Имя материала: Инвестиции: источники и методы финансирования

Автор: Ивасенко Анатолий Григорьевич

4.2. особые формы финансирования инвестиций

В 50—60-х годах XX в. в развитых странах с рыночной экономикой, в первую очередь в США, стали распространяться такие особые формы финансирования инвестиционных проектов, как лизинг, ипотечное кредитование и венчурное финансирование. Их возникновение обусловлено потребностью в инвестициях в условиях НТП и невозможностью их полного удовлетворения за счет традиционных методов финансирования.

Лизинг появился в начале 50-х годов в США, а с 60-х годов — в странах Западной Европы. В настоящее время лизинг получил достаточно широкое распространение не только в США, но и в других странах. Так, в Японии на условиях лизинга в настоящее время финансируется до 25\% общего объема инвестиций. На европейском рынке доля лизинговых операций составляет 15\% общего объема инвестиций. Понятие лизинга вошло в российскую официальную финансовую лексику на рубеже 1989—1990 гг., когда в лицензиях коммерческих банков на право осуществления банковских операций был введен лизинг как вид банковской деятельности по предоставлению банковских услуг. Лизинг стал находить отражение и в некоторых нормативных документах, регулирующих банковскую деятельность.

Под лизингом обычно понимают инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, при котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование с правом последующего выкупа.

Лизинговая сделка представляет собой совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизинго

Подпись: дателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предме¬та лизинга.
Предметом лизингамогут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, зда¬ния, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использовать¬ся для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а так¬же имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый поря¬док обращения.
Типичная лизинговая сделка выглядит следующим образом.
1.	Пользователь (после вступления в лизинговые отношения — лизингополучатель) сообщает лизинговой компании, какое обору¬дование ему необходимо.
2.	Лизинговая компания, убедившись в ликвидности проекта, покупает это оборудование у фирмы-изготовителя или другого юридического или физического лица, продающего имущество, яв¬ляющееся объектом лизинга.
3.	Лизинговая компания (лизингодатель), став собственником оборудования, передает его во временное пользование с правом дальнейшего выкупа (определяется договором) лизингополучате¬лю, получая взамен лизинговые платежи.
В лизинговой сделке обычно участвуют несколько субъектов.
Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приоб¬ретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность иму¬щество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизинго¬получателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права соб¬ственности на предметлизинга.
Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, ко¬торое в соответствии с договором лизинга обязано принять пред¬мет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование в со¬ответствии с договором лизинга.
Продавец имущества (поставщик) — физическое или юриди¬ческое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок

Подпись: производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предме¬том лизинга.
Банк (или другое кредитное учреждение), предоставляющее средства на приобретение предмета договора.
На рынке лизинговых услуг можно выделить и специальные субъекты, такие, как:
а)	страховые компании, осуществляющие страхование всевоз-
можных рисков, возникающих при лизинговой сделке: страхова-
ние имущества лизингодателя, кредитов, предоставляемых лизин-
годателю кредитным учреждением, от возможных рисков
неплатежей и др.;
б)	Российская ассоциация лизинговых компаний (Рослизинг) —
некоммерческое объединение лизинговых компаний, банков и
иных предприятий, занимающихся лизингом, осуществляющая:
•	координацию деятельности организаций, входящих в нее, и объединение их средств для осуществления совместньгх взаи-мовыгодньгх проектов,
•	разработку совместно с органами государственного управле¬ния стратегических направлений и программы развития ли¬зинга в России,
•	подготовку проектов законодательных актов,
•	участие в работе международных ассоциативных обществен¬ных организаций.
Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Россий¬ской Федерации, нерезидентом Российской Федерации, а также субъектом предпринимательской деятельности с участием иност¬ранного инвестора, осуществляющим свою деятельность в соот¬ветствии с законодательством Российской Федерации.
Изучение лизинга в развитых странах позволяет выделить ос¬новные группы оборудования, сдаваемого в лизинг:
•	транспортное оборудование (транспортные самолеты, авто¬мобили, морские суда, железнодорожные вагоны и т.п.);
•	оборудование связи (радиостанции, спутники, почтовое обо¬рудование и т.п.);
•	сельскохозяйственное оборудование;
•	строительное оборудование (краны, бетономешалки и т.п.);
•	другое оборудование.
Согласно российскому законодательству существуют две основ¬ные формы лизинга: внутренний и международный. При осуще¬ствлении внутреннего лизинга лизингодатель, лизингополучатель

Подпись: и продавец (поставщик) являются резидентами Российской Феде¬рации. Внутренний лизинг регулируется законодательством Рос¬сийской Федерации. При осуществлении международного лизин¬га лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации. Если лизингодателем является резидент Российской Федерации, т.е. предмет лизинга находится в собствен¬ности резидента Российской Федерации, договор международно¬го лизинга регулируется законодательством Российской Федера¬ции. Если лизингодатель является нерезидентом Российской Федерации, т.е. предмет лизинга находится в собственности нере¬зидента Российской Федерации, то договор международного ли¬зинга регулируется федеральными законами в области внешне¬экономической деятельности.
В хозяйственной практике развитых стран применяются раз-личныевидылизинга, каждый из которых характеризуется своими специфическими особенностями. Наиболее распространенными являются:
•	оперативньгй (сервисный) лизинг;
•	финансовый (кагштальньш) лизинг;
•	возвратный лизинг;
•	долевой лизинг (с участием третьей стороны);
•	прямой лизинг;
•	сублизинг.
Все виды подобных соглашений являются разновидностями двух базовых форм лизинга: оперативного (сервисного) и финансового (капитального).
Оперативный (сервисный)лизинг — это соглашение о текущей аренде. Как правило, срок такого соглашения меньше периода пол¬ной амортизации арендуемого актива. Таким образом, предусмот¬ренная контрактом арендная плата не покрывает полной стоимо¬сти актива, что вызывает необходимость сдавать его в лизинг несколько раз. Важнейшая отличительная черта оперативного ли¬зинга— право лизингополучателя (арендатора) на досрочное пре¬кращение контракта. Подобные соглашения также могут предус¬матривать оказание различных услуг по установке и текущему техническому обслуживанию сдаваемого в аренду оборудования. Отсюда и второе, часто употребляемое, название этой формы ли¬зинга— сервисный. Стоимость оказываемых услуг включается в арендную плату либо оплачивается отдельно.
К основным объектам оперативного лизинга относятся быстро устаревающие виды оборудования (компьютеры, копировальная

Подпись: и множительная техника, различные виды оргтехники и т.д.) и тех¬нически сложные, требующие постоянного сервисного обслужи¬вания (грузовые и легковые автомобили, воздушные суда, желез¬нодорожный и морской транспорт).
Условия оперативного лизинга более выгодны для арендатора. В частности, возможность досрочного прекращения аренды позво¬ляет своевременно избавиться от морально устаревшего оборудо¬вания и заменить более высокотехнологичным и конкурентоспо¬собным. Кроме того, при возникновении неблагоприятных обстоятельств арендатор может быстро прекратить данный вид деятельности, досрочно возвратив соответствующее оборудование владельцу, и существенно сократить затраты, связанные с ликви¬дацией или реорганизацией производства.
В случае реализации разовых проектов или заказов оператив¬ный лизинг освобождает от необходимости приобретения и после¬дующего содержания оборудования, которое в дальнейшем не по¬надобится.
Использование различных сервисных услуг, оказываемых ли¬зингодателем либо производителем оборудования, часто позволя¬ет сократить расходы на текущее техническое обслуживание и со¬держание соответствующего персонала.
Недостатки оперативного лизинга— более высокая, чем при других формах лизинга, арендная плата; требования о внесении авансов и предоплат, наличие в контрактах пунктов о выплате не¬устоек в случае досрочного прекращения аренды, прочие условия, призванные снизить и частично компенсировать риск владельцев имущества.
Финансовый (капитальный)лизинг — долгосрочное соглаше¬ние, предусматривающее полную амортизацию арендуемого обо¬рудования за счет платы, вносимой арендатором. Поскольку по¬добные соглашения не допускают возможности досрочного прекращения аренды, правильное определение величины пери¬одической платы обеспечивает владельцу полное возмещение по¬несенных затрат на приобретение и содержание оборудования, а также требуемую норму доходности. При этой форме лизинга все расходы по установке и текущему обслуживанию имущества возлагаются, как правило, на арендатора. Часто подобные согла¬шения предусматривают право арендатора на выкуп имущества по истечении срока контракта по льготной или остаточной сто¬имости (такая стоимость может быть чисто символической, на¬пример 1 доллар).

Подпись: В отличие от оперативного финансовый лизинг существенно снижает риск владельца имущества. По сути, его условия во мно¬гом идентичны договорам, заключаемым при получении долгосроч¬ных банковских кредитов, так как предусматривают: полное пога¬шение стоимости оборудования (займа); внесение периодической платы, включающей стоимость оборудования и доход владельца (выплата по займу — основная и процентная части); право объявить арендатора банкротом в случае его неспособности выполнить со¬глашение и т.д.
К объектам финансового лизинга относится недвижимость (зем¬ля, здания и сооружения), а также долгосрочные средства произ¬водства.
Финансовый лизинг служит базой для образования двух дру¬гих форм долгосрочной аренды — возвратного и долевого лизинга (с участием третьей стороны).
Возвратный лизингпредставляет собой систему из двух согла¬шений, при которой владелец продает оборудование в собствен¬ность другой стороне с одновременным заключением договора о его долгосрочной аренде у покупателя. В качестве покупателя здесь обычно выступают коммерческие банки, инвестиционные, страховые или лизинговые компании. В результате проведения такой операции меняется лишь собственник оборудования, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение до¬полнительные средства финансирования. Инвестор же, по сути, кредитует бывшего владельца, получая в качестве обеспечения права собственности на его имущество. Подобные операции часто проводятся в условиях делового спада в целях стабилизации фи¬нансового положения предприятий.
Долевой лизинг— предусматривает участие в сделке третьей стороны — инвестора, в качестве которого обычно выступают банк, страховая или инвестиционная компания. В этом случае лизинго¬вая компания, предварительно заключив контракт на долгосроч¬ную аренду какого-то оборудования, приобретает его в собствен¬ность, оплатив часть стоимости за счет заемных средств. В качестве обеспечения полученного займа используются приобретенное имущество (как правило, на него оформляется закладная) и буду¬щие арендные платежи, соответствующая часть которых может выплачиваться арендатором непосредственно инвестору. При этом лизинговая компания пользуется преимуществами налогового щита, возникающего в процессе амортизации оборудования и по¬гашения долговых обязательств. Основные объекты этой формы

лизинга — дорогостоящие активы, такие, как месторождения полезных ископаемых, оборудование для добывающих отраслей и т.д.

При прямом лизинге арендатор заключает с лизинговой компанией соглашение о покупке требуемого оборудования и последующей сдаче ему в аренду. Часто соглашение об аренде заключается непосредственно с фирмой-производителем.

Крупнейшими производителями, предоставляющими свою продукцию на условиях лизинга, являются такие известные фирмы, как IBM, Xerox, GATX, а также многие авиационные, судостроительные и автомобильные компании. Например, лидеры мирового автомобильного рынка концерны «Даймлер-Крайслер» и BMW состоят учредителями ряда ведущих лизинговых компаний, через которые осуществляют сбыт своей продукции во многих странах мира.

Сублизинг—особый вид отношений, возникающих в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга. При сублизинге лицо, осуществляющее сублизинг, принимает предмет лизинга у лизингодателя по договору лизинга и передает его во временное пользование лизингополучателю по договору сублизинга. Согласно российскому законодательству переуступка лизингополучателем третьему лицу своих обязательств по выплате лизинговых платежей третьему лицу не допускается. При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным должно являться согласие лизингодателя в письменной форме.

Международный сублизинг, являющийся разновидностью международного лизинга, также регулируется этим Федеральным законом. Отличительной особенностью международного сублизинга является перемещение предмета лизинга через таможенную границу Российской Федерации только на срок действия договора сублизинга.

При сублизинге основной арендодатель получает преимущественное право на получение арендных платежей. В договоре обычно обусловливается, что в случае банкротства третьего лица арендная плата поступает основному арендодателю.

Лизинг интересен всем субъектам лизинговых отношений: потребителю оборудования, инвестору, представителем которого в данном случае является лизинговая компания, государству, которое может использовать лизинг для направления инвестиций в приоритетные отрасли экономики, и, наконец, банку, который в результате лизинга может рассчитывать на долгосрочную прибыль.

Можно выд,елитьпреимущества лизинга для его отдельных участников, наиболее актуальные с учетом особенностей экономической ситуации, сложившейся в России.

Для государства при сложившейся экономической ситуации и острой необходимости в оживлении инвестиционной активности проблема развития лизинга приобретает особую актуальность, поскольку этот финансовый инструмент способствует мобилизации финансовых средств для инвестиционной деятельности, обеспечивает гарантированное использование инвестиционных ресурсов на цели переоснащения производства. Государство, поощряя лизинговую деятельность и используя для этого, например, налоговые льготы, может существенно уменьшить бюджетные ассигнования на финансирование инвестиций, эффективно управлять процессом совершенствования их отраслевой структуры, содействовать развитию товарного производства и сферы услуг, повышению экспортного потенциала, сокращению оттока частного российского капитала на Запад, созданию дополнительных рабочих мест, особенно в сфере малого предпринимательства, решению других насущных социально-экономических задач.

Для лизингополучателя возможно наличие рентабельного проекта, позволяющего получить оборудование и начать то или иное производство без крупных единовременных затрат. Это особенно актуально для начинающих мелких и средних предпринимателей. При осуществлении оперативного лизинга предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя. Согласно Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ко всем видам движимого имущества, составляющего объект лизинга и относимого к активной части основных фондов, разрешено применять механизм ускоренной амортизации с коэффициентом не выше 3. У лизингополучателя упрощается бухгалтерский учет, так как по основным средствам, начислению амортизации, выплате части налогов и управлению долгом учет осуществляет лизинговая компания. В договоре лизинга можно предусмотреть использование более удобных, гибких схем погашения задолженности. Иногда сам банк становится лизингополучателем. Это весьма выгодно для банка, так как при этом облегчается баланс банка, что в свою очередь положительно отражается на экономических показателях, характеризующих банковскую деятельность. Например, при лизинге стоимость незавершенного производства постепенно включается в себестоимость и не будет пагубно влиять на

Подпись: категорию «капитал» и, следовательно, на расчеты обязательных экономических нормативов деятельности кредитных организаций.
Лизингодателю лизинг обеспечивает необходимую прибыль на вложенный капитал при более низком риске (по сравнению с обычным кредитованием) за счет действенной защиты от неплате¬жеспособности клиента. До завершающего платежа лизингода¬тель остается юридическим собственником оборудования, так что в случае срыва расчетов может востребовать это оборудование и реализовать его для погашения убытков. В случае банкротства ли¬зингополучателя оборудование также в обязательном порядке воз¬вращается лизинговой компании. Лизингодателем передаются лизингополучателю не денежные ресурсы, контроль над исполь¬зованием которых не всегда возможен, а непосредственно сред¬ства производства. Освобождение от уплаты налога на прибыль, которая получена от реализации договоров финансового лизинга со сроком действия не менее трех лет. Лизингодатель частично освобождается от уплаты таможенных пошлин и налогов в отно¬шении временно ввозимой на территорию Российской Федерации продукции, являющейся объектом международного лизинга.
Для продавцов лизингового имущества расширяется рынок сбы¬та производимого ими оборудования, увеличивается доход от реа¬лизации запчастей к лизинговому оборудованию, осуществление его сервиса и модернизации.
Анализ полувековой истории развития мирового лизингового рынка позволяет говорить о четырех основных вариантах органи¬зации лизинга:
1)	лизинговые службы, созданные в структуре банков;
2)	универсальные лизинговые компании, создаваемые банками;
3)	специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования, лизингующи-ми часть своей продукции;
4)	лизинговые компании, создаваемые крупными фирмами, спе¬циализирующимися на поставке и обслуживании техники.
В российских условиях выделяются еще два варианта органи¬зации лизинга:
1)	лизинговые компании, создаваемые министерствами и ве-
домствами для решения узких внутриведомственных задач. В этом
случае ресурсы лизинговых компаний получаются из государ-
ственного или местного бюджета;
2)	лизинговые компании, созданные иностранными инвесторами.

Лизинг становится гибким и многообещающим экономическим рычагом, способным привлечь инвестиции, способствовать подъему отечественного производства, привлечь капитал в жизненно важные отрасли экономики страны, обеспечить реальную поддержку малому бизнесу, обеспечить долгосрочный и надежный доход для коммерческих банков и т.п.

Ипотечное кредитование. Ипотека представляет собой более надежную форму гарантии (в отличие от индивидуальной — поручительства) погашения ссуды под недвижимое имущество, владелец которого не лишен права распоряжения им; ипотека дает кредитору право в случае неуплаты долга в срок исполнения обязательства взыскать и продать собственность заемщика. Ипотека с экономической точки зрения представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Ипотека— это высоконадежная форма гарантии погашения ссуды, так как кредитор в случае неуплаты долга в установленный срок вправе обратить взыскание на заложенное имущество1.

Ипотекой называется залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения денежной ссуды. Из земельных участков заложить можно дачные, садовые и приусадебные участки, а также участки под вашими зданиями или строениями, если они находятся в собственности владельца здания либо принадлежат ему на правах хозяйственного ведения. Воспользоваться ипотекой может и физическое, и юридическое лицо. Кредит выделяется в основном для приобретения жилья или жилищного строительства, и, естественно, вернуть его, как и любой другой кредит, придется с процентами. При этом закладываемое имущество не переходит в собственность кредитора, а остается у должника (залогодателя). Другими словами, если гражданин заложил свою квартиру для того, чтобы построить загородный коттедж, ему не придется из нее выселяться.

От условий договора зависит право распоряжения уже заложенным банку имуществом. Можно, заложив квартиру, сдавать ее в аренду (как и любое другое имущество) и даже продать другому

Подпись: 1 Ипотека для всех / под ред. проф. Ю.Ф. Симионова. Ростов н/Д никс, 2004. (50 способов).

Фе-

Подпись: лицу, предварительно известив об этом банк и покупателя зало¬женного имущества. Что касается процентов за кредит, то в общем случае они остаются неизменными во время действия договора. Однако, если они привязаны, допустим, к ставке рефинансирова¬ния Центрального банка РФ, то могут изменяться в связи с ее коле¬баниями. В договоре можно оговорить возможность изменения процентов в зависимости от исполнения должником своих обяза¬тельств, например, снижение процентов, если долг выплачивает¬ся аккуратно.
Выданный кредит не может составлять более 90\% стоимости при¬обретаемого жилья. Сумму ипотечного кредита можно получить толь¬ко в валюте Российской Федерации, так как по распоряжению Цен¬трального банка РФ все расчеты на территории России производятся только в рублях. Но в соответствии с Гражданским кодексом РФ в договоре займа стоимость закладываемого имущества может быть определена в долларах.
Ипотечные отношения регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный Закон рассчитан в основном на тот слой населения, кото¬рый уже имеет квартиры, но желает улучшить свои жилищные условия.
В отечественном праве залог является одним из основных спо¬собов обеспечения обязательств и представляет собой договор меж¬ду должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выс¬тупает обеспечением долга: за счет его кредитор может удовлетво¬рить свои требования в случае неисполнения обязательств. Тра¬диционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных ос¬нов Российской Федерации установившийся порядок не был на¬рушен. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права
1. Гражданский кодекс РФ. Глава 23 посвящена способам обес¬печения исполнения обязательств. В параграфе 3 этой главы со¬держатся специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залого¬вым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Од-

Подпись: нако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями.
2.	Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу данный Закон является основным источником российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим Законом определя¬ются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегу¬лированные настоящим Законом, регулируются иными актами за¬конодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во мно¬гом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ «О залоге» применяется постоль¬ку, поскольку он не противоречит части первой ГК РФ.
3.	Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипоте¬ке (залоге недвижимости)».
Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в Законе об ипотеке, но и в ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ общие прави¬ла Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные прави¬ла. Таким образом, несмотря на то что ГК РФ содержит ряд специ¬альных норм об ипотеке (п. 2—3 ст. 339, п. 2—5 ст. 340, п. 1 ст. 349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в Законе об ипотеке.
4.	К источникам залогового права относят также другие феде¬ральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений.
5.	В совокупность источников залогового права входят не толь¬ко собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъек¬тов Российской Федерации, нормативно-правовые акты исполни¬тельных органов различного уровня, включая местные органы уп¬равления.
При реализации ипотечных отношений на практике очень важ¬но правильно понимать термин «предмет ипотеки» для опреде¬ления конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипо¬теке. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зареги¬стрированы в порядке, установленном для государственной реги¬страции прав на недвижимое имущество. Состав такого рода иму-

щества и выдвигаемые ограничения закреплены Законом об ипотеке.

Ипотека может быть установлена для обеспечения обязательств:

обязательства по кредитному договору;

обязательства по договору займа;

иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Обязательства по кредитному договору. В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее (ст. 819 ГК РФ). К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные п. 1 гл. 42 ГК РФ о договоре займа при условии, что иное не предусмотрено специальными нормами о кредите (п. 2 гл. 42 ГК РФ) и не вытекает из существа кредитного договора. Согласно ст. 820 ГК РФ кредитный договор может быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита, предусмотренной ст. 814 ГК РФ, кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Обязательства по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или

Подпись: другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обя¬зуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму зай¬ма) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ). Договор займа считается заклю¬ченным с момента передачи денег или других вещей. Иностран¬ная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением пра¬вил ст. 140, 141 и 317 ГК РФ.
Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами дол¬жен быть заключен в письменной форме, если его сумма превы¬шает не менее чем в 10 раз установленный законом минималь¬ный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. В подтверждение до¬говора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему за¬имодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования кредитора-залогодержателя, возникшие к момен¬ту их предъявления. Требования, обеспечиваемые ипотекой:
•	уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитно¬му договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязатель¬ству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
•	уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процен¬тов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;
•	уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержа¬телю сумм, причитающихся ему:
— в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства,
в виде процентов за неправомерное пользование чужими де¬нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипо¬текой обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван¬ных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество,
в возмещение расходов по реализации заложенного имуще¬ства.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в объеме, который они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей по месту жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо — по месту его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ).

Ипотечный жилищный кредит предоставляется заемщику при соблюдении таких основополагающих принципов, как:

целевое использования кредита;

обеспеченность ипотекой (залогом недвижимости) обязательств по взятому кредиту;

плашсстьзапредсставдениеденежнъкфедствт

лья (проценты за кредит, оплата накладных расходов и т.п.);

возвратность суммы кредита.

В процессе оформления ипотечного кредита и его обслуживания выполняются следующие действия участников ипотечного рынка1.

1 Ивасенко А.Г. Ипотека: Международный опыт и российская практика. Новосибирск : Изд-во НГТУ, 2001.

Отношения «потенциальный заемщик — банк-кредитор». Потенциальный заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного жилищного кредита на приобретение квартиры, которая подобрана им самим на первичном и вторичном рынках жилья или может быть ему предложена к покупке в рамках реализации той

Подпись: или иной программы (проекта). При обращении в банк кредитный работник предлагает претенденту в заемщики заполнить анкету и написать заявление.
В выполнении операций по кредитованию физическихлиц в бан¬ке принимает участие значительное количество подразделений: юридическая служба, служба безопасности, отдел бухгалтерского учета, при необходимости— валютный отдел, отдел ценных бумаг, отдел жилищного строительства или залоговых операций. Также для участия в выполнении операций по кредитованию при необхо¬димости привлекаются, как правило, дочерние организации соот¬ветствующего кредитного учреждения, имеющие лицензию на риэлтерскую деятельность (совершение операций с недвижимо¬стью) . Этот перечень свидетельствует о сложности и ответствен¬ности процедуры андеррайтинга, поэтому банк изначально стре¬мится получить как можно более полную первичную информацию о будущем заемщике, а также о поручителе. В качестве дополни¬тельного обеспечения банк принимает: поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода, поручительства платежеспособных предприятий и организаций — преимущественно клиентов данного банка.
Сведения, содержащиеся в анкете заемщика (поручителя), слу¬жат базовой информацией для проведения объективной оценки платежеспособности названных субъектов и поэтому в опреде¬ленной мере отражают технологию проведения такого рода ис¬следования, которая предполагает большую степень детализации многих вопросов, даже носящих частный характер. Заемщик (по¬ручитель) должен быть готов предоставить исчерпывающую и правдивую информацию. Такая информация включает сведения:
•	о заемщике (год рождения, адрес постоянной прописки, ад¬рес фактического проживания, место работы, адрес места ра¬боты, стаж работы на данном месте, должность, семейное по¬ложение, число иждивенцев и т.д.);
•	о доходах заемщика (среднемесячный доход за последние пол¬года — по основному месту работы, по совместительству, пен¬сия, проценты, дивиденды, другие доходы);
•	об имеющихся обязательных платежах и долговых обязатель¬ствах заемщика (поручителя) (средняя за последние полгода сумма подоходного налога, страховые взносы в пенсионные фонды, налоги на имущество, алименты, удержания по ис¬полнительным листам, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам);

Подпись: •	об объеме недвижимости, для приобретения, строительства, реконструкции которого испрашивается кредит (объект недви¬жимости, место его нахождения, наличие права собственности на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) стро¬ительство или реконструкция; документ, подтверадающий это право), предполагаемая цена приобретаемого объекта или смет¬ная стоимость строительства, потребность в заемных средствах, размер произведенных собственных вложений в строительство (реконструкцию);
•	об имуществе заемщика (поручителя) (ликвидные средства (средства на банковских счетах), ценные бумаги, недвижи¬мость, транспортные средства, другое имущество).
ЕСЛИ ПО результатам андеррайтинга будет установлено, что за¬явитель платежеспособен и соответствует критериям и стандар¬там, предъявляемым банком к заемщикам для получения ипотеч¬ного кредита, банк выражает согласие на предоставление кредита. В подтверждение своих намерений по покупке жилья, а также своей платежеспособности заемщик обязан внести в банк на депо¬нент авансовый платеж в обусловленном сторонами размере, ко¬торый затем будет приплюсован к сумме кредита при оплате про¬давцу жилья стоимости купленной квартиры.
Банк может выдавать заемщику ипотечный сертификат, если его наличие предусмотрено в соответствующей схеме кредитова¬ния. Данный документ является подтверждением обязательств бан¬ка о том, что заемщику может быть предоставлен целевой ипотеч¬ный кредит на указанную в сертификате сумму.
Отношения «покупательжилья (потенциальный инвестор) — продавецжилья — оценщик». Потенциальный заемщик обращает¬ся непосредственно к продавцу интересующего его жилья или че¬рез посредника (риэлтера) и выбирает подходящий объект недви¬жимости для последующей покупки.
Оценочная стоимость объекта недвижимости может устанав¬ливаться на основании:
•	экспертного заключения специалиста банка-кредитора по во¬просам недвижимости или дочернего предприятия банка, имеющего лицензию на оценочную деятельность;
•	отчета по оценке объекта недвижимости (предмета ипотеки), выполненного независимой профессиональной организацией, осуществляющей оценочную деятельность.
Продавец подписывает с покупателем (потенциальным заем¬щиком) соглашение о резервировании данной квартиры на обус-

ловленный сторонами срок, оформляемое в виде предварительного договора купли-продажи жилья.

Отношения «потенциальный заемщик (покупатель жилья) — банк-кредитор». Потенциальный заемщик обращается в банк и предъявляет предварительный договор купли-продажи жилья, а также другие документы, предоставление которых предусмотрено регламентом банка в случае получения ипотечного кредита. После этого банк рассматривает заявление на получение кредита и самостоятельно принимает решение о выдаче кредита (с оформлением всех необходимых кредитных документов: кредитного договора, графика погашения кредита, срочного обязательства, договора об ипотеке, договора поручительства и т.д.).

Отношения «покупатель жилья (заемщик) — банк — продавец жилья — нотариус — регистратор». Потенциальный заемщик оформляет покупку квартиры, заключая с продавцом жилья договор купли-продажи. Так как приобретение квартиры происходит в том числе и на заемные средства, то на данной стадии потенциальный заемщик становится полноправным заемщиком, поскольку далее банк и заемщик у нотариуса удостоверяют договор об ипотеке. Затем в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются: переход прав собственности на квартиру (покупатель становится ее полноправным владельцем и вселяется в нее) и ипотека (залог) жилья, выступающего в качестве обеспечения возврата кредита.

Отношения «банк — продавец жилья». Банк выплачивает продавцу квартиры ее стоимость по договору купли-продажи (авансовый платеж + сумма кредита).

Отношения «заемщик — страховщик — банк». При заключении договора страхования заемщик (страхователь) назначает банк выгодоприобретателем с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями.

Отношения «банк-кредитор — фонд». В случае, если кредит был выдан банком-кредитором, квалифицированным эмиссионно-финансовым фондом с соблюдением всех необходимых стандартов, данный банк-кредитор, руководствуясь договорными обязательствами с фондом, продает (происходит уступка права требования) ему этот обеспеченный залогом жилого помещения кредит. Банк-кредитор может не продавать кредит фонду и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от заемщика. Фонд занимает место кредитора в договоре и вносится в Единыи государственный реестр прав на недвижимое имущество в качестве нового залогодержателя по договору об ипотеке. Функции такого института должны выполняться Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Российской Федерации.

Отношения «фонд — банк-кредитор». Фонд формирует пакеты (пулы) однотипных ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных заемщиков, выданных различными кредиторами по установленным стандартам (правилам). Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешних финансовых рынках. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, участвующие в программе, также предоставляют поручительства в обеспечение обязательств фонда по ценным бумагам. Вырученные от продажи ценных бумаг средства фонд направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.

Полученные от фонда деньги банк-кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему заемщику. Банк-кредитор, продавший фонду кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату) — в установленные сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет фонда.

Отношения «заемщик — банк-кредитор». Заемщик погашает суммы основного долга и процентов по нему в течение срока действия кредитного договора.

Отношения «банк-кредитор — фонд». Банк-кредитор перечисляет фонду денежные средства, полученные по кредитному договору. В случае наступления несостоятельности заемщика приводится в действие процедура обращения взыскания на предмет ипотеки, в ходе которой заемщик, при наличии установленной процедуры, отселяется в специально формируемый для этого муниципальный жилой фонд. Банк-кредитор продолжает перечислять на счет фонда все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита заемщика. Окончательные расчеты между банком-кредитором и фондом происходят после проведения указанной операции и зависят от итогового баланса по кредиту. При этом банк-кредитор несет кредитный риск, связанный прежде всего с качеством проверки платежеспособности заемщика, а фонд— преимущественно лишь риски, связанные с деятельностью органов власти и другими неэкономическими факторами в пределах, установленных в договоре.

Венчурный бизнес зародился в США в середине 50-х годов XX в., развился в мощную мировую индустрию и зарекомендовал себя как один из наиболее действенных инструментов поддержки и развития реального сектора экономики. В мировой практике венчурный капитал оказал большое влияние на развитие таких отраслей промышленности, как полупроводниковая электроника, вычислительная техника, информационные технологии и биотехнологии. В России зарубежный венчурный капитал появился в начале 90-х годов.

Название «венчурный» происходит от английского venture — рискованное предприятие или начинание. Сам термин «рисковый» подразумевает, что во взаимоотношениях капиталиста-инвестора и предпринимателя, претендующего на получение от него денег, присутствует элемент авантюризма. И это на самом деле так. Рисковое (венчурное) инвестирование, как правило, осуществляется в малые и средние частные или приватизированные предприятия без предоставления ими залога или заклада в отличие, например, от банковского кредитования. Венчурные фонды или компании предпочитают вкладывать капитал в фирмы, чьи акции не обращаются в свободной продаже на фондовом рынке, а полностью распределены между акционерами — физическими или юридическими лицами (unquoted или unlisted companies).

Венчурный бизнес является, пожалуй, наиболее высокотехнологичным видом современного финансового менеджмента. Такая его характеристика органически вытекает как из его целевой функции — содействия динамичному развитию наиболее перспективных идей и технологий путем целевых инвестиций, так и из методики инвестирования, предполагающей обязательную поддержку фирмы-реципиента топ-менеджментом управляющей компании венчурного фонда.

За десятилетия своего существования венчурный бизнес зарекомендовал себя как один из наиболее действенных инструментов поддержки и развития реального сектора экономики. Объектами венчурных инвестиций становятся прежде всего компании и технологии, обеспечивающие не только динамичное развитие существующих производств, но и появление качественно новых товаров и услуг.

Подпись: В качестве несомненного подтверждения эффективности вен¬чурного бизнеса на развивающихся рынках можно назвать доста¬точно высокую активность зарубежного венчурного капитала в Рос¬сии. В настоящее время декларируют свое присутствие в России более 40 венчурных фондов с суммарными активами, по оценкам специалистов, не менее 4,3 млрд долл. На территории России раз¬мещены представительства около 30 управляющих компаний вен¬чурных фондов.
Все действующие зарубежные фонды можно условно разделить на три группы:
1)	фонды, капитал которых полностью или частично сформиро¬ван Европейским банком реконструкции и развития (фонды ЕБРР) с участием других международных финансовых организаций;
2)	активно действующие в России фонды, в создании и деятель¬ности которых наряду с корпоративными и частными инвестора¬ми в той или иной форме участвует государство («активные» фон¬ды);
3)	фонды, заявившие о своей заинтересованности в присутствии на российском рынке, однако еще не проявившие значительной деловой активности («пассивные» фонды).
Естественно, деление фондов на «активные» и «пассивные» весьма условно и основано на имеющихся сведениях о количестве и объемах инвестиций, осуществленных в России. При этом необ¬ходимо учитывать, что фонды, как любые серьезные коммерчес¬кие структуры, весьма сдержанны в предоставлении информации о своей деятельности, поэтому не совсем корректно определять ак¬тивность только по указанным характеристикам. Очевидно, напри¬мер, что венчурный фонд, не инвестирующий в настоящее время, но активно разрабатывающий динамичную стратегию деятельно¬сти в России, не может быть отнесен к числу «пассивных».
Венчурное инвестирование обеспечивает высокие темпы рос¬та компаний, финансируя их на этапе, когда иные финансовые ис¬точники воздерживаются от рискованных вложений, закрывая тем самым нишу, не обеспеченную необходимым финансированием. Это ниша высокотехнологичного бизнеса, обеспечивающего вы¬сокую конкурентоспособность экономики. Венчурное инвестиро¬вание становится пусковым механизмом для создания новых и мо¬дернизации действующих производств на основе использования достижений науки и техники.
В настоящее время в России идет процесс создания отечествен¬ной инфраструктуры поддержки венчурного инвестирования.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 |