Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

5.2. сравнительный подход

 

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость применения соответствующей процедуры корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости. При этом такого рода корректировки цен продаж могут быть как положительными, так и отрицательными. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т. д.).

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости принимает следующую форму:

Ср = Ці ± Ki,

где Ср - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости; Д - цена продажи г-го сравнимого объекта недвижимости;

Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

 

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. В связи с этим маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на этот вид объектов недвижимости повысился.

И, наоборот, если цены на этом сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на такой вид объектов недвижимости падает. Изменение спроса на объекты недвижимости определенного типа можно графически проиллюстрировать с помощью кривых спроса и предложения.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот: при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обремене-ниями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

При проведении оценки недвижимости с применением сравнительного подхода необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риелторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Государственного комитета Российской Федерации по статистике, Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и др.), публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и т. д.) и др. Принципиально важным является то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ по оценке конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы является предпосылкой практической реализации сравнительного подхода в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность

этапов:

анализ рыночной ситуации по рассматриваемому типу объектов недвижимости и региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами сравнения);

расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

применение модели к объектам сравнения с целью расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

 

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи рассматриваемого типа объектов недвижимости, необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы сравнения), существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике единицы сравнения дифференцированно рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставления в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

цена за единицу площади,

цена за весь участок.

 

Из этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы площади земельного участка используются: цена за 1 гектар (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т. п.), за одну сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 квадратный метр (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и т. п. на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости - застроенные земельные участки - в качестве единиц сравнения можно выделить следующие:

цена за 1 квадратный метр общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т. д.;

цена за комнату, квартиру или объект недвижимости.

 

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является «цена 1 квадратного метра общей или полезной площади». Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения «цену продажи коттеджа», если рассматривается перечень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно различающуюся.

В случае, если объектами сделки являются здания и сооружения, ключевую роль для определения стоимости которых играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т. п.), целесообразно применение единицы сравнения «цена за 1 кубический метр здания или сооружения».

Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т. п.).

Представленный перечень единиц сравнения для реализации сравнительного подхода следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик по определенному типу объектов недвижимости. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность сопоставления рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости с оцениваемым объектом недвижимости.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством проведения необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

переданные права собственности на недвижимость;

условия финансовых расчетов приобретения недвижимости;

условия продажи (чистота сделки);

динамика сделок на рынке (дата продажи);

месторасположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

наличие отклонений от целевого использования;

наличие движимого имущества.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать представленную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом (независимом) порядке. Допустимы как корректировки в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения с целью расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагает применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов, наиболее распространенными среди которых являются следующие:

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения кроме одного, по которому и проводится анализ;

Анализ вторичного рынка. Применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения;

• Качественный анализ. Применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику провести анализ парного набора данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.

Статистические методы и метод валовой ренты моделирования стоимости оцениваемого объекта недвижимости более подробно будут рассмотрены далее.

Теперь перейдем к содержательному рассмотрению перечисленных девяти элементов сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Этот элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет иметь предельно высокий уровень при абсолютной собственности: полное право собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

В самом общем виде можно сформулировать следующее положение определения рыночной стоимости дополнительных прав собственности на объект недвижимости, исходя из предпосылки предельно высокого ее уровня при абсолютной собственности: разница между ценами продаж идентичных объектов недвижимости по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности на земельный участок, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности.

В том случае, если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимый объект - ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравнимого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравнимый - полное.

Рассмотрим пример определения величины корректировки и скорректированной цены продажи объекта недвижимости.

Пример

Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию - полное право собственности (относительно сооружения и земельного участка). Проданный недавно склад за 40 000 тыс. р. имеет площадь 4 000 м2 и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Этот склад расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ этого сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату - 4 000 тыс. р. за м2 и ставку дисконтирования - 25 процентов.

1. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных арендных плат. Для этого вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке дисконтирования 25 процентов, исходя из текущей стоимости склада в 40 000 тыс. руб.:

40 000 000 • 0,37185 = 14 874 000 р.,

где 0,37185 - взнос на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицу сложных процентов).

Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 40 000 тыс. р.:

 

14 874 000 / 4 000 = 3 718,5 р.

 

Таким образом, величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 площади меньше рыночной на 281,5 тыс. руб.

Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

 

281,5 - 4 000 - 2,68928 = 3 028 130 руб.,

 

где 2,68928 - коэффициент настоящей стоимости единичного аннуитета (см. таблицу сложных процентов).

Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение нормы капитализации составляет 8 \%, а годовая арендная плата - 3 224 000 руб.:

3 224 000 / 0,08 = 40 300 000 руб.

Величина корректировки цены продажи склада будет составлять:

3 028 130 + 40 300 000 = 43 328 130 руб.

Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада (в соответствии с его юрисдикцией) относительно оцениваемого склада (полное право собственности на сооружение и земельный участок) составит:

 

40 000 000 + 43 328 130 = 83 328 130 руб.

 

Проведение корректировки по составу прав собственности - достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении сравнительного подхода оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов их приобретения могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи; 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т. п.) с целью приобретения объекта недвижимости; 3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, то есть предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Пример

В качестве сравнимого объекта недвижимости выбран недавно проданный объект за 500 000 рублей. Вариант финансового расчета между покупателем и продавцом следующий: 200 000 рублей покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 000 рублей согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке в 10 процентов годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности.

Индикатором отклонения договорной цены продажи объекта недвижимости от рыночной является различие сложившейся на дату продажи рыночной ставки процента от договорной. Предположим, что результат проведенного оценщиком анализа финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15. Тогда определение величины корректировки и, соответственно, скорректированной цены продажи по этому варианту финансовых расчетов между покупателем и продавцом можно провести по алгоритму:

Как видно, величина корректировки составляет 54 267,6 руб. (300 000 - 245 732,4), а скорректированная цена продажи - 445 732,4 р. Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10\%) относительно рыночной (15\%).

Условия продажи (чистота сделки). Этот элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т. п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по этому элементу сравнения - достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и, соответственно, на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т. д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости имеет существенное значение. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо использовать пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Месторасположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. В этом контексте координаты размещения отражают целый ряд характеристик месторасположения объекта недвижимости. Для сельскохозяйственных угодий - плодородие, наличие мелиоративных систем и т. п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) - транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д. Таким образом, при корректировке по этому элементу сравнения определяется рентный доход от месторасположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предьщущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его расположения, то элемент сравнения «физические характеристики» определяет полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик весьма разнообразен. Конкретизация этого перечня должна проводиться самим оценщиком, исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь некоторые из возможных такого рода физических характеристик: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т. д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т. д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетов приобретения недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частичного нецелевого использования в жилом доме, вносящего дискомфорт для проживающих в нем жильцов (шум, запахи, возможность антисанитарии и т. д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В связи с этим и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого имущества. Согласно определению категории «недвижимость», необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимое (кассовые аппараты, легко демонтируемое торговое оборудование и т. д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |