Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

Тема 5. подходы к оценке объектов недвижимости

 

Изучив тему 5, студент должен знать:

особенности оценки различных видов недвижимости.

 

Уметь:

практические знания и навыки определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

 

При изучении темы необходимо:

 

Читать:

тему пятую учебного пособия.

 

Выполнить задание:

практическое задание по пятой теме;

ответить на вопросы и выполнить тест по пятой теме.

 

Акцентировать внимание на следующих понятиях: особенности всех видов акций и их инвестиционные и управленческие качества.

Дидактические единицы:

Доходный подход.

Сравнительный подход.

Затратный подход.

Оценка с использованием инвестиционно-ипотечного анализа.

Факторы, влияющие на процесс оценки объектов недвижимости.

Степень влияния экологических факторов на оценку объектов недвижимости.

Особенности оценки земли.

 

Цель изучения: ознакомление с различными подходами и методами оценки объектов недвижимости.

 

Оценку объектов недвижимости осуществляют с помощью трех основополагающих подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

Доходный подход (имущественный), или оценка дисконтированных денежный потоков (discounted cash flow - DCF). Соотносит ценность актива с текущей ценностью ожидаемых в будущем денежных потоков, приходящихся на данный актив, дисконтируемых по поставке, зависящей от риска. Согласно сравнительному подходу (рыночному) ценность актива следует вычислять, анализируя ценообразование сходных активов, связывая его с какой-либо переменной (с прибылью или доходами, денежными потоками, балансовой стоимостью или объемом продаж). Затратный подход, или оценка условных требований -предполагает использование модели ценообразования опционов для измерения ценности активов, имеющих характеристики опциона. Одни из таких финансовых активов могут обращаться на рынке (напр., варранты), другие же не являются торгуемыми и основываются на реальных активах (проекты, патенты, запасы нефти и т.д.) - это реальные опционы. Надо заметить, что в условиях совершенного рынка все подходы должны давать один и тот же результат в оценках.

При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход - это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.

Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.

Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провес-

 

ти соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины21, экономического разделения.

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода - ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый из них связан с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также и по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |