Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

3.2. принципы оценки недвижимости

 

Оценка недвижимости как система теоретических и практических знаний основывается на ряде рассматриваемых далее фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Полезность. Термин «полезность» широко используется как в экономической науке в целом, так и в оценке недвижимости и обычно применяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иные потребности обладателя - содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение. Если бы полезность могла быть количественно измерена, можно было бы установить математическую связь между количеством полезности, сконцентрированном в оцениваемом объекте, и его оценочной стоимостью. Тогда задача оценщика сводилась бы к измерению полезности оцениваемого объекта и расчету его оценочной стоимости как заранее известной функции от полезности. Однако оценщики не располагают какими-либо способами ее измерения.

Тем не менее, категория полезности с успехом применяется в оценке недвижимости. Так, одна из основных поведенческих предпосылок оценки заключается в том, что экономически рациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склонен выбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность максимальна.

В оценке недвижимости категория полезности безотносительно к ее измеримости приобретает особый смысл тогда, когда речь идет об анализе рынка, на котором могла бы быть продана оцениваемая недвижимость. Оценщик должен ясно представить, чьи и какие именно потребности способен удовлетворить оцениваемый объект, а также каким образом и в какой степени эти потребности могут быть удовлетворены. Другими словами, в чем заключается и насколько высока полезность оцениваемой недвижимости для типичного покупателя.

Для ответа на эти вопросы необходимо внимательно изучить не только ближайшие окрестности, но и район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости. Не следует ограничиваться одними лишь данными экономического характера, нужно проанализировать преобладающие здесь демографические, социально-культурные, политические, религиозные и другие факторы, а также сложившиеся тенденции. В итоге оценщик должен, насколько это возможно, составить своего рода «экономико-психологический портрет» типичного покупателя оцениваемой недвижимости, выводы о мотивации и предполагаемом образе действий которого имеют чрезвычайно важное значение. Фигура типичного покупателя во многом предопределяет используемые в оценке поведенческие предпосылки, подходы и методы оценки.

Принцип замещения. Этот принцип является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к очевидному на первый взгляд предположению о том, как ведут себя люди, принимая те или иные решения: стремясь к достижению определенного результата, человек распределяет и сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они были использованы с максимальной эффективностью. Другими словами, человеку свойственно менее эффективные средства достижения цели постоянно замещать более эффективными.

Исходя из принципа замещения оценщик недвижимости предполагает, что покупатель оцениваемого объекта, имея целью приобретение некоторого набора полезных качеств, воплощенных в объекте, будет сопоставлять альтернативные способы достижения этой цели, выбирая среди этих способов максимально эффективный.

При сравнении продаж в качестве альтернативы приобретению оцениваемого объекта рассматривается приобретение других объектов, обладающих эквивалентной полезностью. При этом оценщик приходит к естественному выводу о том, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости таких объектов.

При использовании затратного подхода альтернативой покупке оцениваемого объекта является создание другого объекта с эквивалентной полезностью. Закономерно предполагать, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для такого замещения (с учетом предпринимательской прибыли).

Ожидания. Стоимость недвижимости определяется не только и не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. «Хотя будущее не может предопределять настоящее, однако то, что мы ожидаем в будущем, может и должно являться частью оценки настоящего».1

Действительно, в отличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупке недвижимости человек, в общем, рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем. При этом цена, которую он готов сегодня уплатить за недвижимость, по существу представляет собой плату за право получения этих выгод, а значит, самым непосредственным образом соотносится с их ожидаемым объемом. Так же и продавец, определяя для себя цену, которую он готов сегодня получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет ее с ожидаемым объемом утрачиваемых им будущих выгод. Следовательно, реалистичная оценка стоимости недвижимости невозможна без сколько-нибудь определенного представления об ожиданиях, связанных с оцениваемым объектом.

Так, оценивая жилой дом или квартиру в недавно застраиваемом, но перспективном районе, следует предположить, что многие покупатели готовы будут уплатить цену, которая в соотношении с существующим уровнем удобств в районе могла бы показаться чрезмерно высокой. Однако их действия будут продиктованы надеждами на то, что через некоторое время благодаря разумной застройке этот район достигнет желаемого высокого уровня развития и престижа.

Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного предприятия, должна учитывать ожидания, связанные с будущим развитием транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.

1 Саймон Г.А. Теория принятия решений в экономической теории и науке о поведении //Теория фирмы/ Под. ред. В.М. Гальперина. СПб.: Экономическая школа, 1995. С. 60.

Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос и повысить сегодняшнюю стоимость такой недвижимости. Слухи о готовящемся строительстве крупного промышленного предприятия в непосредственной близости от зоны жилой застройки могут привести к общему снижению стоимости жилых домов в этом районе. Инфляционные ожидания могут стимулировать желание людей обезопасить свои деньги путем инвестирования в недвижимость, что приведет к росту ее стоимости.

Внешние воздействия. Стоимость недвижимости определяется не только ее собственными качествами, но и влиянием самых различных внешних факторов. Связи между объектом и его «средой обитания» могут обнаруживаться как в ближайших окрестностях, районе, поселении (поселке, городе), так и на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях.

Совокупность всех связей конкретного объекта называется ситус (от латинского situs - место), или экономическим местоположением.

Так, для промышленного предприятия ситус определяется близостью к транспортным узлам, через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится произведенная продукция, близостью к местам продажи продукции, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс, близостью к местам проживания работников.

Ситус жилого комплекса прежде всего составляют транспортная доступность центров деловой активности, близость объектов социально-культурной инфраструктуры (школ, магазинов, учреждений здравоохранения и т. п.), наличие живописного пейзажа и любых объектов естественного (лес, пруды, озера) или искусственного (парки, скверы) происхождения, с которыми связываются рекреационные, экологические и эстетические качества жилья. Изучая ситус объекта, необходимо рассматривать как положительные, так и отрицательные связи. Так например, близость офисного здания к традиционному центру деловой активности следует считать положительной связью, а близость к аэропорту с повышенным уровнем шума - отрицательной.

Традиционно одним из важнейших факторов, определяющих ситус объекта, считаются транспортные затраты (временные и финансовые). Например, время доступа к жилью из центра деловой активности в один час является своеобразным «психологическим барьером», резко снижающим привлекательность жилья для покупателей. Результаты исследований свидетельствуют о том, что на рынке жилой недвижимости в пределах и окрестностях моноцентрических городов при прочих равных условиях наблюдается заметное падение стоимости за пределами так называемой часовой изохроны - линии, ограничивающей территорию, время доступа к которой из делового центра на транспорте не превышает одного часа.

Изменения в «экономической среде обитания» объекта в зависимости от их масштабов и характера могут повлечь как повышение, так и снижение стоимости объекта. Например, устройство парка вблизи жилых домов, вероятно, повысит их привлекательность и стоимость, а открытие в ближайших окрестностях нефтеперерабатывающего завода окажет противоположное воздействие.

Однако и изменения в любом из экономически взаимосвязанных объектов трансформируют их общую «экономическую среду обитания» в целом, следствием чего могут стать изменения стоимости некоторых или всей совокупности таких объектов. Так, постройка крупного промышленного предприятия в непосредственной близости от мест проживания потенциальных работников (в надежде минимизировать транспортные затраты последних и получить для предприятия выгодную положительную связь) вполне может обернуться катастрофическим снижением привлекательности (и стоимости) близлежащего жилья и оттоком населения.

Соответствие, эффекты прогрессии и регрессии. Термину «соответствие» в оценке недвижимости придается два значения:

степень соответствия характеристик недвижимости рыночным предпочтениям;

степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости.

Максимальное соответствие рыночным предпочтениям - требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, - придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость. В отличие от товаров, потребляемых немедленно или в течение сравнительно краткого периода времени, недвижимость предназначена для длительного использования. Поэтому, говоря о степени ее соответствия рыночным предпочтениям, необходимо рассматривать не только существующие, но и ожидаемые будущие взгляды потенциальных покупателей.

Следствием несоответствия архитектурного решения оцениваемого объекта характеристикам доминирующего тип недвижимости может быть как повышение, так и снижение стоимости, так как предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируются под воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления от качеств окрестностей оцениваемого объекта, а также о того, насколько удачно объект «вписывается в существующую застройку».

Эффект прогрессии - положительное воздействие несоответствия на стоимость. Например, стоимость жилого дома среднего качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего, будет выше, чем если бы его окружали такие же дома. Напротив, потеряет в стоимости современное тщательно ухоженное офисное здание, окруженное устаревшими зданиями с неудовлетворительными внешним видом, уровнем удобств и услуг (эффект регрессии).

О соответствии архитектурных решений объекта и доминирующего в окрестностях типа недвижимости имеет смысл говорить тогда, когда этот объект не отличается или незначительно отличается от окружающих по назначению и масштабу. Если же назначение или масштаб объекта существенно иные, чем у окружающих, вполне возможна ситуация, при которой такой объект сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив, перестанет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что это произойдет не сразу, а постепенно, по мере того, как в окрестностях будет накапливаться все большее количество объектов нового типа, вытесняющих старые.

Поэтому формальное следование критерию соответствия далеко не всегда является правильным. Рассматривая варианты застройки территории, не следует заранее отвергать проекты, предполагающие значительное или даже полное несоответствие существующей доминанте. При наличии достаточных оснований можно рассчитывать на то, что новый объект окажется достаточно «сильным» для того, чтобы вытеснить эту существующую доминанту либо, по крайней мере, инициировать процесс ее смены, изменив «под себя» всю систему взаимозависимостей в окружающей среде и максимизировав собственную стоимость.

Факторы производства. Ими называют основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих потребности производственной деятельности: земля, капитал, труд, предпринимательская способность и информация.

Под землей понимается не только земельный участок, но и вещества и силы, которые природа предоставляет в помощь человеку, в виде земли, воды, воздуха, света и тепла. Запасы полезных ископаемых, природные плодородные свойства почвы, источники любого минерального сырья, растительные и водные ресурсы, объекты, непосредственно связанные с землей, - природные родники, ключи - все это охватывается термином «земля». Оценщика недвижимости, если только речь не идет о сельскохозяйственных угодьях, месторождениях полезных ископаемых или других подобных объектах, в большей степени интересует способность земли служить основой воздвигаемых строений. Земля выражается в ренте за пользованием землей и является ограниченным ресурсом.

Капитал - это всевозможные инвестиционные ресурсы, прежде всего средства производства: машины и оборудование, станки, сырье и материалы, приспособления и орудия труда, здания и т. п. (но не наличные денежные средства). Из определения капитала видно, что та часть приносящей доход недвижимости, которая не является землей, -здания, строения, сооружения - относится к капиталу в экономическом понимании этого термина. Однако для отдельного инвестора принципиальной разницы между землей и зданиями не существует, «с точки зрения индивидуального производителя, земля является лишь особой формой капитала»1. Капитал выражается процентом и является ограниченным ресурсом.

Труд - любые умственные и физические усилия людей, направленные на достижение того или иного экономического результата, используемые в процессе производства, за исключением предпринимательской способности (делового таланта). Подчеркивая именно экономический характер труда, Альфред Маршалл говорил: «труд считается экономическим, когда он предпринимается с тем, чтобы частично или целиком получить какой-либо полезный результат, помимо непосредственного удовлетворения от него... Такая работа головой, которая не направлена прямо или косвенно на то, чтобы способствовать материальному производству, например решение школьником задач, не принимается в расчет, когда мы рассматриваем производство в обычном смысле этого термина»2. Труд выражается в заработной плате наемного работника, является ограниченным ресурсом.

Предпринимательская способность - рациональное и эффективное использование производственных ресурсов предпринимателем, стремящимся к экономической выгоде; специфический вид человеческой деятельности, заключающийся в реализации ранее не известных способов получения прибыли, инновациях и принятии на себя непредсказуемых рисков, связанных с их возможными результатами. В той мере, в какой стоимость недвижимости зависит от характера и динамики предложения на рынках недвижимости, оценщика интересуют кратко- и долгосрочные тенденции рыночного предложения. А эти тенденции во многом объясняются теорией факторов производства. Эффективное предпринимательство приносит прибыль и является редким ресурсом.

Смогут ли производители быстро увеличить объемы предлагаемой на рынке недвижимости? Будут ли их удельные производственные затраты расти или снижаться с увеличением объемов? Каким образом эти изменения в затратах повлияют на стремление наращивать объемы производства? Как изменение цен на ресурсы, используемые в строительстве и реконструкции недвижимости, повлияют на цены, по которым недвижимость будет предлагаться на рынке?

От ответов на эти вопросы зависит характер рыночного предложения недвижимости и в конечном счете динамика ее стоимости. Поэтому каждый оценщик должен быть знаком с общими закономерностями поведения производителей, полученными в теории факторов производства и подтвержденными практикой.

Информацию может фирма получить сама, либо ее предоставляют информационные и консалтинговые (консультационные) агентства. Это достаточно дорогой вид экономического ресурса.

1          Маршалл А. Принципы экономической науки. Т. 2. М.: Прогресс, 1993. С. 122.

2          Маршалл А. Указ. Соч. Т. 1. С. 208 (в приведенном определении А. Маршалл цитирует Карла Менгера).

Под сбалансированностью понимают оптимальное соотношение различных элементов в структуре отдельного объекта недвижимости, типов недвижимости в масштабах района или поселения (поселка, города).

Следствием несбалансированности структуры отдельного объекта, как правило, является снижение его стоимости. Пример такой несбалансированности - слишком маленькая автостоянка при большом офисном здании, чрезмерное количество жилых домов на участке малой площади.

Несбалансированность в системе землепользования района или поселения обычно приводит к общему снижению стоимости недвижимости в масштабах района (поселения). К примеру, относительная неразвитость транспортной инфраструктуры в промышленном районе, вероятно, приведет к общему снижению стоимости производственной недвижимости. К такому же результату приведет несоответствие между социальной инфраструктурой и плотностью жилой застройки.

Остаточная продуктивность. В отличие от большинства ресурсов недвижимость не обладает свойством физической мобильности. Труд, капитал и предпринимательская активность в отсутствие искусственных барьеров могут перемещаться с одной территории на другую в поисках наивысшей отдачи. Недвижимость же пассивно ожидает, когда все остальные ресурсы будут привлечены к ней.

Остаточная продуктивность заключается в том, что собственник приносящей доход недвижимости вправе рассчитывать лишь на тот остаточный доход, который образуется после вознаграждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов. Именно этот остаточный доход и определяет стоимость недвижимости.

Таким образом, приносящая доход недвижимость обладает стоимостью лишь постольку, поскольку ее сочетание с прочими ресурсами оказывается полезным и способным принести доход, достаточный не только для вознаграждения всех прочих ресурсов, но и для выплаты остаточного дохода собственнику земли.

Жизненные циклы. Изменения, которым подвержены как отдельные объекты недвижимости, так и целые районы, города, страны, сообщества людей и другие системы, часто происходят в определенной последовательности, называемой жизненным циклом.

Он включает в себя фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях четвертую фазу - возрождения.

Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающие его объекты, а также в целом населенный пункт или район, являющийся «средой обитания» объекта. К примеру, нахождение района в фазе развития дает основания рассчитывать на повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимости недвижимости.

Закон предложения и спроса. Предложение - существующая в определенный момент зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое продавцы хотят и могут продать (объемом предложения). Следует различать понятия «предложение» и «объем предложения»: если объем предложения - это выраженное в физических единицах количество предлагаемого товара, то предложение - это закономерность, связывающая это количество с ценой товара.

Согласно закону предложения повышение рыночной цены товара при неизменных прочих условиях приводит к увеличению, а снижение - к уменьшению объема предложения. Таким образом, объем предложения Qs и цена Р возрастают одновременно, то есть кривая предложения Qs(P) всегда имеет положительный наклон.

Особенность рынка недвижимости - относительно незначительная реакция объема предложения на повышение цен в краткосрочной перспективе. В отличие, например, от рынка товаров повседневного спроса число объектов недвижимости, готовых к продаже, в течение сравнительно короткого временного промежутка остается почти постоянным. Повышение уровня рыночных цен способно привлечь на рынок некоторое дополнительное количество объектов, владельцы которых не готовы были продать их по меньшей цене либо совсем не планировали продажу. Однако в силу относительной длительности строительного цикла быстро насытить рынок новыми объектами, пользующимися повышенным спросом, невозможно.

В долгосрочной перспективе способность продавцов предложить для продажи необходимые объемы недвижимости существенно зависит от характера этих объектов, производственных мощностей строителей и других факторов, определяющих условия производства.

Спрос - существующая в определенный момент времени зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое покупатели хотят и в состоянии приобрести (объемом спроса). Согласно закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях приводит к уменьшению, а снижение - к увеличению объема спроса. Следовательно, если Р - рыночная цена товара, a Qd - объем спроса, то кривая спроса Qd(P) имеет отрицательный наклон.

Закон предложения и спроса - экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке.

Для заданных предложения Qs(P) и спроса Qd(P) путем совмещения соответствующих кривых может быть определена точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы предложения и спроса совпадают. При равновесной цене товара Ре равновесный объем предложения Qs (Pe) совпадает с равновесным объемом спроса Qd (Pe):

Qs (Pe) = Qd (Pe) = Qe .

Объемы предложения Qs и спроса Qd

 

Безусловно, закон спроса и предложения не является абсолютным правилом, выполняющимся во всех без исключения ситуациях. Например, снижение цены супердорогих особняков может привести к уменьшению объема спроса на них, если покупателями движет не только и не столько стремление к чисто экономической выгоде, а необходимость постоянно демонстрировать свою принадлежность к узкому кругу «избранных». Напротив, повышение цены подобного товара, делающее его недоступным для рядового покупателя, может превратить его в символ богатства и вызвать увеличение объема спроса.

Однако при условии, что главные факторы, так или иначе влияющие на характер предложения и спроса как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе, учтены, закон предложения и спроса представляет собой вполне уместную модель, на основе которой могут быть сделаны важные выводы о рыночной стоимости.

Задавая вопрос о том, что же все-таки определяет рыночную стоимость - предложение (на стороне которого находятся интересы продавцов, зависящие в конечном счете от издержек производства) или спрос (на стороне которого - интересы покупателей, руководимых соображениями полезности), уместно привести соображение Альфреда Маршалла: «... как общее правило, чем короче рассматриваемый период, тем больше надлежит учитывать ... влияние спроса на стоимость, а чем этот период продолжительнее, тем большее значение приобретает влияние издержек производства на стоимость. Дело в том, что влияние изменений в издержках производства требует для своего проявления, как правило, больше времени, чем влияние изменений в спросе. Рыночная стоимость часто более подвержена преходящим событиям, факторам, действие которых неравномерно и кратковременно, чем постоянно действующим факторам.

Однако в долгие периоды эти неравномерно, нерегулярно проявляющие себя факторы в большей степени взаимно погашают влияние друг друга, и, таким образом, постоянно действующие причины в конечном счете полностью определяют стоимость»1.

Конкуренция. Степень конкурентности рынка определяется прежде всего числом продавцов и покупателей, степенью стандартизированности товара, степенью контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, степенью открытости рынка.

На рынках недвижимости конкуренция может проявляться:

между различными типами строений из-за одной и той же земли;

между различными способами использования одного и того же строения для различных целей;

между собственниками недвижимости из-за выгодных арендаторов;

между арендаторами из-за одних и тех же объектов недвижимости.

 

Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых недвижимостью, оценщику следует принимать во внимание фактор конкуренции как силы, стимулирующей постоянный переток ресурсов в те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, и способствующей тем самым выравниванию доходов. Так, если сегодня оцениваемый объект приносит относительно высокие доходы, следует предположить, что в обозримом будущем предприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат количество подобных объектов, предлагаемых на рынке. Это, вполне вероятно, приведет к снижению общего уровня доходов.

Закон убывающей отдачи - экономическая закономерность, связывающая масштабы прироста результатов производства с увеличением объемов используемых в производстве ресурсов.

Классическая задача производителя заключается в том, чтобы найти оптимальное соотношение чисел соединяемых факторов производства, максимизирующее отдачу от производственной деятельности. Согласно закону убывающей отдачи, увеличение переменных затрат по отношению к неизменным затратам приводит к увеличению полезного результата до определенного момента, после которого наступает уменьшение результативности дополнительных затрат.

1 Маршалл А. Принципы экономической науки. Т. 2. М: Прогресс, 1993. С. 122.

Применительно к недвижимости инвесторы и оценщики хотят знать, до какого предела следует насыщать застройку земельного участка для получения максимальной отдачи от недвижимости. Закон убывающей отдачи утверждает, что в определенный момент будет достигнут предел, после которого уже никакие приложения дополнительных ресурсов к одному и тому же земельному участку не приведут к росту отдачи, если только не будут реализованы новые предпринимательские идеи.

Оценщик, изучая перспективы нового строительства или реконструкции оцениваемого объекта либо рассматривая вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, должен принимать во внимание действие закона убывающей отдачи. В противном случае может быть получен неверный вывод об оптимальных объемах и характере застройки и, соответственно, необоснованное заключение о стоимости объекта.

В оценке недвижимости вкладом называют действительное или предполагаемое изменение стоимости, обусловленное наличием (отсутствием) какого-либо элемента, свойства или воздействием внешнего фактора.

Изучение характерных размеров вкладов позволяет застройщику принять решение о том, нужно ли добавлять в объект тот или иной элемент или нет. При этом критерием целесообразности является соотношение вклада в стоимость и суммы необходимых для добавления этого элемента затрат.

Основной проблемой, связанной с оценкой вкладов, является то, что элементы, свойства и внешние факторы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть в действительности выделены из состава недвижимости или добавлены к ней. Жилой дом не сводится к набору некоторого количества жилых помещений, ванных комнат, гаража и живописного пейзажа, наблюдаемого из окон. Покупатели офисного здания приобретают не отдельные квадратные метры площади, лифт, дополнительные телефонные линии и выгодное местоположение.

Рынок оценивает свойства недвижимости кумулятивно, воспринимая их не по отдельности, а в совокупности, и эти оценки далеко не всегда основываются на точных расчетах.

Экономический размер - это оптимальный характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.

Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если в районе, зонированном под застройку однотипными двухэтажными односемейными жилыми домами, обычным считается земельный участок при доме площадью около 1 500 кв. м, уменьшение площади до 750 кв. м, вероятнее всего, повлечет снижение стоимости участка более чем в 2 раза. Напротив, следует ожидать, что увеличение размера самого дома до 4 этажей, а площади участка при доме - до 3 000 кв. м, придет в противоречие с экономическим размером, господствующим в этой местности, и не приведет к ожидаемому пропорциональному увеличению стоимости.

В местностях, где имеет место недооценка экономического размера, на практике наблюдается эффект прироста стоимости единого участка: например, каждый из двух соседних земельных участков в местности, зонированной под промышленную застройку, по отдельности может оказаться слишком маленьким для размещения промышленного предприятия. Будучи же объединенными в один лот, участки будут представлять значительно большую ценность для промышленной застройки. При этом стоимость объединенного лота, скорее всего, будет больше, чем сумма стоимостей каждого из участков, продаваемых раздельно.

Экономическое разделение - это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых будущих выгод, и, как следствие - максимальная стоимость.

Недвижимость представляет собой совокупность материальных объектов и связанных с ними имущественных прав, которые могут быть различными способами распределены в пространстве и времени.

В соответствии с принципом замещения экономически рациональный собственник недвижимости руководствуется соображениями максимизации полезности и поэтому соответствующим образом разделяет и сочетает отдельные материальные и правовые «составные части» недвижимости. Например, при пространственном разделении земельный участок может быть поделен на несколько частей, каждая из которых может быть передана в пользование независимо от остальных. Могут быть разделены поверхностная и подземная части участка, при этом первая может быть сдана в аренду под строительство коммерческого здания, а вторая - подземного гаража. Временное разделение допускает, например, заключение нескольких договоров аренды одной и той же недвижимости с несовпадающими периодами пользования.

Комбинации сочетаемых имущественных прав, связанных с одной и той же недвижимостью, могут быть сколь угодно сложными. Например, одновременно возможны:

заключение в отношении каждой из частей недвижимости договоров аренды с различными периодами;

ипотека всех или некоторых частей этой же недвижимости как физических объектов;

залог и финансирование под уступку прав требования к настоящим и будущим арендаторам;

заключение договоров продажи отдельных частей этой же недвижимости с отсроченным исполнением.

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование. Объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых будущих выгод, а значит - определенная стоимость объекта.

Не должны исключаться и варианты, предполагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительство новых. Так, например, участок в удобном живописном месте, занятый складским зданием, было бы разумно полностью освободить и застроить современными жилыми домами. Старое жилое здание в деловом центре города, возможно, следовало бы после соответствующей реконструкции использовать как офисное.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

а)         соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

б)         физическая возможность;

в)         экономическая осуществимость;

г)         максимальная продуктивность, то есть обеспечение наивысшей стоимости объекта

на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рассмотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными критериями.

Правовые требования и ограничения включают в себя все элементы правового регулирования использования объекта, в частности, нормы:

землепользования;

регулирующие пользование недрами;

санитарно-эпидемиологические нормы;

пожарной безопасности;

охраны атмосферного воздуха, водо-, лесоохранные, охраны животного мира и другие природоохранные;

регулирующие использование жилой недвижимости;

регулирующие использование недвижимости, отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности, курорта, особо охраняемой природной территории;

использования памятников истории и культуры;

градостроительные и строительные, зонирования.

Следует также учесть наличие и характер публичных и частноправовых сервиту-тов и иных обременений в отношении объекта.

Правовые ограничения могут воспрепятствовать реализации самого выгодного с экономической точки зрения варианта использования объекта. Так, постройке многоэтажного офисного комплекса может помешать норма зонирования, запрещающая в зоне строительство сооружений высотой более трех этажей. Наиболее эффективная застройка земельного участка может оказаться неосуществимой из-за обременения этого участка сервитутом прохода и проезда в пользу соседних участков. Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

местоположение, размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;

рельеф поверхности;

характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;

наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород и т. д.

Кроме того, оценивая физическую возможность, необходимо рассмотреть такие особенности, как доступность объекта в смысле нового строительства или реконструкции, наличие и доступность инженерных коммуникаций и ожидаемые затраты на их прокладку.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции. Так например, проект строительства современного бизнес-центра на месте устаревшего здания может соответствовать всем правовым требованиям и ограничениям и удовлетворять критерию физической возможности. Однако объем инвестиций, необходимых для этого, может оказаться слишком большим, а срок реализации проекта -слишком длительным. Следовательно, такой вариант, как экономически неосуществимый, не может считаться наилучшим и наиболее эффективным использованием.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |