от политической позиции страны, от политической воли высшего руководства. Требуется масштабная, кропотливая и конкретная подготовительная работа, охватывающая длительный период времени. Работа идеологического, экономического и организационного характера. Особо хотелось выделить идеологическую подготовку вступления страны в ВТО. Необходимо четко и масштабно понимать, что речь Нает о переходе страны в новое качественное состояние, о дальнейшем глубоком реформировании сельского хозяйства и всей экономики страны. Глубину и последствия предстоящего реформирования, пожалуй, можно сравнить с реформами 90-х гг.

Все это означает, что лишь при всестороннем учете изложенных и других факторов можно реально смягчить неизбежные негативные последствия вступления России в ВТО для финансово-экономического положения сельского хозяйства и всего агропромышленного сектора.

© Емельянов A.M. 6. Экономическая оценка земли

В обеспечении финансово-экономических условий развития сельскохозяйственных предприятий на рыночной основе по-новому встали проблемы регулирования рентных доходов. Последние, как известно, связаны с объективно существующими различиями в качестве (плодородии) и местоположении земельных участков. Решение широкого круга вопросов по регулированию рентных доходов органически связано с экономической оценкой земли.

Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, которая имеет свои специфические особенности. При ее оценке всегда приходится исходить из возможности многовариантного использования земельных участков. В одних случаях земля рассматривается как местоположение различных объектов недвижимости, а в других - как основное средство производства продуктов питания и сырьевых ресурсов для перерабатывающих отраслей экономики.

Все это порождает необходимость в экономически обоснованной оценке земли, которая учитывала бы возможность ее комплексного использования как невоспроизводимого природного ресурса, базиса для социально-экономического развития и основы среды проживания населения.

 

Особенности экономической оценки земельных участков

Земельные участки являются объектами различных сделок (купли-продажи, сдачи в аренду), кадастровой оценки для целей налогообложения и др. Любая сделка требует стоимостной оценки недвижимости на данный момент времени. Земельный участок как объект оценки имеет свою специфику. Прежде всего, здесь следует отметить, что земельньтй участок — это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, местоположение, правовое положение (статус), целевое назначение, а также другие параметры, которые фиксируются в Государственном земельном кадастре и в документах соответствующих служб регистрации прав на землю. Комплекс недвижимого имущества — это закрепленный в пространстве физический объект с находящейся на поверхности земли и под нею обслуживающей его системой, а также права и интересы, связанные с владением данным объектом. Под недвижимым имуществом понимаются обычно неразрывно связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения (здания, сооружения).

Следовательно, понятие «недвижимость» шире, чем термин «земельный участок». Последний по своему содержанию, как и категория «земля», входит в первое. Это принципиально важно для проведения экономически обоснованной стоимостной оценки земель, которая является весьма сложной процедурой. Здесь приходится учитывать и специфику земельного участка как объекта недвижимости и неразработанность нормативно-правовой базы, и особые условия рынка России, атакже неурегулированность земельных отношений и неразвитость земельного рынка в стране. Необходимо исходить еще и из того факта, что владелец земли имеет в первую очередь право на доход, приносимый всей совокупностью комплекса недвижимости, поскольку находящиеся на земельном участке здания, сооружения и улучшения вносят дополнительный вклад в ценность земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются неограниченное время, тогда как все улучшения имеют определенный срок службы из-за физического их износа.

Особенности оценки земельных участков обусловлены отличием недвижимости «земельный участок» от других объектов недвижимого имущества. Они заключаются в следующем:

земля является ограниченным и невоспроизводимым при родным ресурсом, в отличие от других объектов недвижимости, ее невозможно ни увеличить, ни воспроизвести;

возможность многоцелевого использования земли как ос новного средства производства сырьевых ресурсов и продуктов питания и как пространственный базис для размещения различ ных объектов недвижимости;

к стоимости земельных участков неприменимы понятия амортизации физического и функционального износа. Срок ис пользования земельных участков не ограничен. Цена земли, коли чество которой ограничено, со временем только увеличивается;

земельный фонд страны, выступая как основа формирова ния среды проживания населения, жизнедеятельности народов России и их социально-экономического развития требует регули рующего воздействия со стороны государства по рациональному использованию и охране земель, воспроизводству и повышению плодородия почв,' обеспечению экологической безопасности, рациональному размещению промышленных зон и соблюдению градостроительных норм.

Вывод: земля в силу своей особой специфики, а также неразработанности нормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка и неурегулированности земельных отношений является одним из наиболее сложных объектов стоимостной оценки в составе недвижимости. Необъективно заниженная оценка земли ведет к неэффективной эксплуатации земельных участков и нерациональной модели городского и поселенческого развития.

Кроме названных особенностей при определении денежного эквивалента недвижимости « земельный участок» большое значение имеет категория использования земли. Она предопределяет правовые положения, разрешенную форму использования земельного участка.

Земельный фонд страны по функциональному назначению состоит из:

земель поселений (городов, поселков и сельских поселений). Земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой водо- и газоснабжения, коммуникаций, транспортной и другой сетью инфраструктуры - представляют, в отличие от других категорий земель, наибольшую сложность для экономической оценки;

земель сельскохозяйственного назначения, используемых предприятиями, организациями и населением для производства продуктов сельскохозяйственного производства. Здесь основными ценообразующими факторами выступают плодородие земель и местоположение участков;

земель лесного фонда, используемых для ведения лесного хозяйства;

земель водного фонда, используемых для ведения водохозяйственных, гидромелиоративных и гидротехнических объектов;

земель отраслей промышленности, энергетики, транспорта и связи, обороны;

земель особо охраняемых территорий (земельные участки рекреационных, историко-культурных, природоохранных и иных объектов);

земель запаса. Это государственные земли, использование которых допускается только после перевода их в другую категорию.

Оценка земли

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку* земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Согласно постановлению Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 925, в целях совершенствования налогообложения и в иных целях, установленных законом, осуществляется государственная кадастровая оценка всех категорий земель на территории страны.

Цель единичной рыночной оценки состоит в определении рыночной или какой-то другой цены единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии со стандартами и по принятой методике. При оценке выделяют четыре группы оценочных принципов. Это:

основанные на представлениях потенциального собственника;

вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

обусловленные действием рыночной среды;

группа принципов лучшего и наиболее эффективного использования земли.

В рыночной экономике оценка земли проводится на базе названных принципов, которые составляют основу трех подходов к оценке земельной недвижимости: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для земли).

Конечная величина стоимости земельного участка выводится исходя из комплексных результатов, полученных различными ме-

* Кадастровая оценка — совокупность административных и технических Действий и установлений кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

тодами. Целесообразно при этом пользоваться итогами той оценки, которая была получена на основе более полной и достоверной информации.

Методы оценки земли (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, сравнения продаж, переноса, изъятия и др.) достаточно подробно рассматриваются в специальной литературе по оценке земельных участков.

Цель оценки земельных участков обусловливается рядом важных практических соображений.

Невозможно, к примеру, установить объективную иену любого объекта недвижимости без определения рыночной стоимости земельного участка. Земля, являясь базисной составляющей любой недвижимости, участвует в образовании ее цены. Без учета величины этого участия нельзя правильно просчитать ни экономические индексы, ни ожидания предполагаемого инвестора-покупателя. Без этого невозможно также обойтись при страховании, акционировании имущества, разделе прав, ипотечном кредитовании, установлении размеров арендной платы, а также обосновании варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

И наконец, утверждение налогооблагаемой базы земли и улучшений требует учета стоимости земельных участков. В настоящее время налогооблагаемая цена земли устанавливается на нормативной основе (оценочная продуктивность и затраты), однако ставится задача - перейти в ближайшее время к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.

Видимо, при кадастровом учете объектов недвижимости целесообразно включать три типа информации: физические характеристики объекта недвижимости, юридический статус, кадастровую стоимость земельного участка. Тем более что с начала 2006 г. кадастровая стоимость положена в основу расчетов земельного налога, который ранее рассчитывался по фиксированным ставкам.

По данным Федерального агентства кадастра объекта недвижимости, в настоящее время кадастровая стоимость утверждена для 95\% сельхозугодий и земель индивидуального строительства. Можно сказать, что завершен первый межрегиональный этап кадастрового зонирования земель.

На втором этапе этой работы регионам еще предстоит оценить стоимость земельных участков по административным районам и землевладениям. Проблема в том, что количество участков в ходе инвентаризации земель постоянно увеличивается. И если первоначально речь шла о кадастровой оценке 32 млн земельных участков, то сейчас их число увеличилось на 10 млн. Это означает, что до 1 января 2006 г. необходимо было предоставить более 40 млн описей земельных участков.

Эти документы должны стать составляющими земельного кадастра, а затем быть переданы в Федеральную налоговую службу, однако пока кадастровую оценку имеют только 60\% участков.

В скорейшем принятии кадастра, столь необходимой информации для обоснования инвестиционной привлекательности своих территорий, заинтересованы не только сами органы i-осударственной власти субъектов Федерации, но и налоговая служба. По прогнозам новая информация по земельным участкам позволит в течение пяти лет увеличить собираемость земельного и имущественного налога на 30\%.

В числе первых инвентаризацию земельных участков завершила Москва. По предварительным данным, кадастровая стоимость квадратного метра московской городской земли варьируется по оценочным зонам от 3 тыс. до 40 тыс. руб. Соответственно одного гектара - от 30 млн до 400 млн руб.

Оценка стоимости земли требует прояснения помимо цели и такого вопроса, как предмет оценки.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, собственнику принадлежит триада прав: право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Сочетание этих полномочий соответствует также и понятию «право собственности на земельный участок». В то же время права собственника земли подчинены интересам всего общества, в первую очередь в части целевого использования земельных участков и установления определенных ограничений в полномочиях землевладельца посредством введения сервитутов*

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации созданы правовые основы для рыночного оборота земли как товара. Собственники земельных участков, согласно указу, имеют право продавать их, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, кооперативов.

* Сервитут - вещное право ограниченного пользования чужим имуществом (земельным участком) в интересах определенного лица.

Ограничение прав землевладельца заранее определяется способом предоставления земельных участков. К примеру, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном, наследуемом владении, может передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, но не правомочен продать или заложить этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его отчуждение.

Поэтому предметом оценки земельной недвижимости является па/сет имущественных прав. Состав оцениваемых прав, принципиально влияет на рыночную стоимость объекта.

Представляя особое общественное благо, земля является предметом государственного регулирования и управления. Государство в целях контроля за использованием и охраной земель ведет Государственный земельный кадастр. Государственный земельный кадастр - это унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков по всей территории страны.

Законом Российской Федерации «О плате за землю» были определены принципы экономического зонирования территорий с целью установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и зафиксирован порядок ее расчета. Нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определялась согласно постановлению Правительства РФ от 3 ноября 7994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» по применению Закона РФ «О плате за землю» в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу земельного участка соответствующего целевого назначения. Указом Президента РФ от 11 мая 2000 г. № 478 нормативная цена земли при продаже земельных участков, расположенных на них приватизированных предприятий, установлена в размере 10-кратной ставки земельного налога на сдачу площади земельного участка.

Однако размер нормативной иены с 8 мая 1995 г. был снижен до 20-кратной ставки земельного налога (Указ Президента РФ от II мая 1995 г. № 78). Такой порядок действовал до 1997 г., когда Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 был введен нижний предел выкупной цены в размере 5-кратной ставки земельного налога, а нормативная цена ежегодно определялась органами исполнительной власти субъектов РФ. При этом она не должна была быть выше 75\% рыночной цены, а органы местного самоуправления могут уточнять нормативную цену в пределах 25\% выше или ниже ее.

С ноября 200! г. в связи с принятием Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 выкупная цена земли при выкупе земельных участков больше не увязывалась с нормативной ценой земли. Она устанавливается на территории городских поселений свыше 3 млн человек в размере от 5- до 30-кратной ставки земельного налога, до 3 млн человек - от 5- до 17-кратного размера, до 500 тыс. человек - от 3- до 10-кратного размера.

Такие резкие изменения в определении выкупной цены на протяжении всего лишь одного десятилетия свидетельствуют о ее сложности и противоречивости, а также и недостаточной научной проработанности концепции с учетом тактики и стратегии экономического развития и инвестиционной привлекательности земельного актива и земельного капитала, затрагивающих практически всех субъектов рыночной экономики.

На первом межрегиональном этапе кадастровой оценки сельскохозяйственных земель установлены следующие показатели на нормативной основе: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Для расчета оценочной продуктивности и других показателей использовалась средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 гг.

Оценочная продуктивность 1 га сельхозугодий определена по каждому субъекту РФ в стоимостном выражении в средних ценах реализации 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе, путем взвешивания оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта Федерации.

Оценочные затраты — на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ были определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта Федерации.

Цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ устанавливается путем добавления к оценочным затратам минимального дохода, необходимого для

 

 

 

обеспечения сельскохозяйственного воспроизводства, который составляет 7\% оценочных затрат 1999 г.

Расчетный рентный доход с 1 га сельхозугодий определяется путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход, образуемый на землях с более высоким плодородием и лучшим местоположением, рассчитывается с 1 га сельхозугодий субъектов РФ путем вычитания из оценочной продуктивности цены производства валовой продукции.

Абсолютный рентный доход — минимальный доход, устанавливаемый независимо от плодородия и местоположения земельных участков, един для всех субъектов РФ и составляет 1\% стоимости валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России, или 12 рублей с одного гектара.

Кадастровая стоимость 1 га угодий в среднем по субъекту России определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам. На сельхозземлях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая стоимость устанавливается на основе абсолютного рентного дохода в размере 400 руб. за 1 гектар (Мурманская, Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие национальные автономные округа).

Для расчета валовой продукции и затрат объекта при кадастровой оценке используется еще и показатель плодородия почв -балл бонитета.

Рассчитанная таким образом нормативная цена и кадастровая стоимость земли фиксируется в земельном кадастре по каждому участку, наряду с другими сведениями об участке (правовой статус, границы, площади, расположенные на нем строения и улучшения). Эти данные являются системой информационного обеспечения рынка недвижимости в целях экономической оценки стоимости земель.

Таким образом, экономически обоснованная оценка земли является сложной процедурой, так как она должна учитывать все возможности многовариантногоиспользования земельного участка как природного ресурса и объекта недвижимости.

Глава 13. Особенности финансов сельскохозяйственных предприятий 379 Выводы

финансово-экономическое состояние сельскохозяйственных предприятий является кризисно-критическим, не позволяющим решать стратегические задачи по наращиванию продовольствия и социальному развитию села. Это в немалой степени объясняется внутриотраслевыми и внутрихозяйственными причинами, непоследовательностью адаптации аграрного сектора к рыночному хозяйству. Но главная причина — игнорирование непреходящих особенностей развития сельского хозяйства, требующих масштабной прямой государственной поддержки. Поэтому решение неотложных проблем финансового оздоровления сельского хозяйства возможно лишь на базе кардинального изменения экономической и социальной политики, путем ориентации на возрождение села и российского крестьянства. В решении этих задач важно полнее использовать механизм экономической оценки земли и рентных отношений. Объективная необходимость такого принципиально нового подхода к вопросам финансово-экономического оздоровления сельского хозяйства еще более возрастает в связи с возможным и неизбежным негативными последствиями для сельского хозяйства предстоящего вступления России в ВТО.

Контрольные вопросы

Каково влияние особенностей сельского хозяйства на фор мирование и функционирование финансов?

В чем необходимость и каковы конкретные формы особой финансовой поддержки сельского хозяйства по линии государ ства? Как достигается эта задача в условиях современной Рос сии?

Каково современное финансово-экономическое положение сельскохозяйственных предприятий и каковы пути его оздоров ления в разных группах хозяйства?

В чем особенности регулирования системы налогов и стра хования применительно к сельскохозяйственным предприятиям?

Как может сказаться на финансовом состоянии сельского хо зяйства вступление России в ВТО? Как можно смягчить предвиди мые неизбежные негативные последствия в этой области?

 

380   Государственные и муниципальные финансы

Из каких категорий земель состоит земельный фонд Рос сийской Федерации?

Каковы особенности оценки земли?

Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка?

Что такое государственный земельный кадастр и какие по казатели учитываются при кадастровой оценке сельскохозяйс твенных земель?

 

Список литературы

Земельный кодекс Российской Федерации. М., 2001.

Закон Российской Федерации «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей». М., 2002.

Закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М., 2003.

Аграрная экономика: состояние, тенденции, перспективы / Под общ. ред. A.M. Емельянова, И.Д- Мацкуляка. М., 2004.

Выбор пути: дискуссии на полях Земельного кодекса России. М., 1998.

Мацкуляк И.Д. Экономика: Научные очерки. Изд. 2-е, доп. и прераб. М., 2004.

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.',' 2003.

Экономические проблемы воспроизводства в АПК России. М., 2003.

 

Ярлыкапов А.Б.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 |