Имя материала: Оценка недвижимости

Автор: Ронова Т.Н.

Тема 1. понятие и классификация объектов недвижимости

 

Изучив тему 1, студент должен знать:

понятие, значение и место оценки недвижимости в рыночной экономике; историю развития в мире и РФ;

 

Дифференцировать:

методы в оценке, понимать значение подходов к оценке (сравнительного, доходного и затратного).

 

При изучении темы необходимо:

 

Читать:

Федеральный  Закон  «Об  оценочной деятельности  в  РФ» от 29.07.98 г. №135-ФЗ

первую тему учебного пособия.

 

Выполнить задание:

ответить на вопросы и выполнить тест по первой теме.

 

Для выполнения задания необходимо просмотреть периодику, Интернет (сайты приведены), найти необходимую информацию, систематизировав в табличном виде классификацию недвижимого имущества, сделать выводы.

 

Акцентировать внимание на следующих понятиях: оценка, процесс оценки, подходы к оценке.

Дидактические единицы:

понятие, экономический смысл и значение терминов оценка, имущество и недвижимость, доходный, затратный и сравнительный подходы в оценке;

экономическая необходимость и целесообразность оценки недвижимости;

роль оценочной деятельности в хозяйственных структурах;

оценщик; Оценочная фирма. Их положение в экономической структуре общества.

Цель изучения: получить представление о содержании дисциплины, необходимости и целесообразности оценки недвижимости в условиях современной рыночной экономики.

 

В начале данного курса напомним читателю важнейшие фундаментальные понятия в оценочной деятельности. В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. И ни одному, даже выдающемуся, уму за всю историю человечества, от времени Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина - стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 27 июля 2006 г.) в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из внешних источников, наряду с другими сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие образование этого дохода, и др. Найденная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик скорее всего получит различные величины, так как наблюдается несоответствие информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако такое расхождение не должно быть существенным. Следовательно, величина, определяемая оценщиком, - это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.

Напомним, что рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 3). Т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

 

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Вместе с тем действующим Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками оценки: т.е. теми, кто оценивает. В Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 4) субъектами оценочной деятельности «признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики)». Всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».

Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах: во-первых, оценщик - оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность; во-вторых, оценщик - физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность. Профессия оценщика появилась в Квалификационном справочнике должностей руководителя, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 21 августа 1998 г. № 37.

К объектам оценочной деятельности в соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работа, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством России установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например: оценка станков, машин, оборудования; транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли; оценка предприятия (бизнеса); оценка ценных бумаг (акций, облигаций, векселей); оценка дебиторской и кредиторской задолженностей.

Цель оценки состоит, как правило, в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: налоговые и контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

В данном учебном пособии рассматриваются особенности оценки объектов недвижимости и земельных участков. Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в случаях:

продажи какой-либо части недвижимости, например, чтобы: избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;

получения кредита под залог части недвижимости;

страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

передачи недвижимости в аренду;

определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;

оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;

•    оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционно-

го проекта;

• оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 |