Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

Введение

 

В России в последнее время усилилось влияние оценочной деятельности. Это можно рассматривать как факт признания России страной с рыночной экономикой. Экономикой с развитым рыночным механизмом, пониманием всеми хозяйствующими субъектами как своей роли в эффективном производственном менеджменте, удовлетворении товарами потребителей и максимизации финансового результата, так и роли самой фирмы в экономике конкретной отрасли, в масштабах данного региона или всей страны в целом.

Совершенный рынок хаотичен и слабопрогнозируем. Однако немногих это останавливает. Одни люди пытаются совершать сделки по купле-продаже товаров на свой страх и риск, полагаясь на собственную интуицию или эмоции, другие же, имея определенный опыт и достаточную информацию, могут заглянуть внутрь этого механизма, пытаясь сегодня спрогнозировать дальнейшее влияние данной сделки на ситуацию на рынке в будущем, тем самым мотивируя рынок на дальнейшее совершенствование своего механизма (осуществление сделок), но уже в своих интересах.

Можно отметить, что в своей работе «Инвестиционная оценка» Асват Дамодаран делит всех инвесторов в зависимости от их целей, интересов и предпочтений на следующие группы: на фундаментальных аналитиков, покупателей франшиз, технических аналитиков, торговцев информацией, рыночных тактиков и эффективных рыночников. Определив, к какой группе относится ваш клиент, можно сделать попытку объяснить его поведение на рынке, понять прерогативы его действий и определить дальнейшие цели.

Нельзя осуществлять сделки, связанные с куплей-продажей имущества (активов), не имея представления об их реальной стоимости на текущий момент времени и в условиях данного рынка, а также существующего законодательства.

Любой актив, как финансовый, так и реальный, обладает определенной ценностью. Поэтому для успешного инвестирования и управления активами требуется не только понимание «ценности» актива, но и знание тех факторов, которые на нее влияют. Отметим, что понятия «ценность» и «стоимость» имеют разный экономический смысл1.

Оценить можно любой актив, но с некоторыми это сделать легче, чем с другими. Параметры оценки могут меняться в зависимости от объекта оценки, конкретных условий. Например, определение ценности объекта недвижимости требует совсем иного подхода, чем оценка ценных бумаг. Однако, при таких различиях в методиках оценки, поразительна степень сходства основополагающих принципов. Оценка несет некоторую степень неопределенности, которая тесно связана со спецификой оцениваемого актива.

1 Термин «value» переводится как «ценность». Однако в российской деловой практике его чаще переводят как «стоимость»; например: market value - рыночная стоимость, book value - балансовая стоимость, liquidation value - ликвидационная стоимость.

Можно выделить две группы инвесторов по отношению к инвестиционной оценке: 1. Теория «простака». Писателю Оскару Уайльду (Oscar Wilde, 16.10.1854 -30.11.1900), принадлежит определение циника как человека, «знающего цену всякой вещи, но не имеющего никакого представления относительно ее ценности». Согласно данной теории, ценность актива не имеет никакого значения, если найдется «еще больший профан», готовый спонтанно приобрести данный актив. Вероятно, остается небольшой шанс получить некоторую прибыль при таком подходе. Однако нет никакой гарантии, что в нужный момент найдется такой же инвестор, готовый приобрести актив по более высокой цене.

2. Постулат, лежащий в основе здравого подхода к инвестициям, гласит: «никакой инвестор не заплатит за актив больше того, что он стоит». Ошибочным является мнение, что оценку диктует держатель реализовываемого актива и любую цену за актив можно оправдать, если другие инвесторы готовы ее заплатить. Однако инвесторы не могут не учитывать свои интересы. Личное восприятие и в самом деле много значит, если речь идет об оценке картины или скульптуры, но в большинстве случаев инвесторы покупают активы, руководствуясь вовсе не эстетическими или эмоциональными мотивами. Финансовые активы приобретаются в ожидании денежных потоков (cash flows). Следовательно, восприятие ценности должно основываться на реальном положении дел. Цена, уплачиваемая за любой актив, должна отражать будущие денежные потоки, которые он может принести.

Существует много областей, где оценка отражает место для споров. Например, методика определения истинной ценности актива, а также количества затраченного времени на то, чтобы цены к ней приблизились.

Важно, что оценка - не только и не столько наука, сколько способ и методика определения стоимости конкретных объектов оценки. Выделяют три аспекта, которые важны для любой оценки: принцип экономии (не следует использовать больше входных данных, чем требуется для оценки актива), балансировка выгод и издержек (необходим баланс между дополнительными преимуществами от более детальной оценки и дополнительными издержками, а значит и ошибками, связанными с получением дополнительных данных), особый подход к оценке (оценивают компании не модели, а сами люди).

Поэтому, при всех равных условиях, в один и тот же момент времени, один и тот же оценщик может, оценивая конкретный объект оценки на предприятии его покупки или продажи, получить разные результаты.

По умолчанию, в процессе оценки мы находим рыночную цену объекта оценки и пытаемся ее сопоставить с нашими интересами в будущем от владения данным объектом оценки. Но ведь и рынки могут ошибаться. Значит, тем, кто верит в эффективность рыночного механизма, в качестве наилучшей оценки ценности стоит принять рыночную цену, остальным необходимо тратить время и ресурсы на поиск иной оценки. Однако эта грань быстро стирается: первые могут усмотреть некоторую пользу в оценке, вторые -потенциальные инвесторы - все же попытаются найти недооцененные или переоцененные ценные бумаги и торговать ими, зарабатывая на этом деньги, на основе сделанной ими прогнозируемой оценки.

Но следует помнить, что любой рынок стремиться к совершенству. Отсюда вывод -рынки неэффективны до тех пор, пока не занята длинная позиция по недооцененным, как может показаться, ценным бумагам, но они сразу превратятся в эффективные, как только эта позиция окажется занята. Данный подход к рынкам приводит к следующим двум заключениям: во-первых, если что-то выглядит слишком хорошо, чтобы быть истинным (например, на первый взгляд слишком недооцененная или очень переоцененная ценная бумага), скорее всего это не является истинным; во-вторых, когда оценка, произведенная в результате анализа, существенно отличается от рыночной цены, скорее всего правым будет рынок. Прежде чем заключать, переоценен ли или недооценен исследуемый объект, следует доказать самому себе, что такое предположение было ошибочным.

Оценка недвижимости тесно связана с оценкой бизнеса - если недвижимость представлена ценными бумагами или в случае рассмотрения стоимостной оценки предприятия как имущественного комплекса и т.д.

В данном пособии автор пытается свести воедино опыт предшественников и ставит перед собой цель познакомить читателя с основами оценки объектов недвижимости, определить проблематику и особенности определения рыночной стоимости. Собственно, любой подход можно назвать рыночным. Отметим, что в условиях совершенного рынка все подходы должны давать один и тот же результат или хотя бы к нему приближаться.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |