Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

6.2.5. расчет стоимости квартир с помощью регрессионной модели оценки

 

Из уравнения (5) модели следует, что стоимость квадратного метра эталонной квартиры (однокомнатной квартиры, находящейся в кирпичном доме в 1-й ценовой зоне) равна 792,44 д.е.

Аналогичные квартиры, находящиеся во второй ценовой зоне, дороже эталонной примерно на 19\% (параметр 1,194). Квартиры, находящиеся в блочном доме, дешевле таких же квартир, расположенных в кирпичных домах, примерно на 9\% (параметр 0,912). Квартиры, находящиеся в деревянных домах, дешевле аналогичных квартир, расположенных в кирпичных домах, примерно на 18\% (параметр 0,824). Четырехкомнатные квартиры дороже одно, двух и трех комнатных квартир, и т д.

С экономической точки зрения последнее может быть объяснено тем, что на рынке оцениваемых квартир данного поселения спрос на четырехкомнатные квартиры выше спроса на квартиры с меньшим количеством комнат. Следует заметить, что сегодня во многих крупных городах наблюдается обратная квартира. Самую высокую стоимость одного квадратного метра имеют однокомнатные квартиры. Связано это с тем, что в таких городах квартиры становятся предметом бизнеса. Люди сдают их в аренду либо покупают с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Однокомнатные квартиры удобнее для организации такого бизнеса с позиции их более высокой ликвидности.

Расчетные значения стоимости единицы общей площади оцениваемых квартир получены по формуле (5) с использованием значений переменных, представленных в таблице 6.

Так, например, для объекта №7 (зона 2, кирпичный, однокомнатная) xi=0, Х2=0,

Хз=0, Х4=1, Х5=0, Х6=0,

уЛ = 792,44 • 1,194° • 0,9120 • 0,8240 • 1,095і • 1,2120 • 1,2950 = 792,44 • 1,095 = 868 д.е.,

для объекта №55 (зона 1, деревянный, 4х комнатная) Х1=0, Х2=0, Хз=1, Х4=0, Х5=0, Хб=1,

уЛ = 792,44 • 1,1940 • 0,9120 • 0,8241 • 1,0950 • 1,2120 • 1,2951 = 792,44 • 0,824 • 1,295 = 846 д.е.,

и для объекта №87 (зона 2, блочный, Зх комнатная) Х1=1, Х2=1, Хз=0, Х4=0, Х5=1, Х6=0,

уЛ = 792,44 • 1,1941 • 0,9121 • 0,8240 • 1,0950 • 1,2121 • 1,2950 = 792,44 • 1,194 • 0,912 • 1,212 = 1 046 де.

Результаты расчета рыночных стоимостей оцениваемых квартир представлены в таблице 11. Там же приведены значения отношения вычисленной оценки стоимости к цене объекта на рынке, необходимые для дальнейшего рассмотрения.

 

Таблица 611

 

Рыночные цены и рассчитанные по регрессионной модели стоимости квартир экспериментальной выборки

 

Номер

2

п

Я х о

со

Я сч

V Xі о

R

я я

е р

w « я

9 *

о

и

X (N

w Я

Я їв

S * о

И

X

го

w

я

и & S * о

и

X

Ln (цена) Ln y

Номер

Зона 2

Блочный

й ы н н

е р

а

W

а

н

а о

X

w

а

н

а

Я if

о

X

го

w

а

н

а

Я

о

X

О)

Я Й

L

Номер

Зона 2

Х1

Блочный

Деревянный

1

0

0

0

0

0

0

800

792

0,99

55

0

0

1

0

0

1

840

846

1,01

2     0     0     0     0     0     0     802     792    0,99    56     0     0 1

0 0

1     860     846 0,98

3     0 0

0     0     0     0 750

792    1,06    57     1     0 0

0 0

0     960     946 0,99

4     0     0     0     0     0     0     760     792    1,04    58     1     0 0

0 0

0     962     946 0,98

5     0 0

0     0     0     0 798

792    0,99    59     1     0 0

0 0

0     912     946 1,04

6     0 0

0     0     0     0 804

792    0,99    60     1     0 0

0 0

0     958     946 0,99

7     0     0     0     1     0     0     880     868    0,99    61     1     0 0

0 0

0     966     946 0,98

8     0     0     0     1     0     0     805     868    1,08    62     1     0 0

1 0

0     850     1036 1,22

9     0 0

0     1     0     0 860

868    1,01    63     1     0 0

1 0

0    1033    1036 1,00

10     0     0     0     1     0     0     880     868    0,99    64     1     0 0

1 0

0    1050    1036 0,99

11     0     0     0     0     1     0     965     960    0,99    65     1     0 0

0 1

0    1158    1147 0,99

12     0     0     0     0     1     0     989     960    0,97    66     1     0 0

0 1

0    1166    1147 0,98

13

0

0

0

0

1

0

910

960

1,05

67

1

0

0

0

1

0

1188

1147

0,97

14

0

0

0

0

1

0

990

960

0,97

68

1

0

0

0

1

0

1122

1147

1,02

15     0     0     0     0     1     0     960     960    1,00    69     1     0 0

0 1

0    1133    1147 1,01

16     0     0     0     0     1     0     969     960    0,99    70     1     0 0

0 0

1    1280    1225 0,96

17    0     0     0     0     0     1    1050   1026   0,98    71     1     0 0

0 0

1    1270    1225 0,96

18     0     0     0     0     0     1    1068   1026   0,96    72     1     0 0

0 0

1    1260    1225 0,97

19     0     0     0     0     0     1    1058   1026   0,97    73     1     0 0

0 0

1    1200    1225 1,02

20     0 0

0     0     0     1 1050

1026   0,98    74     1     0 0

0

0

1    1260    1225 0,97

21     0     1     0     0     0     0     713     723    1,01    75     1     1 0

0 0

0     870     863 0,99

22     0     1     0     0     0     0     715     723    1,01    76     1     1 0

0 0

0     840     863 1,03

23

0

1

0

0

0

0

727

723

0,99

77

1

1

0

0

0

0

850

863

1,02

Как следует из анализа полученных расчетных данных, среднее по всей выборке значение отношения «оценка/цена» составляет 1,00, минимальное значение - 0,78 (объект №95), максимальное - 1,26 (объект №106).

Из 108 объектов выборки оценка превышает цену у 54-х объектов и не превышает (равна и ниже) ее - также у 54 объектов.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |