Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

3.4. оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

 

Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

ситуация на рынке инвестиций;

состояние финансового рынка;

профессиональные интересы и навыки инвестора;

финансовая состоятельность проекта;

геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы: «Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?» и «Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?».

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо):

Э =П К ,

где П - годовая прибыль; К - капитальные вложения.

Срок окупаемости (Т):

 

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат,

Эс = С + Ен • К,

где К - капитальные вложения по каждому варианту;

С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

 

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

изменение стоимости денег во времени;

инфляционные процессы;

возможность альтернативного инвестирования;

необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и

расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

 

 

1

Структура процесса оценки

I Постановка задачи

 

Идентификация объекта

 

Цель оценки

 

Дата оценки

 

Вид оценочной стоимости

Составление плана работ

График работы по оценке

Источники и способы сбора информации

 

Затраты на сбор и обработку информации

 

Оценочная методология

 

Вознаграждение оценщика

3

Сбор и обработка данных

Сбор данных

Проверка полноты и достоверности данных (излишние и сомнительные данные отсеиваются)

Обработка данных

 

4

 

5

 

6

 

7

 

Определение вар и наиболее эффе зования

У

ианта наилучшего ктивного исполь-

 

Оценка стоимости земельного участка

V

Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов

 

Согласование

 

Соответствие правовым требованиям и ограничениям

Физическая возможность

Экономическая осуществимость

 

Максимальная продуктивность

 

Доходный подход

 

Сравнительный подход

 

Затратный подход

 

Проверка данных

Проверка допущений и выводов

Проверка математических расчетов

8

Составление отчета об оценке

Окончательное заключение об оценочной стоимости

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

срок (период) окупаемости;

чистая текущая стоимость доходов;

ставка доходности проекта;

внутренняя ставка доходности проекта;

модифицированная ставка доходности;

ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

определить срок окупаемости (Ток) по формуле:

 

1ок - 11 + ДДП,

где Ті - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Пример. Объект недвижимости «Инвест» требует вложений в размере 2 000, доходы составят: в первый год - 450, во второй - 500, в третий - 600, в четвертый - 800, в пятый - 900. Ставка дисконтирования - 5\%.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя:

В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД):

Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД = ПД - ПЗ,

где ПД - суммарные приведенные доходы; ПЗ - приведенные затраты по проекту.

Если ЧТСД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Положительная величина ЧТСД показывает, на сколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой

Пример. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту недвижимости «Инвест». Ставка дисконтирования - 5\%.

текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом. Недостатки показателя:

Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта недвижимости «Инвест»:

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Ставка доходности проекта отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП = ЧТСД. ПЗ

Возможен и другой вариант расчета этого показателя - как отношение суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимости расходов:

СДП = ПД.

ПЗ

Ставка доходности объекта «Инвест» составляет: (764 : 2 000) • 100\% = 38,2\%, или 2 764 : 2 000 = 1,38.

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестированного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

 

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600. Объект Б стоит 325, а предполагаемый поток доходов составит 100, 200, 300. Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, - 10\%.

В этом случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей стоимости и следует использовать показатель СДП.

 

Объект А      Объект Б

СДП = 155 : 900 • 100 = 17,2\%      СДП = 157 : 325 • 100 = 43,3\%

 

Для инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в 2,5 раза больше, чем у объекта А.

Преимущества показателя заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.

Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.

Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

1 Рекомендации: поскольку близость произвольно выбираемых ставок дисконтирования к искомой ВСДП не оказывает существенного влияния на точность расчетов, при подборе ставок дисконтирования целесообразно увеличить интервал. Например, если первая ставка дисконтирования -6\%, то вторая может составлять 18\% или 22\%.

если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту1.

5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции: а) обозначим интервал

Максимальные суммарные приведенные доходы

Ставка дисконтирования для (С.д1)

 

Затраты по проекту (ЗП)

С.дг + X

 

Минимальные суммарные приведенные доходы

Ставка дисконтирования для

 

(С.д2)

 

б) составим пропорцию и решим уравнение

ПД тах - ЗП   = С.Д! - (С.Д! + X)

ПД max - ПД min    С.Д1 - С.Д2

в) определим ВСДП

ВСДП = С.ді + X

Пример

Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект недвижимости «Инвест».

Затраты - 2 000, поток доходов - 450, 500, 600, 800, 900.

Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10\%, составит (С.дг):

409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2 378.

Определим ЧТСД

2 378 - 2 000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.

Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть больше 10\%, так как ЧТСД > 0.

Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 20\%,

375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1 817.

Определим ЧТСД

1 817 - 2 000 = -183, т.е. ЧТСД < 0.

Рассчитаем ВСДП:

а)   обозначим интервал

2 378 2 000

1 817

10\%

10\% + X 20\%;

 

б)   составим пропорцию и решим уравнение

10 - 20

2378 - 2000    10 - (10 + X)

2378 -1817

 

 

X = 6,73;

 

в)   определим ВСДП

 

 

ВСДП = 10 + 6,73 = 16,73\%.

 

Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель имеет наибольшее значение. Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.

Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель ВСДП.

Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма доходов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внутренняя ставка доходности проекта Y почти в 1,6 раза больше, чем по проекту Z.

ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в этом случае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложений. В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором случае на пополняемый депозитный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду возникновения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина депозитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы в конце жизненного цикла проекта.

Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.

Недостатки показателя:

ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта, например, приобретение недвижимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.

3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероятно. Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.

Проблема ранжирования инвестиционных вложений в недвижимость по совокупности показателей ВСДП и ЧТСД может проявляться в двух основных ситуациях.

Во-первых, при выборе из двух альтернативных проектов один из них может иметь лучшие показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП.

Ставка дисконтирования

 

В данном случае объект Б имеет большую величину ЧТСД и ВСДП, что делает его, безусловно, более привлекательным.

Во-вторых, при выборе из двух альтернативных проектов один может иметь большую величину ЧТСД, другой - большее значение ВСДП (в этом случае верхняя кривая ВСДПб будет пересекать нижнюю кривую ВСДПа). Объект А имеет лучшее значение ЧТСД, объект Б обеспечивает большую величину ВСДП. Существует некая ставка дисконтирования - X, которая уравнивает значение ЧТСД по объектам А и Б.

Эта ставка дисконтирования является критической точкой, меняющей привлекательность оцениваемых проектов:

если ставка дисконтирования, применяемая аналитиком, меньше этого критического значения, то более привлекательным является объект А;

если ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в данный объект собственности, больше критической величины, то инвестиционная привлекательность объектов меняется и более выгодным становится объект Б.

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности

Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

 

Пример расчета МСД для проекта «Информ» Затраты - 800, 800; поток доходов - 500, 600, 700, 800.

Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например, в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6\% годовых, то инвестор в первый год должен вложить:

во-первых, 800 - в основной проект;

во-вторых, 800 [PV]16\% = 800 • 0,9434 = 755 - в государственные ценные бумаги.

Таким образом, суммарные инвестиции составят 1 555 (см. рис. ниже).

Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

 

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ):

Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтирован-ных по безопасной ликвидной ставке.

Определяется круговая ставка доходности.

Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.

Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Информ».

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1 471 (см. выше). Определим будущую стоимость доходов от проекта «Информ», если круговая ставка доходности равна 10\%.

500[ FV ]310\% = 500 • 1,331 = 665,5 600[FV ]210\% = 600 • 1,21 = 726 700[ FV ]110\% = 700 -1,1 = 770 800[ FV ]010\% = 800 • 1,0 = 800 665,5 + 726 + 770 + 800 = 2 961,5

Результаты расчета приведены в табл. 3.7.

 

ртп (wis; 500: ГбОО

 

 

W

755

6\%

1

 

 

Расчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ставке (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (применяемой к потоку доходов).

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени.

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта.

Период (срок) окупаемости проекта инвестирует во временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период.

Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты по проекту.

Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию - это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений.

Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

 

Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Для самооценки по теме ответить на вопросы:

 

Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?

Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

Чем отличаются стоимость, цена и затраты?

Каким образом определяются потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости?

Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?

Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости вы знаете?

Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости используются в оценке?

9.         Укажите различия, существующие между понятиями «рыночная стоимость» и «ин-

вестиционная стоимость».

По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

Каким образом проявляется связь между принципом лучшего и наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?

В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Дать определение инвестиционному проекту. Назвать его характерные признаки.

Каковы основные различия простых и усложненных методов оценки инвестиционных проектов?

Почему для оценки инвестиционного проекта необходимо использовать несколько показателей эффективности?

В каких случаях ставка доходности проекта является обязательной для оценки?

Какие показатели эффективности инвестиционного проекта зависят от применяемой аналитиком ставки дисконтирования?

Какой показатель можно суммировать по всем проектам, входящим в инвестиционный портфель, для оценки его эффективности?

Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкретному инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности?

Дать сравнительную характеристику внутренней ставки доходности, модифицированной ставки доходности и ставки доходности финансового менеджмента.

Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

В какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в рублях и определенные в виде коэффициентов?

В каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оцениваемого здания и здания-аналога?

По какому объекту корректируются показатели стоимости - по оцениваемому объекту или по объекту-аналогу?

Чем отличается паритет покупательной способности валют на национальных строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Банком России?

В каких случаях необходимо применение корректирующих регионально-экономических коэффициентов?

В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зданий «нетто»?

Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Госстроя России по определению стоимости строительной продукции МДС-81-1.99 к категории «прочие работы и затраты»?

Назовите известные вам отечественные справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости, стоимости строительства зданий и сооружений. Назовите также известные вам источники периодической информации о динамике цен в строительстве в России.

 

Организация и моделирование массовой оценки недвижимости

Чем отличается индивидуальная оценка недвижимости от массовой?

Какие основные функции реализуются в системе массовой оценки недвижимости?

Назовите основные этапы проведения массовой оценки недвижимости.

Какие основные статистические характеристики используются при анализе рыночных данных по сделкам с недвижимостью?

Как представляются качественные параметры объекта недвижимости (физическое состояние, внутренняя отделка и т. п.) при анализе рыночных данных?

Какие приемы (способы) используются для преобразования качественных и количественных параметров объектов недвижимости при моделировании их стоимости?

Из каких основных составляющих состоит базовая «оценочная» модель?

Назовите семь основных статистических характеристик, используемых при тестировании на адекватность применяемой «оценочной» модели объективной реальности при МРА.

 

Основы теории стоимости денег во времени

Почему денежные суммы, возникающие в разные годы, несопоставимы и нуждаются во временной корректировке?

Назовите функции сложного процента. Какие из них находятся в обратной зависимости?

Что такое аннуитет? Приведите примеры денежного потока, представленного аннуитетом.

 

Какая функция применяется для определения остатка основного долга в процессе погашения самоамортизирующегося кредита?

Какая функция применяется для определения величины взноса в погашение самоамортизирующегося кредита? Как меняется в величине первого и последнего аннуитетов соотношение между суммой начисленных процентов и величиной возвращаемого капитала?

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |