Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

Инвестиционно-ипотечный анализ

 

1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно чистый операционный доход (NOT) 1 500. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10 000 на 20 лет под 10\% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 12 000. Инвестор рассчитывает получить 15\% дохода.

Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно чистый операционный доход (NOI) 2 100. Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15 000, на 25 лет под 12\% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15 000. Инвестор рассчитывает получить 18\% дохода.

Ипотечный кредит в сумме 50 000 выдан на 30 лет под 9\% с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

Ипотечный кредит в сумме 12 000 выдан на 27 лет под 20\% с ежегодным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашаемого долга в 25-м платеже.

Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных: чистый операционный доход (NOI) - 2 000; коэффициент ипотечной задолженности (m) - 60\%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погашение - 10\%. Через 6 лет объект можно продать на 30\% дешевле. Ставка дохода инвестора - 13\%.

Доходная недвижимость в течение прогнозного срока, равного 5-ти годам, будет приносить 70 000 долл. ежегодного дохода. В конце этого срока недвижимость будет продана за 700 000 долл. (за вычетом расходов на продажу). Для приобретения недвижимости используется ипотечный самоамортизирующийся кредит в размере 300 000 долл., взятый на срок 20 лет под 15\% годовых с ежемесячными платежами. Инвестор требует конечную отдачу на собственный капитал в размере 20\%. Определите цену недвижимости (V) по традиционной технике, используя исходные данные и допущения. Определите текущую стоимость собственного капитала, доход на собственный капитал, выручку от продажи и норму отдачи на собственный капитал (Ye).

Оценить свободную от задолженности доходную недвижимость (по формуле Эл-лвуда), которая в течение 5-летнего срока владения приносит чистый ежегодный доход в 70 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30\%. Инвестор требует 20\%-ую конечную отдачу на собственный капитал.

Решите предыдущую задачу, если та же недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита в размере 60\% стоимости недвижимости на 20 лет с ежемесячным платежом под 15\% годовых.

Недвижимость приобретается с привлечением кредита в размере 300 000 долл. Ожидается увеличение стоимости недвижимости за 5 лет на 160 000 долл. Какова обоснованная максимальная цена недвижимости? Решить задачу по уравнению Эллвуда.

Определим цену недвижимости (по технике Эллвуда) с существующей закладной по ипотечному кредиту, выданному 7 лет назад, в размере 60\% стоимости на 20 лет под 15\% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.

Следует оценить доходную недвижимость, приносящую чистый ежегодный доход в 70 000 долл., срок владения - 5 лет. Предполагается, что по истечении этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30\%. Недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита под 15\% годовых с ежемесячными платежами, 20-летним сроком и коэффициентом покрытия долга 1,3. Инвестор требует 20-ю конечную отдачу на собственный капитал.

Недвижимость, приносящая 60 000 долларов ежегодного чистого дохода, приобретена за 560 000 долл. с привлечением ипотечного кредита в размере 400 000 долл., предоставленного на 2О лет под 1О\% годовых с ежемесячными платежами. Наиболее вероятное значение годовой процентной ставки для ипотечных кредитов на этом рынке составляет около 15\%. Привести цену, уплаченную за недвижимость, к рыночному значению, можно двумя способами: а) скорректировать величину кредита в соответствии с рыночной ставкой процента; б) определить непосредственно величину надбавки к стоимости.

13. Недвижимость приобретена за 600 ООО долл. Величина заемных средств составила 400 ООО долл., с 13\%-ой годовой ставкой (рыночная ставка около 15\%) и компенсацией дисконтными пунктами, оплаченной продавцом. Срок кредита - 20 лет. Скорректируйте цену продажи на эту величину, так как сумма, указанная в долговом обязательстве, превышает сумму, реально полученную от кредитора инвестором, на величину требуемых. Цена продажи превышает стоимость на сумму дисконтных пунктов.

 

Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости

1.         Естественная освещенность территории оцениваемого объекта недвижимости из-

меняется вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости. К како-

му виду загрязнения окружающей среды относится этот фактор?

Механическому. Б. Химическому.

Физическому.

Г.   Не относится к загрязнению.

2.         Объект недвижимости (садовый участок за городом) находится под высоковольтной

линией электропередач. Какому виду загрязнения подвергается данный объект недви-

жимости?

Механическому. Б. Химическому.

Физическому.

Г.   Не относится к загрязнению.

3.         В процессе экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости

оценщик определил следующую структуру экологических факторов: I - загрязненность

атмосферного воздуха; II - шум от автомагистрали; III - разнообразие зеленых насажде-

ний на территории объекта; IV - заболачиваемость территории объекта недвижимости.

Определить эти факторы как управляемые и неуправляемые.

I, II, III, IV - все неуправляемые. Б.   I, II, III, IV - все управляемые.

I и II - частично управляемые; III и IV - управляемые. Г.   I и II - управляемые; III и IV - частично управляемые.

 

Показатель экономического ущерба от загрязнения окружающей среды объекту недвижимости определяется:

А - затратами, вызываемыми воздействием загрязненной среды на объект недвижимости; Б - затратами на предупреждение воздействия загрязненной среды на объект недвижимости;

В - двумя видами затрат, указанными в п.п. А и Б.

Статистические данные Росгидромета по уровню загрязнения атмосферного воздуха по двум районам города N представлены в таблице.

Рассчитать индексы загрязнения и индексы качества атмосферного воздуха по двум районам города N и сделать заключение относительно экологического благополучия размещения объектов жилой недвижимости в этих районах.

Уровень загрязнения атмосферного воздуха города N

 

 

Районы и ПДК

Среднегодовая концентрация, м2/м3

Взвешенные вещества

Диоксид серы

Диоксид азота

Оксид углерода

Район I

0,04

0,09

0,06

6,2

Район II

0,06

0,05

0,07

5,8

ПДК

0,05

0,05

0,04

3,0

 

6. По данным, представленным в таблице, рассчитать экономический ущерб, причиняемый объекту недвижимости от загрязнения окружающей среды. Воспользуйтесь принципом (понятием) «экономически эффективный (оптимальный) уровень загрязнения».

Затраты (общие и приростные) на предупреждение воздействия загрязнения окружающей среды и на компенсацию этого воздействия

 

Общие затраты на

предупреждение воздействия загрязнения окружающей среды (в тыс. руб.)

Индекс качества окружающей среды

Общие затраты на компенсацию воздействия загрязнения окружающей среды (в тыс. руб.)

Индекс качества окружающей среды

0 0,1

100 0,7

150 0,3

550 0,5

350 0,4

1 100 0,4

820 0,5

1 780 0,3

1 360 0,7

2 680 0,1

 

7. Жилой дом, занимающий земельный участок площадью в 2 000 м2, находится в зоне активного загрязнения. В микрорайоне, где расположен жилой дом, имеются два основных источника загрязнения: котельная с высотой трубы 40 м и проспект с оживленным автомобильным движением (проспект находится в зоне активного загрязнения от котельной). В микрорайоне проживает более 300 тыс. чел. Плотность застройки территории микрорайона составляет 70\%. Город расположен в Центральном экономическом районе. Известно, что приведенная разность температур выбрасываемых примесей из трубы котельной равна 250°С. Совокупный годовой выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет:

взвешенные вещества - 3 000 т.,

диоксид серы - 300 т.,

диоксид азота - 2 100 т. и

оксид углерода - 7 000 т.

Определить показатели годового и капитализированного экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого жилого дома, если по данному виду объектов недвижимости в рассматриваемом регионе ставка (коэффициент) капитализации равна 20\%.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |