Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

6.1. сбор информации и формирование таблицы наблюдений

 

Сбор информации и формирование таблицы наблюдений является первым и, пожалуй, самым трудоемким этапом моделирования. Этот этап необходимо начинать с описания и тщательного анализа объекта оценки - всей совокупности объектов недвижимости, стоимость которых необходимо рассчитать для целей налогообложения.

Анализ объекта оценки включает в себя изучение характеристик всех оцениваемых объектов: типы жилья (квартиры, отдельно стоящие дома, имеющие и не имеющие земельные участки, и т. д.), месторасположение, годы постройки и другие характеристики. Эта информация не-обходима для того, чтобы целенаправленно спланировать работу по сбору рыночных данных об объектах-аналогах, с помощью которых будет строиться модель оценки стоимости объектов оценки.

Перед тем как собирать информацию необходимо изучить рынок объектов оценки по типам и видам: проанализировать спрос и предложение на объекты недвижимости, аналогичные оцениваемым, выявить перечень основных ценообразующих факторов по всем типам объектов оценки. Эту задачу необходимо выполнять на основе информации, публикуемой в печати, анализа ценообрзующих факторов, описанием которых сопровождается публикуемая информация о предложениях к покупке или продаже объектов недвижимости. Для формирования списка ценообразующих факторов целесообразно использовать экспертные методы оценки факторов, то есть привлекать к этой работе специалистов рынка оцениваемой недвижимости.

Далее собранную рыночную информацию необходимо представить в виде таблицы наблюдений. В конечном итоге требуется сформировать такую таблицу наблюдений, ценообразующие факторы в которой были бы представлены приблизительно в той же пропорции или с той же частотой, с которой они проявляются во всей оцениваемой совокупности. Например, если в од-ном из районов населенного пункта находится 65\% общего числа квартир, то и в сформированной выборке также должно быть представлено это соотношение.

В терминах статистики задачей этого этапа является формирование репрезентативной выборки. Репрезентативная выборка - это такая выборка, в которой все основные признаки генеральной совокупности, из которой извлечена данная выборка, представлены приблизительно в той же пропорции или с той же частотой, с которой конкретный признак выступает в этой генеральной совокупности. Формирование репрезентативной выборки выполняется, как правило, на качественном уровне опытным путем1.

Непременное условие для построения репрезентативной выборки - наличие информации о генеральной совокупности, то есть либо полный список единиц (объектов) генеральной совокупности, либо информация о ее структуре.

Применительно к рассматриваемому примеру на этапе сбора информации необходимо иметь данные о распределении квартир в генеральной совокупности по зонам, типам стен и количеству комнат. Эти данные являются доступными, так как для расчета налога в любом случае будут созданы реестр объектов налогообложения и реестр цено-образующих факторов (кадастр недвижимости). Может случиться так, что для формирования репрезентативной выборки не хватает рыночной информации о реальных сделках или предложениях. В этом случае целесообразно привлекать к работе экспертов-оценщиков с тем, чтобы они оценили недостающие объекты недвижимости, данные о которых можно было бы использовать для построения моделей оценки.

В рассматриваемом далее примере для построения эконометрической модели были собраны данные о ценах 108 квартир в разных домах, разных ценовых зонах и с разным количеством комнат по состоянию на дату оценки - 1 января 2004 (табл. 2). В качестве источников информации использовались объявления, размещенные в специализированных газетах, журналах и на соответствующих интернет-сайтах. В процессе сбора просматривались ценовая информация за предшествующий дате оценки год, которая приводилась к дате оценки с использованием индексов, отражающих динамику цен на рынке недвижимости.

Данные в таблице 2 по каждому наблюдению представлены в виде цены в денежных единицах (далее - д.е.) одного квадратного метра общей площади квартиры2. При сборе информации эксперты ориентировались на то, чтобы общее количество данных, необходимых для построения модели, превышало увеличенное на единицу количество значений ценообразующих факторов как минимум в три раза и каждое из значений ценооб-разующих факторов было представлено не менее чем тремя наблюдениями.

Другими словами, требовалось, чтобы выполнялось неравенство:

n >= З • (m +1),

где п - количество единиц информации (наблюдений);

т - количество различающихся (неповторяющихся) значений ценообразующих факторов: «зона 1», «зона 2», «кирпичный», «блочный», «деревянный», «1 комната», «2 комнаты», «3 комнаты», «4 комнаты»3.

 

1          Математически репрезентативность выборки может проверяться на конечном этапе путем оценки объектов недвижимости с помощью построенной модели на контрольных выборках, сформированных случайным образом из генеральной совокупности. Плохие результаты оценки на контрольной выборке должны послужить основанием для повторного анализа структуры выборки, на которой была построена модель, и соответствующей корректировки этой выборки и модели.

2          В качестве единицы измерения может использоваться другой показатель, а именно: квадратный метр жилой площади, или комната. Например, при оценке складских объектов в качестве единицы измерения используют кубический метр, при оценке земельных участков - сотку, гектар. Удобнее всего использовать ту единицу измерения, которая используется на местном рынке в отношении оцениваемой группы объектов.

3          Если в качестве ценообразующего фактора используется количественная непрерывная переменная (например, расстояние или площадь), то ее в соответствии с концепцией разрабатываемых методических рекомендаций оценки для налогообложения нужно категорировать, то есть разбить на градации, и для каждой градации ввести отдельную фиктивную двоичную переменную.

Оцифрованная экспериментальная выборка

В дальнейшем собранную ценовую информацию об объектах недвижимости, предназначенную для построения модели оценки стоимости всех квартир, будем называть экспериментальной выборкой. Для статистического анализа ценовой и ценообра-зующий информации и построения модели оценки стоимости необходимо качественные ценообразующие факторы оцифровать, то есть представить в численном виде. Для этого каждому значению соответствующего ценообразующего фактора выделим отдельный столбец, в котором наличие значения фактора обозначим единицей, отсутствие - нулем (табл. 3).

6.2. Выбор модели оценки стоимости

 

Для оценки недвижимости для целей налогообложения на активных рынках рекомендуется использовать мультипликативную модель следующего вида:

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА = Сб х К х... х К „ х ПЛОЩАДЬ . (1)

В дальнейшем для упрощения изложения, параметр «ПЛОЩАДЬ» временно опустим, т.е. под ценой будем понимать удельную стоимость единицы площади, а вместо переменной «СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА» будем использовать ее математический аналог -переменную уЛ.

В рамках сформулированной выше постановки задачи рассмотрим алгоритмы построения трех мультипликативных моделей оценки стоимости:

.   модели, основанной на методе регрессионного анализа;

.   кластерной модели, основанной на методе параллельных сечений;

.   кластерной модели, основанной на методе последовательных сечений.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |