Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

2.4. общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала

 

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 2.2:

 

Таблица 2.2

 

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты

Различия

рынок капитала     рынок недвижимости

Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов. Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические).

Объем предложения высоко-

эластичен.

 

Ставка доходности подвержена значитОельным колебаниям.

Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен.

Ставка доходности относительно стабильная.

Соотношение спроса и предложения определяет цены активов. Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности.

Ликвидность более высокая.

 

В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает.

Ликвидность более низкая.

В период инфляции инвестиционная привлекательность растет.

Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения). Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска.

Поток доходов неустойчивый.

 

R = Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск).

Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый.

 

R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного ка-

питала.

 

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:

Поскольку приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость, как и в финансовые активы, рассчитывается по модели оценки капитальных активов, то очевидно, что рост безрисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и, следовательно, к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и безрисковой ставки доходности на рынке капитала. Величина (Rm - Rf) - премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высокорискового (венчурного) рынка капитала.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |