Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

Практические задания

 

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Рассчитать срок окупаемости проекта «Информ», требующего затрат в сумме 900 млн. руб. и обеспечивающего доход (в млн. руб.): в первый год - 95, во второй - 300, в третий - 400, в четвертый - 500, в пятый - 650. Ставка дисконтирования - 12 \%.

Кредитная политика банка «Крокус-Инвест» ограничивает срок возврата кредита, предоставляемого для финансирования инвестиционных проектов, связанных с индустрией стройматериалов, тремя годами. Определить, будет ли выдан кредит на строительство кирпичного завода стоимостью 1 400 млн. руб., если поток доходов составит 600 млн. руб. ежегодно. Ставка дисконтирования - 8\%.

Рассчитать чистую текущую стоимость дохода от проекта «Север». Стоимость проекта - 2 450 млн. руб. Поток доходов (в млн. руб.): в первый год - 125, во второй - 550, в третий - 800, в четвертый - 1 200, в пятый - 1 500. Ставка дисконтирования - 10\%.

Определить ставку доходности проекта «Восход» стоимостью 1 400 млн. руб., если в первый год эксплуатации он принесет убыток в сумме 200 млн. руб., а в последующие пять лет ежегодный доход составит 350 млн. руб. Ставка дисконтирования - 6\%.

Какой проект следует предпочесть инвестору? Затраты по проекту «Островок» -800 млн. руб., поток доходов (в млн. руб.): в 1-й год - 200, во 2-й - 350, в 3-й - 400, в 4-й -500. Ставка дисконтирования - 11 \%. Затраты по проекту «Азимут» 2 100 млн. руб., доходы в течение пяти лет ежегодно - 600 млн. руб., ставка дисконтирования - 8\%.

Рассчитать внутреннюю ставку доходности проекта «Пионер» стоимостью 1 800 млн. руб., если он в течение семи лет обеспечивает ежегодный доход 250 млн. руб.

Оценить целесообразность включения в инвестиционный портфель проекта «Комета» стоимостью 2 500 млн. руб. Прогнозный поток доходов (в млн. руб.): 1-й год - 350 ,

2-         й - 700, 3-й - 1 000, 4-й - 1 200. Проект финансируется за счет собственных и заемных

средств. Долгосрочный кредит предоставлен под 8\% годовых в сумме 800 млн. руб. Уро-

вень безрисковой ликвидной ставки - 5\%, среднерыночная доходность - 10\%, р-

коэффициент - 1,3. Ставка налога на прибыль - 30\%.

Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта «Агро-Антей» стоимостью в 2 000 млн. руб., обеспечивающего в течение семи лет ежегодный доход 400 млн. руб. Инвестиции осуществляются в течение трех лет и составят по годам соответственно: 30, 50 и 20\% стоимости проекта. Сбербанк России предлагает 6\% годовых по срочным вкладам продолжительностью в 12 мес.

Определить ставку доходности финансового менеджмента по проекту «Таймыр», затраты по которому в течение двух лет составят 3 600 млн. руб. Затраты по годам распределены равномерно. Поток доходов по проекту (в млн. руб.): 1-й год - 600, 2-й - 1 000,

3-         й - 1 500, 4-й - 2 000 млн. руб. Доходность 12-месячного срочного вклада в Сбербанке

России - 5\% годовых. Доходность по проектам, уже осуществленным инвестором, фак-

тически в среднем составила 15\%, изменение инвестиционного климата в ближайшие го-

ды снизит доходность на 3 процентных пункта.

Основы теории стоимости денег во времени

 

1.         Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8\%.

Денежный поток возникает в конце года:

первый год - 100 тыс. руб.; второй год - 800 тыс. руб.; третий год - 0; четвертый год - 300 тыс. руб.

2.         Вычислите суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в

конце года, если ставка дисконта равна 12\%.

Денежный поток: первый год - 200 тыс. руб.; второй год - 0; третий год - 500 тыс. руб.; четвертый год - 900 тыс. руб.

3.         Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома

стоимостью в 700 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка - 40\%.

Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14\%. Сколько будет стоить участок через четыре года после приобретения?

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать пять лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвестиции - 20\%.

Стоимость пятилетнего обучения в вузе составляет 30 тыс. руб. Плата перечисляется ежегодно равными долями. Какую сумму необходимо положить в банк, начисляющий 6\% годовых, если по условиям договора банк принимает обязательства по перечислению в вуз платы за обучение?

Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и хранится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта - 10\%.

Объект в течение восьми лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11 500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10\% и 20\% соответственно.

Пенсионный фонд «Мир» принимает взносы под 60\% годовых с ежемесячным начислением процентов. Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце месяца перечислять в фонд:

а)         по 100 руб. в течение 10 лет;

б)         по 300 руб. в течение 2,5 лет;

в)         500 руб. в течение пяти лет?

Рассчитайте фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего:

а)         5 раз, ставка дисконта 15\%;

б)         8 раз, ставка дисконта 8\%;

в)         14 раз, ставка дисконта 6\%.

Вычислите ежегодный платеж в погашение кредита в сумме 30 тыс. руб., выданного на пять лет под 28\%.

Определите ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в сумме 550 тыс. руб., предоставленному на два года при номинальной годовой ставке 60\%.

Рассчитайте величину долга банку, если самоамортизирующийся кредит выдан под 15\% годовых и осталось внести в течение трех лет в конце года по 450 тыс. руб.

Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 20\% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса в погашение долга?

Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20\% годовых, чтобы купить дачу за 400 тыс. руб.?

Сколько надо положить на счет в банк под 20\% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за 400 тыс. руб.?

Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 14\% годовых, 1 000 долл.? Решить пример для случаев: а) начисление процентов осуществляется в конце каждого года; б) начисление процентов осуществляется в конце каждого месяца; в) начисление процентов осуществляется в конце каждого квартала.

Определить текущую стоимость 1 000 долл., которые будут получены в конце года, при 10\% ставке дисконта. Решить пример для случаев: а) начисление процента осуществляется в конце года; б) начисление процента осуществляется в конце каждого месяца.

Договор аренды квартиры составлен на один год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11\%-й ставке дисконта. Если: а) арендная плата в размере 6 000 долл. выплачивается в конце года; б) арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в конце каждого месяца; в) арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в начале каждого месяца.

Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12\% годовых, к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет по 1 000 долл. Условие: а) платежи осуществляются в конце каждого месяца; б) платежи осуществляются в начале каждого месяца.

Кредит в размере 10 000 долл. выдан на 5 лет под 15\% годовых. Определить размер аннуитетных платежей, если: а) выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого года; б) выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца.

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года иметь на счете, приносящем 14\% годовых, 10 000 долл. Решить пример, если: а) платежи осуществляются в конце каждого года; б) платежи осуществляются в конце каждого месяца.

Кредит в 100 000 долл. предоставлен на 4 года по 20\% годовых при условии погашения аннуитетными платежами в конце каждого года. Определите:

 

размер платежа в счет погашения кредита;

норму возврата по кредиту;

часть второго платежа, идущую на возврат принципала;

часть суммы кредита, погашенную к концу второго года.

24.       Какова к концу 3-го квартала стоимость 2 000 долл., вложенных под 14\% годовых,

при ежемесячном начислении процента?

В соответствии с договором аренды ежемесячные платежи в размере 4 000 долл. осуществляются в конце каждого месяца. Договор заключен на 1 год. Какова текущая стоимость арендных платежей при ставке дисконта 12\% годовых?

Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4 000 долл. в начале каждого месяца. Ставка дисконта - 12\% годовых.

Кредит в размере 200 000 долл. выдан на следующих условиях: срок кредита - 6 лет, ставка по кредиту - 15\% годовых, погашение аннуитетными платежами в конце каждого месяца. Определить размер платежа.

Кредит в размере 1 000 000 долл., предоставленный по 20\%-ой ставке, предусматривает выплату в конце каждого года - 220 620 долл. Определить срок предоставления кредита.

Кредит в размере 250 000 долл. выдан на 5 лет и предусматривает платежи в конце каждого месяца в размере 5 311,75 долл. Определить, под какой процент выдан кредит.

Договор аренды офисного помещения составлен на 5 лет. Арендные платежи вносятся в конце каждого года, причем первые два года - в размере 100 000 долл., следующие три года - в размере 120 000 долларов. При ставке дисконта 16\% годовых определить текущую стоимость арендных платежей тремя разными способами.

 

Подходы к оценке объектов недвижимости Доходный подход

В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

 

коммунальные платежи - 3 000 долл. в месяц;

налог на имущество - 15 000 долл. в год;

текущий ремонт - 2 500 долл. за квартал;

заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 4 000 долл. в месяц;

обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50 000 долл. в квартал;

ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3 000 долл. Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85 000 долл. Каковы эксплуатационные расходы владельца?

а)         109 000 долл.;

б)         309 000 долл.;

в)         321 000 долл.;

г)         194 000 долл.

Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 80 000 долл. Потери от недоиспользования - 5\%. Эффективный валовой доход составит:

а)         4 000 долл.;

б)         40 000 долл.;

в)         76 000 долл.;

г)         80 000 долл.

Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?

а)         верно;

б)         неверно.

Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость?

а)         верно;

б)         неверно.

Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17\%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75\%. Кредит предоставлен в размере 370 000 долл. на 7 лет под 22\%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

а)         128 627 долл.;

б)         135 415 долл.;

в)         141 211 долл.

Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капитал (Rm)?

а)         делением суммы годовых выплат на размер кредита;

б)         делением размера кредита на период выплат;

в)         умножением месячного платежа на число периодов.

Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе капитализации?

а)         налог на имущество;

б)         затраты на текущий ремонт;

в)         проценты по ипотечному кредиту;

г)         следует учитывать все указанные расходные статьи.

Известно, что:

 

требуемая доля собственного капитала - 30\%;

ставка процента по кредиту - 12,5\%;

кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении;

ставка дохода на собственный капитал - 5\%. Каков будет общий коэффициент капитализации?

а)         10,25\%;

б)         10,66\%;

в)         11,67\%;

г)         13,08\%.

Какова стоимость здания площадью 1 200 м2, сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м2/ год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20\%, а простой помещений на данном рынке составляет 10\% (все расходы несет арендатор)?

а)         251 000 долл.;

б)         243 000 долл.;

в)         264 000 долл.;

г)         270 000 долл.

Какое из нижеследующих утверждений верно?

а)         V = I / R;

б)         I = R * V;

в)         R= I : V;

г)         I = R : V,

где      V - стоимость, I - доход, R - коэффициент капитализации.

Какая из следующих ставок капитализации учитывает только доход на инвестиции?

а)         коэффициент капитализации земли;

б)         коэффициент капитализации здания;

в)         ставка дохода на собственный капитал.

Объект недвижимого имущества продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, - около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

а)         12,7\%;

б)         15,9\%;

в)         1,1\%;

г)         1,3\%.

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2 000 м2. Из них 600 м2 занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 долл. м2/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5\%. Эксплуатационные расходы составляют 25\% валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

а)         28 500 долл.;

б)         342 000 долл.;

в)         239 400 долл.;

г)         19 950 долл.

Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Инвуда при следующих условиях:

 

срок жизни здания - 20 лет;

ставка доходности инвестиций - 14\%.

Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:

безрисковая ставка дохода - 6\%;

премия за риск инвестиций - 7\%;

поправка на ликвидность - 3\%;

поправка за инвестиционный менеджмент - 4\%;

норма возврата - 5\%.

Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: коэффициент ипотечной задолженности m = 0,6, доход на собственный капитал 1е = 15 000 долл./год, стоимость собственных средств Ve = 60 000 долл. Ставка капитализации для заемных средств Rm = 15\%. Определить общую ставку капитализации Ro.

Самоамортизирующийся кредит, выданный на 10 лет под 12\% годовых, обеспечивает ежемесячные платежи в размере 1 000 долл. Какова первоначальная величина кредита?

Предполагается, что актив, исходя из 10\% годовых, приносит 10 000 долл. ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается. Инвестор приобрел этот актив с условием, что 10\% годовых, кроме дохода, учитывает возврат первоначального капитала. За какую сумму приобретен актив, исходя из допущения метода Инвуда?

Решите предьщущую задачу с учетом допущений Хоскольда, предположив, что инвестору доступно реинвестирование под 7\% годовых, а отдача на первоначальное капиталовложение составляет 20\%.

Чистый доход, приходящийся на офисное здание, с оставшимся сроком экономической жизни в 15 лет, равен 25 000 долл. за 1-й год. Норма отдачи для объекта оценивается в 15\%. Какова стоимость здания? К концу срока экономической жизни здание полностью обесценивается. Задача соответствует допущению Ринга о линейном возврате капитала, который обычно используется при оценке истощающихся активов, например подверженных износу.

Недвижимость приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличится на 30\% (т.е. Л = 0,3). Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15\%. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.

Решите предыдущую задачу, предположив, что недвижимость приносит 10 000 долл. чистого дохода за 1-й год и прямолинейное на 30\% уменьшение стоимости.

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близкорасположенный аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 25 000 долл. чистого годового дохода; норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15\%; срок экономической жизни здания равен Л = 40 лет; стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000 долл. Оценщик считает, что фонд возмещения должен формироваться исходя из прямолинейного вида потери стоимости и неизменной стоимости земли. Определите стоимость земли и стоимость недвижимости.

Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного участка в 5 000 долл. Объект недвижимости приносит 25 000 долл. годового чистого дохода; ставка дисконтирования (норма прибыли) определена в размере 15\%. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 30 лет; норма возврата для здания формируется по линейной схеме. Определите стоимость здания и стоимость недвижимости (с земельным участком).

Недвижимое имущество за первый год приносит чистый доход, равный 20 000 долл. Нужно определить возможную цену продажи в конце 5-летнего периода исходя из темпа роста дохода на 5\% в год и ставки капитализации для реверсии, равной 20\%.

Оценщик выявил недавнюю продажу сопоставимого объекта за 100 000 долл., что, по его мнению, отражает среднерыночную реакцию на подобные объекты. Оценщик также считает, что текущая величина чистого дохода, приносимого недвижимостью и равная 14 000 долл., сохранится в течение последующих 5-ти лет, а стоимость собственности увеличится на 30\%. Улучшение соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка. Требуется рассчитать внутреннюю норму прибыли IRR, которая может послужить индикатором для ставки дисконтирования применительно к объекту оценки.

Определите стоимость земельного участка в предположении, что на участке планируется офисная постройка в качестве одного из вариантов наиболее эффективного использования. Затраты на постройку офисного здания составляют 500 000 долл., из которых 300 000 долл. приходятся на начало 1-го года, 150 000 долл. - на конец 1-го и 50 000 долл. -на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды начиная с конца 2-го года в соответствии с данными, приведенными в таблице, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 850 000 долл. за вычетом расходов на продажу. Ставка дисконтирования определена в 15\%.

 

Итоговый поток денежных средств ИПДС (в долл.)

 

Статьи

0

1

2

3

4

5

6

Первоначальная инвестиция

(300 000)

 

 

 

 

 

 

Дополнительные затраты

 

(150 000)

(50 000)

 

 

 

 

NOI (чистый операционный доход)

 

 

50 000

70 000

100 000

100 000

100 000

Чистая реверсия

 

 

 

 

 

 

850 000

ИПДС

 

 

 

 

 

 

 

Сравнительный подход

Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а)         офисное здание;

б)         дворец спорта;

в)         оба объекта недвижимости.

Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2 000 у.е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25 у.е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40 000 у.е., а свободные (незастроенные) участки - за 3 000 у.е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а)         40 000 у.е.;

б)         28 000 у.е.;

в)         27 000 у.е.

Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (чистота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим трем элементам?

а)         местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи;

б)         условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение;

в)         динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение;

г)         в любом порядке.

Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

а)         недвижимость должна быть одного типа;

б)         участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;

в)         участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять

на цены сделок;

г)         рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их

искажении;

д)         сделки территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе);

е)         все вышеперечисленное.

5. Чистый доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75 000 у.е. Рассчитайте цену объекта исходя из следующих данных по объектам:

,           ,           ,           (в у.е.) ,

 

 

Объект

Цена

Годовой доход

чистый

валовой

i

ii iii

iv

v

vi

450 000 65 000 320 000 530 000 510 000

470 000

За истекший год - 12 000 За истекший год - 55 000 За истекший год - 80 000 Прогнозируемый на следующий год - 70 000

За истекший год - 60 000

Прогнозируемый на следующий год - 73 000

 

6. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 м2 с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 м2 с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) и расположенной в 10 мин. ходьбы пешком до станции метро, составляет 15 000 у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 у.е. за 1 м2. Наличие лифта оценивается в 1 ООО у.е., близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 \%, наличие балкона оценивается в 5 ООО у.е.

7. Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:

 

 

Объект оценки

Сравниваемые объекты оценки

I

II

III

IV

V

Деревня Чубарово

Есть Нет

64 ООО

Деревня Воробъево В этом месяце Есть Есть

6О ООО

Деревня Воробъево 3 месяца назад Есть Есть

62 4ОО

Деревня Чубарово 3 месяца назад Есть Есть

56 ООО

Деревня Чубарово 6 месяцев назад Нет Есть

54 4ОО

Деревня Воробъево 3 месяца назад Есть Нет

Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 6 ООО у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 1О. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?

Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости - 2О ООО у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:

 

Аналог

Цена продажи

Годовая арендная плата

I

288 ООО

24 ООО

II

31О 5ОО

27 ООО

III

198 ООО

18 ООО

IV

23О ООО

23 ООО

V

178 5ОО

17 ООО

Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

1О. Оцените стоимость многоквартирного дома с потенциальным валовым доходом в 7ОО ООО у.е., используя рассмотренные выше 5 видов регрессионных моделей. Имеется следующая информация о сравниваемых продажах:

 

Объект сравнения

Цена продажи

Потенциальный валовой доход

1

3 ООО ООО

5ОО ООО

2

2 7ОО ООО

65О ООО

3

2 35О ООО

45О ООО

4

2 25О ООО

375 ООО

5

2 ООО ООО

3ОО ООО

 

11. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 5ОО м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 4ОО м2, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 3ОО ООО у.е. Имеются следующие данные по парным продажам:

 

Объект

Физические характеристики

Состояние

Цена (в у.е.)

А Б

Одноэтажное кирпичное офисное здание (S = 15О м2) Тоже самое (S = 200 м2)

Требуется косметический ремонт Проведен косметический ремонт

60 000 130 000

Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м2.

12. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248 000 у.е., а такой же, но без бассейна - за 230 000 у.е. Стоимость строительства бассейна равна 16 000 у.е., прибыль застройщика - 13\%. Определите величину корректировки на наличие бассейна.

13. Оцениваемый объект расположен в Южном административном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном административном округе (престижном) и стоит 4 000 у.е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

 

 

Показатели

Сопоставимые продажи

I

II

III

Цена объекта (в у.е.) Время продаж Административный округ

1 800

недавно Южный

1 600

2 года назад Южный

7 200

недавно Центральный

Определите процентную поправку на местоположение и стоимость оцениваемого объекта.

Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию - полное право собственности (относительно сооружения и земельного участка). Проданный недавно склад за 40 000 тыс. руб. имеет площадь 4 000 м2 и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Этот склад расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ этого сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату -4 000 тыс. руб. за м2 и ставку дисконтирования - 25\%. Определите скорректированную цену проданного склада (в соответствии с его юрисдикцией) относительно оцениваемого склада (на полном праве собственности на сооружение и земельный участок).

В качестве сравниваемого объекта недвижимости выбран недавно проданный объект за 500 000 руб. Вариант финансового расчета между покупателем и продавцом следующий: 200 000 руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 000 руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет по ставке процентов в 10\% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности. Определите величину корректировки и скорректированную цену продажи, если оценщик выявил с помощью анализа на финансовом рынке на дату продажи 15\%-ую рыночную ставку.

Для оцениваемого офиса общей площадью 84,5 м2 оценщик обнаружил 10 сопоставимых продаж, данные которых приведены в таблице. Необходимо определить рыночную стоимость офиса, используя корреляционно-регрессионный анализ. При этом следует рассмотреть построение регрессионной модели двух пар зависимостей случайных независимых и зависимых переменных:

 

xi - независимая переменная - площадь (общая);

yi - зависимая переменная - цена продажи (общая);

Х2 - независимая переменная - площадь (общая);

y2 - зависимая переменная - цена продажи (1 м2).

Статистические данные по ценам продаж офисных зданий

 

Объекты

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Общая площадь, м2

50

55

60

70

75

80

82,5

87,5

92,5

97,5

Цена продажи (общая), тыс. руб.

435